在35岁前升级到公寓：到2025年，对普通新加坡人来说还可行吗？

从 HDB 组屋升级到公寓的想法，对新加坡人来说并不陌生。但考虑到疫情后私宅价格的上涨，如今这仍然可行吗？同样重要的是，何时 才变得可行？等到我们步入40多岁或50多岁，可能会面临贷款期限受限，或距离退休太近而不愿再承担更多风险。以下就以当下的楼市，看看在35岁前完成升级有多现实：

为什么把35岁视为目标年龄？

我们之所以以此为准，是因为在很多（但当然不是全部）情况下，35岁的年龄对有志于升级的人而言是现实的。 

第一个原因是，要取得完整贷款额度（即获得全额贷款比例），最长期限为30年或至65岁，以较低者为准。因此，35岁的买家——除非有诸如信用不良等问题——在30年贷款期限下可获得完整的 75 per cent Loan-to-value（LTV）比率。 

当年龄更大时，可用的贷款年限会开始缩短（例如，45岁的买家若要拿到完整的 LTV，只能取得20年贷款期限）。

第二个原因来自一线经验。我们接触的大多数升级者至少在三十五岁中段到四十多岁之间。比如说，25岁的年轻人很少具备升级所需的收入或资本；尤其是在2025年私宅价格高企的背景下。

对普通新加坡人而言，这一情景有多现实？

根据 最新官方数据，目前新加坡人的月薪中位数为 $5,500。我们将假设升级者为一对夫妻，二人收入相同，且共同持有该物业（即家庭月收入为 $11,000）。为简单起见，我们假设二人年龄相同或相近。 

接下来，我们看看一套典型三卧公寓的成本，大多数新加坡人把这类单位视为家庭尺寸。以2025年的标准计，其面积大致在 900 sq. ft. 左右。

来看看当下合适公寓单位的价格

我们将保持示例的普适性，而不使用任何一个特定项目。到2025年，新推公寓的平均价格约为 $2,200 psf，而转售公寓的平均价格约为 $1,600 psf。 

对于一套假设的 1,000 sq. ft. 单位，我们假定这对夫妻选择转售公寓，其更为现实的总价约为 $1.6 million（相较之下，新推的三卧在此时几乎各处都已超过 $2 million）。

一套 $1.6 million 公寓的大致贷款与支付情况如下：

• First five per cent paid in cash: $80,000
• Next 20 per cent paid with CPF: $320,000
• Buyers Stamp Duty (BSD): $49,600
• 由于 TDSR 的原因，首付款需额外增加 $53,000（见下文）。

这是初始现金支出共 $502,600，其中 $80,000 必须为现金，其余可来自 CPF。 

其余金额（$1.2 million）由银行贷款承担。我们假设贷款年限为25年，利率为 four per cent*。

这意味着每月供款为 $6,334。这就是问题所在，因为它超过了这对买家的 TDSR 上限。

TDSR 以借款人合计收入的 55 per cent 为上限，因此他们最高可承担的每月供款约为 $6,050。 

为将每月供款降至该水平，贷款额须减少至约 $1,147,000。这样会再增加 $53,000，我们会把它计入首付款中。 

*Four per cent 是银行采用的地板利率，也用于计算 TDSR。实际利率往往更低。 

接下来，我们将扣除他们4房组屋的售屋所得。

同样出于务实考虑，我们假设他们在购买公寓前先行出售组屋，从而免于预先承担 ABSD 成本。 

到2025年，典型4房售价平均为 $650 psf。假设这对夫妻的单位为 960 sq. ft.（4房常见面积），总价约为 $624,000。 

但他们拿不到全部 $624,000：他们仍然有尚未清偿的住房贷款。 在继续购置公寓之前，必须先把这笔贷款还清。 

因此：设想他们在首次购屋时，选择了最长 25 年的 HDB 贷款，初始贷款 $400,000，利率为 2.6 per cent。我们假设他们在25岁时完成该笔购买。 

(2.6 per cent 是 HDB 贷款的利率)

在为这套组屋供款 10 年后，其未偿还贷款约为 $285,000。从售屋所得中扣除这部分后，净得大约为 $339,000.

