5 年以及一场撼动全球的疫情之后，楼市已与以往大不相同。彼时中介或许会提醒你价格会上涨，但恐怕连他们也未必预料到会如此猛烈。对于 5 年前够幸运——或够敏锐——在新盘入手公寓的人来说，以下是近期转售中实现的部分最亮眼涨幅：
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过去 5 年中最赚钱的新盘
按公寓统计的最大涨幅（总盈利）
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| JADESCAPE | $5,799,330 | 4,230 | $1,371 | 24/12/19 | 10 SHUNFU ROAD #23-43 | 99 yrs from 19/06/2018 | $4,350,000 | 75% | 9/12/19 | $10,147,770 | 5.0 |
| BOULEVARD 88 | $10,128,000 | 2,799 | $3,619 | 9/3/19 | 88 ORCHARD BOULEVARD #18-05 | Freehold | $3,872,000 | 38% | 13/4/23 | $14,000,000 | 4.1 |
| NEW FUTURA | $9,134,800 | 2,691 | $3,395 | 21/1/18 | 18 LEONIE HILL ROAD #24-05 | Freehold | $3,365,200 | 37% | 3/5/23 | $12,500,000 | 5.3 |
| MEYERHOUSE | $7,910,250 | 2,971 | $2,663 | 4/3/22 | 128 MEYER ROAD #04-09 | Freehold | $1,369,750 | 17% | 20/1/24 | $9,280,000 | 1.9 |
| PARKWOOD COLLECTION | $3,322,000 | 4,510 | $737 | 2/3/22 | 77 LORONG 1 REALTY PARK | 99 yrs from 22/09/2017 | $1,178,000 | 35% | 26/4/24 | $4,500,000 | 2.2 |
| LEEDON GREEN | $3,750,000 | 1,496 | $2,506 | 14/4/21 | 28 LEEDON HEIGHTS #11-11 | Freehold | $1,150,000 | 31% | 23/9/24 | $4,900,000 | 3.4 |
| STIRLING RESIDENCES | $2,283,000 | 1,346 | $1,697 | 27/7/18 | 21 STIRLING ROAD #15-08 | 99 yrs from 18/08/2017 | $1,042,000 | 46% | 8/11/24 | $3,325,000 | 6.3 |
| BELGRAVIA GREEN | $3,086,590 | 3,638 | $848 | 6/12/18 | 301 BELGRAVIA DRIVE | Freehold | $1,041,410 | 34% | 5/7/24 | $4,128,000 | 5.6 |
| THE AVENIR | $7,888,000 | 2,411 | $3,271 | 2/12/20 | 10 RIVER VALLEY CLOSE #26-11 | Freehold | $1,000,000 | 13% | 20/6/24 | $8,888,000 | 3.6 |
| AMBER 45 | $2,800,000 | 1,346 | $2,081 | 3/8/19 | 45 AMBER ROAD #19-05 | Freehold | $985,000 | 35% | 27/11/24 | $3,785,000 | 5.3 |
按公寓统计的最大涨幅（总体回报率）
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| JADESCAPE | $5,799,330 | 4,230 | $1,371 | 24/12/19 | 10 SHUNFU ROAD #23-43 | 99 yrs from 19/06/2018 | $4,350,000 | 75% | 9/12/19 | $10,147,770 | 5.0 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | $1,323,000 | 1,109 | $1,193 | 5/7/18 | 51 HOUGANG AVENUE 7 #01-60 | 99 yrs from 31/05/2018 | $727,000 | 55% | 8/11/23 | $2,050,000 | 5.3 |
