| 项目 | The Cornwall | 分区 | 10 |
| 地址 | Cornwall Gardens | 地契 | Freehold |
| 占地面积 | 80,730 sqft | 单位总数 | 99 |
| 开发商 | Lum Chang Development Pte Ltd | TOP | 2005 |
对于去过巴厘的人，你大概会记得至少一次疯狂的踏板车之旅——也很可能，中午常常来一份 Nasi 或 Mee Goreng。
不过，你也许会注意到，当地遍布度假村。
不论形态、规模或价位如何，这些度假村都普遍散发着慵懒闲适的氛围——源自其独特的别墅式建筑。
新加坡的 The Cornwall 正好呼应了这种感受，其低层别墅式楼栋以和谐的色调呈现，清澈的锦鲤池与丛林般的游乐场则召唤着渴望迷人居所的人们。
但为何我们并不常听人提起它？
其一，层出不穷的新盘项目往往盖过了许多现有的公寓（无论它们多么像别墅）。
其二，它仅有 99 个单位！
尽管看似低调（请读作：私密），你可能会惊讶于 The Cornwall 在配套设施上的表现相当出色，而在地段方面更是毫无疑问地亮眼。
一端有即将崛起的 One Holland Village，另一端有体量可观的 Leedon Green，不难看出该片区正快速成为再开发热点。
这里的住户或许尚未察觉，但随着房地产聚光灯投向这段声名显赫的 District 10，未来数月这里将迎来更多关注。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Cornwall 实地探访
| Swimming Pool | Gym | Playground |
| Barbeque Pit | Function Room |
到达 The Cornwall，首先映入眼帘的是茅草屋顶的门岗。这与 Maplewoods 和 Fifth Avenue condo 等项目的风格与氛围颇为相似。
通过门岗后便直接进入地下车库。下坡车道宽敞，因此即便你开大车也不必担心空间狭窄或转弯半径小。不过有一点颇为奇怪——入口在 Cornwall Gardens，但出口却要从 Holland Road 驶出。稍后我会再谈，这样的动线并不算理想。
起初我以为车库可能会有些阴暗，但令人惊喜的是，这里层高很高、照明明亮。虽然地面并非环氧光滑涂层，但车位的尺寸整体都还不错。
如你所见，The Cornwall 属于小型项目。整个地面层都为住宅与设施用地，地表没有任何车道，车辆流线全部在地下完成。
正如前文所述，车库尽端通过自动闸门出场。该出口直达 Holland Road，可惜与 Holland Flyover 擦肩而过。虽谈不上什么大问题，但若能节省这段时间会更好——特别是你经常往市中心方向出行的话。外侧道路在高峰时段也较为拥堵，尤其是这条经由 Farrer Road 通往 PIE 的侧向出口。
要上到住户楼层，需要通过侧边面板联络。住户需使用门禁卡进入，这也是当下公寓的基本配置。
大堂内部较为常规。没有空调——我承认这算是一种奢侈配置；从另一面看，也意味着更低的管理费。
回到入口，步行进入的体验相当不错。但在此之前，先指出上落客区的问题：走道很长，却并非以实用为导向。遇上下雨天，你可能得挪动车身，才能确保前后排乘客都不被雨淋——并不是最实用的设计。当然，你也可以选择走地下车库，不过从 Cornwall Gardens 驶出要更顺手一些。
步入其中，会先到一处有顶的亭廊。你也许会以为这里会设置一些座椅，但奇怪的是，只是一片木平台与一盆绿植。
接下来是 The Cornwall 的一大亮点——通往主体区的步道。
或许你会觉得在意这类细节有些奇怪，但世界各地的许多度假村都会如此设计：它能营造一种期待感，在抵达目的地前，便在你心中形成良好印象。
在抵达健身房前，会先经过一方颇具规模的水景池。
称不上最漂亮的水景，但确实为环境增添了生气。
以仅 99 户的小体量而言，The Cornwall 的健身房可谓相当出色。
你首先会感受到的是空间的阔绰。借助高挑空与通顶镜面，几乎会惊讶于为健身房所划出的面积之大。事实上，除了住宅楼外，健身房是园区内唯一一栋独立建筑。
健身房外还汇集了多项设施——游乐场、烧烤炉以及多功能室。位置选择合理，远离嘈杂的主干道，藏于安静一隅。
游乐场本身被大量绿植环绕，几乎让人误以为置身丛林。
我会将烧烤区形容为“原木质朴风”。一侧是高耸的棕榈树，完全无遮蔽，只有长凳可坐。至少由于靠近多功能室，你可以一并预约两处空间——以获得更多座位，也能作为雨天的备选方案（以防万一）。
自动售货机的位置也颇为“策略性”，毗邻多功能室、烧烤区与健身房。
多功能室的面积相当可观，座位安排也有不少选择。整体走务实、无繁饰的路线。某种意义上，名字起得很贴切：功能性为主，不多不少。
The Cornwall 的泳池就户数而言，尺度恰当。
尽管我平日并不偏爱庭院式泳池，但这里确实强化了隐秘绿洲的感觉。
周末时分，躺在池畔躺椅上，便能过上那份闲适的度假式生活。
在这样阳光充足的日子里，The Cornwall 的优势尽显。除了 Leedon Residence（也不过 12 层）外，几乎没有其他项目俯视而来——私密性相当明显。
鉴于其邻里为 Cornwall Gardens 的 GCB 飞地及 Holland Flyover，这种状况在短期内也不太可能改变。
旁侧还预留了儿童池，与一座略显孤单的亭子相邻。
