Treasure At Tampines 评测：实惠价格以隐私为代价

项目：	Treasure at Tampines
地区：	18
地址：	Tampines Street 11
地契：	99-Year Leasehold
单位数量：	2,203
占地面积：	650,000 sqft
开发商：	Sim Lian Group
TOP:	2023

毫无疑问，这是 2019 年规模最大的公寓新盘——也可能是迄今读者最常要求我们评测的项目之一。 

……这并不令人意外！

Treasure at Tampines 是 新加坡规模最大的公寓 项目，拥有惊人的 2,203 套单位，已纳入 Tampines/Simei 的供应管道。Treasure at Tampines 建于原 Tampines court 旧址之上。

按理说，你会以为其占地同样庞大，但有趣的是，这块看似“巨大”的 6 hectare（约 650,000 square feet）土地，与我们去过的一些公寓相比其实相形见绌——尽管那些项目的单位数量不到它的一半！

（此处最先想到的包括 Leedon Residence、D’Leedon 和 The Interlace） 

换言之，大家对 Treasure at Tampines 稍显拥挤的最大担忧，或许并非杞人忧天…… 

其他忧虑还包括单位的可租性与租金回报、长期升值空间，以及或许更紧迫的——对已然拥挤（但配套成熟）的 Tampines/Simei 社区所带来的影响。  

对开发商而言，最大的挑战是在取得这幅土地后的 5 年内售完所有单位，以避免高额的 ABSD 费用。 

尽管如此，近期一系列开发商折扣在此引发的热烈反响（并很快迫使开发商收回折扣）说明，即便目前已有 57% 或 1,256 套的惊人去化率，市场对该项目的单位仍然有明确需求。

（你可在我们最新播客系列的尾声收听相关内容，我们与 Stuart 深度对谈——‘At Home With Stacked’）。

我们稍后会全面解析整个项目——但首先，按惯例先快速参观其示范单位！

Treasure at Tampines 内部参观

Treasure at Tampines 或许是目前新加坡最知名的新盘公寓项目——毫无疑问，原因在于其庞大的单位数量（如果你需要提醒：2,203 套）。在可预见的将来，很难想象有新盘能撼动其“宝座”，成为新加坡最庞大的开发项目。也许要等到 Pine Grove、Mandarin Gardens，或 Braddell View 成功集体出售时——3,000 套，谁来挑战？

你会发现，本次评测的大部分内容都围绕单位数量展开，主要因为这对考虑 Treasure at Tampines 的许多人而言，是一个巨大的争议点。我理解其中的两难——目前在新加坡几乎找不到与之可比的项目。

如果你仍在犹豫其单位密度，最接近的参照或许是 Farrer Road 的 D’Leedon。其在 840,049 square feet 的土地上分布 1,715 套单位，单位数少近 500 套，土地却多出将近 200,000 square feet——相当于整整多出一个 Stirling Residences 的面积。

因此，从这个角度看——即便是 D’Leedon 也难以真正与之相比。

若你仍难以把握 Treasure at Tampines 的规模，让我换个参照系。2,203 套单位，相当于把 JadeScape 与 Sims Urban Oasis 放在一起（1,206 + 1,024 套）。

或者，你也可以把它看成 2 个 Mandarin Gardens（1,000 套 x 2），只是那两者的总占地为 2 million square feet——超过 Treasure at Tampines 的 3 倍。

或许，最准确的方式是计算各项目的单位密度，看看有哪些项目可与之对照。

• Treasure at Tampines (648,889/2,206 = 294 sqft/每单位)
• D’Leedon (840,049/1,715 = 490 sqft/每单位)
• Sims Urban Oasis (257,164/1,024 = 251 sqft/每单位)

出人意料地，Treasure at Tampines 做到了每单位近 300 square feet 的土地配额，算是相当不错。与 Sims Urban Oasis 相比，显得更为可观。

那么，我们能据此断言关于 Treasure at Tampines 过于拥挤的说法并不成立吗？接下来再做一道“试金石”——是否有足够的 Tampines 公寓设施来支撑如此多的单位？我们继续看。

其一项主打卖点是近似 60/40 的景观与建筑占比。换言之，29 座 12 层楼的住宅仅占用约 40% 的土地。

即便在上方这样相对开阔的布局下，若你对上述说法心存疑虑也无可厚非——看起来这里几乎每一寸草地都被充分利用了。

整体布局非常简单——3 排楼栋，其间的开敞空间由 Treasure at Tampines 所提供的大量设施填充。

这或许是最大化利用地块的最高效方式，但其代价，是夹在楼栋之间的公共空间会带来一定的围合感。部分楼间距最窄约 20m，最宽约 45m。

这也引出下一个要点——过度拥挤的可能性。既然这是众人争议的焦点，不妨逐项检视热门设施是否足以满足预期需求。

先说泳池——Treasure at Tampines 共设 11 个泳池。需要注意，其中 3 个（Onsen spa、wading pool、jacuzzi alcove）体量较小，因此真正可用的为 8 个。其中 3 个为 50 metres，其余 5 个长度介于 20m 至 30m。

再来与热门项目 Sims Urban Oasis 对比：其为 1,024 套单位配备 2 个 50m 泳池与 1 个 20m 泳池。若按比例折算至 Treasure at Tampines 规模，大致需要 4 个 50m 泳池与 2 个 20m 泳池（上下浮动）。

我明白这只是粗略估算，但以 Treasure at Tampines 提供的 8 个标准泳池来看，基本能对上号。诚然，周末时也许很难享受到最悠闲静谧的游泳体验，但这往往是亲民大众盘所必须承担的取舍。

