Springleaf Residence 评测：一座 941 户临近 MRT 的大型项目，起价 $1,995 PSF

项目：	Springleaf Residence
地区：	26
地址：	Upper Thomson Road
地契：	99-years
单位数量：	941
占地面积：	344,700.2 sq ft
发展商：	Guocoland
TOP：	H2 2029

Springleaf，这个正在崛起的绿色综合社区，迎来了其史上首次大型新公寓推盘。为何是 Springleaf？为何是现在？

Springleaf 位于 Lentor 以北约 2.5km 处，自 2021 年同名 MRT 站启用后，才被更多非北部居民所认识。它坐落在 TEL 上——这是一条显著增强全岛、区域乃至国际联通性的关键公共交通动脉——可直达 Orchard，并能快速抵达即将到来的 Woodlands RTS Link 站。

2025 年 7 月，LTA 也宣布将 Tanah Merah、Expo 与 Changi Airport MRT 由 EWL 纳入 TEL，并在 Changi Airport Terminal 5 设立全新的 TEL-CRL 换乘站。这将进一步强化 Springleaf Residence 前往机场及贯通新加坡更广泛 MRT 网络的便捷性。

URA 亦已公布计划，欲在 TEL 北端打造更静谧的社区。首个示范便是距离 Springleaf 一站之遥的 Lentor。与此相辅相成，GuocoLand 在当地持续推出住宅项目以吸引居住人口。自 2022 年起，该开发商已在周边推出五个公寓项目，销售表现皆不俗。如今，Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Lentor Mansion 与 Lentor Central Residences 的单位几乎售罄。

除了一家公司几乎独力承担整体片区营造的前所未见风险外，GuocoLand 的成功亦表明，只要推出时机与产品力到位，即便在静谧的有地住宅区，买家需求亦可被有效激发。

Springleaf 看起来就是 GuocoLand 的下一站。在 OCR、RCR、CCR 热门区域价格高企、新的大众市场项目供应偏少之际，在 Springleaf 推出大型新盘，像是一次策略性转向：为一个新兴社区的开发「鸣锣开道」。

这就是 Springleaf Residence——一座坐拥近 345,000 平方英尺用地、共 941 户的大型项目。作为当前以有地住宅为主的片区内首个重大公寓推出案，其销售表现很可能为未来同区公寓定下价格基准。

但 Springleaf Residence 在邻里中打破的并不只是价格纪录。事实上，就全岛而言，它也是首个「生物多样性敏感」公寓项目——呼应 URA 对 Springleaf 社区的规划，稍后我会详述。

这意味着该项目在设计上力求于住户舒适与邻近生态/野生动物保护之间取得平衡。同时，它也是为数不多在 OCR 中纳入保留建筑的项目之一——旧 Upper Thomson Secondary School——其中含有住宅单位与共享配套。

不过在新加坡，房产的「价格」依然是最终考量，这也正是 Springleaf Residence 引人注目的原因之一。1 房起价 $878,000，5 房起价 $3,018,000。

下面我们就到示范单位，看看 Springleaf Residence 的单位面积与整体户型分布。

Springleaf Residence 实地参观

直到不久前，一提起 Springleaf，你脑海中或许只会浮现 Springleaf Prata。而除非你就住北部，多半也少有拜访此处的经验。

如今的 Springleaf 以有地住宅为主，四周环绕森林与公园。大多数建筑不超过三层。尽管我提到 URA 对 Springleaf 有宏大规划，但并非要推倒大片绿廊，把它变成钢筋水泥的城市森林。

恰恰相反。在将其发展为混合用途社区的同时，URA 承诺保留大部分原生林地与绿廊，包括 Springleaf Forest、Nee Soon Swamp Forest、Springleaf Nature Park、Thomson Nature Park、Upper Pierce Reservoir Park 与 Lower Seletar Reservoir Park。

这也意味着包括 Springleaf Residence 在内的住宅建筑，必须遵循生物多样性敏感的规范——这不仅关乎现有动植物的福祉，也在于避免猴子等动物被迫迁出栖息地而侵入人类生活空间。

（我还记得今年稍早社交媒体上那些 Coney Island Park 猴群闯入 Punggol Northshore BTO 高楼住宅的视频，真挺吓人的。）

名副其实地，当你从 Springleaf MRT 的 Exit 1 出站（我就是从这里出来；示范单位更靠近 Exit 3，在 Upper Thomson Road 的另一侧），映入眼帘的是一排店屋。

这一带店面有 Springleaf Prata、Ampang Yong Tau Foo、Bernie’s Cafe、New Path Family Clinic 与 Nippon。

穿过 Upper Thomson Road，对面的 Springleaf Residence 示范单位背靠 Springleaf Forest，氛围静谧。

模型概览：Springleaf Residence 由 5 座 25 层住宅塔楼、1 栋地面 4 层的保留建筑，以及地下两层停车场构成。项目坐落于约 345,000 平方英尺地块上，并整体架高于地面之上，为住户带来更强的私密性。

