The Robertson Opus 评测：罕见的 999 年新盘公寓，起价 $1.37m

项目：	The Robertson Opus
区域：	9
地址：	7 – 15 Unity Street
产权年限：	999 Years
单位数量：	348 residential units + 26 commercial units
占地面积：	97,981 sq ft
开发商：	Frasers Property 与 Sekisui House 的合资（JV）
TOP:	1H2029
GFA 统一标准：	否

The Robertson Opus 坐落于 Robertson Quay，这是新加坡 3 大历史河畔码头中最大、也最上游的一个，另外 2 个分别是 Clarke Quay 和 Boat Quay。

沿着 Singapore River 蜿蜒而下，这 3 座码头在奠定新加坡作为繁荣贸易港口方面发挥了重要作用。最初并非如此，Roberson Quay 原本是泥滩与沼泽，后在 1930s 被填海并兴建仓库（godowns），以支持货物储运贸易。当中的部分仓库被保留下来，或作为商业单位使用，或作为住宅项目（如 Rivere 与 Watermark Robertson Quay）的立面元素，我也在一篇关于拥有保留建筑的 CCR 公寓文章中提及过。URA 网站也重点介绍了在 Robertson Quay 被保留的多栋建筑。

看着今日的 Robertson Quay 以及即将推出的 The Robertson Opus，我不禁想起我国开国总理李光耀在 1965 年 9 月（新加坡独立后 1 个月）说过的话：“一百多年前，这里还是泥滩沼泽。今天，这是一座现代城市。十年后，这将是一座大都会。无须畏惧。” 60 年后的今天，新加坡的确已转型为不仅是现代大都会，更是人均 GDP 位居全球前列的国家。

因此，我们的房价多年来也在稳步上升，而在政府土地出售（GLS）仅供应 99 年住宅的情况下，许多人仍渴望拥有可世代持有的资产，即永久产权，尤其是在 9、10 与 11 这三大黄金核心区。机会如今借 The Robertson Opus 而至——虽非绝对永久产权，但多数人视 999 年租约已近似于永久产权。要在新盘中买到永久或 999 年项目，通常只有在项目通过集体出售（如 Arina East Residences）或地主意欲重建其既有住宅（如 Jervois Mansion）或综合体时才有可能，而 The Robertson Opus 即属后者。

其前身 Robertson Walk 上部为 Frasers 的服务式公寓，下方零售裙楼以 F&B 为主。重建后的 The Robertson Opus 将取消服务式公寓，改为住宅单位，并引入长期合作伙伴 Sekisui House 与 Frasers 携手开发。

鉴于其作为 Robertson Quay 核心地段、罕见 999 年新盘的潜力，我相当期待这个全新项目！

The Robertson Opus 项目深入导览

The Robertson Opus 由 5 栋 9/10 层住宅楼组成，共 348 个单位，另设 1 座含 3 层地库的商业裙楼，提供 26 个商业单位。

先谈建筑本身，The Robertson Opus 在某种程度上像是其前身 Robertson Walk 的现代化版本。也许是因过去 Fraser Place Robertson Walk 的红陶屋顶，如今成了 The Robertson Opus 的设计要求。鉴于其与 Tong Watt/Kim Yam Road 店屋及邻近项目 Village Residence Robertson Quay、The Robertson House 的红陶屋顶相近，这样的延续在视觉上一致。但话说回来，其周边的 The Pier at Robertson 与 UE Square 并未遵循该风格，所以我猜这或许是主管部门的后续考量。

ADDP 为整体立面加入仿木质感，与红陶屋顶融合良好，也比一旁略显沉闷的 UE Square 更具新意。我的第一印象是它颇有“巨型洋房”的感觉——屋顶坡度连贯，勾勒出房屋般的轮廓。不知这是有意为之，还是我想多了。

The Robertson Opus 与前身的另一处相似之处在于：中央庭院。我喜欢这种开敞感，也非常契合 Robertson Quay 的氛围。如前所述，我觉得这是更现代、更升级的版本：现在设有下沉式庭院，辅以繁茂绿植与景观，三层空间皆营造出遮荫且亲自然（biophilic）的氛围。开发商表示，希望 The Robertson Opus 成为 Robertson Quay 的“绿色之肺”，其景观面积将达到法定要求的 5 倍。

商业裙楼将由 Frasers 专业招商管理，预计引入咖啡馆与高端餐饮等 F&B。需要说明的是，我们了解到户外餐饮区（ORA）尚未获批，因此将不再像 Robertson Walk 那样提供露天用餐体验。对 F&B 商户或许不利，但对居住在 The Robertson Opus 的住户而言却是利好，因为身处 Robertson Quay 核心，噪音确实是个需要考量的问题！

关于建筑我想补充的最后一点是，项目将设有相互连接的悬挑屋顶花园露台，同样布置丰富绿植，提供露天花园空间——稍后会详细介绍！

对于驾车人士，地库车道入口位于 Merbau Road，B1 设有门岗。住户车位位于 B2 与 B3，总计 280 个（含 2 个无障碍车位），约为总单位数的 80%。考虑到 65% 的单位为 2 房或以下，且 The Robertson Opus 距离一个中心区 MRT 站仅 5 分钟步行，这样的车位配比可谓相当慷慨。完善信息起见，B1 还为商业单位提供 35 个车位。

若是上下客，则到达广场位于 Unity Street 一侧。熟悉旧址的读者会记得，之前的 Frasers Robertson Walk 也是在同一条路（甚至可能同一地点）上下客。住户将有入口可直达 2 楼的主设施层，并从各自的电梯大堂回家。若更喜欢在 1 楼流连，到达广场两侧将设有商店与餐厅。靠近 Teck Guan Street 处还将设置一幅 Robertson 主题壁画。

