| 项目： | The Scotts Tower |
|---|---|
| 地区： | 09 |
| 地址： | Scotts Road |
| 地契： | 103年租赁地契 |
| 单位数量： | 231 |
| 占地面积： | 65,665 平方英尺 |
| 发展商： | Far East Success Development Pte. Ltd & Whitewater Properties Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
把工作与居家融合一直是不容易实现的概念，但在近期的 Covid-19 背景下，我们或许会看到这类概念开始走俏。
登场的便是 The Scotts Tower。
这是一座主打 SOHO（Small Office, Home Office）概念的项目，提供 1 至 3 卧及顶层复式单位，层高最高可达3.35 米。
位于 CBD 边缘，这个 231 户的项目距离 Orchard Road 仅数分钟之遥。
The Scotts Tower 于 2016 年取得 TOP，31 层的高耸体量带来开阔景致，其标志性的外立面也为周边增添一抹“型格”。
自然地，拥有这些属性的居所价格不菲——其平均单位报价高达惊人的$2,581psf。
稍后我们会深入剖析这座公寓的方方面面，但在此之前，先带你走一圈项目的公共空间。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Scotts Tower 实地导览
| 地下停车场 | 咖啡馆 | 停车场 |
| 上下客点 | 健身房 | 按摩池 |
| 泳道池 | 电梯大堂 | 主入口 |
| 亭阁 | 泳池平台 | 24 小时安保 |
| 空中酒廊 |
对建筑有兴趣的人，对Archdaily应当不会陌生——这是全球知名建筑案例的必读站点之一。新加坡目前有 23 个项目上榜，The Scotts Tower 与Duo Residences、Marina One 与 The Interlace 等新加坡名作同列。
毋庸置疑，The Scotts Tower 的存在感很强。虽说我并非建筑专家，但我确实觉得这栋楼的设计非常顺眼。不同于一些更为知名、却常引发争议的作品如 The Interlace，我想大多数人会认同它的外观相当俊朗。
由知名建筑事务所 UNStudio 设计（其代表作还包括 V on Shenton、Raffles City Hangzhou 与 Qingdao World Horticultural Expo Theme Pavilion），如果你是粉丝，会发现不少熟悉的设计语言。正面立面采用深蓝色高光玻璃幕墙，柔和曲线的阳台在不同交汇处探出。
此外，项目周边并无特别抢眼的建筑，更衬托出它的出众。对面 Environment Building 年代已久，Trendale Tower 亦是外露砖墙的老派外观。Reignwood Hamilton Scotts（那座可以把车停在客厅外的项目）或许可称为“亮点”，但在我看来更像是奖杯式资产，而非优雅设计的代表。
大理石地面实际上一路延伸至墙面板，成为大堂墙体的一部分。若你曾在夜间驱车经过，会注意到地面层与 25 层 Sky Terrace 的潮流灯光会呈现不同色调。这些灯效为项目注入了不同的个性——较年轻的客群应该会喜欢。
先从 The Scotts Tower 的正门说起。入口位于 Scotts Road，一开始其实不太显眼。若是初次造访，很容易错过。再加上 Scotts Road 车速通常较快，也不太有利。
其入口也较为特别，采用单行道形式——出口则设在 Cairnhill Road。我相信有其实际考量，但这也意味着在高峰时间可能略显不便，因为 Cairnhill 路口时常拥堵——若能从 Scotts 出口会更理想。
住户可直接通过闸口驶入地下车库。其他访客则需先经过下客点绕行进入。
就第一印象而言，表现不错。除了左侧的 Scotts 28 外，几乎是无遮挡的景观，对面 Goodwood 一带为低密度有地住宅区。
旁侧亦设有人行步道通往 Scotts Road 的侧门。若步行前往 Shaw 或 Far East 一带，这是最快的方式。
The Scotts Tower 另一个值得一提的特色：Palm Court 两侧的双层楼梯，通往上方的景观平台。