鉴于项目规模，约 70% 的土地用于景观与共享设施。住宅塔楼之间留有舒适间距，并通过转角布局，尽力让自 5 层起的尽可能多单位获得景观视野。偏好静谧居住环境且希望被自然所环抱的买家，会欣赏整个社区以及公寓对这种体验的优化——在大都会新加坡并不常见。

此布局的另一优势是灵活性：即便首选叠位或楼层售罄，买家仍可能在其他叠位或楼层找到合适单位，而且不必牺牲绿色景观。

喜爱历史的人会钟情于旧 Upper Thomson Secondary School，这也是本盘的一大亮点。在公寓里纳入保留建筑并非闻所未闻，但通常更常见于历史地标更密集的 CCR 项目。近年的一个代表例子是 2019 年位于 Silat Avenue、Kampong Bahru 附近的 Avenue South Residence，与 4 栋保留的新加坡改良信托（SIT）组屋共址——SIT 是 HDB 前身。这些历史楼被改造成 86 套带私家电梯厅的独立单位。

在 Springleaf Residence，这栋保留建筑被重新规划为住宅单位与共享设施。向其过往致意，前方设置了跑道与多功能 ECA House——父母与年长些的千禧一代会记得它是“Extra-Curricular Activities”——形成一片适合慢跑与社群活动的迷人空间。

住宅塔楼标准层每层 8 户（空中花园层为 4 户，稍后详述），每层配 3 部电梯。以每栋 25 层楼高计，这样的户梯比尚可。4 层高的保留建筑每层 8 户，每层配 2 部电梯。

Springleaf Residence 由本地资深建筑事务所 ADDP Architects LLP 设计。其代表作包括以大胆叠墅式体量闻名国际的 The Interlace、Sky Habitat、High Park Residences 与 Piermont Grand。

本项目的设计挑战，在于 URA 的生态与生物多样性敏感规划指引，以及保留旧 Upper Thomson Secondary School 的要求。

我很喜欢“住在绿意之间”的理念：听上去就能让心理与身体状态获益。如稍后所述，项目中的“野生动物隔离”措施也十分用心。

不过，也有买家可能会（合理地）担心，动物迟早会越界，这或许会影响住户——尤其是孩童与长者——的安全。这类事件并不必然要到 Jurassic Park 或 Planet Of The Apes 的程度才会引发担忧——想象一下夜跑时听见动物声，或某天早上醒来发现卧室里有条蛇。

至于住在保留建筑旁，更是个人喜好问题。若你偏好“整齐划一”，每天从家里望向旧校舍，或许会觉得突兀——尤其它与主住宅塔在体量高度上的落差，确实显眼。

我认为这是个新颖概念，尤其在新加坡，住宅平面、HDB 楼、MRT 站，甚至商场常给人“彼此的变体”之感。这也是为何像 New Bahru 这样的独特概念受欢迎。

接下来，我们深入看看基地配套。

项目位于 Upper Thomson Road 沿线，出入仅设一个车行/人行主入口。该道路是连接 Bishan、Ang Mo Kio 至 Bukit Timah、Thomson 的常用要道，高峰期车流不算少。考虑到 941 户的体量，部分车主或会觉得单一出入口稍显受限。

进入公寓的动线很直接。单一入口同时服务车辆与行人，通往地面层下方的接送点。

自此处俯瞰，可见绿化、“巨茧”（稍后详述）与数个休闲泳池。住户可从此步行至地下电梯直达住所；车主则直接驶入地下停车场。

对车主而言，Springleaf Residence 的车位比约为 80%，其中含 8 个 EV 车位与 6 个无障碍车位。考虑到项目紧邻 Springleaf MRT，且约三分之一单位为 2 房型（通常倾向无车家庭），这样的配置颇为合理。

话虽如此，偏好公共交通者也能通过小于 2 分钟的步行（侧门有遮蔽）抵达 Springleaf MRT。

往右短程车行，穿过岗哨后，即是“御门式”到达区。

它位于旧 Upper Thomson Secondary School 一侧，设有环形车道，环心保留着一棵近 23m 高的雨树。

“御门式”到达区刻意与主入口分离，以凸显保留建筑，并强调其作为周边设施设计灵感之源的角色。

陌生访客会立刻注意到一面写有“Upper Thomson Secondary School”的醒目主墙——在现代化环境中形成强烈对比。

我理解建筑师想突显此元素的用意，但它也让我想起青春期前后被接送上下学的记忆——那段时光让我五味杂陈。

不知你如何，但我并不渴望“时光倒流”到每天早上六点起床、赶去上学、为成绩焦虑，同时又被友情、感情与自我形象分心的日子。

是的，保留建筑相较住宅塔楼在视觉风格与高度上的差异，可能让它显得有些“孤立”。为避免这种割裂感，项目在其内外布置了社区设施，以吸引全盘住户到访，促进社交互动。

旧 Upper Thomson Secondary School 的平面呈 “T” 形，较长的“头部”改作住宅，较短的“身躯”用于共享配套。

保留建筑一层为公寓健身房；二层为远程办公与自习的共工空间；三层为可举办工作坊的创客空间，也可用作宴会，且其楼板挑高至四层。

若考虑入住保留建筑，可选 32 套单位，涵盖 1 房至 3 房。介于此处与住宅塔 2 房之间难以抉择？除了更具谈资外，此处单位还具备一些“场地限定”的小特征，有些反而是优点（例如此处层高 3.1m，较主塔的 2.9m 更高）。

