2024年在哪些地方能找到最便宜且最大的HDB组屋（$690,000起）

新加坡最便宜的HDB多为2房与3房HDB组屋。总价低当然可取，但也没有人愿意与兄弟姐妹、父母、祖父母等一同挤在一套3房HDB里。相当多的新加坡人将居住空间不足视为生育率偏低的原因——而且鉴于HDB买家以家庭为主，面积的重要性或许比私宅市场更高。基于此，我们挑出了目前既能找到最便宜的、也能找到面积最大的HDB组屋的区域：

按市镇划分的最便宜与最大HDB组屋

以下为2023年最大且最便宜HDB组屋的成交金额。请注意，我们将“最大”的HDB界定为至少150 sqm及以上，因此仅统计面积超过该数值的HDB：

裕廊西最便宜与最大的HDB组屋

在武吉巴督最便宜与最大的HDB组屋

蔡厝港最便宜与最大的HDB组屋

裕廊东最便宜与最大的HDB组屋

兀兰最便宜与最大的HDB组屋

1. 令人意外的部分成交价在$800,000或以下

过去数年的走势让人普遍预期，大型HDB（150 sqm或以上）几乎都会触及$1 百万（或至少$900,000+）；但从上述成交可见，仍有相当数量的Executive Apartment（EA）与复式单位可在$800,000或以下入手。 

以可负担性来看，这笔账该怎么算？

以兀兰一套$800,000的EA为例。假设银行贷款最高成数为75 per cent，则需$40,000现金与$160,000 CPF，其余$600,000由贷款覆盖。 

若贷款年限为25年、采用4 per cent per annum的地板利率，月供约为$3,167。鉴于MSR（Mortgage Servicing Ratio）为30 per cent，借款人合计月收入需约$10,556。

截至2023年，住户月收入中位数为$10,869——因此理论上，约有一半的新加坡家庭可负担此类面积的HDB；前提是愿意选择如兀兰这类更“亲民”的地段。 

不过，症结在于HDB估价：

2. 多数买家的难点在于HDB估价

以我们的经验，多数买家并不难满足MSR，难点反而在现金部分：至少5 per cent的现金首付*，以及任何可能的COV（Cash Over Valuation）。 

以上述案例为例，HDB对该单位给出的估价很可能低于要价（例如这套$800,000的EA，估价或许为$750,000。HDB在估价方面相对保守）。 

由于住房贷款只能覆盖估价或成交价孰低者，超出部分（即要价与估价之间$50,000的COV）须以现金支付。若再叠加银行贷款所需的最低现金首付，部分买家在前期现金支出上会较为吃力。 

我们也从实务中发现，EA与复式单位的屋主往往期待更高的COV，原因在于其房型稀缺；他们也明白未来大概率无法再拥有同类房型。因此，即便在较“便宜”的HDB市镇，首次置业者要入手这些单位仍可能面临困难。 

*以上针对银行贷款；若为HDB贷款，最低首付为价格或估价（取较低者）的15 per cent，且这15 per cent可由现金与CPF以任意组合支付。 

3. 考虑到片区蜕变，裕廊东的价格意外“亲民”

需要说明的是，裕廊东仅有4宗成交，但这些价格出乎意料地有竞争力，因而仍值得一提。裕廊东经历了显著转型，被定位为新加坡的“第二个CBD”：从如今聚集在Jurong East MRT站周边的一系列商场、办公与娱乐设施即可见一斑（JEM、Westgate、即将到来的J’Den、IMM等）。

相应地，J’Den近期高价且快速的去化，正好反映了需求的上升。 

因此，不排除这4宗成交可能是裕廊东“大面积且更可负担”的HDB的“最后身影”，价格或许不会在当前水平停留太久。 

4. 多数单位的租约年限消耗仍未过半

与中峇鲁或女皇镇等常见热点相比，上述较为“便宜”的区域一个优势在于租约年限的消耗程度。 

诚然，这些EA与复式单位多属较老的HDB；但兀兰的单位多建于1990年代，其他多数也在1980年代中期。这距离其99年地契仍未过半，因此即便是50岁的买家，一般也能在无额外限制下购买（例如无需按比例限制使用CPF资金，因为该HDB极可能可供居住至最年轻买家年满95岁）。 

若你在这些HDB市镇与热门地段之间权衡，除了更低总价外，这一点也值得纳入考量。 

我们仍不至于称这些HDB组屋为“便宜” 

对于首次置业者或预算有限者而言，即便在较“便宜”的HDB市镇，EA或复式单位（maisonette）大概率仍超出能力范围——或许更稳妥的路径，是先从较小的转售或BTO组屋起步，再择机换大。 

但如果你当下急需一套可以立即入住的大面积HDB，毕竟新加坡国土不大；即便从兀兰通勤到办公室，多半也不会超过一小时（或者商量下在家办公……）

想获取更多关于新加坡房价与市场趋势的见解，欢迎关注我们的Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。