这座新公寓将成为 One-North 体量最大的项目：Bloomsbury Residences 值得关注吗？

Bloomsbury Residences 是 One-North 区域的最新入局者。这里一向更以 R&D、初创企业与科技公司聚集地闻名，而非住宅热点。不过，这一切正开始改变。

随着 URA 推动更均衡的“居住–工作–娱乐”环境——呼应 CBD 的转型——One-North 正在演进。

那么 Bloomsbury Residences 值不值得一看？以下是我们目前所知的信息。

与前作不同，它并不位于 One-North 核心区的最热闹地带，而是坐落在较为安静的 Mediapolis 小片区，面向 Wessex Estate 的黑白洋房群。

不过，这份相对的静谧并不会永远持续。

除 Bloomsbury Residences 外，URA 亦在 Media Circle 推出了另两个 GLS 地块（Parcels A & B）。随着更多供应在前方，不少人或许会将 Bloomsbury 视为 One-North 这片尚未充分开发地带中的“先行者”机会。

不论你是否认同，有一点可以肯定——这里的住宅供应十分紧俏。

Normanton Park 早已售罄，Blossoms by the Park 已被吸纳 93 per cent（仅余少数大面积户型）。买家当前仅有 The Hill @ One-North 可选，但其去化较慢，约售出 41 per cent，且为仅 142 户的精品项目。

无论如何，先快速看一眼 Bloomsbury Residences 的概要：

Bloomsbury Residences 概览

Bloomsbury Residences 共 358 个单位，并配有约 400 sqm 的底层零售组件，命名为 Bloomsbury Shoppes。

混合用途开发在 One-North 已渐成标配——如 Blossoms by the Park 与 One-North Eden 均已引入零售元素，而接下来的 GLS 地块也将如此。

本项目由 Qingjian Realty、Foresea Holdings、ZACD 与 SXT 组成的财团主导。其中，Qingjian 可能最为人熟悉，Bloomsbury Residences 将成为其在新加坡的第 17 个项目。其作品包括 The Arden、Altura（EC）、Tenet（EC）、Le Quest（混合用途），以及大型项目 Jadescape。

另一方面，Foresea Holdings 是中国交通建设集团（CCCC）的子公司。其在本地住宅项目仍处早期阶段——迄今除本案外仅有位于 Lentor 的 Hillock Green——但在新加坡多项基础设施中扮演重要角色，包括连接新山与新加坡的 RTS link。

Bloomsbury Residences 由三座住宅塔楼组成，高度介于 15 至 24 层之间。项目占地 114,442 sq ft，容积率（GPR）为 2.9。

财团以 $395 million（$1,191 psf ppr）的中标价夺得地块，仅比第二名高出 2.6 per cent。然而，该地块仅有三家竞标，显示开发商对 One-North 此区段的态度更为审慎。

就背景而言，尽管属于 GFA 统一后的项目，但其 psf ppr 仍是 One-North 近期推出项目中最低的：

• 比 Blossoms by the Park 低 4.4 per cent（$1,246 psf ppr）
• 比 The Hill @ One-North 低 1.6 per cent（$1,210 psf ppr）

当然，也有人会认为较低的地价反映了其位置不那么中心——距离 MRT 与 One-North 主要商业集群的近便性不及同侪。

户型组合与配置

本项目提供 2 至 6 卧室布局，兼顾投资与自住买家。简要分布如下：

乍看之下，Bloomsbury Residences 似乎在投资与自住之间寻求平衡。2 卧型占 53 per cent，而 3 卧及以上占 47 per cent——比例相对均衡。

但有个有趣之处：与同区项目不同，Bloomsbury Residences 不设 1 卧户型。对于租赁需求强劲的 One-North 而言，这确属少见；通常小户型会被寻求较低入场价的投资者快速吸纳。相反地，设有罕见的 5 与 6 卧顶层单位，显示更倾向面向注重空间而非门槛的自住客。

这一户型结构与 Blossoms by the Park、The Hill @ One-North、One-North Eden 较为相似，但关键差异在于——目前仅有 Bloomsbury Residences 受新 GFA 统一规则约束。