围绕保留建筑的社区空间，也从“学校”主题与母题汲取灵感，使得住户进出与使用这些空间，自然而流畅。

沿保留建筑一侧，是一片仿田径场草坪与环形跑道，鼓励宠物主人社交、球队切磋与跑者呼吸新鲜空气。

草坪另一侧设有 3 间 ECA House 多功能室——另有一间烹饪教室（可视为第 4 间功能室）——它们之间设有可折叠隔墙，以因应更大规模的聚会。

其左侧还有更多露天用餐与休憩亭，必要时可供功能室来宾外溢使用。需要留意的是，尽管这些空间尺度充裕，它们大多呈线性串联。

功能室右侧的步道通往公寓唯一的侧门。从这里出发，住户可在小于 2 分钟的有遮蔽步行下抵达 Springleaf MRT。

ECA House 前方设有一座全尺寸休闲网球场，场地尺度达标。尽管以 941 户体量而言，仅 1 座网球场或被部分买家视为不足，但整体平面规划反映了更广义的运动/休闲理念：更多空间被有机分配给不同年龄与兴趣的活动。

例如，网球场一侧是半场篮球，另一侧是户外健身区与树屋主题游乐场。

转至住宅塔，草坪、绿化与“茧式”休憩舱由步道串联。Springleaf Residence 的“茧式”休憩舱灵感源自鸟巢，顶部覆以绿植，形成自然、遮蔽的社交小憩空间。

两片草坪分别标注为太极与滚球（bocce ball）草坪。于我看来，更像是“可自由使用的备用绿地”。当开发商在示范单位介绍滚球草坪时，我也在想有多少买家听过这项运动。

无论如何，考虑到其平整开放、少有显著构筑物，它们也适合作为灵活的开放空间或静谧步行区域。

为促进人居与野生动物的“共生”，面向 SLE 的一侧被打造成一条森林步道。Springleaf Residence 紧邻 Springleaf Forest，此举弱化了“居所”与“自然”的边界。沿地界设有约 2m 高的围墙，避免动物闯入。

你会注意到，这里的植物有逾半为东南亚原生品种——这是为重塑生物多样性所作的有意选择，也让住户借此了解身边生态。

沿园路可见多个解说牌，提供科普。步道蜿蜒穿梭绿地，自然而然与环场慢跑道融合。

这既适合长距离跑步，也适合慢行赏景。考虑到跑步在新加坡的流行，这一配置应会受欢迎——不难想见日后住户自发组建跑步社群。

顺带一提，基地上的森林步道也在物理上拉开了公寓与 SLE 的距离，兼作天然“消音带”，减小车流噪音对住户的干扰。

要真正模糊项目与自然环境的边界，不只是“植绿”这么简单。更重要的是周全的基础设施，确保在新社区成形的同时，周边野生动物的福祉也能被照顾。

例如，公共区域采用偏黄的照明，以减轻光害，更好地与自然环境和谐共处。

住宅塔本身亦做了“生态友好”的考量。例如，单位窗户尺寸有意缩小并带有染色，以减少飞鸟撞击。

我理解开发商需遵循 URA 的指引，但并非所有买家都会喜欢没有落地窗这件事。

另一个不错的细节是：塔楼二层外挑板向下倾斜，可阻止猴子之类的动物攀爬上楼。

大冠幅树木亦与建筑保持安全距离，烧烤台则设于各塔的空中花园层。

Springleaf Residence 的每座住宅塔皆设两处空中花园——全盘共 10 处——可享 360° 绿景。它们分布于不同楼层，既增添立面层次，也带来不同观景角度。无论业主住哪一幢，所有空中花园均向全体住户开放，并配有多处大小不一的休憩区，从小型私密到大型聚会皆可。

住宅塔与保留建筑围合了两座泳池：50m 标准泳道池与略浅的 30m 水疗泳道池。面向内园的单位可优先享受水景视野。

与邻近的 Lentor Modern（605 户配 50m 与 25m 双泳道）相比，Springleaf Residence 的“单位数：泳道长度”比更高，泳池或显得更热闹。尽管如此，配备 50m 与 30m 泳道仍属合理，尤其适合有幼儿的家庭或偏好休闲游泳的住户。

回到面向主入口的一层，涉水池、休闲池、水疗池与镜面水池围绕“巨茧”而设——这是全盘最大的一座“茧式”休憩舱，顶部有一棵真树穿出。

Springleaf Residence 2-Bedroom Type B2 (60 sqm/646 sq ft) 评测

Springleaf Residence 住宅塔内共有 332 套 2 房单位，约占总量的 35.3%，面积介于 527 至 646 平方英尺。作对照，Lentor Modern 的 2 房为 678 至 732 平方英尺。