另一项高频使用的设施是健身房，而这在仅凭示范单位模型时难以评估。全盘仅设 1 个健身房，以项目体量而言颇出人意料。尽管面积不小（超过 2,500 sqft），但几乎可预见，这里大多数时候都会非常拥挤。

显而易见的解法是增大（或增设第二个）健身房；开发商则尝试通过提供健身房即时客流信息来缓解，并将其设为 24 小时开放——这在多数公寓健身房并不常见，多少能分散一部分高峰人流。

会所面积亦不小，约 24,000 square feet。单就会所本身，清单就相当“厚”。

配置相当齐全，但因多数设施都只有各一处（除 function room 外），这里也很可能面临高占用的问题。

设施项目繁多，此处不一一赘述。不过，即便数量看似可观，如 dining pavilions（8）与 barbeque pits（12）等热门设施，仍难免出现“抢位”。可预见在周末或公共假期，这些场地往往需要提前很久预订。

最后，考虑到此项目更偏自住型且以家庭为主，仅 2 个游乐场与儿童泳池显得有些捉襟见肘。同样可以想见，周末与学校假期时这些公共区域将会人潮汹涌。

全盘仅设 1 个网球场与 1 个多功能运动场，以 2,203 套单位而言确实偏少——周末预约排长队几乎毫无疑问。总体看来，运动型设施在此并非优先配置。

项目共设 2 个出入口，在我看来这只是最低配置。其中一处位于 Tampines Street 11，另一处在 Tampines Lane。令人称道的是，因项目体量之大，还新设了一条匝道连接 Tampines 快速公路——驾车人士应当会对此感到满意。

此外，地下车位仅 1,752 个，露天车位 24 个——车位比低于理想的 1:1。不过若考虑到项目中 1 与 2 卧单位占比达 43%，实际影响或许没有想象中大。

有一项多数人都会喜欢的细节——地下大堂配备空调！这通常出现在更高端的项目中，可谓颇用心之举。

委婉地说，Treasure at Tampines 的外观设计谈不上令人惊艳。整体相当标准化，显然并未将设计放在首要位置。对此也难以苛责——强调外立面往往意味着更高成本，而对于大众化项目而言，这并非最重要的考量。

Treasure at Tampines 5 卧室户型评测

在 Treasure at Tampines 中，5 卧室单位仅占总数的 5%（110 套），仔细想想这其实还是个不小的数量。这里这一款为 1,722 平方英尺——是 Treasure at Tampines 目前可售的最大户型。

整体格局基本符合预期，但我并不太喜欢 4 间卧室被排成一列、而 2 间公共浴室又紧挨在一起。若能把其中 1 间浴室设置在两间卧室之间会更好。

与多数 5 卧室单位一样，入户处设有玄关，可为住户提供一定的私密性。

以 5 卧室单位而言，客餐厅并不算特别宽敞，但好处是卧室面积明显大于平均水平（稍后你会看到）。以 Treasure at Tampines 的定价来说，基本没人会合理地期待铺设大理石地面。所以，这里没有大理石，而是采用瓷砖地面。

纸面尺寸上餐厅其实不小，但实际使用需要为通往厨房与走廊的动线让位，因此会受这些限制所约束。

坦白说，样板里的餐桌并不现实——尺寸偏小，从而让空间显得更大。尽管看起来是张 6 人座的圆桌，但对普通成年人的使用来说会相当局促。对于考虑 5 卧室的多数家庭而言，这样大小的餐桌显然不够用。

同样地，以 5 卧室单位来说，客厅不算大。乍看之下似乎颇为宽敞，但这主要归功于小巧的茶几以及没有设置电视柜。

大多数人不会把沙发放到阳台以扩展客厅，因此这点也需要纳入考量。

对于喜欢在公共区域聚集的家庭来说，这里并非最理想；但若你更看重卧室空间，看到卧室后对本户型的看法很可能会改观。

阳台向来是个见仁见智的空间，尤其在新加坡寸土寸金的情况下。若你喜欢户外空间，这里的阳台相当宽敞，可设置座位，甚至加入一些用餐元素。

进入厨房前，设有带可滑动面板的厨房操作台，便于传递餐食与饮品。这个巧思确实在一定程度上缓解了餐区的局限。

有人或许会希望把厨房再外推一些以挤出更多面积，但我认为以现状而言厨房尺寸已相当足够。

动线确实宽裕，操作台面与收纳都还不错。厨房电器由 Electrolux 提供——并不花哨，配备常见的炉灶、烟机、烤箱和洗烘一体机。有没有发现少了点什么？

或许听起来有点奇怪，配置中并不包含冰箱。乍一看，多数人还会把这里误认为是通往防空避难室的入口。

我喜欢本户型的一点是设有工作阳台。对于有孩子的家庭，从实用角度看这基本是刚需。面积适合晾晒衣物，还提供了额外的收纳空间。

这里还配有一个杂物间，多数人可能会用作女佣房——旁边还设有一间小浴室。

来说说 5 卧室单位的主要卖点——卧室面积高于一般水准。这里是第一间普通卧室，并且可能是最“值钱”的一间——因为它还能直接连通阳台。

如你所见，这间房明显相当宽敞——尤其与多数新盘相比。奇妙的是，少了些室内设计的点缀，反而更能直观感受房间的尺度。

看到这样的房间尺度确实令人耳目一新。这间房其实更长一些、但略窄。即便摆放一张 queen 尺寸的床也毫无压力。需要注意的是，这里的窗户会有些遮挡，因为阳台的长度几乎延伸到窗户的一半。