项目设施分布于 2 楼与屋顶，先从 2 楼开始。

用地面积约 97,980 sq ft，因此设施可能显得稍为集中（庭院式项目常见）。鉴于其正处 Robertson Quay 之核心，我不认为会有人期待它拥有“大开大合”的尺度——看看周围项目你就会明白。

话虽如此，效果图确实呈现出更开阔的观感，庭院配合繁茂绿意，似乎是个适合栖居的惬意小天地。最终呈现落地前，建议先保留判断。

说到设施，先满足热爱运动的住户：2 楼设有 45m 标准泳道池，我认为相当可贵。

我近期评测过的项目如 Aurea（188 户）、Union Square Residences（366 户）、8@BT（158 户），泳池长度皆在 22–30m。即便是附近体量更大的 Riviere，泳池也仅 36m。因此这里几乎“奥运尺寸”的设定非常难得！同时它为 L 形泳池，设有与主泳道相连的康体池。

Block 15 前有一处（迷你）池畔休息区，看起来仅能容纳 3 人。若你钟爱日光躺椅，Block 13 前方也提供更多。Opus 健身房位于 Block 13 下方，面向泳池。鉴于项目为中等体量，健身房规模也相应配置，宣传册显示将配备若干动感单车、跑步机等。

紧邻健身房的是项目的“功能厅”——Opus Bar & Dining 与 Opus Social Lounge。由效果图可见，二者可打通用于更大型活动，前者适合用餐，后者配有沙发与电视。二者皆临湖面泳池，整体氛围舒缓。5m 挑高的空间视觉高级，很适合在傍晚宴请亲友、尽显品味。

继续讲到美食主题，面向 Unity Street 两端还各有 1 座美食亭（Gourmet Pavilion），预计配备烧烤所需设备。它为有顶空间，可应对天气变化，但不设空调；偶尔吹吹自然风也不错！

若住户偏好静谧一隅，2 楼分布着若干 Garden Pods 与 Chillout Decks，其中位于 Block 13 下方的 Robertson Reading Room 设有空调，完美应对新加坡常年的闷热午后！对于仍享有 WFH 权益的住户（我也包括在内），阅读室也十分合适。

尽管 Robertson Quay 与 The Robertson Opus 乍看未必对家庭客具有天然吸引力，但 River Valley Primary School 实际上在 1km 范围内，因此我有些意外项目并未对儿童设施投入更多，如户外游乐场或儿童泳池。

项目还是设了儿童活动室——Robertson Kids’ Club（同样位于 Block 13 下方），风格类似高端酒店内的高规格儿童俱乐部。另有 Children’s Sensory Garden 与 Family Lawn，策略性地靠近 Gourmet Pavilion 2，推测是让孩子玩耍、家长可在旁烧烤小聚。当然，这也与项目定位有关——65% 的单位为 Studio、1 房与 2 房，或许无须在儿童设施上投入过多。

接下来上到屋顶的 Sky Forest。将有连廊连接 5 座楼栋，但不形成完整回路——Block 7 与 Block 15 不直接相连。尽管如此，屋顶连绵长度仍约 240m，从一端贯穿至另一端。

延续社交聚会主题，这里还设有 5 座 Social Pavilions。虽然看起来不配备烧烤设备，但有沙发与水槽。或许很适合小型聚会配合 Grab 外卖？

仔细看，建筑师也在各个悬挑角落巧妙设置了小型景观角点，营造独特体验——包括 River Vista、Quay Vista、Urban Vista 与 City Vista。顾名思义，对应不同“景观”——当然别期待开阔全景，毕竟 The Robertson Opus 周围皆为建筑。但我会说较佳的是 River 与 Quay Vistas，可望见 Singapore River 的片段景，Urban Vista 则朝向 Tong Watt Road 的店屋。

Sky Forest 也有一些有趣角落，例如 Art Nook，届时会配备画架，方便住户挥洒创作；还有 Wellness Lawn，可做瑜伽或静心冥想。傍晚漫步于 240m 的步道，串联 Forest Walk 与多座主题花园——Emerald、Lilac、Amber、Meadow 与 Ginger——亦不失为好主意。

内部导览告一段落，让我们走进示范单位！

The Robertson Opus – Suite（Studio）Type S1（40 sqm/431 sq ft）评测

The Robertson Opus 共设 40 套 Suite 单位，占全盘 11%。一方面，我理解在项目中设置 Studio（称为 Suites）的理由——它位处 Robertson Quay 核心，F&B 与夜生活选择丰富。该区不少单位长期出租，Studio 在可负担性与出租性方面对投资者颇具吸引力。另一方面，过去两年市场对 Studio/1 房并不“友好”（TMW Maxwell 的销量就是个例子，尽管也可能有其他因素）。

我个人认为，这与“ABSD”因素不无关系。多数人仅有 1 次无 ABSD 的置业机会，第二套作为新加坡公民将面临 20% ABSD。因此，许多买家倾向将这唯一“子弹”用在 2 房或更大单位上。

话虽如此，The Robertson Opus 还是尝试在 Studio/1 房上增强卖点以提高吸引力。其一是全数单位提供 3.225m 的挑高（而 Premier 与 Luxury 系列为 2.875m）。更高的层高能显著放大空间感，尤其在当下市场，3.225m 可谓领先水准。

整屋地面采用白色大规格瓷砖，与其他系列不同色系。我也要指出，这样的面积通常会做成 1 房；如今以 Studio 形式呈现，反而能让空间更显宽敞。

入户后，左侧为开放式厨房。示范单位所见的所有内置柜体均为交付标准配置。这一点很重要，因为 Studio/1 房常见痛点就是储物不足。Frasers Property 自 Seaside Residences 首创的“智慧收纳”此处也有配置，可妥善收纳行李箱、拖把、吸尘器等。甚至顶层横梁处的柜子也是真正可用的储物空间，尽管需要借助小凳取放。