本次评测的户型为该组别中面积最大的 646 平方英尺。

Springleaf Residence 住宅塔所有单位均为非 PPVC 结构，业主可自由拆改隔墙，整合空间。

装饰方面，客厅、厨房与卧室为木纹地板（vinyl），浴室为防滑瓷砖，阳台为普通瓷砖。Vinyl 具暖意、脚感更柔和；瓷砖则以耐久、防潮与抗日常磨耗见长。

作为智能社区，全盘单位均配备智能家居：智能照明、智能空调、智能 HFAD（Heat and Fire Alarm Detector）、智能移动传感器，以及社区层面的智能功能（如设施预约与 VCOP，Virtual Concierge Operating Platform）。

层高为 2.9m；高于当今常见的 2.79–2.85m 区间，有助于形成更为通透的空间感。

客厅与卧室配吊扇与 Daikin 壁挂空调。

在示范单位的动线上，你将从阳台进入。由于阳台开口更大，先入为主的观感会比从入户门进入更显宽敞（这点与住户日常体验并不完全一致）。

阳台为 5 平方米。整体较方正，可能不如更宽面阳台来得开阔取景；不过这在 2 房公寓中颇常见。

部分更易受午后阳光、雨水与强风影响的单位，将配备 zip blinds。它能遮阳、减眩、挡雨并提升私密性，同时保持空气流通。

阳台设有电源插座与水龙头，便于户外电器使用或小型园艺布置。

进入室内，客餐厅一体为 17 平方米。

客厅可放置三人沙发、单人椅与小茶几。墙到墙长度为 3.1m，观影距离与通往阳台的动线都较为宽裕。

餐区背靠主卫，与入户处的 DB 柜相邻。示范单位里用一张小桌挤上 5 个凳子来“做留白”，现实里买家多半不会这么摆。但更体面的四人餐桌是没问题的。

客厅一侧有两扇门，分别通往公共浴室与公用卧室。

公共浴室为 4 平方米，设两扇门：一扇 UPVC 复合材质平开门通往客厅，另一扇 UPVC 推拉门通往公用卧室。

配备齐全：Roca 的花洒龙头、台盆与龙头，Schmied 的手持喷枪。

由于没有窗户，通风由机械排风扇提供。

公共浴室另一侧通往公用卧室。

9 平方米，可放单人床与书桌，配有从地到顶的内置衣柜。

本房不配落地窗。Springleaf Residence 的所有住宅单位均不设落地窗，符合 URA 针对 Springleaf 新/拟建住宅的生物多样性敏感指引，避免飞鸟将其误判为天空；窗片亦带轻微染色。

这与当下新盘的普遍做法相左；虽不至于成为“劝退项”，但若你对落地窗执着，这点需留意。

客厅另一侧为主卧，面积 10 平方米。

可容纳 king 尺寸床，但 queen 更为实用，可留出床头柜或小梳妆台空间。

小提示：本房自带从地到顶的衣柜，但不含近期我们在其他盘（如 River Green、Promenade Peak）常见的首饰抽屉与翻转全身镜。

主卫为 5 平方米。

主卫配备齐全：Roca 的花洒龙头、顶喷、壁挂式坐厕、台盆与龙头，Schmied 的手持喷枪。

同样没有窗户，依靠机械排风扇通风。

回到外侧，10 平方米的厨房——或称“轻食厨房”，因其为单排台面——与入户门同一空间。可理解为：进门即入厨房。

如前所述，厨房为单排配置，含上下厨柜、实体面台、背墙灯带，配 Franke 不锈钢水槽，SMEG 嵌入式电磁炉、烤箱与洗烘一体机，旁边为 SMEG 冰箱。

受限于空间，洗烘一体机与灶台/烤箱相邻，且本厨房无窗。买家需注意避免同时“做饭+洗衣”。

厨房亦无明确门框，不便加装“伸缩滑门”完全封闭；与餐区直接相连，重油烟易扩散至客厅。

常外食/打包/用 GrabFood 的买家，会觉得此厨房足以应付偶尔的简餐与备料。但若常做家庭餐或囤餐，厨务需要更有序：及时清理厨余、物品归位，否则空间很快会显凌乱。

厨房另一侧为内置 DB 箱柜，底部设开放槽位，方便放置 Roomba 扫地机，并提供日常杂物收纳。

从入户门望向室内，视线基本可穿过客厅抵阳台，DB 柜的立面在一定程度上缓和了这种“直通感”。

配合全盘智能家居体系，入户门配智能门锁。

Springleaf Residence 3-Bedroom Type C3 (84 sqm/904 sq ft) 评测

Springleaf Residence 主住宅塔共有 368 套 3 房，约占 39.1%，面积 786–1,076 平方英尺。对照之下，Lentor Modern 的 3 房为 969–1,130 平方英尺。