在空调机位不再计入总建筑面积后，户型应会较以往 One-North 推盘更为高效。对此区域小巧户型占主的常态而言，这是加分项。

大户型：空间更足，但负担会更重？

对于考虑大户型的家庭，有一点需要留意——Bloomsbury Residences 的 3 卧及以上，均为“premium”配置。

这意味着更宽裕的布局，对重视宜居性的家庭来说是好事。但同时也表示没有面向预算较紧买家的“入门级”3 卧选项（面积更紧凑、总价更低的替代）。

作对比，以下为在 GFA 统一规则下，Bloomsbury Residences 潜在 3 卧面积与近期 RCR 新盘的对照：

• Emerald of Katong – 883 sq ft
• The Orie – 850 sq ft
• Chuan Park* – 915 sq ft

（尽管 Chuan Park 技术上位于 OCR，但其边缘位置也使部分买家将其视为 RCR 市场的一部分。）

配套短板：One-North 项目常被提及的共性问题 

关于 One-North 公寓，一个常见的抱怨是设施不够“全配”——这往往与较小地块及低密度开发的取舍有关。

据我们了解，Bloomsbury Residences 试图打破这一常态，提供区内较为强势的一揽子配套：

• 50m 标准泳道池 + 两个小型泳池
• 网球场
• 两间多功能厅 & 智能健身房
• 图书室 & 协作办公空间

同样值得注意的是，部分设施将分布于屋顶，即便是低楼层住户也能享有面向 Wessex Estate 的开阔景观。这是一个巧妙的做法，但或将带来更高的施工成本。

除设施外，Bloomsbury Residences 还将设有现场零售（Bloomsbury Shoppes）。虽然租户名单尚未敲定，但我们听闻开发商将自行主导业态策划——这意味着有望出现更有章法的租户组合，而非随意拼凑的商铺。

据悉，重心将放在生鲜杂货与 F&B 上，但目前未有定案。如果执行得当，这将为该片区补上一层期待已久的便捷性——这是 One-North 住宅面目前仍偏缺乏的要素。

Bloomsbury Residences 预计 2029 年 TOP。

少车化，但会不会过头？

Bloomsbury Residences 采用少车化模式，车位比为 40%（~143 个车位）。

这与 One-North 的城市规划趋势一致，但对于并非步行可达最近 MRT 站的项目而言，并不算理想。多数住户可能需要短程巴士或自驾前往 One-North MRT Station（CCL）——这点可能会令部分买家有所顾虑。

作比较，Blossoms by the Park 为 275 个单位提供 110 个车位（40% 车位比），但 Buona Vista MRT Station（EWL, CCL）就在项目对面。

One-North 的首个“机器人运维”公寓？

Qingjian 一直是更具科技取向的开发商之一，率先将智能 EC 引入新加坡。在 Bloomsbury Residences，他们更进一步引入机器人协助运维，这在本地亦是首例。

目前我们听到的包括：

• 公共区域的自主清洁机器人
• 无接触配送机器人
• 自动泳池清洁机器人
• 网球捡球机器人

这项“未来感”安排契合以创新为驱动的 One-North 主题，但其对管理费与日常实用性的影响仍有待观察。若能在维持更高清洁与维护标准的同时降低成本，这或许是被低估的优点——甚至可能成为更多公寓未来会采纳的趋势。

Bloomsbury Residences 的区位 

Bloomsbury Residences 的主要出入口位于 Media Circle，连接至 Portsdown Road，这是一条尽头路（cul-de-sac）。

这是 2024 年初该片区的面貌——与人们对 One-North 的典型印象颇为不同。这里不是未来感十足的高楼与密集的城市肌理，而是更安静、更开阔，也远不如更商业化片区那般建成度高。

另一大不足是 Media Circle 缺乏直达 MRT 的通行。Bloomsbury Residences 未来住户需要短程巴士或自驾前往 One-North MRT（CCL）。虽对部分买家而言或是“减分项”，但 Normanton Park 的成功（尽管有类似局限）也说明在巴士连接良好的情况下，需求依然可观。

归根结底，取决于你对可步行配套的重视程度。Bloomsbury Residences 自带的 Bloomsbury Shoppes 或能在一定程度上弥补缺口。

独特卖点：面向 Wessex Estate 的无遮挡景观

这正是 Bloomsbury Residences 的差异化所在。据悉，无遮挡的 Wessex Estate 景观是关键卖点之一，开发商为 60–70% 的单位进行定向布局，以最大化全景视野。对于以高楼与商业属性著称的片区而言，这样的主张相对罕见。

务必注意，无遮挡景观未必是永久特征。 

在新加坡，无遮挡景观从不具备保证。

尽管自 2003 年 Master Plan 起，Wessex Estate 一直被划为住宅用地，但仍取决于后续的详细规划。随着 Draft Master Plan 2025 将至，任何有关分区或土地用途的变化，均可能影响该区的长期预期。