细看 The Cornwall 的设计，意图相当明确。其松弛的度假气息，放在任何酒店目的地杂志上都毫不违和。
我想多数人对 The Cornwall 的设计要么喜爱要么不爱，鲜有中间态。但若你追求松弛的生活方式，这里的自然环境很难出错。
遗憾的是，临 Holland Road 一侧的楼栋需要承受较明显的路噪。
话虽如此，优势在于通过侧门即可快速抵达主干道。公交车站虽不在门外，但很近，沿路走上几步便可到达。
The Cornwall 区位解析
The Cornwall 的名称源自其直接相连的道路——Cornwall Gardens（并不意外）。
项目沿 Holland Flyover 而建，因此临路楼栋难免受车流噪音影响。并非极为严重，但对有意在此置业者而言，值得留意。
位于绵延的 Holland Road 中段，住户可便捷前往 Holland Village，同时也不算远离 Tanglin/Orchard Road 一带。
公共交通
| 巴士站名 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 160m, 2-min 步行 |
| ‘Tulip Garden’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 500m, 6-min 步行 |
| ‘Aft Estoril Mansions’ (Opposite Fairlodge) | 5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8 | 650m, 9-min 步行（需过马路） |
最近的 MRT： Holland Village - 650m, 9-min 步行
从 MRT 路线来看，Holland Village MRT 并非最居中。前往 CBD/Raffles Place MRT 需 8 站（约 17 分钟车程），途中需换乘 2 次。
到 Orchard Road MRT 的时间略快一些（约 10 分钟、5 站），即便需要换乘 3 次。
若你常去 Orchard Road 一带，9 分钟步行可达的 ‘Opp Tulip Gdn’ 站搭乘 174 路，或许比地铁换乘更快。
从那里到 ‘Royal Thai Embassy’ 约 11 分钟。
Holland Village MRT 位于环线的 “Harbourfront-end”，因此常往 Kent Ridge/Labrador 一带的学生与上班族，至前者约 6 分钟（3 站）、至后者约 13 分钟（6 站）——不含步行/等候时间。
私人交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预估高峰行车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 7.4km, 20-min drive |
| Orchard Road | 4.7km, 13-min drive |
| Suntec City | 15.2km, 20-min drive |
| Changi Airport | 24km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 34.2km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km, 20-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.9km, 10-min drive |
| Mapletree Business City | 5.3km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.4km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18.3km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.6km, 18-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.7km, 24-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.1km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km, 24-min drive |
*注：行车时间以高峰时段估算
临近道路出入口：1 个，通往 Cornwall Gardens（随即接驳 Holland Road）。
小结：鉴于毗邻多条主干道与高速，通达核心区的便捷度极佳，但该处交通在多数时段都容易拥堵。来自 Leedon Green 与 One Holland Village 的新增住户只会加剧此难题，相关部门未来或将调整该区交通流线。
杂货/超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Cold Storage - Holland Village | 1.6km, 4-min drive OR 750m, 10-min walk |