厨房配置相当齐全，即便这是全盘最小户型也未有吝啬。你将获得 V-Zug 的电磁炉、抽油烟机、嵌入式热风炉与洗烘一体机；一体化冰箱来自 Liebherr。上述品牌均属奢华定位，契合 Robertson Quay 核心地段公寓的定位。

入户左侧为浴室，面积 4.7 sqm。虽然没有窗户，但机械通风口被更巧妙地隐藏在吊顶后，更加美观。

浴室采用中性配色，并全套使用品牌洁具：Duravit 挂墙式座厕与台下盆，Hansgrohe 龙头、手持花洒与顶喷花洒（雨淋）。

由于本质是 Studio，不设独立卧室。因此起居、用餐与睡眠共享同一空间，你可灵活安排使用方式。尽管如此，我认为该布局仍可加装一道推拉门，将厨房与其余空间分隔。

通过长凳的运用，原本平面图只预设供 2 人就座的用餐区被延展。也可考虑伸缩餐桌，但鉴于仅 431 sq ft 的面积，举办派对或许并非常态。

可容纳一张 King 尺寸大床，相较你若选择 1 房户型的 Queen 更为宽裕。还配有从地面到 3.225m 顶部的通顶衣柜。许多开发商仅做到一定高度，此处的确提供了大量收纳。当然，存放不常用物品时需要小凳协助。

平面图在床旁预留了起居区，我推测相应的电视点位也在此。开发商在示范单位这里用了较小的 1–2 人座长凳，并以边柜代替电视。并非坏主意——我确实知道越来越多家庭（包括我家）已不放电视。

利用多余空间，示范单位在阳台旁的壁龛打造了一处书写区，配置书桌与凳子，方便 WFH 或于夜晚记录与反思。旁边的半高窗也可引入自然光。

尽管是 Studio，单位仍设有阳台，面积 3 sqm，体量适中。其马赛克地砖颇具特色，既能让住户到户外透口气，又不至为过大的外部面积额外“买单”。

The Robertson Opus – 2 Bedroom + Study Type B7-S（69 sqm/743 sq ft）评测

这是 The Robertson Opus 中面积最大的 2 房户型，也是唯一带书房的 2 房。其余 2 房面积介于 689–721 sq ft。全盘共有 150 套 2 房，占 43%。布局多样，有些为“哑铃”格局，有些如本示范单位为半封闭式厨房。

所有 2 房单位层高为 2.875m（除 Premier 系列下的 1 个布局外），本户型公区为大规格瓷砖，卧室为工程木地板。二者均为当下常见配置——事实上，大众市场不少项目更偏好使用地板革（vinyl），因此工程木在定位上是更高一级的提升，这也符合 The Robertson Opus 作为 CCR 项目的价位段。

入户后，右手边是可“半封闭”的厨房——之所以这么说，是因为虽无对外窗通风，但厨房位于独立角落。

厨房配备一线品牌设备：V-Zug 的电磁炉、抽油烟机、洗烘一体机与嵌入式热风炉；Liebherr 的一体化冰箱；以及 Hansgrohe 的龙头。

10.3 sqm 的厨房在 2 房中相当可观，因此台面空间也更为充裕。与许多类似布局的公寓一样，厨房设有 L 形玻璃开口，可引入更多采光并增强与家人、宾客的互动。

厨房对面是 4.3 sqm 的书房，长度 2.7m、略窄的宽度 1.4m。理论上能放下一张 Single（1.9m × 0.9m），但实际会非常局促。我会更建议将其作为小憩区，像示范单位一样放高脚凳，清晨咖啡或夜晚小酌都很合适。

当然，也可作为正经书房使用，2 人的 WFH 布局沿着书房长度摆放完全可行。另一个建议（虽然“性价比”最低）是将书房改为储藏室——或许更实用。

餐区约 2.2m 宽，示范单位摆放 4 人餐桌。看起来若使用更紧凑的家具，或许还能再多坐 2 人。

起居室在 2 房中属于中等，足以摆放 2–3 人沙发。为加强空间感，示范单位拆除了卧室 2 的墙体，并加入竖向折叠窗。这确实提升了观感，但除非你计划长期自住，否则我不觉得会有太多人为此花钱。

我没有起居区确切的宽度数据，但看起来与市场均值相当。这意味着你可以配置一组紧凑的电视柜与小型茶几，或像示范单位这样摆个小凳。毕竟这是一套 2 房，预期之内。

开发商在小户型上一直把阳台控制得较为紧凑。我认为是明智之举：在最大化室内实用面积的同时，仍保留一处可呼吸新鲜空气的阳台——在 Robertson Quay 居住，我觉得这算“必备”——这就是氛围的一部分！本户型阳台为 4 sqm，采用马赛克地砖，颇具个性。可放一把小椅子和咖啡桌，但肯定放不下示范单位的边柜——细心的你会发现它长度超过了排水沟，最终会跨到边缘！

卧室 2 面积 9 sqm，可放 Queen 尺寸大床。由于一侧是空调外机板，窗户不为通高设计。

因此你可以将床靠墙摆放，释放更多活动空间。加装一张内置书桌的话，也能满足 WFH 需求。卧室标配内置衣柜。

我喜欢这间房的一点是可直接进入浴室 2，同时浴室 2 也可从起居区进入。

浴室 2 面积 3.9 sqm，略低于新盘市场均值。但实际体感差异不大，且与其他浴室一样采用高品质洁具——Hansgrohe 龙头与手持花洒、Duravit 挂墙式座厕与台下盆。注意本浴室依靠机械通风。

