Tiong Bahru View一套5房式组屋刚以创纪录的$1.648M成交——为何该处价格持续攀升

Tiong Bahru View一套五房式组屋于上周成交，在Bukit Merah的五房式转售市场创下$1.648 million（$1,367 psf）的纪录价。该Improved类型单位面积1,206 sq ft，位于Block 9A Boon Tiong Road的25至27层之间。

这笔交易打破了先前由毗邻的Block 9B Boon Tiong Road创下的Bukit Merah五房式转售纪录。该1,206 sq ft单位楼层更高，位于34至36层之间，并于2024年6月以$1.588 million（$1,317 psf）易手。

自2020年起该处单位相继达到Minimum Occupation Period（MOP）后，Tiong Bahru View持续录得高价值转售交易。该HDB项目包含三房至五房式的户型组合。

Tiong Bahru View是在Selective En-bloc Redevelopment Scheme（SERS）下开发，作为原110, 111, 113, and 114 Bukit Merah View楼宇的替代安置住房。

因SERS而需搬迁的住户会在新项目中获配替代单位，通常靠近原址，且为全新的99-year租期；这也解释了为何尽管位于成熟市镇，这里的楼宇租约开始于2016年。

Tiong Bahru View的近期成交

在Block 9A，过去一年（不含本次纪录成交）的五房式价格区间为：2025年4月一套位于1至3层之间的单位以$1.26 million（$1,045 psf）成交；2025年9月一套位于31至33层之间的单位以$1.58 million（$1,310 psf）成交。

与此次创纪录单位同属25至27层区间的其他单位，曾于2025年8月以$1.53 million（$1,267 psf）成交。

在Block 9B，近期五房式成交还包括：2025年7月一套位于19至21层之间的单位以$1.57 million（$1,300 psf）成交；2025年5月一套位于10至12层之间的单位以$1.44 million（$1,192 psf）成交。

该屋苑其余两座10A与10B为三房及四房式单位。Block 10A的四房式单位面积约990 sq ft，成交最高达$1.24 million（$1,253 psf）；而Block 10B的四房式单位面积略小，约936 sq ft，成交最高达$1.23 million（$1,314 psf）。

另一方面，屋苑内的三房式单位最高成交价达$910,000。

与较早期的Boon Tiong Arcadia相比如何

位于第3区Boon Tiong Road上的Tiong Bahru View，毗邻较早期的HDB屋苑Boon Tiong Arcadia。

Boon Tiong Arcadia的HDB楼宇租约起始于2001与2005年，较Tiong Bahru View的2016年早约10至15年。尽管剩余租期较短，Boon Tiong Arcadia的五房式单位仍持续以远超$1 million的价格成交。

截至目前，Boon Tiong Arcadia五房式的最高成交为2025年11月一套位于16至18层之间的单位，价格$1.38 million（$1,111 psf）。屋苑内其他五房式成交分布于多座楼宇与楼层，价格介于$1.20 million至$1.35 million。

从成交数据看，两处HDB项目的价差很大程度上源于剩余租期差异。如今在Tiong Bahru View购买五房式单位，租约尚余约88至89年；而在Boon Tiong Arcadia则约为74至79年。

对于未来计划转售的买家而言，这样的租期差异是一个重要考量。

具城市边缘通达性的SERS屋苑

Tiong Bahru View与Boon Tiong Arcadia同享区位优势：楼宇临近Tiong Bahru与Havelock MRT站，两站均距Outram Park MRT站仅一站之遥，而Outram Park是East-West、North-East与Thomson-East Coast Lines的换乘站。

设有超市及多样餐饮选择的Tiong Bahru Plaza也在步行不远处。

位于城市边缘地带的五房式在转售市场上需求稳定，部分原因在于更中心地段的大户型很少通过Build-To-Order（BTO）计划供应。近年来，HDB已大体将其BTO供应转向较小户型，在多数项目中四房式占据新供给的主力。

即便有五房式供应，也多集中在距离市中心更远的非成熟城镇。这意味着，若买家希望兼具面积较大、交通便利且剩余租期相对较长的单位，除转售市场外可选项并不多。

因此，即便整体HDB转售成交量有所波动，如Tiong Bahru View这类屋苑的需求仍相对稳健。随着进入转售池的新供给有限，像Tiong Bahru View这类项目的交易预计将持续受到市场关注。

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