第三间卧室与第二间为镜像布局，因此即便放入一张 queen 尺寸的床，你仍能清晰感受到所拥有的空间。

并非人人都需要在床侧设置长凳座位，由此也可见房内的空间确实充裕。

或许是为了成就更大的卧室，本户型的浴室被并排设置。这当然不算什么大问题，但若能把其中 1 间浴室放在两间普通卧室之间会更佳——住户即可直接进入浴室。

面积肯定足够，卫浴配件来自 Hansgrohe。整体风格非常朴素——在装饰与室内设计点缀上都极为克制。我相信这与控制成本有关，但我反而欣赏这种做法——能让你如实感受交付时的空间。

在许多 5 卧室单位中，常会有 5 间里有 1 间偏小；令人欣慰的是，这里的最后一间卧室同样尺寸可观。

主卧面积相当出色——足以媲美我见过的一些豪华项目。床前与两侧都留有充足的活动与摆放空间。

尺寸确实令人印象深刻，我认为几乎没人会有异议。完全可以轻松规划一个书写角，或增加更多收纳（通常也确有其必要）。

主卧还自带阳台，面积也相当可观。

与主卧相呼应，主浴室同样宽敞。尽管配置走实用路线（没有浴缸或顶喷花洒），我想多数人都会满意。

至少配备了双台盆！

至少配备了双台盆！

Treasure at Tampines 4卧室Premium评测

面积为1,335平方英尺，这个4卧室单位略显偏小。总体而言，与5卧室单位相比，公共起居空间其实相当不错——但主要的短板在于偏小的厨房和第4间卧室。

你或许已经注意到，这个单位带有“premium”的标签。那么，它“premium”的究竟是什么？

按传统理解，人们可能会期待更“高端”的装置与用料，甚至诸如私家电梯之类的配置，来体现其“premium”定位。但若与标准4卧室单位相比，其差异微乎其微。严格来说，我更愿意称之为布局不同，而非真正的“premium”。

如果你重视空间效率，会喜欢它的入户动线。这里没有玄关和奇怪的转角——入门即达餐厅。

对于逛过多间样板房的人来说，这里的布置可能显得相当简约。实话说，这并非坏事——反而能更真实地呈现可用空间。

就餐厅而言，这里的尺度相当得体。完全可以放下一张尺寸合适的餐桌，舒适容纳6甚至8人就座。

客厅的表现也不错。进深充裕（从相当长的沙发可见）。虽然横向不算很宽，但对大多数人而言应该已足够——尤其是如果你不需要茶几的话。

与5卧室单位相似，阳台贯穿客厅与第一间普通卧室的宽度。按惯例，阳台的存在是优点还是缺点，取决于你的偏好。我个人偶尔也喜欢换个环境到阳台小坐，但也能理解有些人更希望把面积留给更可用的室内空间。

再看一眼长方形的客餐厅一体空间。

这确实是近来更常见的做法——在厨房墙面开设观景/传菜窗口，以展示内部。它有助于引入更多采光，让空间显得更大；在实用层面，也便于不必绕行即可递送食物或饮品。

不过，Treasure at Tampines 这里的开口高度偏低，更像一处传菜口。我理解其限制——台面下与上方收纳都需要留出空间。

毫无疑问，就4卧室单位而言，这个厨房偏小。若你打算自住且常下厨，这可能会成为一个掣肘。并非不可用——只是若你偏好在宽敞环境中烹饪，它大概不会是你的首选。

由于面积不大，部分人可能会觉得台面空间不足。厨房配备了Electrolux的电器，但依然明显缺少冰箱。

不过，我喜欢家务区的尺度。足以容纳洗衣机/烘干机，甚至可以安装可伸缩晾衣系统。它并不“吸睛”，却是自住人士几乎必不可少的配置。

后方还设有一间杂物/工人房，你可以灵活作为额外储物空间或佣人房使用。

后侧还配有一间小型浴室。

与5卧室单位相似，若你追求更大的卧室面积，会对Treasure at Tampines 提供的房间感到惊喜。全屋层高为2.725米，属当下常见标准。此房还可直接通往阳台，这样的设计相对少见。

