从 2024 年新加坡表现最差的永久产权公寓中，我们能学到什么？

部分新加坡人仍坚持购买永久产权房产，哪怕仅仅是出于一种“永久性”的心理（这并不牢靠，因为许多永久产权公寓与租赁地契项目一样，往往会集体出售）。这有时会让人误以为永久产权房产某种程度上“百试不爽”或自带赚钱保证。本周，我们就来看看事实未必如此，并梳理 2024 年一些表现最差的永久产权项目所共有的特征：

回顾 2024 年表现最差的永久产权项目

项目名称	买入价	面积	买入 $PSF	买入日期	地址	产权性质	邮政编码	邮区	邮政分区	规划区域	规划区	亏损 ($)	亏损 (%)	交易类型	卖出日期	卖出价	持有期（年）
THE LUMOS	$8,220,450	2,433	3,379	8/8/07	9 LEONIE HILL #07-XX	永久产权	239220	9	23	Central Region	River Valley	-$2,520,450	-31%	一手转二手	25/4/24	$5,700,000	16.7
CITYVISTA RESIDENCES	$8,074,106	2,809	2,874	26/7/07	21 PECK HAY ROAD #19-XX	永久产权	228314	9	22	Central Region	Newton	-$2,274,106	-28%	一手转二手	7/5/24	$5,800,000	16.8
HILLTOPS	$6,535,442	1,550	4,216	12/10/07	101 CAIRNHILL CIRCLE #06-XX	永久产权	229809	9	22	Central Region	Newton	-$1,935,442	-30%	一手转二手	21/6/24	$4,600,000	16.7
CITYVISTA RESIDENCES	$7,291,000	2,626	2,776	24/7/07	21 PECK HAY ROAD #17-XX	永久产权	228314	9	22	Central Region	Newton	-$1,741,000	-24%	一手转二手	11/12/24	$5,550,000	17.4
HELIOS RESIDENCES	$6,304,100	1,916	3,290	30/7/07	17 CAIRNHILL CIRCLE #16-XX	永久产权	229816	9	22	Central Region	Newton	-$1,704,100	-27%	一手转二手	10/1/24	$4,600,000	16.5
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$6,502,560	1,959	3,319	16/5/07	33 TANGLIN ROAD #14-XX	999 年自 24/11/1995 起	247913	10	24	Central Region	Orchard	-$1,502,560	-23%	一手转二手	8/11/24	$5,000,000	17.5
URBAN RESORT CONDOMINIUM	$7,640,300	2,551	2,995	12/8/11	32A CAIRNHILL ROAD #07-XX	永久产权	229720	9	22	Central Region	Newton	-$1,360,300	-18%	一手转二手	12/7/24	$6,280,000	12.9
ORCHARD VIEW	$8,145,000	2,530	3,220	21/6/12	29 ANGULLIA PARK #34-XX	永久产权	239977	9	23	Central Region	River Valley	-$1,145,000	-14%	二手转二手	1/10/24	$7,000,000	12.3
SCOTTS SQUARE	$5,143,890	1,238	4,155	30/8/07	8 SCOTTS ROAD #36-XX	永久产权	228238	9	22	Central Region	Orchard	-$1,143,890	-22%	一手转二手	20/9/24	$4,000,000	17.1
HELIOS RESIDENCES	$5,360,220	1,916	2,798	31/7/07	17 CAIRNHILL CIRCLE #02-XX	永久产权	229816	9	22	Central Region	Newton	-$1,110,220	-21%	一手转二手	5/6/24	$4,250,000	16.9

1. 永久产权难以弥补“精品盘效应”

高端房产的两个标志是永久产权与排他性。然而，从以上案例看，排他性可能更像一种负担而非优势。上面的公寓几乎全是精品盘，或总户数很低。

Urban Resort 仅 64 户，The Lumos 仅 53 户，CityVista 仅 70 户，而 Orchard View 只有 30 户。其中户数最多的是 Scotts Square，共 338 户（除最大 3 房外，以 1 与 2 卧单位为主）。