| FairPrice - Holland Drive | 2.2km, 6-min drive OR 1.2m, 16-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 3 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 1 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 5 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
补充要点
- 教育资源（步行范围不多，优质选择丰富）
The Cornwall 位于新加坡两大教育走廊——Bukit Timah 与 Kent Ridge——的正中间。
周边的 Queenstown 也在近旁，进一步提升了 10 分钟车程内可达的小学与中学数量。
步行范围内的学前教育机构较少，所幸邻近的高等院校数量更显突出。
- 精品咖啡馆
在选择住所时，附近是否有精致餐馆或许并非首要考量（至少对过去几代人而言），但不得不说，这确实为社区增添了趣味与魅力。
从丰盛主食到精致甜点，Holland Village 一带林立的餐馆足以愉悦你的味蕾，也能塞满你的手机相册。
- 通达超过 6 个节点
新加坡是座小岛。
但对土生土长的我们而言，外界所称的“便利”，未必总能与我们的切身感受共鸣。
堵车、通勤时间长、或住在“非核心区”，是我们常听到的抱怨。
所幸，位于 District 10 的这一带，无论公共或私人交通，都能轻松抵达多个重要分区/节点。
从 The Cornwall 出发，Orchard、Clementi、Bukit Timah、Queensway、Buona Vista（当然还有 Holland）等板块分布在四周，住户享有极强的多节点可达性。
The Cornwall 规划与场地评述
The Cornwall 建于 2006 年（当然，场地图更早发布）——因此请谅解该场地图的画质。
需注意，尽管这里的楼栋仅有 3-4 层高，项目周边大多为 GCB 飞地；但遗憾的是，北侧的 Leedon Residences 有一栋楼能俯瞰本项目。
对追求绝对私密的人而言，这或许是“减分项”；不过项目契合别墅风主题的繁密绿化，已能在一定程度上提供足够的私隐。
再谈设施布局的细节：丛林风的儿童游乐场远离周边道路，可大幅减少尾气干扰，并提升交通安全性。
另一方面，儿童池位于按摩池与泳道池之间，因此节假日/周末可能会稍微影响后两者的安宁与私密。
坦白说，这里的设施并不算丰富，但考虑到户数与落成时间，我认为已足够得体。
从实地走访可见，周边建筑与园林的设计做工，赋予项目一种如今在新加坡已不多见的温暖与“家”的吸引力。
最佳栈号
内部贴士
“Stacks 1 to 5 是我们的推荐选择。是的，会有临路噪音，但在我们看来，良好的风道与无遮挡景观足以弥补。”
Ryan Ong, 房地产专家在最佳栈号方面，我们推荐 Stacks 1 至 5，主要是因面向 Cornwall GCB 区域的无遮挡景观。
其代价则是来自 Holland Road 的路噪。
这点颇为主观；若你平时门窗常关，噪音并不会令人不适。
但也有人喜欢为通风而开窗——最后还是取决于你更在意哪一点。
户型分布
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| Studio | 30 | 614 - 958 sqft |
| 2-Bedroom | 45 | 1,044 - 1,701 sqft |
| 3-Bedroom | 12 | 2,142 sqft |
| 4-Bedroom | 12 | 2,497 sqft |
就 99 户而言，我们并不期待有大量的户型变化，但在这方面表现并不差。
同时，这里的户型面积段选择友好，最小单位已高于当前多数新盘的平均面积（尤其是 2 房型）。
在各自的面积段上限，这些单位也会变得非常宽敞。
需注意，顶层复式并无内部电梯，长者或行动不便者或许应避开此类单位。
The Cornwall 价格
价格构成（首套房）
| Studio | 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Price | $1,150,022 | $1,975,248 | $3,641,400 | $4,244,900 |
| 25% Down Payment | $287,506 | $493,812 | $910,350 | $1,061,225 |
| Additional Costs | ||||
| Buyer Stamp Duty | $30,601 | $63,610 | $130,256 | $154,396 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,183,923 | $2,042,158 | $3,774,956 | $4,402,596 |
| Initial Investment Amount | $321,406 | $560,722 | $1,043,906 | $1,218,921 |
| Return on Investment | ||||
| Expected Rental Price | $2,763 | $4,698 | $8,568 | $7,491 |