虽说没人会把 Treasure at Tampines 称作豪华公寓，但在当下，更大的房间本身就可谓一种“奢侈”。

一如既往，两扇门的衣柜对多数人而言难称充足，但这几乎已成为当今消费者不得不妥协的现实。

第二间普通卧室长度略胜一筹，面积因此更大。近乎落地的窗户颇为加分，能够引入更多采光，让空间更明亮通透。

公共浴室的尺度也不错，配件来自多数新加坡人熟悉的品牌——Hansgrohe。整体依旧走简洁务实的路线，如你此前所见。

正如开头所述，让3间卧室共用1个浴室并非最理想的安排。

相较之下，最后一间普通卧室在面积上就显得逊色了。房间较小，且窗户也偏小（空调机位就在外侧），情况并不理想。这里基本只能放下一张单人床，或改作书房/办公室使用。

以积极的一面收尾，这里的主卧确实宽敞。即便摆放一张King尺寸床，仍能享有充裕的活动空间，若你愿意，还可加入书桌/梳妆台，甚至设置一处小型会客区。

与大多数主卧一样，这里提供了更多收纳，但我猜对多数人而言仍嫌不足。所幸凭借更大的面积，你可以再添置一组斗柜。

令人欣慰的是，主卧浴室延续了良好表现——空间确实充裕。事实上，它只比旁边那间普通卧室略小一些。

与此前所见一致，整体风格相当简洁，除去充足的面积外，主卧浴室并无奢华配置。换言之，没有浴缸或雨淋式花洒。

这也再次引出一个问题——为何要标注为“premium”单位？

Treasure at Tampines 2卧室+书房 户型评测

以 678 平方英尺的面积，Treasures at Tampines 的这套 2 卧室加书房户型在面积上谈不上出众。

这让我想起 4 卧室户型里的“premium”案例，这里的书房标签基本上只是加了个名头。我想摆上一张书桌也可算作书房区域，但真要这样对外宣称，我并不太认同。

一进门，厨房就在左侧。由于缺少窗户，空间偏小且稍显局促——在通风方面确实会是个问题。

台面与收纳空间处于多数 2 卧室应有的水准。厨房配备了 Electrolux 电器（烤箱、炉灶、油烟机及洗烘一体机）。想必你也能想到，清单里并不包含冰箱。

台面与收纳空间处于多数 2 卧室应有的水准。厨房同样配备了 Electrolux 的电器（烤箱、炉灶、油烟机及洗烘一体机）。如你所料，冰箱并未包含在内。

我之前提到过，我喜欢不花哨的陈设方式，能更直观地感受空间；但连餐桌椅都不摆？对此我有点保留。

从图纸看，餐区确实偏小，因此需要谨慎选择家具尺寸。

相较之下，客厅面积还算得体。进深较长但开间不宽，能容下一张较长的沙发，但若同时摆放电视柜和茶几就会略显局促。

阳台为近方形布局——相较整屋面积，占比属平均水平。请注意，空调外机板 就在旁边，因此开启空调时预计会伴随一定噪音。

与前面看到的几套不同，这个普通卧室确实偏小。理想情况下只放一张单人床为宜；即便搭配这张长凳，也能看出可用空间并不充裕。另外，由于外侧是空调外机板，窗户尺寸也受到限制。

公共浴室就在普通卧室的正对面。面积合适，卫浴配件由 Hansgrohe 提供。

通往主卧有一小段过道，第一眼就会看到一组较窄的双门衣柜。想必不用多说，这样的收纳对两个人来说远远不够。

就面积而言，主卧中规中矩——与更大户型中夸张宽敞的主卧相去甚远。

主卧浴室仅比公共浴室略大一些。换言之，恰好够两人日常使用。

Treasure at Tampines 3卧室 Premium 户型评测

以 1,033 平方英尺计，这个 3 卧室“premium”户型放在当下的新盘中属于常见水平。但在目前所有户型里，这或许是我最不喜欢的一款。冗长的入户走道、形状别扭的阳台，以及大于平均尺寸的空调外机板，都削弱了其实用性。

可以看到，入口走道很长，且宽度也不算可观。即便想在一侧增加收纳，也会令空间显得逼仄。对于本就不算宽裕的户型而言，这样的设计并不高效。

厨房位于右侧，所幸为封闭式。

以 3 卧室而言，尺寸确实算不上理想。两个人同时操作尚可，但更像是 2 卧室应有的厨房尺度，而非 3 卧室。

尺寸变小带来的直接后果是台面变短——若你有较多小家电，可能会难以安排摆放位置。标配厨房电器由 Electrolux 提供，但同样明显的是不含冰箱。

我尤其喜欢这里还保留了一个生活阳台。近来不少项目都在削减这类空间，因此本户型能保留这些实用配置，值得肯定。

右侧是杂物间，空间出乎意料地宽裕。既可作为额外收纳，也可作女佣房（这应是最常见的用途）。

与目前所见多数户型相同（除 2 卧室外），这里设有一个玻璃开口，可展示厨房内部。

餐区的尺度令人满意，尤其是一侧采用卡座形式，为通往其他区域的动线预留了更充裕的空间。摆下一张 6 人餐桌不成问题，对大多数家庭而言已足够。

当然，由于没有茶几与电视柜，客厅看起来格外宽敞；但就本户型的总体面积而言，实际尺寸也算合理。客餐厅为瓷质地砖铺装，考虑到项目的定价，这在预期之内。

老实说，我并不太喜欢这个阳台。虽然（总体而言）并未占去过多面积，但形状十分别扭——对日常使用并不友好。

当然，阳台较宽的一侧还可以，放置座椅甚至一张小餐桌都没问题。但右侧那一小段狭窄空间就比较尴尬——而且还会遮挡第一间普通卧室的部分视野。

这间普通卧室的尺寸尚可，但如前所述，因阳台外挑，其视野有一半会受到影响。地面为乙烯基地板，依旧符合预期。

收纳为常见的双门衣柜。对我而言显然不太够用，但如今已相当常见。

第二间普通卧室明显偏小，虽然没有 4 卧室户型里那间那么小，但也小到示范时只放了一张单人床。

公共浴室尺寸合适，依然配备 Hansgrohe 的常见装置。

考虑到前面各房间的大小，大多数人对主卧的面积应当会感到满意。

遗憾的是，主卧浴室的面积并不理想。此外，它也并未体现出“主卧专属”的特征——除了略大一丁点之外，与公共浴室并无明显差异。

Treasure at Tampines 地段解析

项目位于 Tampines 的边缘地带（几乎贴近附近的 Simei），紧邻 PIE（泛岛快速公路），对面即是 Changi General Hospital。

对部分人而言，这或许不是个“吉利”的开端（尤其考虑到与 CBD 的距离），但若进一步考察其具体位置，你会发现这里是配套成熟的社区，公寓周边即有大量生活设施。

以 Eastpoint Mall 为例，距离不到 1 公里；再往北一点还有 Tampines Mall 以及 4 座知名且大型的购物中心。 从窗外望去，你会发现项目紧邻著名的 Tampines Round Market & Food Centre。

……上述只是其中一部分配套。 

公共交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预估步行时间）
’Blk 125’	292	260m，步行2分钟
’Opp Tampines Changkat CC’	292	260m，步行2分钟
’Blk 101’	2N, 8, 17, 18, 20, 28, 34, 34B, 39, 59, 518	540m，步行6分钟