主卧面积 10.9 sqm，略大于公共卧室。可摆放一张 Queen 大床与床头柜，且得益于通高窗户，采光更佳。

同样配有 2 扇滑门衣柜，这是当下新盘的常见配置。

主卫面积 5.2 sqm，较公共卫浴更大。同样无窗，依靠机械通风，这在 2 房中很常见。配置与浴室 2 类似，采用欧洲名牌 Hansgrohe 与 Duravit；区别在于主卫额外提供 Hansgrohe 顶喷花洒，为仅供主卫的高配。

The Robertson Opus – 3 Bedroom DuoFlex Type C6（92 sqm/990 sq ft）评测

The Robertson Opus 的 3 房分为常规、DuoFlex 与 Premium 三类，面积 926–1,152 sq ft。合计 3 房占 32%。本示范为 DuoFlex 中较小的一款。

它以双钥匙思路构建，拥有独立入口，但你也可以灵活改回常规 3 房。反之，若自住但注重私密性，这套布局也很合适；若你喜欢待客，餐区位于核心位置也非常友好。

本户型层高 2.875m，公区为大规格地砖、卧室为工程木地板。仅 Legacy 系列中的 3 房 Premium 才配置大理石地面。

入户设有门厅，最大化保障住户私密性。有些门厅占用面积不小，而这里刚好足够，能避免外人一眼窥视屋内。

通往主体空间的走道上设置了嵌入式柜体，收纳 DB box、V-Zug 的分体式洗衣机与烘干机以及置物架。柜体与墙面齐平，视觉上利落，不会阻碍通行。

3 间卧室分列于户内两个区域，由餐区与开放式厨房分隔。不同于“哑铃”布局（卧室直面起居区、待客时私密性受影响），本户型设计让卧室（尤其卧室 2）更好地“藏”于公共区之外。

先说餐区与厨房。它们位于全屋中心，我大概能理解开发商的用意。

若你喜好宴客，这里非常棒——潜力可摆放一张可坐 10 人甚至更多的长桌。示范单位仅放了 6 把椅子，那是因为还加了边柜。

开放式厨房进一步强化了“待客”属性，主人与宾客可在烹饪时无缝互动。但也要指出，开放式厨房并非适合所有人。

在 1 房或 2 房上或许更管用，但我倾向认为 3 房普遍期望是配备封闭式厨房（此处有大窗可辅助）和/或明火炉具，因为其在烹饪（需要大火的菜式）与实用性（气味与油烟更易控制）上更具优势。

不过，每个项目的买方画像不同，我也明白 The Robertson Opus 的目标客群不同于例如 Lentor 一带。Roberson Quay 外籍社区氛围强，且美食近在咫尺，日常“开大灶”或许并非业主与租户的主要生活方式。

然而，如果你想展现“内心的 Gordon Ramsay”，此处家电绝对给力：电磁炉与抽油烟机来自瑞士高端家电品牌 V-Zug，嵌入式热风炉同样；冰箱来自 Liebherr，这个德瑞品牌以“够冷”“可靠”著称——相信我，我岳父母家就用这牌子！

穿过厨房是起居室，宽度 2.8m。我觉得这可能略窄于同面积段的平均水平，我估计均值更接近 3m。不过本户型整体更“修长”——从入户到阳台的长度为 14.5m！无论如何，摆放一张 4 人沙发不是问题；若定制长沙发，直线坐下 6–7 人也未尝不可。

但受限于宽度，茶几与电视柜需要相对小巧。示范单位通常也不摆电视柜，此处甚至拆除了卧室 3 的墙面以进一步凸显开阔感。

相邻阳台以 3 房来说偏小，为 4.8 sqm。若你更看重室内面积、又不愿放弃阳台优势（采光、通风、早晨户外咖啡时光），这套布局很契合。我总体是“亲阳台”的——喜欢在打开推门时感受自然微风。

接着看卧室，从卧室 2 开始。如前所述，这是一间“独立”卧室，可适配多种使用场景：为了收益，你可以将其单独出租；若有成年的孩子或与父母同住，这也有助于彼此更好地保持私密。

该卧室面积 10.9 sqm，较常见公共卧室更大。示范单位在 Queen 大床外还放下略大尺寸的床头柜，你会明显感到那一丝“余裕”。

我也要指出，卧室 2 有点“次主卧”的味道，因为浴室 2 采用双向门（jack-and-jill）设计，可从公共区与卧室两侧进入。事实上，若你看重私密性，把卧室 2 作为主卧也未尝不可。

你甚至可以在走道尽头加装一道门，让卧室 2 独享浴室 2。

浴室 2 面积 4.6 sqm，处于市场均值。预期之内，本浴室无窗，依赖机械通风。虽然示范单位中展示了两种 3 房，但要注意：仅 Legacy 系列的 3 房会配备大理石包墙的浴室。

本浴室的品牌配置亦有所区分：墙地面采用瓷砖，龙头与手持花洒为 Hansgrohe，台下盆与挂墙座厕为 Duravit。两者皆为全球资历深厚的德国品牌。

穿过屋内另一侧是卧室 3，位于起居室旁，面积 9.1 sqm，处于市场平均水平。

可放 Queen 大床，但若希望在房内放置书桌或梳妆台等家具，建议选择 Single 更为灵活。标配 2 扇滑门衣柜。

本户型之所以被命名为“DuoFlex”，在于其灵活性——通常公共浴室在卧室 2 旁，卧室 3 住户需横跨客厅去用。但此处卧室 3 实际上可通过位于走道与主卧内的双向门，进入主卫使用。