| Rental Yield | 2.80% | 2.76% | 2.72% | 2.04% |
价格（第二套房）
| Studio | 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Cost Without ABSD | $1,183,923 | $2,042,158 | $3,774,956 | $4,402,596 |
| Plus: ABSD (12%) | $138,003 | $237,030 | $436,968 | $509,388 |
| Total Price After ABSD | $1,321,926 | $2,279,188 | $4,211,924 | $4,911,984 |
| Initial Investment Amount | $459,409 | $797,752 | $1,480,874 | $1,728,309 |
| Return on Investment | ||||
| Expected Rental Price | $2,763 | $4,698 | $8,568 | $7,491 |
| Rental Yield | 2.51% | 2.47% | 2.44% | 1.83% |
The Cornwall 价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比要点 |
| The Cornwall | Freehold | 2005 | $1,892 | |
| De Lente | Freehold | 2002 | $1,516 | 紧邻/年龄相近 |
| Duet | Freehold | 2005 | $1,606 | 类型相近/年龄相近 |
| Holland Residences | Freehold | 2012 | $1,930 | 紧邻 |
| Parvis | Freehold | 2012 | $1,979 | 紧邻 |
| Leedon Residence | Freehold | 2015 | $2,256 | 紧邻 |
| Leedon Green | Freehold | 2022 | $2,723 | 紧邻 |
The Cornwall 的紧邻项目可谓多样（至少可以这么说）。
鉴于其优越地段，我们纳入了多数周边项目，帮助关注本区的读者了解此处的价格水平。
我们也将 Duet 纳入，尽管它距离略远——主要因为其与 The Cornwall 存在不少相似之处。
若仅比较相近楼龄的项目（如 De Lente 与 Duet），你会发现 The Cornwall 的量价表现更高。
这或许源于 The Cornwall 更靠近 Holland Village 的区位优势，以及其独特的小众别墅风设计。
如果与更新的项目比较，则会发现 The Cornwall 反而成了其中相对“可负担”的一员（尽管差距并不大）。
更有意思的是，尽管 Holland Residences 与 Parvis 距离 Holland Village 更近，且比 The Cornwall 新 7 年，但其平均 PSF 仅与后者略有差距——这进一步凸显了“私密/独特性”的价值。
Leedon Residence/Green 则领跑榜单，毫无疑问得益于其“新”与“高端”高层定位（处于普遍低密的区域）。
在如此多元的私宅选择与 District 10 的黄金地段加持下，只要优先级是地段，潜在买家基本可以根据自身的其他需求去做权衡取舍。
升值分析
自 2000 年代早期推出以来，The Cornwall 的总价涨幅可观。
当时最贵的一套为 764 square foot 的 1 卧（studio），成交单价 $994 PSF，此后已上升至 $1,753 PSF。
这相当于惊人的 76.3% 涨幅。
更别提与周边“更新、更现代”的项目相比，本项目的楼龄正在增长。
事实上，正因后者，The Cornwall 才收获了如此亮眼的升值表现。
随着 Holland Village 一带在商业与住宅领域持续更新，居住需求自然水涨船高。
叠加经济/楼市周期上行，价格走高也就顺理成章。
不过，The Cornwall 的转售交易一向不多——这大概也与周边项目（竞争者）数量众多有关。
The Cornwall 最近一次成交是在 2019 年 8 月（4 楼、1,044 square foot 单位，成交单价 $1,892 PSF，即 $1,975,248）。
考虑到项目维护良好，且在一个这些特质日渐稀缺的区域里，能够提供怀旧且独特的居住体验，我会说 The Cornwall 的单位更适合作为自住，而非纯投资。
尤其当你想到，周边已有不少住宅项目完成了‘en-bloc’交易，同时 Holland Village 的商业/住宅板块增长迅猛。
我们的看法
归根结底，The Cornwall 是一个吸引人、但更为小众的项目，所处位置极佳。
其别墅式外观带来真实的度假体验，且随着岁月沉淀反而更具魅力——再加上距离氛围高雅、餐饮精彩的 Holland Village 颇为近便。
在当前的价格要求下，The Cornwall 或许不是同类项目里最便宜的，但它所提供的居住体验，是许多现代condo难以企及的。
单凭这一点，或许就值得你多付出一些成本。
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