2023 年对许多购房者而言仍是令人失望的一年，当 $2,000+ psf 成为新盘常态，HDB 升级者也发现自己愈发被私人住宅板块挤出。回过头看，即便转售组屋价格的迅猛上涨，也难以弥合与私宅板块的差距。不过，这并非在每个社区都成立；另一方面，卖家或许在庆祝。以下看看 2022 至 2023 年全国各地价格的变化：
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2022 年至 2023 年整体价格走势
| 年份 | 平均psf | 涨幅 |
| 2022 | $1,712 | |
| 2023 | $1,873 | 9.37% |
| 年份 | 平均psf | 涨幅 |
| 2022 | $1,454 | – |
| 2023 | $1,563 | 7.52% |
二手物业在 2023 年的涨幅较低，但一些经纪人推测，短期内二手板块的需求将会增加。这很大程度上是因为新盘家庭型单位（即约 1,000 sq. ft. 的三卧）总价已来到约 $2 million。
再叠加利率上升以及 TDSR 等常见限制，这可能会在接下来几个月把更多升级者推向二手市场。
所有非有地住宅交易（新销售、转售（Sub Sale）和二手（Resale））
| 邮区 | 2022 | 2023 | 涨跌幅 |
| 22 | $1,235 | $1,895 | 53.4% |
| 21 | $1,741 | $2,218 | 27.4% |
| 23 | $1,263 | $1,529 | 21.0% |
| 15 | $1,858 | $2,230 | 20.0% |
| 5 | $1,633 | $1,942 | 18.9% |
| 11 | $2,165 | $2,535 | 17.1% |
| 16 | $1,414 | $1,591 | 12.5% |
| 6 | $2,955 | $3,297 | 11.6% |
| 18 | $1,223 | $1,341 | 9.7% |
| 4 | $1,801 | $1,951 | 8.3% |
| 25 | $997 | $1,079 | 8.2% |
| 28 | $1,249 | $1,344 | 7.6% |
| 24 | $1,334 | $1,432 | 7.4% |
| 19 | $1,402 | $1,478 | 5.4% |
| 14 | $1,554 | $1,625 | 4.5% |
| 17 | $1,143 | $1,194 | 4.4% |
| 27 | $1,220 | $1,263 | 3.6% |
| 9 | $2,491 | $2,571 | 3.2% |
| 26 | $1,985 | $2,027 | 2.1% |
| 12 | $1,615 | $1,633 | 1.1% |
| 13 | $1,827 | $1,844 | 0.9% |
| 2 | $2,247 | $2,240 | -0.3% |
| 7 | $2,454 | $2,436 | -0.7% |
| 10 | $2,565 | $2,542 | -0.9% |
| 3 | $2,292 | $2,262 | -1.3% |
| 1 | $2,073 | $2,015 | -2.8% |
| 20 | $1,808 | $1,674 | -7.4% |
| 8 | $1,929 | $1,763 | -8.6% |
仅二手非有地住宅交易
| 邮区 | 2022 | 2023 | 涨跌幅 |
| 23 | $1,160 | $1,312 | 13.0% |
| 27 | $1,123 | $1,251 | 11.3% |
| 26 | $1,171 | $1,299 | 11.0% |
| 28 | $1,217 | $1,344 | 10.4% |
| 14 | $1,381 | $1,521 | 10.1% |
| 18 | $1,137 | $1,249 | 9.8% |
| 8 | $1,516 | $1,662 | 9.6% |
| 17 | $1,059 | $1,159 | 9.4% |
| 6 | $3,244 | $3,544 | 9.3% |
| 19 | $1,274 | $1,390 | 9.1% |
| 13 | $1,594 | $1,736 | 8.9% |
| 16 | $1,298 | $1,410 | 8.7% |