虽说方便，但代价是主卧住户未必乐见宾客如此“穿行”其主卫。这也是我建议将卧室 2 作为主卧的原因之一。

主卧面积 12.4 sqm，为全屋最大卧室，理所当然。若你重视“大床自由”，摆一张 King 也不在话下。

当然，若换成 Queen 更能留出空间放置更实用的家具，如单人沙发、梳妆台或更大的床头柜。

最后，主卫面积 5.7 sqm。不同于多数组合的主卫，这里并非主卧住户的“专属”，还可供宾客与卧室 2 使用。我必须说这确实比较少见，但对卧室 2 的住户而言更加便利，否则需横跨客厅前往公共浴室。

不过若要我个人选择，我还是不太希望与客人共享主卫。不管怎样，这里是两间浴室中“更高配”的一间，配有对外窗自然通风与顶喷雨淋。龙头、手持与顶喷来自 Hansgrohe，台下盆与挂墙座厕为 Duravit。鉴于 Frasers 与 Sekisui House 的良好口碑，工程质感与洁具选配与 The Robertson Opus 的定位是匹配的。

The Robertson Opus – 3 Bedroom Premium Type C1-P（107 sqm / 1,152 sq ft）评测

本示范单位隶属 The Robertson Opus 的 Legacy 系列，仅供最大户型配置。

这款 3 房为项目中最大 3 房布局（3 房起步为 926 sqft）。全盘仅 27 套 3 房 Premium，占 8%。少数业主将享受更为奢华的专属配置。

先剧透一下：交付即配大理石地面，浴室墙面与台面亦为大理石；3 间卧室为工程木。

厨房采用 Ernestomeda（意大利）系统柜，这个品牌在豪宅新盘中再度亮相，曾出现在 Canninghill Piers、One Pearl Bank 与 Leedon Green。

Frasers 与 Sekisui House 向来懂得“豪”的定义且敢于配置：早在 2021 年，他们就在附近的 Riviere 安装了 Poggenpohl 厨房。

本户型的滑门亦使用 Rimadesio 品牌。Legacy 系列价格势必更高，但我相信该段客群会欣赏这些细节上的豪华触感。

Legacy 系列层高为 2.875m，反而低于小户型的 3.225m，颇出乎意料。

入户不设典型门厅，这点各有喜好——有人偏爱更强私密性，有人更倾向布局效率最大化。

我更偏后者：公寓楼本就具备一定私密性，若你的单位位于走道末端或近端更不成问题。况且 Legacy 系列每层仅 4 户，已相当私密。

更高的布局效率也为玄关预留了更多鞋柜空间。有门厅的户型也可加鞋柜，但有时会令空间显得更狭长。

正前方为厨房，可用 Rimadesio 铝框玻璃移门封闭。L 形台面，两侧皆有窗，如你偏好，也可当作更开放的厨房使用。

以 3 房而言，台面空间绰绰有余。

8.6 sqm 的厨房内，Ernestomeda 的玻璃、层压与三聚氰胺饰面的品牌橱柜为标配。可见这些为 Legacy 系列专属配置，足够奢华。

家电也延续高端定位：燃气灶、抽油烟机、一体化冰箱、嵌入式蒸烤一体机与恒温酒柜均来自瑞士 V-Zug；不锈钢水槽与枪灰色龙头（相较其他系列的不锈钢色）来自 Hansgrohe。

V-Zug 的分体洗衣机与烘干机位于工作阳台，并设有窗户自然通风。

符合该面积段预期，还配有家庭防空室（household shelter，3.7 sqm）与 WC（1.3 sqm）。

前者在新加坡多被用作储物间；也有家庭将其作为帮佣房使用，旁边即是 WC，更为便利。

入户右侧为独立餐区，平面图建议摆放 6 人餐桌。

示范单位亦如此，不过我注意到其选用的椅子偏“厚重”。若换为更紧凑的椅型，我认为用可延展餐桌应能舒适容纳至多约 10 人。它与起居室相邻，餐桌大小也可视生活方式做取舍与优先级调整。

起居室轻松容纳 3–4 人独立沙发。你会注意示范单位倾向使用与餐区连为一体的定制长榻。除去定制成本，这样的选择也颇为聪明，能最大化利用空间。电视与沙发的净距为 3.1m，比更紧凑的 3 房略优。

需要说明的是，示范单位未放电视，因为设计团队“拆”了与起居室相邻的卧室 3 墙体，以营造更通透的空间并向买家展示一种可能。由于本项目非 PPVC，开发商甚至提供购房后代客砌/拆墙的选项。

卧室 3 面积 8.7 sqm，为三房中最小。示范单位将其打造成游戏/品茗室。交付标准含通顶衣柜与工程木地板；若作卧室使用，可放置 Queen 大床。

卧室 3 与起居室皆连接 9.4 sqm 的阳台。作为软装的一部分，阳台与室内做了地面找平，可作为一个考虑选项，便利长幼通行、实现室内外更顺滑的衔接。

阳台尺寸实用、表现不俗。若尝试放完整的户外餐桌椅可能略显局促，问题更多在宽度而非长度。不过放置茶几与几把椅子完全没有问题。

卧室 2 面积 9 sqm。你可以看出，放下一张 Queen 与一个床头柜没有问题，但后者可能会稍微影响衣柜的开启。

更好的选择或许是使用 Single，便可留出空间给书桌或梳妆台。通高滑门衣柜为标配，Legacy 系列的衣柜饰面也更显高端。

两间公共卧室共用浴室 2，面积 4.2 sqm，处于均值。令人欣喜的是，这里配有对外窗自然通风。作为 Legacy 系列的一部分，浴室墙地与台面均为大理石，整体氛围更显奢华。

