这套 $1.5M 的 Bukit Timah HDB 行政单位剩余 62 年租期，刚创纪录：原因如下

如果你在关注“百万组屋”成交，这里又有一笔可加入清单：一套位于 Bukit Timah 的 HDB 行政复式单位在 2025 年 5 月以令人咋舌的 $1,501,555 易手。

没错，这不是笔误。

这套位于 Toh Yi Gardens、154 sqm（1,658 sq. ft.）的单位刚刚摘得“全新加坡最贵 HDB 行政单位”的头衔，略微超过 Bishan 的那套 $1.5m HDB 行政单位。

但在你为“天价 HDB”担忧之前，这笔交易与一般的百万组屋新闻有所不同，原因如下。

数据解析：拆解新加坡最新纪录 HDB 成交

先看看 $1.5 million 实际买到什么：

• 地址：3 Toh Yi Drive (Toh Yi Gardens)
• 户型：行政复式（Maisonette）
• 面积：154 sqm（1,658 sq. ft.）
• 楼层范围：7 至 9 层
• 租约起始：1988
• 剩余租期：62 年 4 个月

这套破纪录的单位位于 Block 3 的 7 至 9 层之间，兼具当下新加坡愈发稀缺的两种要素——面积与楼层高度。1,658 平方英尺的体量，几乎是当今标准 4-room BTO 单位（通常约 90 sqm 或 970 sqft）面积的近两倍。

作参照，该小区此前的最高成交同样为行政单位，于同月以 $1.29 million 成交，但楼层在 1 至 3 层之间。另有一套位于 Block 2 的行政单位在 2025 年 2 月以 $1.46 million 成交。

过往破纪录价格

若你感兴趣，以下为迄今成交价最高的 10 套 Executive 单位。

稀缺性因素

Bukit Timah 出现 HDB 已属“物以稀为贵”。整个 Toh Yi Gardens 小区仅由 20 栋住宅楼组成，总计 1,713 个单位。进一步拆分如下：

• 行政单位合计：380 套（占全部单位的 22%）
• 此处多数单位面积为 146 sqm
• HDB 已不再兴建 Maisonette 户型，供应被固定

当 Bukit Timah 的 HDB 稀缺供给与早已停建的复式户型叠加时，你面对的正是经济学所称的“人为稀缺”——一种无法被扩增的有限供给。

让该单位脱颖而出的区位要素

这套单位具备数个值得注意的特点：

1. 学区优势：紧邻 Pei Hwa Presbyterian Primary（人气排名 #3），且位于 Methodist Girls’ Primary（排名 #25）1km 范围内。
2. 交通便捷：步行约 5 分钟可达 Beauty World MRT，距 King Albert Park 仅一站，后者未来将成为与 Cross Island Line 的换乘站。
3. 商业配套：Bukit Timah Plaza、Beauty World Plaza、Bukit Timah Shopping Centre、Beauty World Centre 与 KAP Mall 均可步行到达。
4. 亲近自然：骑行不久即可抵达 Rail Corridor。
5. 景观因素：位于 7 至 9 层，或可远眺 Holland 有地住宅区，惟一侧朝向高速公路。

价格与价值：一笔复杂的算式

尽管一套剩余 62 年租期的 HDB 要价 $1.5 million 自然会引发“价格与价值”的疑问，但与周边私宅替代品相较，却呈现出耐人寻味的悖论。

附近同等面积段私宅近期成交如下：

• The Floridian：$3.88-$4.04 million（约 $2,300-2,400 psf）
• La Suisse：$2.5-$2.78 million（约 $1,500-1,700 psf）
• The Creek @ Bukit：$2.51 million（$1,506 psf）
• Bukit Regency：$2.56 million（$1,559 psf）

尤其值得玩味的是与 Sherwood Tower 的对比：其 1,560 sq. ft. 单位在 2025 年 2 月以 $1.52 million 成交。考虑到该项目具备公寓配套与“公寓”身份，其定价几乎与这套 HDB 单位持平。

这引出一个合理问题：为何买家会在同一片区内，以几乎相同的价格，选择一套 HDB，而非同等面积的租赁地契公寓？HDB 通常的优势（更低总价、无公寓管理费）在这个价位似乎并不明显。

答案或许不止于“看得见”的因素——也许是该特定单位的平面、朝向，或其他主观偏好，使它相较私宅替代品更具吸引力。

这笔成交对市场意味着什么？

这起交易是一个有趣的案例：当“极致稀缺”叠加“高度偏好”，传统定价模型会如何失灵。

以 $1.5 million 计，该单位折合每平方英尺约 $906。虽显著低于新私宅的单价，但对于剩余 62 年租期的 HDB 而言，已属高位。

这一价格信号或许显示：在 HDB 供给极度有限的地段，部分买家的“公私住房”价值观正出现边界模糊。

未来影响

这宗纪录成交恰逢 Bukit Timah 区在相隔 40 年后有望推出新的 HDB 项目。Beauty World 的整体转型正逐步推进，URA 的更新举措也可能为存量资产进一步赋能。

这也自然引发了对部分老旧楼栋是否可能纳入 SERS（Selective En bloc Redevelopment Scheme）的猜想，但目前仍停留在揣测层面。

更大的图景

尽管 $1.5 million 的数字足以抢占头条，但更应将其视作 HDB 市场“高位样本”的离群值。

对绝大多数 HDB 买卖双方而言，如此成交对其决策影响有限。毕竟，鲜有单位能同时具备这宗交易所呈现的独特组合要素。

尽管如此，它确实折射出一个趋势：当 HDB 资产具备某些独特禀赋时，市场对其的定价方式，正越来越接近对私宅的定价思维。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。