虽然 Palm Court 并无太多实用功能，但观感上确实非常养眼。或许摆放些沙发，坐下享受氛围会更好？
仰望这座建筑，会让人联想到一艘直立的太空船，舷梯已缓缓伸出。
Scotts Tower 两侧皆设有一系列泳池，此处为 50m 泳道池。
它并非一般常见的规则长方形；这条泳道池从起点较窄，中段明显变宽。
或许因 The Scotts Tower 尚未完全售罄，这里给人的感觉从不至于拥挤。氛围更像时髦的城市度假酒店——仿佛周末小憩。
楼宇另一侧设有儿童池、休闲池、生物池与水疗池。眼前便是休闲泳池，因此一旁排布了不少躺椅。
出乎意料的是，这里并没有泳池遮阳伞。
若没有场地图在手，恐怕难以辨识这是一座儿童池。它只是一个独立的小池，被标注为儿童池，但并无太多“童趣”的设计。
不过，这并非坏事——The Scotts Tower 的定位很清晰，我更偏好这种聚焦的取向。
考虑到地面层就有多座泳池，我认为住户在此漫步，仍可享有一定的私密度。
话虽如此，The Scotts Tower 的占地为 65,665 平方英尺，就 231 个单位而言并不算宽裕。打个比方，Cyan（同为 FEO 项目）占地 161,000 平方英尺，单位数为 278。
靠近泳池处设有不同的亭阁。这个是用餐舱——说白了就是更具未来感的用餐亭。
这个概念挺独特——半室内半户外的用餐体验，同时还能享受空调。你甚至可以拉上帘幕，获得更多私密性。
稍显不足的是，餐桌与座椅的观感较为普通，与整体设计感不太匹配。
除了用餐舱，旁边还有健身舱。依然是个带点“花哨称谓”的健身房。
如果你偏爱力量训练，这里并不算令人兴奋——只有一台多功能综合器械。自由重量区的空间尚可，因此我不太理解为何没有配置更多相关器材。
若你更偏重高强度有氧，这里的器械种类基本能满足。
与用餐舱一样，健身舱也是可开可合的概念。所以如果你喜欢“汗蒸”式锻炼，至少有开放通风的选项。
不过，作为常去健身房的人，我得说有点可惜：若把健身房设在 25 层的 Sky Terrace，景观将会相当惊艳。
这里也有会议舱，同样采用室内/室外混合概念。
最后是按摩舱。虽然设备齐全，但（很遗憾）并不配备驻场按摩师！
地面层设施的最后一项是户外健身区。鉴于占地有限和目标客群定位，这里并未设置儿童游乐场，并不意外。
进入楼内，内部多采用大理石与利落的木质墙板装饰。与大多数高端项目相似，日常工作时间配有礼宾服务。
接着看看位于空中大堂的按摩池（术语有点有趣，毕竟这里其实只是在二层）。
这里的空间还不错，并且与其他区域有所区隔，更显清静。
或许不是全栋景观最佳处，但若想寻一方静谧，这里是不二之选。
现在来到 The Scotts Tower 的“主角”——25 层的空中花园。
整层空间皆为一件事而存在——尽情饱览奢华景致。
不过，我更希望绿色植物位于按摩池后方，这样既能营造私密“外壳”，又不影响眺望 Cairnhill 一带的景观。
喷头强度如何我无法评判，但这里看上去确实是个放松身心的好去处。
面向 Scotts Road 的一侧，设有空中吧台与休息室。
这里提供多种座位，方便你细细观景。很可惜我没能在夜间拍摄，但与下方的空中大堂一样，夜里会有不同色调的灯光点亮。
这层最后一个值得一看的点是泳池。尺寸并不适合正式游几趟，但能在如此高处泡水放松始终是一种奢侈。
与按摩池一样，我不确定为何在此放置花槽——当你在池中时会挡住整片景致。
当然，躺在躺椅上就是另一番风景了。
The Scotts Tower 的景观，尽收眼底。
在进入户型点评前，不得不提 The Scotts Tower 的电梯布局有些奇特。取决于你所处楼层，可能没有直达 Sky Terrace 的电梯。如果你打算经常使用该层空间，需要留意选择设有直达电梯的楼层。
除此之外，每个电梯大堂都配备空调——这种“酒店式”的舒适在公寓中并不常见。
The Scotts Tower 两卧室评测
这套两卧室面积为 807 平方英尺，较一般两卧略大。不过布局相当非常规，因为第二间房被打开，展示为工作区。
需要注意的是，凸出的公共浴室让入户前的空间显得有些别扭，利用起来较困难。
踏入室内的第一感觉是宽敞。或许是因为我习惯了玄关与厨房合并布局，如此分离的处理颇为令人耳目一新。
另一大不同在于高于平均水平的 3.35 米层高——对空间感的提升非常明显。
这户型中，厨房台面被延伸，与餐桌融为一体。并非人人喜欢，但这确实能为客厅预留更多空间。
同时需要注意，这是开放式厨房，如果烹饪较重口味，需要打开阳台门与大门以形成空气对流。