洁具选择也更进一步：龙头、手持花洒、冲水面板与挂钩采用哑铜色；在其他系列已属高端的 Hansgrohe 之外，Legacy 系列更上一层楼，选用其高端副线 AXOR 的龙头与手持花洒；挂墙座厕与台下盆来自 Duravit。

除两间公共卧室外，主卧旁还设一间多功能房（Flexi），面积 4.5 sqm。其不足以作为客房，但可作为帮佣房。或如示范单位所示，作为书房使用。它有窗户可引入自然光，减轻局促感。也可与主卧打通，改为步入式衣帽间。

主卧面积 15 sqm，比另外两间房大出 50% 以上，尺度一上来，活动空间立马宽裕不少。

主卧衣柜亦有所不同：4 扇带反光饰面的玻璃平开门。玻璃门若处理得当，会自带一种优雅气质——此处正是如此。

即便摆放 King 大床，你也能看出床头柜在多数项目中已算“阔绰”，更凸显此房的尺度感。

主卫同样为大理石铺陈，但色调略有区分。面积 4.9 sqm，亦配有 AXOR 奢华铜色系的龙头、手持花洒与顶喷雨淋。

AXOR 的设计更为独特时尚，这不足为奇——其与 Philippe Starck、Antonio Citterio、Jean-Marie Massaud、Barber & Osgerby 等世界级设计师密切合作。与公共浴室一样，这里也有窗户以自然通风。

The Robertson Opus 区位评测

The Robertson Opus 的位置堪称 CCR 生活的缩影——交通便捷，餐饮购物丰富，自然、艺术与文化、商务与教育资源一应俱全。

逐一来看。Fort Canning MRT 距 The Robertson Opus 仅 5 分钟步行，这般接近的 999 年新盘难能可贵。自此出发，1 站到 Chinatown，3 站到 Downtown，4 站到 Bayfront。若你搭乘 North East Line 回家，或偏好多走几步，也可选择 Clarke Quay MRT，步行约 12 分钟。

餐饮与购物方面，项目自身将引入 20+ 家餐厅与商店。Robertson Quay 早已是知名的高端餐饮聚集地，仅 Mohammed Sultan Road 一带就有 5 家米其林餐厅：Thevar（2*）、Meta（2*）、JAG（2*）、Lerouy（1*）与 Esora（1*），皆在 5 分钟步行范围内。当然，这些并非日常餐食所需，附近亦有更多休闲选择，如 Merci Marcel、Bakalaki、Long Beach Seafood 等。小贩中心也不远：Zion Riverside Food Centre、Hong Lim Market & Food Centre、People’s Park Centre 车程皆少于 10 分钟。无论你的预算是 $ 还是 $$$，这里总有选项适配。

除楼下商铺，距离最近的商场还有 UE Square 与 Canninghill Square，皆步行可达。前者设有 CS Fresh 超市；后者为新近商业体，租户组合尚待公布。若驾车，Great World City 约 5 分钟车程，更多精品超市与 F&B 选择；Orchard Road 与 MBS 约 10 分钟车程。住在 Robertson Quay，便利即是如此。

The Robertson Opus 自身绿意盎然，但终归不及真正的公园。Fort Canning Park 徒步 5 分钟可达，若你想从 Robertson Quay 的夜生活中抽离，这里是现成的去处。艺术与文化方面，邻近的 Singapore Repertory Theatre（SRT）步行 1 分钟即达；Victoria Theatre and Concert Hall 与 National Gallery 车程亦不足 10 分钟。

住在这里也很靠近 CBD，你大概已经知道通勤至 Downtown 办公室“门到门”约 15 分钟。若驾车且路况顺畅，Suntec City、Raffles Place 或 Orchard Road 车程也不超过 10 分钟。

对于家长而言，居住在 River Valley/Robertson Quay 的一大优势是 1 km 范围内有 River Valley Primary School。Union Square Residences 与 Canninghill Piers 亦如此，这并不削弱其吸引力。须知，这往往是家长的重要考量点。顺带一提，我认为若未来 Marina Bay 区内设有本地小学，将大幅提升该区公寓的吸引力。回到 The Robertson Opus，ACS Junior 与 St Margaret’s 也在 2 km 范围内，但需注意 ACS Junior 将于 2039 年迁回 Barker Road，亦即本项目 TOP 后约 10 年。

Nearest MRT: Fort Canning MRT（400m，步行 5 分钟）

Schools

School	Distance From Condo
River Valley Primary School	< 1km, 3 mins drive
ACS Junior	< 2km, 8 mins drive
St Margaret’s School	< 2km, 6 mins drive

Shopping Malls

Destination	Distance From Condo (& Est. Driving Time)
UE Square Mall	1100m, 步行 2 分钟
Canninghill Square	500m, 步行 7 分钟
Great World City	1.7km, 车程 5 分钟
Clarke Quay Central	2km, 车程 7 分钟
Chinatown Point	2.2km, 车程 9 分钟

Private Transport 

Key Destinations	Distance From Condo (Fastest Time at Peak Hour [0830] Drive Time)
CBD (Raffles Place)	3.0km, 6 分钟
Orchard Road	3.0km, 5 分钟
Suntec City	2.7km, 5 分钟
Changi Airport	20.5km, 18 分钟
Tuas Port (By 2040)	37.4km, 40 分钟
Paya Lebar Quarters	11.4km, 14 分钟
Mediapolis (and surroundings)	8.3km, 12 分钟
Mapletree Business City	8.7km, 14 分钟
Tuas Checkpoint	26.9km, 26 分钟
Woodlands Checkpoint	21.9km, 20 分钟
Jurong Cluster (Jem)	15.0km, 16 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.5km, 24 分钟
HarbourFront Cluster (VivoCity)	5.6km, 8 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	19.6km, 18 分钟