| PARC ESTA | $1,540,000 | 958 | $1,608 | 29/12/18 | 912 SIMS AVENUE #14-55 | 99 yrs from 12/07/2018 | $790,000 | 51% | 16/8/24 | $2,330,000 | 5.6 |
| WHISTLER GRAND | $1,241,730 | 958 | $1,296 | 18/8/19 | 109 WEST COAST VALE #09-21 | 99 yrs from 07/05/2018 | $618,270 | 50% | 20/9/23 | $1,860,000 | 4.1 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,007,000 | 1,690 | $1,188 | 16/11/20 | 29 TAMPINES LANE #02-101 | 99 yrs from 29/11/2018 | $981,000 | 49% | 23/1/24 | $2,988,000 | 3.2 |
| PENROSE | $1,632,000 | 1,055 | $1,547 | 26/9/20 | 28 SIMS DRIVE #18-25 | 99 yrs from 03/07/2019 | $770,410 | 47% | 8/11/24 | $2,402,410 | 4.1 |
| PARK COLONIAL | $1,680,000 | 1,152 | $1,459 | 8/12/18 | 6 WOODLEIGH LANE #15-23 | 99 yrs from 11/10/2017 | $778,888 | 46% | 15/8/24 | $2,458,888 | 5.7 |
| STIRLING RESIDENCES | $2,283,000 | 1,346 | $1,697 | 27/7/18 | 21 STIRLING ROAD #15-08 | 99 yrs from 18/08/2017 | $1,042,000 | 46% | 8/11/24 | $3,325,000 | 6.3 |
| CLAVON | $2,044,000 | 1,356 | $1,507 | 28/5/21 | 6 CLEMENTI AVENUE 1 #05-04 | 99 yrs from 07/10/2019 | $906,000 | 44% | 25/9/24 | $2,950,000 | 3.3 |
| THE TAPESTRY | $1,690,470 | 1,432 | $1,181 | 15/4/18 | 57 TAMPINES STREET 86 #05-27 | 99 yrs from 31/07/2017 | $744,530 | 44% | 10/10/24 | $2,435,000 | 6.5 |
反复出现的公寓名称
从以上数据可见，以下项目在榜单中占据主导，其单位录得了最高回报：
1. Jadescape
我们此前曾报道过 Jadescape 创下约 $1.1m 的盈利纪录，但这很快就被 12 月最新的转售交易超越——一套 6 卧室顶层公寓实现了惊人的 $4.35m。该单位于 2019 年 12 月以 $5.8 million 购入，并于今年 12 月 9 日以 $10.15 million 售出。
这意味着仅持有 5 年就获得了 15 per cent 的年化回报（当然也要说一句，业主或许在前期投入了不菲的装修成本，才能以如此高价成交）。
无论如何，当我们在 2023 年最后一次统计时，Jadescape 已是表现最突出的公寓之一，相较同类新盘取得了更高的百分比涨幅（可在这里阅读更多）。
按总盈利计的前 5 大成交
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| JADESCAPE | $5,799,330 | 4,230 | $1,371 | 24/12/19 | 10 SHUNFU ROAD #23-43 | 99 yrs from 19/06/2018 | $4,350,000 | 75% | 9/12/19 | $10,147,770 | 5.0 |
| JADESCAPE | $3,278,280 | 2,099 | $1,562 | 23/9/18 | 10 SHUNFU ROAD #10-40 | 99 yrs from 19/06/2018 | $1,146,720 | 35% | 12/8/24 | $4,425,000 | 5.9 |
| JADESCAPE | $3,428,000 | 2,099 | $1,633 | 26/5/20 | 10 SHUNFU ROAD #08-40 | 99 yrs from 19/06/2018 | $1,122,000 | 33% | 18/10/23 | $4,550,000 | 3.4 |
| JADESCAPE | $3,100,000 | 2,099 | $1,477 | 10/7/20 | 12 SHUNFU ROAD #03-46 | 99 yrs from 19/06/2018 | $1,068,000 | 34% | 17/7/24 | $4,168,000 | 4 |