以这个价位的单位而言，厨房设备应有更高水准。除常见的烤箱、冰箱、洗烘一体机外，这里甚至配备了酒柜。全套采用高端的 Gaggenau，配置上毋庸置疑。
延伸的餐桌也可兼作台面使用，整体工作台空间应能满足大多数需求。收纳空间亦十分充足。
客餐厅为标准的长方形布局，两者之间并无明显分隔。
如前所述，餐区与厨房合一后，使得客厅面积相当可观。足够容纳正式的沙发、茶几与电视柜。
再加上近乎落地的阳台门与开放的第二卧，客厅的通透与空间感大大增强。
为统一建筑外观，这些白色板件无法取消。可惜的是，它们会阻挡原本极佳的景致。当然，站在阳台并无影响——但若坐在客厅沙发上，便无法尽享风景。
这便是 SOHO 概念的体现：通过设置平台，充分利用较高层高。诚然，大多数人站在平台下方会略显压迫，但确实提升了空间的使用效率。
好处是，下方平台较低的天花会营造更为舒适的工作氛围。
同样，上方的平台空间更低，人无法在其上站立。同样适合营造温馨的卧室情境，但并非适合每个人。
作为主卧而言，The Scotts Tower 的这间偏向大一些，但飘窗会占用部分可用面积。
另外，衣柜面向房门而非与床平行的常见布局，因此前方通道更为宽敞。
主浴室面积得体，配有雨淋与常规花洒的组合。
The Scotts Tower 三卧室评测
这套三卧室为 1,227 平方英尺，尺寸不赖，尤其是考虑到阳台面积非常克制。
与其他单位不同，三卧与顶层单位配有私家电梯。本例并无独立电梯前室——在这里反而是优点，因为可节省室内空间。虽然我并不太喜欢杂物间的位置。
你或许也注意到了这里设置了飘窗，这点在近期的新盘中已逐步被淘汰，大家普遍感到欣慰。
尽管在新加坡的炎热天气里并不总是最实用，我尤其喜欢这户几乎“端到端”的整面玻璃——让你尽情欣赏四周景致。这里窗面略带倾斜，在使用性上对你不太友好，但这些角度也让起居空间更显有趣。
与较小的两卧相似，坐下时阳台会挡住视线——这是为其外观设计所付出的代价。
此处将飘窗巧妙地与电视柜融合，节省了些许空间。但鉴于整片窗体外倾，电视需稍作角度调整才能居中。
起居空间看起来相当体面，但要记得此示范单位的餐桌是从中岛延伸而出。如果你更想要更大的餐桌（或圆桌），需要重新规划。
无论如何，这样的安排在非用餐时段也很灵活。
对于常做饭的人而言，通常会偏好干湿分离或至少封闭式厨房。话说回来，开放式的中岛厨房在视觉上更显时髦，对偶尔下厨的人更有吸引力。
厨房电器同样由 Gaggenau 配备，即便是高端客群也会满意。这里也能看到外倾窗与飘窗带来的弊端——站在炉灶前的姿势会有些别扭。
工作/书房位于客厅后方。当然，你也可将其改作卧室。
与两卧一致，平台充分利用了 3.35 米层高。布置同样温馨——前提是你不打算站起来伸展。
公共卧室尺寸不错，高层高也让空间感更强。
此处为风管式空调，因此会占据部分衣柜上方的高度。
主卧尺寸中规中矩。飘窗并不讨喜，不过通过一些巧妙木作，仍可改造成书桌/梳妆台。
可惜这里没有浴缸，但我得说——这口洗手盆尺寸相当大。对于希望同时使用浴室的两人来说非常实用。
The Scotts Tower 位置解析
位于 CBD 边缘，The Scotts Tower 坐落在新加坡最早的“璀璨地带”——District 9。
这里云集豪华酒店与顶尖建筑，因浓烈的购物氛围与极尽奢华的生活方式而闻名。
当然，这也意味着一件事——这里的价格自然更陡，The Scotts Tower 也不例外（稍后我们会在价格评析中展开）。
本项目的独特亮点包括：距离 MRT 近、周边各教育阶段学校丰富，以及项目内的诸多高端配套。
不过，它的位置也存在我称之为“发达国家问题”的小瑕疵。换言之，不能说真正意义上的“出门即达”。步行至 Far East Plaza 与 The American Club 的距离尚可，但若继续走到如 Ion Orchard 这样的人气地段，在新加坡炎热天气里，这 10 分钟的路程也会显得漫长。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Opp Env Bldg’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 110m，步行 1 分钟 |