就近道路出入口：1——转上 Unity Street，通往 Mohamed Sultan Road 或 Clemenceau Ave。

The Robertson Opus 户型/Stack 分析

户型配比

Unit Types	Unit Area (sqft)	No of units
Suite	431	40	11%
1 Bedroom	495	40	11%
2 Bedroom/2 Bedroom + Study	689 – 743	150	43%
3 Bedroom + Flexi/3 Bedroom DuoFlex/3 Bedroom Premium	926 – 1,152	109	32%
4 Bedroom	1,539	9	3%
TOTAL		348

The Robertson Opus 的单位分为 3 个系列——Premier（最小户型）、Luxury（多数 2 与 3 房）与 Legacy（最大且最尊贵的 3 与 4 房）。

从户型配比可见，The Robertson Opus 对投资者、单身与小家庭较为友好，2 房及以下占 65%。我也要指出，这其实比同区新盘如 Union Square Residences（74%）与 Canninghill Piers（76%）少了近 10%。不过在三者之中，只有 The Robertson Opus 提供 Suite（即 Studio）户型，这在新加坡仍相对少见。

如上所述，The Robertson Opus 在小户型占比上更克制，而更着力于 3 房，占 32%。我觉得这是明智之举——3 房对我而言是“甜蜜点”：既足够实用以长期自住，整体总价也相对更可控。

The Robertson Opus 开发商与设计团队

开发商说明

Frasers Property 是一家在东南亚、澳大利亚、欧洲与中国拥有、开发与管理多元不动产资产的企业，涵盖零售、住宅、商务园区与物流设施。在新加坡，其核心资产包括丹戎巴葛的 Frasers Tower、The Centrepoint、Northpoint City、Century Square 等。住宅项目包括 Compass Heights（新加坡首个综合体）、Martin Place Residences、Riviere、Flamingo Valley、North Park Residences 等等。公司在新交所上市，截至 2025 年 3 月 31 日，总资产约 S$38.9 billion。

Sekisui House 成立于 1960 年，是日本最大的不动产开发商之一。除日本国内业务外，亦在美国、英国、澳大利亚与新加坡开展项目，并在新加坡与各方 JV 合作，历年来参与了 One Holland Village、Seaside Residences、Rivertrees Residences、Woods Square 等项目。

建筑师说明

ADDP 对新加坡公寓领域并不陌生。成立于 1986 年，率先在本地推动预制化建造技术。其理念强调通过创新与高品质设计实现活力增长。其作品包括 The Orie、Sora、Ki Residences、The Avenir、Martin Modern 与 Seaside Residences 等。

The Robertson Opus 午后西晒分析

The Robertson Opus 最佳 Stacks

The Robertson Opus 位于相对“密集”的区域，四周多为高度相仿的建筑。因此别期待会有开阔全景——有一个朝向相对更开阔，但也存在取舍，后面细说。

项目共 5 栋，仍沿用前述三大系列——Premier（小户型：Studio、1 房与 2 房 Type B1）、Luxury（多数 2 与 3 房）与 Legacy（最大且最尊贵的 3 与 4 房）。不同系列分布在不同楼栋，你的景观大致随之“锁定”。

Premier 系列仅在 Block 15，朝向分东北与西南。前者内向，后者外向直面 Village Residence Robertson Quay。可以说，这里谈不上“景观”。所有 Suite（Studio）面西南，所有 1 房面东北。Block 15 内唯一 2 房为 Type B1（不带书房的最大 2 房），位于转角 Stack。由于本栋为全盘价格最亲民的单位，单层达 14 户，或许需留意电梯等候（虽说项目楼层不高，问题应不大）。

Luxury 系列分布在 Block 7、11 与 13。多户内向，可望泳池与商业庭院。楼栋间距尚可：Block 11 与 15 相距 27m，Block 7 与 13 相距 73m。但未提到的是部分 Stack 之间较近，如 Stack 7 与 10、Stack 15 与 21。若你非常看重私密性，也需一并考虑。

西北外向（Stack 3–6）面 Mohammed Sultan Road，可无阻挡地俯瞰 Kim Yam 与 Tong Watt Road 店屋。这是不错的景致，也提醒着 Robertson Quay 的历史。我原本以为这样的视野会留给更高端的户型，但我猜朝向因素使其未能成行。

取而代之，Legacy（最尊贵）位于 Block 9。Stack 9 与 10 拥有相对最佳视野——相对于可得的条件而言。除了泳池与庭院，部分单位还可望见 Singapore River 的“口袋景”。Stack 11 与 12 则面向 UE Square，若你很看重景致需注意。作为“旗舰楼栋”，每层仅 4 户，更显私密。

The Robertson Opus 价格评测

若你在考虑 The Robertson Opus，必然会与周边项目对比。下面是大致的横向比较：

Development	Units	Psf	TOP	Tenure	Price Gap
The Robertson Opus	348	From $3,149	2029	999-years
Union Square Residences	366	$3,227	2028	99 Years	-1%
Canninghill Piers	696	$2,915	2025	99 Years	10%
Riviere	455	$2,923	2023	99 Years	9%
Martin Modern	450	$2,753	2021	99 Years	16%
UE Square	495	$2,097	1997	929 Years	53%
The Pier at Robertson	201	$2,304	2006	Freehold	39%