| JADESCAPE | $2,369,400 | 1,421 | $1,668 | 3/7/20 | 8 SHUNFU ROAD #11-32 | 99 yrs from 19/06/2018 | $910,600 | 38% | 5/8/24 | $3,280,000 | 4.1 |
2. Treasure at Tampines
Treasure at Tampines 目前是新加坡体量最大的公寓项目。项目于 2023 年刚落成，这个有地期限项目共有 2,203 个单位。它由前 HUDC Estate（Tampines Court）重建而来，自推出起便以极具竞争力的定价闻名——不少经纪称其为“私宅售价却接近 EC 水准”。
开盘时，价格从约 $1,280 psf起。正如我们在这份评测中所提到的，亲民性是其一大亮点：不仅单位定价较低，庞大的户数也摊薄了管理费。Treasure 的 3 卧单位每月管理费仅 $180 至 $198，5 卧单位则为 $240 至 $264；而多数公寓（即便是大众型）每月管理费通常也在 $300 至 $400 区间。
较低的入场总价很好地解释了大部分涨幅。Treasure at Tampines 有一套单位几乎赚取了近 $1,000,000：这是一套 1,670 sq. ft. 的单位，2019 年以 $2.007 million 购入，转售价为 $2.988 million。你也会在榜单上看到多套来自 Treasure at Tampines 的单位。
需注意，即便如今涨幅不俗，Treasure at Tampines 仍可说是相对可负担：一套 1,034 sq. ft. 的单位在 2024 年 11 月仅以 $1.8 million 售出，同月一套 915 sq. ft. 的单位成交价也仅 $1.52 million。
正如我们在评测中的观点，较低价格的取舍在于私密性不足，以及设施使用可能较为拥挤（在如此庞大户数下难以避免）。但若想以相对可负担的方式居住在东部的区域中心，这里仍是不俗之选。MRT 站或许没有你期望的近，但门口就有巴士可直达 Tampines MRT（DTL, EWL）。这里是重要商业枢纽，拥有 Tampines Mall、Century Square 与 Tampines 1，以及 Grade A 办公楼。
Treasure at Tampines 也对“超大体量项目因内部竞争过多而表现不佳”的说法形成反例。看来只要初始定价合适，即便户数极高，也未必会削弱利润空间。
按总盈利计的前 5 大成交
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,007,000 | 1,690 | $1,188 | 16/11/20 | 29 TAMPINES LANE #02-101 | 99 yrs from 29/11/2018 | $981,000 | 49% | 23/1/24 | $2,988,000 | 3.2 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,065,000 | 1,722 | $1,199 | 20/1/21 | 31 TAMPINES LANE #03-103 | 99 yrs from 29/11/2018 | $815,000 | 39% | 5/4/24 | $2,880,000 | 3.2 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,034,000 | 1,711 | $1,188 | 27/9/20 | 29 TAMPINES LANE #05-100 | 99 yrs from 29/11/2018 | $756,000 | 37% | 21/5/24 | $2,790,000 | 3.6 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,036,000 | 1,722 | $1,182 | 13/11/20 | 29 TAMPINES LANE #02-98 | 99 yrs from 29/11/2018 | $724,000 | 36% | 2/4/24 | $2,760,000 | 3.4 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,061,000 | 1,722 | $1,197 | 28/2/21 | 29 TAMPINES LANE #04-99 | 99 yrs from 29/11/2018 | $709,000 | 34% | 20/5/24 | $2,770,000 | 3.2 |
3. Penrose
Penrose 是一个有地期限、共 566 户的项目，预计将于明年（2025）竣工。由于土地投标价仅 $732 psf（见上文链接），开发商得以在定价上更具竞争力。