| ’Env Bldg’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A | 210m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT - 470m，步行 5 分钟
诚然，临近 MRT 的单位容易受噪音影响，但 The Scotts Tower 恰到好处地避开了这一点，同时又离得足够近，便于抵达。
更妙的是，Newton MRT 采用地下建设——不仅释放了上方宝贵土地，也减少了对邻近项目的潜在噪音影响（若你关注周边其他项目，这点同样适用）。
此外，作为城边项目，从这里出发的公共交通前往核心地带非常高效。
乘巴士 2 分钟、跨 2 站便能到 Orchard MRT（不过我相信住在这里的意义之一，就是可以悠闲地走到并漫步穿过 Orchard！）
延续这个思路，前往 CBD 的通勤也不算久——从 Newton MRT 出发，跨 5 站约 9 分钟直达 Raffles Place MRT。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 4.8km，车程 9 分钟 |
| Orchard Road | 1.1km，车程 2 分钟 |
| Suntec City | 5.1km，车程 11 分钟 |
| Changi Airport | 24.8km，车程 26 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 36.2km，车程 40 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.5km，车程 21 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 7.8km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 7.7km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 32 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 19.2km，车程 23 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.9km，车程 21 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 20km，车程 23 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 6.2km，车程 13 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.2km，车程 24 分钟 |
*车程以高峰时段估算
直接出入口：2 个——1 个在 Scotts Road，1 个在 Cairnhill Road
总结：对于 231 户的项目有 2 个车行出入口听起来不错，但 Cairnhill Road 的出口实际上为服务出入口，相较之下，主出入口位于 Scotts Road。两条道路均为双车道，且 Scotts Road 将接入附近的 Newton Circus 环岛——因此高峰时段车流较大并不意外。撇开车流，公共交通极为便利，周边多数巴士皆通往市中心更深处。
杂货店
| 商店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest - Scotts Square | 530m，步行 7 分钟 |
| Cold Storage - Orchard Hotel | 810m，步行 10 分钟 |
| Cold Storage - Takashimaya | 800m，步行 10 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 7 |
| 小学（车程 3km） | 6 |
| 中学（车程 3km） | 2 |
| 国际学校（车程 3km） | 5 |
| 初级学院（车程 5km） | 1 |
| 大学（车程 5km） | 3 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
其他要点
- 繁复却令人印象深刻的结构设计
本项目拥有一系列独特的建筑特征。