我将对比对象大致分为两类：1）近年新盘或已 TOP 的近邻，以及 2）紧邻的成熟公寓 UE Square 与 The Pier at Robertson。

Union Square Residences 与 Canninghill Piers 是最具参考性的对手，因为二者皆为定位于豪华的新盘。以 The Robertson Opus 平均 $3,200 psf 计，我假定其较 Canninghill Piers（99 年）贵约 10%。Canninghill Piers 或许有其溢价理由——体量标志性，且直连 Fort Canning MRT。The Robertson Opus 的明显优势在于“准永久”的年限与相对更静谧的邻里环境。

更有意思的对比是 Union Square Residences（去年 Q4 推出）。关键考量仍在于便利性与持有意图。The Robertson Opus 在公共交通便利度上占优，距 Fort Canning MRT 仅 5 分钟步行；若你打算长期持有，其 999 年租期也无需担忧“租约折旧”。

至于 Riviere 与 Martin Modern，它们在单位视野与高空设施上更有优势——这得益于更高的楼栋，而 The Robertson Opus 受限于约 10 层的高度控制。撇开平面格局不谈，我会说：若以低于 20% 的溢价，换来更新的 999 年项目与更近的地铁，The Robertson Opus 值得纳入清单。

UE Square 与 The Pier at Robertson 是 The Robertson Opus 最近的“老邻居”，二者的年限也相近（分别为 929 年与永久），因此价格上的相对定位也有参考意义。当然，那个时代的建造思路不同，39%–53% 的差距并不意外。更重要的是面积（及总价）差异，尤其体现在 2 房上。The Robertson Opus 的 2 房为 689–743 sq ft；UE Square 为 990–1,292 sq ft，意味着其最小 2 房仍比这里大 33%。虽然当今新盘效率更高，面积数字无法直接对比，因此我们会在完整价格评测中更深入地探讨。

The Pier at Robertson 情况相似，面积 936–1,281 sq ft，以 2 房为主，另有少量 1 房与复式 3 房，选择面也相对有限。

本文仅作快速概览，敬请关注我们关于 Robertson Opus 的完整价格评测。

The Robertson Opus 升值潜力

1. Clarke Quay 焕新

距 The Robertson Opus 不远的 Clarke Quay 片区已投入 $62 million 进行升级更新，并于 去年 4 月重开，引入 Fairprice Finest 等新租户，同时保留 Zouk 等标志性品牌。除继续是深夜热点外，白天亦有更多选择——这是将 Clarke Quay 打造成“全时段”活力空间、并提升宜居性的总体规划之一。随着 Canninghill Piers 入伙，Canninghill Square 商场也将登场；事实上，The Robertson Opus 亦将凭借其 20+ 家零售，进一步“注入活力”。

2. Roberson Quay 最新的 999 年项目

对不少 40、50、60 岁这一代而言，最终目标往往是拥有永久产权。999 年在大众认知中已等同“永久”，能传承逾十代。近年来该区缺少非“精品”体量的永久项目；Canninghill Piers、Union Square Residences 与 Riviere 皆为 99 年。我之所以强调“非精品”，是因为近年也有 The Iveria 与 Hill House 这类精品永久登场。无论如何，重点在于：若无集体出售，这里很难再出现永久地契的新盘；而随着二手叫价日趋高企，开发商进行并购的空间与动力都在下降。The Robertson Opus 则“幸运”属于另一类别——开发商原先就拥有地块，因此“类并购”的成本远低于常规。此次推出，便是难得在 Robertson Quay 入手“近永久”单位的机会，或许在相当长时间内都难再复制。

我们的看法

放在 2025 年预计将迎来众多 CCR 新盘的背景下，The Robertson Opus 的关注点将十分明确：它或许是唯一一座拥有 999 年（几乎等同永久）地契的新盘，尤其位于高度稀缺的 Robertson Quay。单凭这一点，它就已与众不同，因为该区新盘多为 99 年或精品体量项目，如 Hill House 或 The Iveria。对看重地契（无论出于传承还是心安）的人而言，这一差异至关重要。

但亮点不止地契。The Robertson Opus 更大的吸引力来自 Robertson Quay 作为“生活方式住区”的持续号召力。就在大家讨论 Holland Village 是否“褪色”之际，Roberson Quay 在很大程度上保住了其活力。其生活品质依旧可感，不仅因河畔环境，更因餐饮气质兼具“高端”与“不矫饰”。从我数出的 5 家米其林餐厅到街边咖啡馆，住户可在步行半径内随心切换。

叠加即将落地的更新与项目：Canninghill Piers、Union Square Residences、以及 New Bahru 的最终呈现，不难看出这个区域仍在演进。这些项目将为本已活跃的街区再添动力，说明它并非处于“退潮”，而是在迎来下一阶段。The Robertson Opus 处于既有魅力与更新势头的交汇处，受益显著。

就产品本身而言，其主张也很清晰：以较小、效率更高的面积，拉低整体入手总价。这未必适合所有人，尤其是偏好多一点“阔气”的家庭型买家。但对另一些人——单身、情侣、投资者——它提供了进入核心地段的更可及门槛，同时不牺牲关键基本面：地契、位置与可步行性。

不过，买家也应清晰理解其定位。这不是“大盘”，地块约束自然意味着更为紧凑的产品，无论在户型还是公区。设施覆盖面“该有的都有”，但若期待极为庞大的配套阵列，可能会觉得规模偏“精致”。同样，尽管位置无可挑剔，但受朝向与周边建筑所限，部分 Stack 的景观开阔度可能有限。

即便如此，对多数人来说，这些都是“可权衡的取舍”，换来的是项目的核心价值：罕见的 999 年地契、高度可步行的生活圈，以及相较预期更低的入手总价——在最成熟的 CCR 社区之一。The Robertson Opus 或许不能面面俱到，但若你看重在不失个性的街区中进行长期持有，它仍是值得关注的选项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。