开盘周末期间，Penrose 的 1 卧起价为 $788,000，而 3 卧最低可至 $1.33 million。这使其成为 2020 年销售速度最快的新盘之一，60 per cent 的单位在开盘当天即告售罄（不过下文的 Clavon 更胜一筹，售出 70 per cent 的单位）。当时初始价格即便与隔壁刚落成不久的Sims Urban Oasis相比也颇具竞争力，这或许也受到了疫情初期市场恐慌的影响。
不过，市场对 Penrose 的位置也有些质疑。它确实非常便利，靠近 Aljunied MRT（EWL），因此也毗邻 Paya Lebar Quarter（PLQ）。该处为主要商圈，集购物、餐饮、办公与娱乐于一体。Penrose 对面的 HDB 社区同样便利，有食阁、诊所、便利店、宠物店等各类社区配套。
令部分买家却步的是绿化空间偏少，再加上 Sims Drive 车流量较大。这里整体密度高，更偏向于吸引“重度城市派”的人群。
尽管如此，涨幅榜中的部分优胜成交来自 Penrose 面积为 1,055 sq. ft. 的单位，分别录得 $732,000 与 $770,410 的增值。
与 Treasure at Tampines 类似，这个项目在纸面上也有明显短板：前者是超高户数，Penrose 则是车流与绿化/景观不足。但两者的共同点在于，足够低的入场总价足以抵消这些劣势。
按总盈利计的前 5 大成交
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| PENROSE | $1,632,000 | 1,055 | $1,547 | 26/9/20 | 28 SIMS DRIVE #18-25 | 99 yrs from 03/07/2019 | $770,410 | 47% | 8/11/24 | $2,402,410 | 4.1 |
| PENROSE | $1,568,000 | 1,055 | $1,486 | 26/9/20 | 28 SIMS DRIVE #07-25 | 99 yrs from 03/07/2019 | $732,000 | 47% | 7/11/24 | $2,300,000 | 4.1 |
| PENROSE | $1,604,000 | 1,044 | $1,536 | 26/9/20 | 26 SIMS DRIVE #16-21 | 99 yrs from 03/07/2019 | $646,000 | 40% | 8/10/24 | $2,250,000 | 4 |
| PENROSE | $1,609,000 | 1,055 | $1,525 | 26/9/20 | 28 SIMS DRIVE #14-25 | 99 yrs from 03/07/2019 | $611,000 | 38% | 9/10/24 | $2,220,000 | 4 |
| PENROSE | $1,540,000 | 1,044 | $1,475 | 26/9/20 | 26 SIMS DRIVE #05-21 | 99 yrs from 03/07/2019 | $590,000 | 38% | 27/6/24 | $2,130,000 | 3.8 |
4. Clavon
这是一个有地期限、共 640 户的项目，我们对其小户型的平面布局评价颇高（曾点名 Clavon 拥有当时最佳 2 卧布局之一）。延续以上整体趋势，开盘定价相当有竞争力。
Clavon 在开盘周末售出 70 per cent 的单位，多为 1 卧与 2 卧，价格大多介于 $800,000 至 $ 1 million。小户型率先售罄在预期之中，但令人意外的是，以每平方英尺计，小户型与大户型之间的价差并不明显（见上方链接）。
与目前市场所见相似，大户型的需求推动了 Clavon 的部分最赚钱成交，尤其是 1,356 sq. ft. 与 958 sq. ft.（分别为 4 卧与 3 卧）的单位。其中这套 4 卧尤为亮眼，增值达 $906,000。
项目位置也很强：靠近 Clementi MRT（EWL, CRL）及 Clementi Mall。NUS High School of Maths and Science 亦在附近，而 Dover（仅一站之遥）则有 Singapore Polytechnic。成熟区域内现有众多 HDB 项目，加上良好的学校资源，意味着这里拥有相当规模的升级购房者群体，对 Clavon 存在稳定需求。
按总盈利计的前 5 大成交
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| CLAVON | $2,044,000 | 1,356 | $1,507 | 28/5/21 | 6 CLEMENTI AVENUE 1 #05-04 | 99 yrs from 07/10/2019 | $906,000 | 44% | 25/9/24 | $2,950,000 | 3.3 |