最近的MRT： Simei MRT – 650m，步行10分钟（+ 天桥）

截至撰稿时，该区域的MRT站附近并无紧邻的公寓。

不过就Treasure at Tampines而言，Simei MRT Station仍在可接受的步行范围内，但大部分路段缺乏遮蔽。目前也没有直达该站、可明显缩短步行时间的巴士线路。另一个不容忽视的大型项目“通病”是，许多人往往没有把小区内部的步行时间计算在内。因此在选择Stack时，请务必把额外的步行时间纳入考量——这累积起来可不小。

此外，乘坐292路巴士约5分钟、3站即可直达Tampines Interchange，而Tampines MRT Station就在对面。

对于在CBD工作的通勤者，Tampines与Simei MRT Stations均位于East-West Line上。从Tampines出发12站约24至26分钟，或从Simei出发11站，无需换乘即可抵达CBD/Raffles Place MRT。

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预估高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	19.1km，车程21分钟
Orchard Road	17.0km，车程19分钟
Suntec City	17.5km，车程24分钟
Changi Airport	8.0km，车程11分钟
Tuas Port (By 2040)	49.5km，车程50分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.5km，车程15分钟
Mediapolis (and surroundings)	25.1km，车程27分钟
Mapletree Business City	24.0km，车程26分钟
Tuas Checkpoint	42.9km，车程45分钟
Woodlands Checkpoint	32.0km，车程34分钟
Jurong Cluster (JCube)	28.2km，车程30分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	29.3km，车程32分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	21.3km，车程23分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	10.5km，车程15分钟

*注：车程时间以高峰时段测算

就近驶出道路： 2个出入口——1个位于Tampines Street 11，1个位于Tampines Lane

总结：受益于紧邻Treasure at Tampines的匝道，项目与PIE（Pan Island Expressway）连接顺畅，往Changi或Tuas方向驾车都颇为便捷。对于在这些区域工作的住户而言，这是一个亮点；通过Airport Boulevard前往Changi Airport也十分方便。非高峰时段，经PIE到CBD（Raffles Place）略少于20分钟。

杂货

杂货店名称	距公寓距离（及预估步行时间）
Fairprice – Blk 138 Tampines St 11	400m，步行5分钟
FairPrice – Eastpoint	550m，步行6分钟

学校

教育层级	院校数量
学前班（步行1km范围内）	2
小学（驾车3km）	9
中学（驾车3km）	7
国际学校（驾车3km）	2
初级学院（驾车5km）	1
大学（驾车5km）	2
理工学院（驾车10km）	1

补充要点

• 周边配套种类极其丰富

对于一个“非中心”社区而言，District 18（Tampines/Simei/Pasir Ris）拥有极为丰富的配套——这正是我所欣赏的新加坡便利性所在。话说回来，我无法在此一一涵盖所有配套，你也未必愿意全部细读，不如就从离Treasure at Tampines更近的配套说起！

如前所述，项目紧邻Tampines Round Market & Food Centre——非常适合偶尔购买新鲜食材。这也意味着并不一定非要去Eastpoint Mall（最近的购物中心，距离550m）。市场/小贩中心周边还有一排美发店、诊所及餐饮店。

医疗方面，除附近诊所外，Changi Hospital与St Andrews Community Hospital就在马路（PIE）对面，可通过天桥抵达。

从项目向北稍多于1公里，即是Tampines Central，分布着各大银行分行、餐饮场所，以及彼此毗邻的4家著名购物中心（老实说，我一直没能完全搞清那里的动线，实在是……大）。

此外，该区域的公共交通也十分完善。Tampines Central本身设有2个巴士转换站，以及同时运行在East-West Line与Downtown Line上的Tampines MRT Station。

最后，别忘了对孩子的好处。

如你从上表或许已经注意到，Treasure at Tampines周边有大量小学与中学。此外，Tampines还是知名国际学校United World College of South East Asia（UWCSEA）的所在地。

若你在寻找高等教育机构，附近也不乏选择——Temasek Poly、Singapore Institute of Technology（TP Campus）以及Singapore University of Technology and Design均在区域内。

•  周边休闲与娱乐选择同样充裕

撇开配套不谈，住在这里的居民都知道，休闲娱乐方式之多令人惊叹。比如，马路（Tampines Ave 5）对面就是SAFRA Tampines——配备足球场、保龄球馆、室内羽毛球场与斯诺克中心等设施。

此外，在Tampines Central，你会发现“Our Tampines Hub”，一座与旁边整座体育场一体化的大型购物综合体！这里同样设有足球场、位于5楼的环形跑道、奥林匹克规格泳池，甚至还有攀岩设施。

想要清静片刻？Our Tampines Hub还设有一座图书馆，藏书丰富，座椅舒适，适合度过惬意的夜晚。

值得一提的是，往西还有Bedok Reservoir Park。这里是健身与跑步爱好者的热门去处，拥有5公里长的跑道、水库周边的各类健身角，甚至可以进行皮划艇活动。

如果你想更具冒险精神，Reservoir Park还有Forest Adventure中心——新加坡首家且唯一的树顶障碍项目设施。

• 项目体量之大

作为目前新加坡规模最大的公寓之一，Treasure at Tampines由29栋12层住宅楼组成，提供9种户型——其中以面积更宽裕的3卧为主力。

通过这样的总体布局，Sim Lian Group Limited巧妙地覆盖了广泛客群——包括首次置业者、从HDB升级的家庭/个人，甚至是外籍人士/经常出差者（考虑到Jewel Changi Airport的可达性）。