以低楼层为例——单层抬高的平台承托起上方 30 层的荷载，不同于典型高楼自地面逐层叠加的做法。
这层抬高的平台为底部提供更大活动空间，也让低层形成“通透视野”的概念（有点像 Principal Gardens）。
整栋大楼由四根内倾柱支撑，并通过“外伸悬臂转换系统”稳定结构（如下图所示）。
The Scotts Tower 的早期施工阶段一度颇为波折——包括不利的土质条件，以及与 MRT 保护区距离过近等问题。
所幸在结构总工 Aaron Fong（The Scotts Tower 结构负责人）与其团队的努力下，通过构建“第二代基础”最终化解。
（冷知识！施工期间采用双环形支护墙，以便在进行基座地下室开挖的同时，谨慎移除软黏土，避免对附近 MRT 隧道造成损害）
难怪 The Scotts Tower 的独特设计与结构特色，助力 Aaron Fong 在 2017 年荣获 BCA（建筑与建设局）设计工程与安全卓越奖，成为仅 6 位获奖工程师之一。
- 应有尽有的周边配套
正如我近期常说，我尽量不再泛泛而谈“周边配套丰富”，而是更细致地盘点具体的便利设施（即便这意味着得亲自一个个去逛……真是艰难的“任务”！）。
The Scotts Tower 的住户可以轻松触达各种配套——从餐饮与影院，到众多知名商场（如 ION Orchard 与 Tangs Plaza）。
有孩子的家庭，也无需为择校过于烦恼。区域内涵盖各教育阶段的多所学校，最终还是取决于你与孩子的偏好……以及学位供给与偶发的“抽签噩梦”（相信我，我懂你的痛）。
对于有年幼孩子的家庭，附近众多学前中心与小学更是加分项。
最后，在当前疫情背景下，附近医疗与优质医疗服务的重要性不容忽视。
沿 Orchard Road 的各大商场内分布着多家诊所，提供丰富的医疗服务。每家诊所车程不超过 4 分钟（最近的是 Shaw Centre 内的 Raffles Medical Clinic，步行约 6 至 7 分钟）。
更便利的是，Mount Elizabeth Hospital 仅 5 分钟车程，周边 5 公里内还有6 家医院。如在家/办公发生突发状况（若你在此居家办公），都能迅速得到妥善处理。
The Scotts Tower 总体规划解析
吧廊 | 派对平台 | 健身舱 | 水疗池 |
| 户外用餐露台 | 烧烤舱 | 按摩舱 | 儿童池 |
| 会议舱 | 用餐舱 | 游泳池 | 游乐场 |
首先映入眼帘的是 Scotts Road 与 Cairnhill Road 紧贴 The Scotts Tower。
若你首次认真考虑低楼层单位，请务必观察两条道路的整体车流，并衡量与你的生活方式是否契合（例如：你是否会在高峰时段居家或进出？）。
坐落于市中心腹地，低楼层住户在周末势必会承受一定的噪音干扰。
谈到住户布局，The Scotts Tower 的住宅其实很有意思——通过两道雄伟的“Sky Frames”，垂直分成 4 个“社区”。
Sky Frames 汇集了大部分核心设施，同时作为公共空间，鼓励邻里互动。
前两个社区叠放在下方的天空框架之上（“Sky Lobby” 位于 1、2 层），也就是前文提到的抬高平台。接下来的两个社区位于更高处，与下方社区由第二个天空框架分隔（25 层的“Sky Garden”）。
至于实际设施（地图上未能充分展现），The Scotts Tower 在低层配有大量绿地与多种泳池，包括 50 米泳道池、儿童池、按摩池、休闲池，甚至水疗池。
若你想在忙碌一天后小酌一杯，Sky Lobby 还设有吧廊。
来到更高处的 Sky Garden。居民可在此举办私人派对，或在水疗池中放松，同时饱览城市天际线。
对健身爱好者而言，The Scotts Tower 也配有露天健身区、瑜伽平台与棕榈庭院。
此刻，这座“垂直城市”似乎唯一缺少的就是内置商业零售，类似Sengkang Grand Residences（当然，以这里的单位规模，这并不现实）。
不过，项目位处城中，居民完全不必走远就能觅食与娱乐。
最佳楼栈
户型组合
| 户型 | 单位数 | 面积（平方英尺） | 管理费 |
| 1-Bedroom | 128 | 624-667 sqft | $540 |
| 2-Bedroom | 80 | 807-904 sqft | $540 |
| 3-Bedroom | 20 | 1,227-1,389 sqft | $630 |