本次所看户型为中等面积，904 平方英尺。

单位为非 PPVC，可按需拆改隔墙，合并空间。

装修上，客厅、干厨房与卧室为木纹地板，浴室与湿厨房为防滑瓷砖，阳台为普通瓷砖。Vinyl 营造温馨、舒适脚感；瓷砖以耐用、防水、耐磨见长。

全盘为智能社区，单位配有智能照明、智能空调、智能 HFAD、智能移动传感器，并享有社区层面的预约与 VCOP 智能服务。

层高 2.9m——高于当下普遍的 2.79–2.85m 区间，增强开阔感。

客厅与卧室配吊扇与 Daikin 壁挂空调。

与其他示范单位一样，从阳台进入，因开口更大，第一观感更显宽敞。

阳台为 5 平方米，与 2 房一致。较方正的形态，取景不若更宽面阳台开阔，但在紧凑型 3 房中亦常见。

部分更暴露于午后阳光、雨水与强风的单位将配 zip blinds，遮阳减眩、挡雨提隐，同时维持通风。

阳台配电源与水龙头，便于户外电器与小型园艺。

步入室内，客餐厅合计 24 平方米，明显大于 2 房。

客厅可放四人沙发与前方茶几。

墙到墙 3.1m，观影距离与室内外流线皆舒适。

卧室走廊将餐区与客厅分隔，餐区与 8 平方米的干厨房融合。

示范单位摆了 6 人餐，但我认为最多可坐 8 人——不过桌侧加椅会影响走向卧室走廊或湿厨房的通行。

开发商强调了其在平面与“空间感知”上的打磨。不同于常见 3 房把餐区与封闭厨房分离，本户型将干厨房融入公共空间——就算楼下已有成套会所与聚会空间，家中待客也能更顺手。

干厨房与餐区呈“T”字布置，设储物柜与操作台，用于轻备餐。上部墙面可增设收纳，或保持留白扩展空间感。

其左侧为一台 SMEG 冰箱，与湿厨房相邻。

其右侧，自储物柜末端起是一面空墙，必要时可再做一列柜体。

转入玄关。重视风水的买家会喜欢——入户门不直冲窗，利于“气”在室内停留与流转。

配合智能家居，入户门也装有智能门锁。

玄关处设从地到顶的 DB 箱柜，底部留有 Roomba 专用槽口。

右侧为空白墙面，可挂画或设小几收纳钥匙等日常物件，地面或小架收纳鞋履。

湿厨房 5 平方米，可通过伸缩滑门与干厨房/餐厅/客厅完全分隔。有趣的是，其内还设一门通往灵活房（flex room）。

湿厨房 L 形布置，最大化墙面使用。配 Franke 不锈钢水槽与抽拉龙头，SMEG 嵌入式烤箱、明火灶、抽油烟机与洗烘一体机。

受限于空间，洗烘机与灶/烤箱相邻，使用时需避开“同时做饭与洗衣”。

与 2 房相比，3 房厨房显著进步：具干/湿分区，且湿区可封闭并带窗，利于排油烟。

面积上，厨房总计 13 平方米，明显大于 2 房与入户共用的 10 平方米；而 4 房厨房则为 17 平方米，再度提升。纸面上也明显大于 Lentor Modern 的 3 房厨房 8.3 平方米，原因在于干/湿双区配置。

但厨房缺少 yard（工作阳台），多数人可能需在阳台晾衣——雨天或待客时不便。

灵活房直接与厨房相连，另一侧开口面向卧室走廊。其面积 4 平方米，做卧室略小、做储物略大。好在可拆墙扩空间。

鉴于其与湿厨房、客厅的相对位置，示范单位将其设为“吧台”，陈列酒品，并沿高台小酌社交。

灵活房对面是第一间公用卧室，8 平方米，可放单人床与书桌，带从地到顶的衣柜。

同样没有落地窗。正如前述，为符合 URA 在 Springleaf 的生物多样性敏感指引，窗面略带染色，避免飞鸟误撞。

其旁是第二间公用卧室，略大，为 9 平方米。

可放 queen 床与一侧床头柜，配高柜收纳衣物与日常物件。

对面为公共浴室，4 平方米，配 Roca 花洒龙头、壁挂坐厕、台盆与龙头，以及 Schmied 手持喷枪。

公共浴室于坐厕上方设窗，利于通风。

客厅另一侧为主卧，10 平方米。

此面积合理，可放 king 床与两侧床头柜。较 2 房主卧（10 平方米）略大，与 4 房主卧同尺。但小于邻近 Lentor Modern 的 13.6 平方米主卧。

本房配从地到顶的衣柜，但不含我们近来评测过（如 River Green、Promenade Peak）常见的首饰抽屉或翻转镜。

主卧套卫为 5 平方米，配 Roca 花洒龙头、顶喷、壁挂坐厕、台盆与龙头，以及 Schmied 手持喷枪。

主卫于坐厕上方设窗，便于通风。

就观感而言，它与公共浴室几乎一致。未配“顶喷雨淋”略显可惜，原本可在质感上做出区隔。

Springleaf Residence 4-Bedroom Type D1 (114 sqm/1,227 sq ft) 评测

在主住宅塔中，Springleaf Residence 共 138 套 4 房，约占 14.6%，全部为 1,227 平方英尺。相较之下，Lentor Mansion 的 4 房为 1,432 平方英尺。