尽管如此，我在开头也提到，Treasure at Tampines的庞大体量或许正是其最大的一处隐忧（并无双关之意）。

共有2,203个单位，如此庞大的人口密度并不利于为你（或你的家人）提供最佳私密性——它更像是一处典型的大众化项目，邻里间“无心的窥视”通过窗户发生的概率也更高。

Treasure at Tampines 开发地块评测

Treasure at Tampines 配套设施

成人健身设施	停车场	儿童游乐场
乐龄保健设施	健身角	健身房
按摩池	慢跑道	泳道池
24小时安保	水疗池	游泳池
戏水池

从鸟瞰视角可以明显看到，29栋楼之间的间距较为紧凑。当然，考虑到要在这块用地内容纳2,203个单位，也属情理之中。

就整体用地布局而言，我认为楼栋呈整齐线性排布，楼排之间留出了用于配套设施的空间。

（趣闻：整个用地中，有60%被划拨用于设施与景观——这很有意思，但也略让人担心楼栋之间的“紧凑程度”）

作为一个体量可观的项目，Treasure at Tampines在配套方面也不负所望——多达128项。从慢跑道、配有网球场的健身角，到设有健身房与豪华宴会厅的现代会所，一应俱全。

不过话说回来，健身角的位置似乎略显偏僻，位于场地最左端。换言之，设想你是位住在Block #123的网球爱好者（先不谈是否被允许在途中热身，这其实凸显了一个更关键的问题——如有需要，每天从一端走到另一端的便捷性）。

在总结前，我们再谈一项更为关键的问题——车流。

鉴于Treasure at Tampines入住后的人口规模，预计项目周边在高峰时段会出现较为繁忙的车流（例如驾驶驶入PIE上班的居民、接送孩子上下学的家长等）。

即便设置了2个出入口，Tampines Street 11与Tampines Lane上仍很可能出现拥堵——需注意，这两条道路是通往匝道并最终驶入PIE的唯一路线。此外，能使用该匝道的并不只有Treasure at Tampines的居民。

另外，Tampines Street 11为单车道，或将加剧车流状况。既然提到交通，再看一眼总平面图可见，一整排楼栋紧邻匝道并朝向PIE方向——长期而言，这些楼栋的住户势必会承受一定的交通噪音干扰。

最后，East-West MRT线路的一段轨道距离总平面图最左侧不到300m。由于该段轨道为地面高架，这也可能对该区域内较低（甚至较高）楼层的单位造成较为明显的噪音/私密性影响。

毕竟，任何屋主都不希望在周末清晨被Tampines West MRT station传来的隆隆声吵醒。

下午西晒最少的Stack

• 

• 

• 

• 

位于西南与西北朝向的角落单位下午日晒最强，主要为Stack 123、117、116、110、7、1、92、26、27、79、186、187、199。

朝北与朝东的Stack下午日晒较弱，例如Stack 48与49。

户型组合

户型	单位数量	单位面积（sqft）
1-Bedroom	231	463 – 484 sqft
2-Bedroom	265	581 – 614 sqft
2-Bedroom Premium	160	657 – 678 sqft
2-Bedroom + Study	313	678 sqft
3-Bedroom	417	818 – 947 sqft
3-Bedroom Premium	344	1,012 – 1,087 sqft
4-Bedroom	176	1,238 – 1,270 sqft
4-Bedroom Premium	187	1,281 – 1,367 sqft
5-Bedroom Premium	110	1,668 – 1,722 sqft

从上述户型配置可见，Treasure at Tampines尽量覆盖尽可能多的客群。毕竟拥有2,203个单位，多元化是确保去化顺畅的关键。

以数量较多的3卧为例，其目标客群很可能是需要更大居住空间的多代同堂家庭。

尽管室内设计较为朴素（不同于部分公寓采用繁复独特的材质/装饰），但其以宽敞的布局提升舒适度，并大量采用玻璃以在白天增强自然采光。

此外，所有单位均配备落地玻璃窗，并采用Electrolux与Hansgrohe等知名品牌的优质配件。

作为买家，我们应当充分了解潜在公寓/单位的规格与长期前景。若需获取Treasure at Tampines更详尽的户型与供应分析，以及单位细节，请发送电邮至stories@stackedhomes.com

Treasure at Tampines 物业管理费

户型	份额值	管理费
1 Bedroom	5	$150 – $165
2 Bedroom	6	$180 – $198
2 Bedroom Premium	6	$180 – $198
2 Bedroom + Study	6	$180 – $198
3 Bedroom	6	$180 – $198
3 Bedroom Premium	6	$180 – $198
3 Bedroom Premium	7	$210 – $231
4 Bedroom	7	$210 – $231
4 Bedroom Premium	7	$210 – $231
5 Bedroom	8	$240 – $264

体量庞大的少数利好之一是更为亲民的管理费。这个因素常被部分购房者忽略，而这里的管理费月度价位相当友好。尤其是5卧单位，每月$240 – $264，对计划长期自住的家庭极具吸引力。

最佳楼叠

鉴于楼叠数量众多，挑选适合自己的 Stack 很容易令人无从下手。这里有点两难：多数面向泳池的单位与对面楼栋距离较近，周末也可能面临噪音问题。因此，如果这点让你介意，最好从外圈楼叠中选择。

若你更重视私密性，朝向会所的 Stack 25 可能是最佳选择，因为它并不正对其他楼栋。我也会关注 Stack 1、3、5、7、9、11、13，这些面向内部的 Tampines 街道，而非面向高速公路的楼叠；后者势必需要面对一定的道路噪音。

