新加坡房地产降温措施的意外副作用

托马斯·霍布斯写道，人们积累财富并非出于富足，而是出于恐惧。

读到这篇关于新加坡不平等现象的报告时，我首先想到的就是这句话。文章大部分内容并不陌生：围绕如何计算基尼系数的反复拉锯，好让那些经济拮据的人群在数据上看起来更“舒服”。 

然而，新的亮点在于一项首次纳入的指标：非自住型住房权益。也就是说，以往并未体现为收入的房产财富。例如，过去一个与父母同住、却把自己名下房产以每月 $4,000 租出的个人，在数据上可能显得没那么占优——至少在不平等监测的雷达下是如此。 

需要说明的是，我赞同这项纳入。随着新加坡正日益步入老龄化社会，退休后收入——而非就业收入——正日益成为区分“拥有者”和“未拥有者”的关键。

但与那种容易招人厌恶的“恶房东”刻板印象不同，我并不认为贪婪是主要驱动因素。至少，对我接触过的大多数房东而言并非如此。 

据我所见，大多数情况下，持有房产更多是为了安全感，而非致富。 

同样值得回想的是，绝大多数中产家庭成为“房东”的历程究竟是什么样子——很少光鲜亮丽。多数人在早期要拉紧财务、偿还沉重房贷，并忍受相当一段时间的“以租养贷不相抵”，还要承担维护成本。往往要一辈子那么久，等房贷终于还清，房产的现金流才会转正。 

总体而言，这并不是那些想迅速实现财务独立的人会选择的道路。多数人更注重安全——常见的侧重点是退休后收入，有时也涉及传承规划。在一些情况下，主要受益者甚至并非房东本人，而是需要终身照料的家人。 

（不过也有人打趣说，在新加坡父母眼中，每个孩子——无论境况如何——都是终身需要照料的“受扶养者”。）

在此语境下，一些房东的行为也更说得通了 

以收入替代率（IRR）为例。这是本地常用的一个指标，例如有人会以退休后能维持当前收入的 70% 为目标。这会在置产行为上催生一些看似反常的选择。 

有些房东会持有总租金回报率很差、或转售前景有限的单位，只要租金收入能够达到——或有助于达到——其设定的 IRR 目标，他们就不在意。因为他们可能从不打算退出该房产；重点只是一直收到目标租金直到最后。这与其说是积累财富，不如说是在对冲一个非常具体的风险：退休后收入不足。 

当然，有一个合理的观点认为，也可以通过其他方式实现类似的安全感；也许是不会占用他人所需住房的方式。但房产往往更吸引某类风险偏好的人；他们常觉得股票组合可能归零，但一套实体住房总能自住或出租。 

至于这种看法是否准确，见仁见智；我的观点是，这种心态天然偏向于积累房产。 

讽刺的是，我们用来抑制多套住宅持有的工具，反而可能让这些房东抱得更紧 

我指的是额外买方印花税（ABSD）。先说清楚，我认为它作为政策措施是必要的；这并非一篇呼吁取消它的评论。 

我要说的是：有些人在 ABSD 尚不存在，或税率远低于当下的年代购买了第二套或更多房产。比如，ABSD 首次在 2011 年 12 月推出时，新加坡公民购买第三套及以上住宅的税率仅为 3%。到 2013 年 1 月，新加坡公民购买第二套的税率也不过 7%（第三套及以上为 10%），等等。 

总体而言，与如今第二套住宅需缴 20% ABSD 的状况可谓天壤之别。设想一位当年在零 ABSD 时期买房的房东：如果现在卖掉，再置换就得付 20% 税——这在情感上相当难以下咽。 

顺带一提，这也会影响集体出售（en-bloc）。一些业主和房东会为反对集体出售协议而据理力争，理由完全相同：他们的出租单位当年购买时没有 ABSD，而如果仍想保持租金收入，置换房产就要缴 20% ABSD。这也增加了把老旧物业重建为更高密度项目的阻力。 

因此，尽管 ABSD 是必要的措施，它也在无意间制造了黏性，令更多单位无法进入转售市场或被开发重建。这并非房东之间的某种巨型阴谋，而是对政策环境的理性反应。 

长期解决方案或许不只是抑制多套住房持有，而是提供可信的保障。 

如果当下的行为更多是由安全感驱动，而非单纯追求致富，那么长期方案必须超越 ABSD。本质上，我们需要清晰传达：我们既有资源，也有意愿为国人的退休生活提供保障。 

或许是时候更好地回应关于社会安全网的老问题，并且淡化那种逞强式的“人人都应自我负责”的宣示。这并不是说个人不应承担一定责任，但过度强调这种信息，正是鼓励资产囤积的温床。 

尤其是在一个日益动荡的世界里，全球冲突上升、文化裂痕加深。对步入老年或临近退休的人而言，这确实是个不太友好的时期；在这样的环境中，人们往往会更紧抓资产，或更积极地去获取资产。 

这也让不平等成为更易引爆的火药桶。 

与此同时，其他房地产新闻…

• 2月 BTO 推出反应出奇地平淡，只有一个城镇例外。了解原因。
• 看看我们对2026年财政预算案的点评，以及对房地产只字未提可能意味着什么。 
• 本周的问答中，我们详尽权衡 EC 与其他选项。若你也在作类似考虑，点此查看。 
• 不同城镇的 HDB 公寓租约折旧如何演变？为 Stacked Pro 读者准备了数据深度解析。 

每周销售汇总 (02 – 08 February)

最贵的新售项目前5名（按项目）

最便宜的新售项目前5名（按项目）

最贵的转售前5名

最便宜的转售前5名

收益最大前5名

亏损最大前5名

收益最大前5名（ROI%）

亏损最大前5名（ROI%）

交易分类

关注 Stacked，获取新加坡房地产市场的新闻与更新，并祝各位读者新年快乐！ 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。