所有单位为非 PPVC，业主可自由拆改隔墙以打开空间。

装饰方面，客厅、干厨房与卧室为木纹地板；浴室、湿厨房与 household shelter 为防滑瓷砖；阳台为普通瓷砖。Vinyl 有温润脚感；瓷砖耐用抗潮耐磨。

作为智能社区，全盘配备智能照明、智能空调、智能 HFAD、智能移动传感器与社区层面的预约/VCOP 等功能。

层高 2.9m——略高于常见的新盘 2.79–2.85m 区间，增强通透感。

客厅与卧室配吊扇与 Daikin 壁挂空调。

阳台为 9 平方米。自 4 房起，阳台长度覆盖客厅与相邻公用卧室，二者均有各自的落地玻璃推门相通。这显著拓展了单位的全景视野，并为阳台功能带来更多想象空间。

该 9 平方米的公用卧室亦可享“落地视野”——这在本盘其他多数住宅窗并不常见，因为它们多不做到“从地到顶”。这是为符合 URA 在 Springleaf 的生物多样性敏感指引，避免飞鸟误判为天空，窗片亦带染色。

部分买家或会因缺少落地窗而感到失望，毕竟这是当今新盘的常见配置。

小提示：与阳台相通的公用卧室住户，在家中有客时可能需要拉上窗帘以保隐——偶尔的小不便。

或者，如示范单位所示，若买家不需要这间卧室，可将其与客厅之间的隔墙拆除，扩展起居空间。

部分更暴露于午后阳光、雨水与强风的单位将配 zip blinds，提升舒适度。

阳台配电源与水龙头，便于户外设备与小型园艺。得益于公用卧室前的额外空间，这里也可自然承接客厅，成为非正式的会客区。

客厅墙到墙 3.2m——比小户型仅长 10cm，但阳台开口更显“狭长”而非“方整”。

室内 40 平方米的客餐厅显得相当阔绰。不过需注意，示范单位将与客厅相邻的公用卧室墙体拆除，以呼应阳台的“长边”；交付时该卧室墙将还原，公共动线面积会相应收窄，但房间数增加。

客厅轻松容纳六人位沙发（接待来客时可再增），前方留有茶几空间。

观影距离充裕，餐区与阳台之间的流线也很顺畅。

餐区与 11 平方米的干厨房一体，卧室走廊将其与客厅分隔。

示范单位摆了 8 人餐桌，我认为坐 10 人也可，并可在两侧保留良好通行空间。

干厨房与餐区“T”形组织，配储物柜与轻备餐台面，上部可加收纳或留白。

其右侧为 SMEG 冰箱与一列通高柜，与湿厨房相隔。

左侧通向玄关。

风水角度看，入户不对窗——“气”不直泄，有利聚气、养气。

玄关设从地到顶 DB 箱柜，底部有 Roomba 专用槽口。

右侧空墙可挂画或设置玄关几，地面/小架收纳鞋履。

开发商特别提到其在“平面效率+空间感知”上的优化：例如 4 房将公共浴室移位，作为更就近的客卫（powder room），而非藏在厨房旁。

这使其在服务访客与家庭日常之间更具“多功能”属性。

此卫浴配 Roca 花洒龙头与壁挂坐厕，Schmied 喷枪。

不过仅 2 平方米，若高频使用，舒适度或未必能满足所有人。

干厨房另一侧为 6 平方米湿厨房，可用伸缩滑门封闭。

L 形台面，配上下柜、操作台与背墙灯带。

与 3 房类似，湿厨房自干厨房独立。我喜欢干厨房与公共空间的融合，利于待客；但在 4 房中，整体厨房可能让人感觉是“一长段”。

若同时为 8 人备餐，湿厨房这“一条”操作台可能显得局促——特别对不够“有序”的厨师而言。有意思的是，4 房的湿厨房仅比 3 房多 1 平方米，尽管 4 房餐区可容更多宾客。