| CLAVON | $2,053,000 | 1,356 | $1,514 | 12/12/20 | 6 CLEMENTI AVENUE 1 #10-04 | 99 yrs from 07/10/2019 | $847,000 | 41% | 11/6/24 | $2,900,000 | 3.5 |
| CLAVON | $2,555,000 | 1,582 | $1,615 | 14/12/20 | 6 CLEMENTI AVENUE 1 #32-05 | 99 yrs from 07/10/2019 | $783,000 | 31% | 14/11/24 | $3,338,000 | 3.9 |
| CLAVON | $2,563,000 | 1,582 | $1,620 | 4/9/21 | 6 CLEMENTI AVENUE 1 #29-05 | 99 yrs from 07/10/2019 | $737,000 | 29% | 11/10/24 | $3,300,000 | 3.1 |
| CLAVON | $2,025,000 | 1,281 | $1,581 | 30/7/21 | 8 CLEMENTI AVENUE 1 #12-14 | 99 yrs from 07/10/2019 | $625,000 | 31% | 4/9/24 | $2,650,000 | 3.1 |
5. Parc Clematis
又一个巨型项目，Parc Clematis 为 99 年有地期限公寓，共 1,468 个单位，2023 年落成。该项目将约 400,000 sq.ft. 的空间用于公共设施，属于设施面积最大的项目之一。
Parc Clematis 的销售速度也很快：首批推出的 465 个单位中有 324 个在开盘即被认购，这也成为本榜单的共同趋势之一。
与大多数巨型项目一样，体量优势带来了更可负担的定价。留意上表可见，涨幅最高的单位起初定价都颇具吸引力；表现最佳的一套 904 sq. ft. 单位仅以 $1.46 million 入手，后以 $2.1 million 转售。你也会注意到榜单中有不少 Parc Clematis 的单位最初成交价低于 $1.5 million，为后续涨幅留下了充足空间。
不过，较低的初始定价并非唯一“秘方”。与 Clavon 相似，这可能与 Clementi 的区位相关：Parc Clematis 同样临近 Clementi MRT（EWL, CRL）与 Clementi Mall，并拥有该社区一贯优秀的学校资源。与 Clavon 一样，区域内存在大量希望留在原区居住的升级购房者。以上因素足以抵消高户数可能带来的影响。
某种意义上，它就像 Treasure at Tampines 在西部的“对应版本”（而且我们认为其户型更宽敞）。
上述案例显示，“群众智慧”有其可取之处。诚然，市场炒作与过度乐观始终是房地产的风险所在；但在以上项目中，强劲的开盘销售确实预示了不错的入手机会。有时，人群确实能为你指明方向。
按总盈利计的前 5 大成交
| 公寓 | 购买价 | 面积 | $PSF | 购买日期 | 地址 | 产权年限 | 总盈利 | 回报率 | 出售日期 | 售价 | 持有期（年） |
| PARC CLEMATIS | $2,563,000 | 1,496 | $1,713 | 27/9/21 | 6 JALAN LEMPENG #13-04 | 99 yrs from 08/08/2019 | $895,000 | 35% | 6/11/24 | $3,458,000 | 3.1 |
| PARC CLEMATIS | $2,179,000 | 1,292 | $1,687 | 6/6/20 | 8F JALAN LEMPENG #22-65 | 99 yrs from 08/08/2019 | $859,000 | 39% | 20/9/24 | $3,038,000 | 4.3 |
| PARC CLEMATIS | $2,537,000 | 1,496 | $1,696 | 26/1/21 | 6 JALAN LEMPENG #18-04 | 99 yrs from 08/08/2019 | $843,000 | 33% | 27/2/24 | $3,380,000 | 3.1 |
| PARC CLEMATIS | $2,078,000 | 1,238 | $1,679 | 14/7/20 | 8D JALAN LEMPENG #22-46 | 99 yrs from 08/08/2019 | $832,000 | 40% | 29/10/24 | $2,910,000 | 4.3 |
| PARC CLEMATIS | $2,686,000 | 1,668 | $1,610 | 30/1/21 | 8 JALAN LEMPENG #22-13 | 99 yrs from 08/08/2019 | $824,000 | 31% | 27/2/24 | $3,510,000 | 3.1 |
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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