最后，如果你依赖公共交通，Stack 1、3、5 距离 Simei MRT 站步行更近，会是我们的推荐。

价格评析

在开始之前，先简单回顾 Treasure at Tampines 地块的最初收购。早在 2017 年 8 月，Sim Lian Group 以集体出售（en bloc）方式收购了原有（560 个单位的）Tampines Court，成交价为 $970 million。尽管金额不小，但折算后的土地成本仅为 $676 psf ppr。

需注意，这笔交易发生在 2017 年年中，正值 ‘17/’18 en bloc 热潮方兴未艾、以及 2013 年降温措施之后房市停滞期的尾声。

与彼时众多发展商一样，这意味着 Sim Lian Group 需要在“随行就市”的动能下付出更高的成本。有趣的是，出于对无法在期限内满足 ABSD 要求的担忧，竞逐这块超过 700,000 平方英尺用地的开发商并不多，这成了潜在投标者最大的顾虑之一。

因此，凭借相对较低的土地成本，以及体量庞大且周边竞争有限的独特区位，本案为开发商留下了“亲民”定价与稳健利润的空间。

不言而喻，凭借出色的营销与精心打磨的卖点（USPs），首批推出的 490 个单位在开盘周末便售出 272 个。截至目前（距开盘略多于一年），Treasure at Tampines 已售出 2,203 个单位中的 57%。

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)	总单位数
Treasure at Tampines	99-year Leasehold	2023	$1,245 psf	2,203
Parc Central Residences	99-year Leasehold	TBA	约 $1,200+ psf	695
The Tapestry	99-year Leasehold	2022	$1,370 psf	861

以上为第18邮区当前可选的 新盘。坦白说，该区现有公寓本就不多。

（先说明一下关于 Parc Central Residences：目前官方平均售价尚未公布。但为便于公平对比，我们基于估算的建造成本、30% 的利润率，以及地块初始土地成本 $578 psf ppr，粗略推算了开盘价区间。）

Parc Central 与 The Tapestry 均位于淡滨尼最东侧，邻近 Paya Lebar 区域。这两处新盘周边有若干转售公寓与相当完善的配套（附近有 UWCSEA、Temasek Poly、Tampines secondary school 与 Reservoir Park），但距离各个 MRT 站都较远。

相较之下，Treasure at Tampines 的条件更为亮眼。它既靠近淡滨尼与四美的关键设施（尤其是 Simei MRT），社区配套也相当丰富，且周边几乎缺乏同量级的直接竞争。

综合上述，不禁让人遐想——难道正是对无法赶上 ABSD 截止期的担忧，才让 Sim Lian Group 以当时那样的成本顺利拿下这块地？！

（欢迎在下方评论区分享你的看法！）

鉴于本区新盘不多，横向对比有限，我们不妨看看 Treasure at Tampines 周边的一些转售邻居？

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)	总单位数
Treasure at Tampines	99-year Leasehold	2023	$1,245 psf	2,203
Eastpoint Green	99-year Leasehold	1998	$782 psf	646
Modena	99-year Leasehold	2002	$803 psf	230
Tropical Spring	99-year Leasehold	2003	$897 psf	242
Double Bay Residences	99-year Leasehold	2012	$1,024 psf	646
My Manhattan	99-year Leasehold	2014	$1,323 psf	301

与 Treasure at Tampines 类似，本表其余公寓与 Simei MRT 站的距离也相对较近。尤其是 Modena、Tropical Spring 与 My Manhattan，距 MRT 与 Eastpoint Mall 仅在咫尺之遥。

至于名单中最早的项目，Eastpoint Green，其距东西线的 Simei MRT 约 700m；叠加楼龄因素，价格也相对更亲民。

而对于价格更高的公寓，Double Bay 与 My Manhattan，作为较新的项目，其提供的服务与设施更为全面、更新更迭更快；此外，内外部更为现代的设计美学也助推了其价格。

颇有意思的是，相较于 Treasure，其更高的私密性与稀缺性也使 My Manhattan 能获得更高的 psf 单价。

（请注意，Treasure 的单位面积普遍略大，因此更应关注加上各项费用后的总价量级——如我们此前所示。）

最后从更宏观的角度收束本次价格评析：Treasure at Tampines 周边并非被高价邻居簇拥（My Manhattan 稍有例外）。这在一定程度上可归因于第18邮区整体较低的 PSF；截至 2019 年 12 月，其平均约为 $1,122psf。

由于本区不少项目在单位私密性与距 CBD 的通达性方面一般，你在第18邮区仍可找到相对可负担的公寓单位（配套也相当完善）。

此外，别忘了新加坡 CBD 未来的去中心化规划。

treasure at tampines 的价格

价格拆解（首套房）

	2卧室 1浴室	2卧室 豪华型	2卧室 + 书房	3卧室	3卧室 豪华型	4卧室	5卧室
价格	$881,000	$964,000	$964,000	$1,137,000	$1,336,000	$1,534,000	$2,125,000
25% 首付款	$220,250	$241,000	$241,000	$284,250	$334,000	$383,500	$531,250
额外费用
买方印花税（BSD）	$21,030	$23,520	$23,520	$30,080	$38,040	$45,960	$69,600
法律费用	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
盖印费	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$905,330	$990,820	$990,820	$1,170,380	$1,377,340	$1,583,260	$2,197,900
初始投资金额	$244,580	$267,820	$267,820	$317,630	$375,340	$432,760	$604,150
投资回报
预期租金	$1,743	$2,034	$2,034	$2,550	$3,099	$3,095	$4,305
租金回报率	2.31%	2.46%	2.46%	2.61%	2.70%	2.35%	2.35%