厨房配 Franke 不锈钢水槽与抽拉龙头，SMEG 嵌入式烤箱、明火灶、抽油烟机与洗烘一体机。

洗烘机紧邻灶/烤箱，需避免同时间“做饭+洗衣”。

厨房无 yard，多数人或需在阳台晾衣——雨天或待客时不便。

所幸，水槽上方配有窗，利于排油烟。

湿厨房右侧为 4 平方米的 household shelter。

我不认为它能舒适地作为书房，更可能用作帮佣房。

示范单位还展示了折叠床（Murphy bed），夜间休息、日间收纳。

部分买家也会将其视为“大件储物间”，放吸尘器/行李箱等，或节庆装饰、工具、纸质资料等低频但重要物品。

沿卧室走廊，除与阳台相连的那间公用卧室（前文已述）外，首先是另一间公共浴室。

4 平方米，采用 “Jack-and-Jill” 双入口布局。

配备齐全：Roca 花洒龙头、壁挂坐厕、台盆与龙头，Schmied 手持喷枪。

本卫无窗，依赖机械排风，稍逊一筹。

通过浴室另一扇门可入第二间公用卧室，9 平方米。

可放 queen 床，配从地到顶衣柜。

第三间公用卧室与其相对，同为 9 平方米。

最后是主卧，12 平方米，可放 king 床与两侧床头柜，动线从容。

此主卧与 3 房主卧同尺，仅比 5 房主卧小 1 平方米；但大于邻近 Lentor Modern 的 11 平方米主卧。

主卧窗户明显较小，采光与通风受限，整体感觉更“包裹”。作为主卧，这一取舍略显意外。

本主卧配 4 平方米步入式衣帽区：两列通高衣柜沿通往套卫的走道布置。

它并非你在 Architectural Digest 或 Vogue 上看到的“独立更衣室”，但能为衣饰与出门准备留出专属角落，足以激发买家的“软装创意”。

与部分新盘不同，这里不含首饰抽与翻转镜。

走道两侧仍留有摆放梳妆台或加装收纳的空间。

通往 5 平方米的主卧套卫。

配备齐全：Roca 花洒龙头、顶喷、壁挂坐厕、台盆与龙头，以及 Schmied 手持喷枪。

与 3 房主卫将台盆/坐厕/淋浴“同侧排布”相比，我更喜欢此处“相对/分侧”的布局，更便于双人同时使用。

主卫在台盆侧墙设窗，利于通风。

其与主卧窗“相对”，也有利于室内整体的穿堂通风。

Springleaf Residence 5-Bedroom Type E1 (135 sqm/1,453 sq ft) 评测

在住宅塔内，Springleaf Residence 共有 71 套 5 房，约占 7.5%，面积介于 1,453–1,475 平方英尺。Lentor Modern 无 5 房配置。

本次所看为该组别中面积最大的 1,475 平方英尺。

所有单位为非 PPVC，业主可自由拆改隔墙以打开空间。

装饰方面，客厅、干厨房与卧室为木纹地板；浴室、湿厨房、yard 与 household shelter 为防滑瓷砖；阳台为普通瓷砖。Vinyl 脚感更舒适；瓷砖耐用抗潮。

作为智能社区，单位配智能照明、空调、HFAD 与移动传感器；社区层面有设施预约与 VCOP 等。

层高 2.9m，位于当代主流上限区间，有助空间显大。

客厅与卧室配吊扇与 Daikin 壁挂空调。

如同前述参观动线，从阳台开始。本户型阳台为 9 平方米，与 4 房一致，横跨客厅与相邻公用卧室，二者均有各自的落地玻璃推门相通。

这显著拓展了全景视野，并为阳台使用带来更多选择。

部分更暴露于午后阳光、雨水与强风的单位将配 zip blinds，遮阳、减眩、挡雨并提隐，同时维持通风。

阳台配电源与水龙头，便于户外设备与小型园艺。得益于公用卧室前的额外空间，这里也可自然承接客厅，作为非正式会客区。

该 9 平方米的公用卧室同样享有“落地视野”——这在本盘多数住宅窗并不常见，因为通常不“落地”。

这同样是为遵循 URA 在 Springleaf 的生物多样性敏感指引，避免飞鸟将窗面误判为天空；窗片亦带染色。

小提示：与阳台相通的公用卧室住户，在有客时可能需拉上窗帘以保隐——偶尔的小不便。

或者，如示范单位所示，若不需要此卧室，可拆除与客厅之间的隔墙，完全扩展起居空间。

客厅墙到墙 3.2m，比 3 房/2 房仅长 10cm，但阳台开口更显“狭长”。

转入客厅：40 平方米的公共空间极为奢阔，“沙发能否放得下、观影距离是否合适”这类小户型的顾虑在此显得“可爱”。示范单位为配合阳台“长边”也拆除了相邻卧室墙，使这里更显宽广。