就当下而言，Bloomsbury Residences 可谓在三个 GLS 地块中拥有最佳的观景位置——它是唯一直接毗邻低层有地住宅区的项目。

与此同时，朝向 Media Circle 的单位也会拥有一定程度的无遮挡视野，至少在相邻 GLS 地块开发之前如此。

学校资源：家庭买家的考量

对家庭而言，One-North 周边学校资源或具吸引力。Buona Vista 与 Holland Village 一带因靠近优质学府而长期受家庭青睐；对被这些成熟社区价格“拦在门外”的买家而言，One-North 或可视为替代选择。

Bloomsbury Residences 毗邻英式国际学校 Tanglin Trust School——类似于 Qingjian 在 Bukit Batok 的 Le Quest 邻近 Dulwich College。

若考虑 Fairfield Methodist Primary School，1km 半径目前仍不明晰。尽管 Bloomsbury Residences 似乎在范围内，但 OneMap 未予以确认，倚重优先入学的家长应自行核验。

更广范围内的院校还包括：

• National University of Singapore (NUS)
• Ngee Ann Polytechnic
• Anglo-Chinese School (Independent)
• Anglo-Chinese Junior College (ACJC)

在院校资源的带动下，这里将呈现学生与家庭并存的人口结构，亦有助于租赁需求。

即将到来的 GLS 地块：供应更足，同时也带来更多配套

如前所述，Media Circle 的两幅 GLS 地块已发布招标，为这一片区带来更多供应——并可能带来更多便民设施。

Parcel A 的招标已于 Mar 2025 截标，Qingjian Realty 与 Foresea Holdings（亦为 Bloomsbury Residences 背后的开发商）以 $1,037 psf ppr 的价格摘得地块——较他们在 Bloomsbury Residences 的地价低 13 per cent。

就竞标情况而言，Parcel A 吸引三家竞标者，Qingjian & Foresea 以 5.7 per cent 的微弱优势胜过（Blossoms by the Park 背后的开发商）EL Development。

虽然溢价并不激进，但反映出市场对该区保持稳健而审慎的兴趣。与此同时，Parcel B 的招标将于 April 29, 2025 截止，结果尚待观察。

目前暂未公布参考价

截至目前，Bloomsbury Residences 的参考价格尚未发布。买家可多加留意，这也可能为 Media Circle Parcel A 的定价策略提供一些线索。

在很多方面，Bloomsbury Residences 的处境与当年 Normanton Park 推出时相似。

两者均不在主要配套的“即刻可达”范围内，且位于 One-North 尚不算成熟的边缘地带。因此，需求很可能取决于价格的竞争力——买家需要足够的理由去押注该位置。

基于此，我们先看一下 Normanton Park 的转售成交：

以下是 One-North Eden 在转售市场的表现： 

以下为 Blossoms by the Park 在转售市场的表现：

从近期成交看，市场基本接受了 One-North 的价格走势，区域价格似已趋于稳定。

对于靠近日常配套的 Slim Barracks 一带，$2,300–$2,400 psf 已成常态，这也体现在 Blossoms by the Park 与 One-North Eden 等推盘的稳定需求上。

而对于缺乏可步行至关键配套的 Normanton Park，价格带更为分散，在 $1,900–$2,200 psf 区间徘徊。若结合当时的上市价格来看，这并不意外：

• Blossoms by the Park 的指引价为 $2,183–$2,352 psf
• Normanton Park 的上市价为 $1,517–$2,363 psf

某种意义上，定价反映了可达性——临近配套的项目享有溢价，更远者则以较低定价作为补偿。

但从 Normanton Park 随时间的价格走高来看，也说明市场对于 One-North 的价格愈发“安心”，无论具体位置如何。

Media Circle：前景可期但仍待验证的押注

最终，Bloomsbury Residences 的吸引力仍将回到一个核心变量：定价。

若定价具备竞争力，它有潜力同时吸引自住与看好 One-North 持续演进的投资者。

其位置兼具通往优质学校、靠近新加坡 R&D 人才高地与稳健租赁潜力的组合。尽管 One-North 距离“完全成熟的住宅社区”尚有距离，但距离 Holland Village 仅数分钟车程，且通达市区便捷——在连通性与相对私密性间取得平衡。

不过需要指出，One-North 是由 JTC 规划的园区，优先级在于办公与产业配套而非日常民生。这里没有 HDB 聚落、熟食中心或大型民生配套——更多是咖啡馆、商务导向零售与面向企业的人气 F&B。

因此，这一片区仍在进化之中。买家需要权衡：更少的即刻配套与 MRT 连通，是否值得用作“先行者”的筹码，押注未来成长性。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。