价格（第二套房）

	2卧室 1浴室	2卧室 豪华型	2卧室 + 书房	3卧室	3卧室 豪华型	4卧室	5卧室
不含 ABSD 的成本	$905,330	$990,820	$990,820	$1,170,380	$1,377,340	$1,583,260	$2,197,900
加：ABSD (12%)	$105,720	$115,680	$115,680	$136,440	$160,320	$184,080	$255,000
含 ABSD 后的总价	$1,011,050	$1,106,500	$1,106,500	$1,306,820	$1,537,660	$1,767,340	$2,452,900
初始投资金额	$350,300	$383,500	$383,500	$454,070	$535,660	$616,840	$859,150
投资回报
预期租金	$1,743	$2,034	$2,034	$2,550	$3,099	$3,095	$4,305
租金回报率	2.07%	2.21%	2.21%	2.34%	2.42%	2.10%	2.11%

升值潜力分析

只需看一眼 URA Master Plan 2019 的这张图，你就会立刻注意到 Treasure at Tampines 周边的多样配套——从小贩中心/巴刹（蓝色）与公园（绿色），到各类附近教育机构（标注为“E”）。此外，Changi General Hospital 与 St Andrew’s Community Hospital 就在马路对面。

饮食、医疗可及性、孩子就读的 Tampines primary school、以及与主要公共交通枢纽（Tampines Central）的良好连通性——这些都是业主应当享有的必要配套。附近学校包括：

• Changkat Primary School
• St Hilda’s Secondary School
• Ngee Ann Secondary School
• Angsana Primary School

就竞争而言，我认为 Treasure at Tampines 在短中期面临的问题不大。最近的公寓要么聚集在 Simei MRT 附近，要么位于淡滨尼东侧，一定程度上保留了 Treasure at Tampines 临近这些配套的独特性。

虽然目前周边暂无即将推出的新盘，但若未来有近邻项目落地，只会抬升本案的价格锚点（前提是项目兑现预期，并能在某种程度上化解大家所担忧的“过度拥挤”这一主要缺陷）。

另一个（承认带有一定猜想成分的）观点是：随着 CBD（以及随之而来的价格影响）开始外溢、即所谓“去中心化”，过去只在 CBD 才能享有的附加红利，或将逐步被计入这些外圈 RCR 的项目之中。

那租赁表现呢？

正如本文开头所言，尽管与新加坡平均水平相比，这里的租金回报率看起来尚可，但 Treasure at Tampines 的可租性仍然颇为存疑。

首先，公寓周边的转售邻居租金回报率相当亮眼（且颇具竞争力）——Modena 的租金回报率为 3.82%，而 Simei Green 为 3.59%。此外，Modena 距 Simei MRT 的距离甚至比 Treasure at Tampines 更近。

Treasure at Tampines 竣工后是否会压低周边项目的租金回报率，仍有待观察。但可以肯定的是，随着大量单位入市，近期该片区的租赁放盘营销将会更为激烈。

较大的隐忧在于，激烈的内部竞争可能促使部分房东为抢占先机而以低于市价的水平挂牌；只要出现一宗偏低的租约，便可能“定锚”后续价格，形成难以摆脱的负面循环。

我们的看法

归根结底，不难理解为何 Treasure at Tampines 能有如今的销售表现。它属于新盘公寓中入场门槛较低的一类，同时每月管理费也相对可负担。对于希望从 HDB 升级的家庭而言，这确实是一个非常可行的选择。

不过话说回来——入住这座公寓显然同样有利有弊，其中一些只有在项目完全落成后才能真正体会。拥有 2,203 套单位，这种规模带来的未知数外界难以真正预判。人流会有多拥挤、在如此竞争下升值将如何兑现——由于它是同类中的首例，没人能对此作出任何保证。

你可以参考此前超大型项目的“王者”，D’Leedon，以作参考（增长表现一般），但鉴于二者在区位与项目特性上差异巨大，仍难以得出定论。

尽管居住在公寓相比 HDB 组屋在私密性/奢华感方面更胜一筹，但在这里你仍需与另外 2,202 户家庭共享公共空间（假设你入住时去化率为 100%）。

所以最终，还是取决于你对私密性的要求以及对人群的排斥程度。如果这并不困扰你，价格水平与每月管理费应足够吸引大多数人。而从目前的销售情况来看，可以说这类选择的市场需求不俗。

Tampines 开发商笔记

尽管 Sim Lian Group Limited 或许不如 Capitaland 和 Guocoland 等房地产巨头知名，但其经验绝非浅薄。以下是其朴素起步的简史。

成立于 1976 年，最初名为 Sim Lian Construction，起步为一家建筑施工公司，随后成长为新加坡建筑行业中富有进取精神的参与者。到 2000 年，他们以 Sim Lian Group 名义在新加坡交易所上市（并一直维持至 2016 年私有化后随即退市）。

此后不久，在 2001 年，因应新加坡市场环境的变化，集团成立了 Sim Lian Land，意在开展 房地产开发。 

他们在 2006 年取得的一项重要成就是，成为全国首家参与 HDB “设计、建造与销售”计划（DBSS）的私人开发商，并开发了 The Premiere at Tampines——这也标志着 Sim Lian 正式进入住宅开发领域。 

Sim Lian Group 的版图不止于新加坡——自 2010 年起，集团已在马来西亚开发项目，甚至还在澳大利亚收购了一批物业组合！

Sim Lian Group 或许（尚）不是房地产开发巨头之一，但他们始终将新加坡寻屋家庭的需求放在心上，并在逾 4 个十年里致力于在此打造众多居所。

多年来，为大众提供优质居所的征途中，集团以其最强的特质——诚信、灵活与对品质的执着——铸就了鲜明的企业性格。

在当前强大且经验丰富的管理团队带领下，Sim Lian Group 有望在未来多年持续取得更显著的成就，实力蒸蒸日上。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.