小型精品公寓如何实现盈利？

精品公寓属于相对小众的购置类别。项目往往不超过 100 户（有些甚至不足十来户），因此价格波动通常较大：成交笔数偏少，单一的异常交易就可能显著拉高或压低价格。再加上户数少，管理费也往往更高。尽管如此，仍有人偏爱其私密与独特，因此我们常被问到：哪里能找到有盈利潜力的精品公寓？我们决定看看一些表现较为成功的案例，看看能得到哪些启示：

精品公寓的涨跌表现

以下为 2014 至 2024 年、至少完成 5 笔买卖交易的精品公寓成交概况：

上述精品公寓的平均年化涨幅约为 3.57 per cent，与大多数私宅表现相近；但正如从 One Robin（年化涨幅逾 49 per cent）与 Casero @ Dunman（- 11.1 per cent 跌幅）所见，“平均值”对这一细分市场的参考意义未必充分。 

另一种观察方式，是按邮区来比较精品公寓：

从以上可见，邮区 10 和 15 在精品项目中尤为突出：

就邮区 15 而言，这很可能源于 Katong/Joo Chiat 一带拥有数量众多的精品公寓。较高的成交量也可能解释了此处更高的年化回报。 

（一个例外是 Vibes @ East Coast 与 Casero @ Dunman，两者分别出现 26.9 per cent 与 11.1 per cent 的亏损，且持有期均不足一年。可以说，这类异常短的持有期使其成为离群值，亏损很可能与卖方的个别情况有关）。 

这也与 Joo Chiat 一带的“城市更新”有关。该区在过去数十年一度名声不佳（曾遍布按摩院与隐秘酒吧）。随着环境整顿，早已进驻该区的精品公寓也随之出现价值回升。

相邻的邮区 14（Eunos 到 Paya Lebar 一带）成交量同样不低，但年化回报略低。邮区 14 的房龄整体可能更老，出租比例也可能更高。这里属于城市密集区，部分家庭或不青睐；但这也意味着项目可更好地受益于邻近的 Paya Lebar 枢纽。 

邮区 10（River Valley、Tanglin、Holland V 及其他高档社区）对这类项目来说可谓“天然契合”。尽管该区高端公寓林立，但富裕买家往往更偏好一定程度的独享与私密，而这正是精品公寓的强项。

从户型（面积）来看表现

下面是年化回报率与单位面积的散点图：

由此可见，面积较大的户型在精品公寓中往往表现更佳；当然，这并非精品公寓所独有的现象。

需要注意的是，虽然回报率往往随面积增大而提升，但大户型的成交量明显更低。这主要因为大面积户型更为稀缺，而稀缺性本身也可能是回报更好的因素之一。 

我们也推测，大户型更常由纯自住者购买（房东很少偏好过大的户型，因为租客人数有上限，而且总价高会压低租金回报率）。 

与投资者相比，自住者也更可能愿意支付高于估价的价格：对他们而言，家庭居住舒适度比转售收益更重要。此外，自住者通常持有期更长，这也有助于实现更可观的增值。 

除了价格波动外，精品公寓的另一顽疾在于往往不受市场关注

精品公寓不仅在物理尺度上更小、更不显眼，其市场能见度也更弱。以新盘销售为例，精品公寓历来较难推动销售，因为它们多由规模较小、预算较低的开发商推出（对经纪人的人脉与口碑传播依赖更强）。

信任问题亦不可忽视：精品项目更可能由你并不熟悉的开发商品牌开发。像 CapitaLand、GuocoLand、CDL 等耳熟能详的大型开发商，通常出现在体量更大的项目上；因此，买家难免会有更多不确定性。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。