| Penthouse | 3 | 2,960-3,315 sqft | $900/$990 |
对一栋 31 层的住宅而言，The Scotts Tower 乍看之下绝不像只有 231 户。
公平地说，大量内部空间由结构系统占据，以确保大楼的稳定性。
如前所述，住宅单位分为 4 个垂直“社区”相互叠加。
参考上图：Neighbourhood 1 为 City Loft 一卧；Neighbourhood 2 为 City View 两卧；Neighbourhood 3 为 Park View 三卧。
最顶层为 3 套别致的 Sky Park 顶层单位，并配有屋顶露台。
如我们早前所见，600 多平方英尺的一卧采用独特的“半夹层”设计，在一定程度上限制了一楼的可用空间。
本质上，卧室设置在抬高的平台上，通过小楼梯抵达。结构工程很妙，但情侣在此或许会觉得私密/独处空间不足。
好在，四种户型都支持室内布局的个性化定制，住户可按个人喜好配置装潢与空间。除顶层外，所有单位均具备 3.35 米的层高，并配有宽敞的酒店式浴室。
三卧也有其独特之处值得一提。
除了全景视野与极为宽敞的起居空间外，还设有私家电梯，直接上下通达地下车库（也就是说，不必在公共电梯里强颜欢笑闲聊了！）。
最佳楼栈
The Scotts Tower 价格
价格拆解（首套房）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 3-Bedroom | |
| 价格 | $2,137,999 | $2,998,998 | $4,570,992 |
| 25% 首付 | $534,500 | $749,749 | $1,142,748 |
| 额外费用 | |||
| 买方印花税 | $70,120 | $104,560 | $167,440 |
| 法律费用 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $2,211,419 | $3,106,858 | $4,741,732 |
| 初始投入金额 | $607,920 | $857,609 | $1,313,488 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $4,524 | $5,649 | $8,344 |
| 租金回报率 | 2.45% | 2.18% | 2.11% |
价格（第二套房）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 3-Bedroom | |
| 不含 ABSD 的成本 | $2,211,419 | $3,106,858 | $4,741,732 |
| 加：ABSD (12%) | $256,560 | $359,880 | $548,519 |
| 含 ABSD 总价 | $2,467,979 | $3,466,737 | $5,290,251 |
| 初始投入金额 | $864,479 | $1,217,489 | $1,862,007 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $4,524 | $5,649 | $8,344 |
| 租金回报率 | 2.20% | 1.96% | 1.89% |
价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| The Scotts Tower | 103-year Leasehold | 2016 | $2,531 psf |
| Trendale Tower | Freehold | 1984 | $1,715 psf |
| Cairnhill Mansions | Freehold | 1963 | $1,730 psf before En Bloc Sale in 2018 |
| Scotts 28 | Freehold | 1998 | $2,261 psf |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 psf |
你会立刻注意到，本清单中 The Scotts Tower 是唯一的租赁地契项目。
……而我们都知道，租赁地契的公寓一旦过了某个年限，升值能力会走弱，进而可能开始贬值。
尤其当周边以永久地契为主时。