虽然精品公寓更具专属感与私密性，但转售收益更为波动。这源于成交量较低与价格锚定效应（例如，若全年只有一宗成交，那一宗成交就会对你的挂牌产生不成比例的影响）。这种波动意味着你可能会获得超额回报——但你也可能与上述卖家一样，出现从 $1.1 million 到超过 $2.5 million 的亏损。

除了成交量低之外，精品项目也缺乏足够的土地空间来配置更为奢华的设施。多数精品项目，例如，并没有多组泳池或网球场。这也可能影响后续的需求。

因此，如果你执意要买永久产权，或许更适合选择中型或大型的永久产权项目，即便不在黄金邮区。也许，基于我们下一个观点，尤其在不属于黄金邮区时更合适。

2. 它们全都位于黄金地段

除 St. Regis（第 10 区）外，上述表现不佳者皆来自第 9 区。这可能令一些人错愕，毕竟过去黄金邮区的价格往往能自证实力。

不过，若干因素可能将其转化为潜在劣势：

其一是近期政策变化。最新一轮降温措施把外国人 ABSD 税率提高到 60 per cent。富裕的外国买家在第 9 与第 10 区占据相当比重，这或许解释了 2024 年这两个邮区的疲软表现。市场需要多久才能适应，我们尚不得而知。

其二是较高的初始价格。留意到除 Orchard View 外，上述交易皆为一手转二手。从开发商处购入时的总价已然不低，留给升值的空间有限。对于永久产权而言，高起点价格的问题更为明显，因为你天然要为永久产权支付溢价。

其三在于对比效应。第 9 或第 10 区几乎处处是永久产权。上述项目没有哪一个能凭借地契年限脱颖而出。相反，若在租赁地契项目林立的片区中出现一个永久产权项目，它反倒可能以更正面的方式突出。

这都表明，若你在找永久产权项目，当下不妨把目光投向 OCR 或 RCR。

3. 几乎所有亏损成交均为一手转二手

从一手到转售出现亏损本应罕见。毕竟，提前从开发商购买的核心理由，是拿到早鸟折扣或在分阶段提价前率先入场。多数情况下，这能在开发商后续销售阶段“常态化”定价时，为你带来利润。

但从以上案例可见，只有一宗（Orchard View）是二手转二手。在核心地段购买永久产权一手房，日后仍可能出现不小的亏损。如果销售团队声称你买在“安全价位”，不妨多加权衡。

话虽如此，出于公平，也要补充一点——由于总户数很低，开发商在早期与后期之间可能并未形成明显的价格差异。若果真如此，这又是一个选择户数更多、规模更大的永久产权项目的理由：更高的户数，更有可能在早期阶段拿到切实的折扣。

4. 即便持有 17 年也未必足够

多数购买永久产权的人都会被提醒：这意味着更长的持有期。

购买永久产权的逻辑在于，随着时间推移，99 年地契房产会因租约年限折损而开始贬值；而永久产权房产则会继续升值，或至少保持稳定。若你打算短期持有，例如 5 至 10 年，那么不如直接购买租赁地契房产，避免支付永久产权溢价。

棘手之处在于，持有多久才算足够？不妨看看上述表现不佳者的持有期：

对于持有 12 年或以下的，并不令人意外。然而，CityVista、St. Regis 与 Scotts Square 的交易持有期都超过 17 年。考虑到亏损幅度之大，很难断言再多持有几年（例如延长至 20 年）会带来多大差别。

这或许意味着，对于某些你在高位入场的公寓，要让永久产权溢价真正发挥作用，你需要的持有周期甚至要长于 17 年。或者，这也可能意味着，当若干特征叠加出现（即永久产权、黄金地段与精品盘）时，即便长期持有，也未必能避免亏损/涨幅乏力。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文