| 25 | $997 | $1,079 | 8.2% |
| 15 | $1,565 | $1,692 | 8.1% |
| 11 | $1,786 | $1,929 | 8.0% |
| 5 | $1,442 | $1,552 | 7.6% |
| 21 | $1,488 | $1,600 | 7.5% |
| 12 | $1,499 | $1,601 | 6.8% |
| 4 | $1,769 | $1,886 | 6.6% |
| 3 | $1,874 | $1,988 | 6.1% |
| 22 | $1,235 | $1,309 | 5.9% |
| 20 | $1,526 | $1,615 | 5.8% |
| 9 | $2,195 | $2,232 | 1.7% |
| 10 | $2,200 | $2,229 | 1.3% |
| 7 | $1,799 | $1,756 | -2.4% |
| 1 | $2,073 | $2,015 | -2.8% |
| 2 | $2,071 | $1,956 | -5.5% |
你会注意到整体交易与二手交易的大体相似之处：中央区以外（OCR）的邮区表现最佳（这大概已不再令人意外）。原因包括：
- 2023 年的降温措施主要影响核心中央区（CCR），其次是中央区其他地区（RCR）；因此我们看到 9 与 10 等邮区的涨幅主要为个位数。原因在于 ABSD 提高至 60 per cent for foreigners，而外国人是 CCR（以及程度较低的 RCR）的重要买家群体。
值得注意的是，这导致 RCR 与 CCR 之间的价差正在收窄，短期内不排除有买家试图把握这一点。
- 2023 年边缘区域有多场强势新盘推出。尤其如 J’den（District 22）与 Reserve Residences（District 21）。这些都推动了上述 OCR 邮区更大的涨幅。
- 若看整体涨幅，高端邮区里第 15 区表现最佳。但这是受该区三个大型项目在相近时间陆续推出（Tembusu Grand、Grand Dunman 与 The Continuum）所推动。这也解释了为何若只看二手，其表现显著回落，涨幅仅为个位数。尽管如此，这又是一个与 CCR 同类区域差距正逐步收窄的 RCR 板块。
- 第 8 区颇为特殊。二手交易方面其涨幅达到 9.6%，位列第 7；但若计入新盘销售，它反而是表现最差的。这是因为 2022 年新盘 Piccadilly Grand 的销量远高于 2023 年。
新销售 vs 二手 vs 转售 交易数量
| 销售类型 | 2022 成交量 | 2022 $PSF | 2023 成交量 | 2023 $PSF | 成交量变化 % | $PSF 变化 % |
| 新销售 | 8240 | $2,145 | 6954 | $2,402 | -16% | 12% |
| 二手 | 15,050 | $1,454 | 12,152 | $1,563 | -19% | 8% |
| 转售 | 699 | $1,854 | 1213 | $1,907 | 74% | 3% |
| 总计 | 23,989 | $1,712 | 20,319 | $1,873 | -15% | 9% |
对于新盘公寓，价格涨势并未较前一年放缓，尽管成交量有所下滑。这并不意外，因为开发环境并无变化。迄今为止，开发商一直表示土地价格，以及土地增值费和房地产经纪佣金，都使他们难以进一步降价。
与前一年相比，2023 年二手价格涨幅略有放缓。至 2022 年底，有更多单位竣工，因此已竣工房源的库存在增长。这也解释了转售（Sub Sale）的增加，因为有迫切需求的买家会迅速入手更接近完工的单位。考虑到疫情后价格的快速上涨，他们肯定更容易找到愿意出手的卖家。
（在 2020/21 年买入的卖家，极有可能当时的买入价更低，因此通过转售更快锁定收益不失为良策）。
话虽如此，已竣工单位供应的增加，可能会被更多买家转向购买二手公寓所抵消，毕竟新盘的可负担性正在下降。
我们也注意到，许多房东更偏好购买二手，因为可以立即出租。随着不相关租客的入住上限从eight instead of six，部分投资者或会关注较旧、总价较低的二手单位以追求收益率。若如此，二手市场可能会维持其后续动能。
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