尽管 103 年地契的终点看似遥远，但从更长的周期看，周边的永久地契项目在升值潜力上可能更胜一筹。
话说回来，The Scotts Tower 的中心区位/标志性价值在一定程度上会对此起到缓冲（即：高需求、低转售量）。
许多年后有意在此入手的买家，仍应将此纳入考量。
The Scotts Tower 也是其近邻中最“年轻”的项目。按“新盘红利”来看，定价自然不低。
不过，它也并非本表中最昂贵的。
Reignwood Hamilton Scotts 以更高的估值位居今日榜首，尽管两者相距不到 150 米。
老实说，这并不令人意外。
Reignwood Hamilton 也是“酒店式”住宅，且以酒店标准进行维护。
除一系列专业服务外，其最显著的特征之一便是“空中车库”，通过车辆电梯将业主的座驾运至与其家门相邻的私人车位。
谁不想在自家客厅旁展示自家的 Lamborghini 呢？
这无疑是身份象征，价格自然水涨船高。
再来看Scotts 28。
从数据看，时间对 Scotts 28 的升值友好。2018 年，1,658 平方英尺的单位价格已超 $2,000psf——而在 1998 年 7 月，一套同面积的单位仅以$1,100psf成交！
最后看看价格区间较低的两座——Trendale Tower 与 Cairnhill Mansions，皆为在新盘环伺中屹立多年的“老兵”。
不过其中一座很快将改变现状。
Trendale Tower 仍是较“亲民”的选择（且不乏集体出售潜力），而 Cairnhill Mansions 已于 2018 年以$362 mil 成交 en bloc。
未来，该地块重建而成的新盘价值应高于 The Scotts Tower，甚至可能超过 Reignwood Hamilton。
这也将进一步拉动附近价格。
升值分析
从URA Master Plan 2019 的这张图可见，The Scotts Tower（蓝色图钉）周边有大片保留地（黄色区域）。
未来这些保留地可能被开发为新住宅，或商业项目如购物中心——在充盈现有配套清单的同时，也让该片区更具升值热点潜力。
至于 The Scotts Tower 本身，留意它距 Newton MRT 的近距，以及通达 CTE、PIE、以及向西的 Bukit Timah Road 等主要道路/高速的便捷性——更别提其周边强大的配套与独特的公寓特色。
鉴于其处于市区的核心地段，在 CBD 工作的住户通勤便捷——而如你所知，通达性是影响任何项目升值的因素之一。
不过，The Scotts Tower 的升值亦可能面临些许阻力。
没有通往 Newton MRT 的有盖走道（雨天上班不便），以及来自 Scotts 与 Cairnhill 路面的噪音对低楼层的影响，多少为其前景蒙上一点阴影。
最后要指出的是，当你被永久地契邻居包围时，价格竞争力总会受影响（除非其标志性地位占据上风，且地契获续期/延长）。
若你考虑购入 The Scotts Tower，最重要的一点是：与最初开盘价格相比，其转售价格已明显回落。
2011 年价格在 $3,100 至 $3,400 psf 区间，2013 年高楼层推出后进一步攀升——峰值为 22 层一户的 $4,267 psf。
此后仅有一笔转售交易（2019 年），账面亏损 -$627,312。
那么问题来了：The Scotts Tower 的新价格会成为“新常态”吗？还是有机会回到从前，甚至更高？这确实是个难题。
我们的看法
The Scotts Tower 最让我欣赏的一点在于其目标客群非常明确——更富裕的年轻族群，愿意为优秀设计买单，同时享受居家/办公的融合。
若我是其中一员，这会是颇具吸引力的产品——景观、型格外观，以及很契合我生活方式的 SOHO 单位。
但从数据看，问题在于其目标客群或许不够庞大，难以完全支撑。
年长买家通常偏好更大的空间，而若你愿意在设计上做些妥协，周边也有大量可比项目可选。
话虽如此，The Scotts Tower 的单位确实非常适合在家办公。可自定义的室内布局提供了实现理想家办场景的多种可能。即便你不在家办公，周边公共交通的可达性也毫不逊色。
归根结底，问题在于——你愿意为好的设计，付出多少溢价？
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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