但事情还没有结束，他们还需要归还曾动用的 CPF 资金

这一步较为复杂，因为不同屋主动用的 CPF 金额不同。有些人以现金与 CPF 混合供款，例如，另一些则完全以 CPF 支付。 

我们粗略估计，这对夫妻需要归还的 CPF 约在 $150,000 至 $200,000 之间，这意味着净现金所得可能在 $139,000 至 $189,000。

以这些现金所得来看，升级可行吗？

在总初始支出 $502,600 的前提下，若售屋现金贡献为 $139,000 至 $189,000，这对夫妻仍需在 CPF 或储蓄中再准备至少 $313,600 至 $363,600。

假设二人自约 12 年前开始持续缴纳 CPF（23岁大学毕业后），且按 $5,500 收入计算，每人每月向 CPF OA 缴纳约 $1,265，那么至今每人在 CPF OA 中可累计约 $182,000，合计约 $364,000（未计入为购买 HDB 时从 CPF 提取的金额）。

免责声明：我们的计算假设本科毕业后起薪即为 $5,500，且为简化未考虑薪资增长。CPF 累积利息亦未计入，因此实际现金所得会更低。

因此，得到如下结果：

所需总初始支出：

• 首付款（25%）+ BSD + 因 TDSR 额外增加：$502,600

可用资金：

• 售屋现金所得：估计在 $139,000 至 $189,000 之间
• CPF OA 储蓄：估计为 $364,000

可动用资金总计：

• 最佳情形：$189,000（现金）+ $364,000（CPF）= $553,000
• 最差情形：$139,000（现金）+ $364,000（CPF）= $503,000

基于上述情况，升级有多现实？

虽然并非不可实现，但仍有若干因素会进一步影响可行性。

首先，我们这里只考量了公寓本身的成本。别忘了转售公寓往往需要更多装修，这部分也要计入成本。由于该数额差异极大，因此我们只能说：若非大肆装修，才更为可行。 

此外，我们要强调，若选择新推公寓，这一情景将大为削弱，$2 million 的总价可能难以承受。看起来，普通（即收入中位的4房屋主）主要会把目光投向 OCR 的转售公寓。 

最后，我们也是假设这套4房已涨至 $624,000。并非人人如此：若有人因涨至 $700,000 或更高而获得“意外之财”，升级会容易得多；反之亦然。 

最后想说的是，坦白讲，以收入中位数来看，这个目标略显吃力。我们并非理财顾问，不能提供理财建议；但若询问理财规划师，你大概率会被告知，每月房贷应控制在月收入的 30 per cent 。这并非巧合，HDB 在 Mortgage Servicing Ratio（MSR，按揭供款比率）中的规定也是同一水平。 

虽然在35岁前升级并非不可能，但相比以往已困难许多；除非（1）你是积极型储蓄者，主动规划以减少贷款，或（2）你愿意考虑更小的公寓单位，例如两卧。 

等待也自带风险

尽管等待升级看起来更稳妥，但这并非没有风险。

房价具有长期上行的倾向。若私宅价格在五年内上升 15%，今天售价 $1.6 million 的同一套转售公寓将涨至约 $1.84 million。这意味着：

• 首付款（25%）将从 $400,000 增至 $460,000。
• 在当时若 LTV 上限不变，贷款金额也需要相应提高（$1.84 million 住房的最高贷款为 $1.38 million）。 

同时在同一年里，由于买家年满40岁，贷款最长期限将从25年降至20年。这意味着每月供款更高。粗略估算，$1.38 million 贷款、20年期限下的月供将超过 $8,360。

(这是按 four per cent 的地板利率计算的)。 

这很可能会超过 TDSR 上限：每月供款不得超过月收入的 55 per cent。随着贷款期限变短，借款人要么需要更高收入，要么需要支付更高的首付款。 

因此，尽管在某些情况下等待可能是明智之举，但也务必权衡随之而来的潜在成本上升与财务压力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。