餐区被两侧卧室“对称”夹持，形成“哑铃式”布局，适合多代同堂，提升 junior master 的私密性与套房感。

可从容容纳 8–10 人就座，且四周留有可观的通行空间。

餐区还设有一扇对景阳台的窗户。

完全开启时，有助于进一步增强通风与采光。

厨房位于右侧。不同于小户型的单排或干/湿分设，5 房示范单位为完全封闭的独立厨房。

厨房 11 平方米，呈“Z 形”展开，与 yard 共用空间。

入口左侧为一台 SMEG 嵌入式冰箱，旁接 L 形干台面与柜体，适合轻备餐。

入口右侧为另一段 L 形实体面台，配上下柜与背墙灯带。

Franke 不锈钢水槽与抽拉龙头；SMEG 嵌入式烤箱、明火灶、抽油烟机与洗烘一体机。

厨房有两扇窗——水槽上方与 yard 对面各一——利于排烟与通风，也便于喜好自然晾晒的住户。

yard 内亦嵌有一台 SMEG 洗烘机。

餐区另一侧为玄关。

风水上，入户不对窗，利于“聚气”。

玄关左侧为从地到顶 DB 箱柜，底部留有 Roomba 专位。

右侧空墙可作装饰或轻收纳。

玄关通向 household shelter。

4 平方米，难称舒适书房，更可能作帮佣房。

相比 4 房示范单位，这里将其做成开放式层架，陈列酒品与高尔夫装备。

开发商在导览中特别强调其“平面与空间感知”的优化：例如 5 房也将公共浴室移位，改为 household shelter 对面的客卫，而非藏于厨房旁。

这使其对访客与家庭的服务更灵活。

本卫配 Roca 花洒龙头与壁挂坐厕、Schmied 喷枪；面积 3 平方米，部分人或嫌日常使用偏小。

本卫无窗，依靠机械排风。

从客厅两侧可分别进入卧室，形成“哑铃式”分区。

一侧为 junior master，面积 12 平方米，与 4 房主卧同尺。

不过其不设步入式衣帽间。

顾名思义，junior master 带 4 平方米套卫。

配备齐全：Roca 花洒龙头、顶喷、壁挂坐厕、台盆与龙头，以及 Schmied 手持喷枪。

该卫无窗，由机械排风通风。

客厅另一侧通往卧室走廊。

除与阳台相连的公用卧室外，第二与第三间公用卧室均为 9 平方米，配从地到顶衣柜。

它们除朝向相反外，关键差异在于窗面尺度：被示范为书房的第二公用卧室做了“墙到墙”开窗；第三公用卧室的窗明显更小，采光与通风不足。我个人不太喜欢，相信买家在选户时会认真权衡。

有年幼孩子的家庭，需在“是否连通阳台与公共浴室近远、观景与私密、对景（空调外机位）与是否连通公共浴室”等偏好之间取舍。

最后的主卧为 13 平方米，可放 king 床与两侧床头柜，动线仍从容。

并配 3 平方米步入式衣帽区：两列通高衣柜沿通往套卫的走道布置。

不同于部分新公寓，这里不配内置首饰抽或翻转镜。但走道仍有空间加设梳妆或收纳，按需定制。

它不是你在“好莱坞豪宅/网红宅”视频里看到的“精品店式衣帽间”，但“好用就好”。为穿搭、配饰或展示心爱物件留出角落，既实用又添趣，极易激发软装灵感与个性化营造。

尺寸上，5 房主卧比 4 房主卧大 1 平方米；但其步入衣帽区反比 4 房小 1 平方米。

走看示范单位时，这些差异体感并不强烈。最终取舍仍取决于买家是否有特定需求。

通往 5 平方米主卧套卫。

配备齐全：Roca 花洒龙头、顶喷、壁挂坐厕、台盆与龙头，以及 Schmied 手持喷枪。

与 3 房主卫“同侧排布”相比，我更喜欢此处“分侧/相对”的布局，更利于双人同时使用。

主卫在台盆侧墙设窗，利于通风。

与主卧窗相对，有助于室内整体“进排风”——这是加分项。

Springleaf Residence 区位与交通

URA 已在 Springleaf 预留约 174 公顷土地作未来住宅开发。当前 Springleaf Residence 周边尚无小学，但可预期随社区人口增长，学校会逐步引入。同时，亦规划增设托幼中心与社区设施，以支撑片区转型。

近期，URA 在 Springleaf Residence 旁推出约 2,000 平方米的 GLS 综合用地，至少 1,000 平方米用于超市。该地原规划为“长期服务式公寓”，因而遭遇“零竞标”。其余商业空间将用于商店、餐饮、露天茶座与早教中心（ECDC），以满足年轻家庭的托育需求。

建成后，Springleaf Residence 业主也将便捷享用这些配套。

交通与通达性

交通	距离
Springleaf MRT	侧门步行小于 2 分钟（有遮蔽）
公共巴士	138, 167, 169, 860, 980
Upper Thomson Road	紧邻公寓
SLE	自 Upper Thomson Road 车行约 2 分钟

生活与配套

配套	距离
Lentor Modern Mall	1 站 MRT
Causeway Point	2 站 MRT
Mayflower Shopping & Food Centre	2 站 MRT
Thomson Plaza	4 站 MRT
Northpoint City	车行 14 分钟
The Woodgrove	车行 14 分钟

学校与教育

学校	距离
Anderson Primary School	1 站 MRT
CHIJ St. Nicholas Girls’ School	2 站 MRT
Ai Tong School	3 站 MRT

高峰时段驾车时间

目的地	时间
Orchard Road	30–35 分钟
Raffles Place (CBD)	35–40 分钟
Jurong East (JEM)	20–25 分钟
Changi Airport	25–30 分钟
Sentosa	35–40 分钟

Springleaf Residence 设计、平面与设施

总图

午后西晒

优选叠位

Springleaf Residence 旨在最大化（自五层起的）无遮挡绿景。为此，住宅塔并非整齐平行排列，而是经过错位与间距优化——尤其有利于本应“对望”的内向单位。

外部视野方面，项目被 Springleaf Forest、SLE 与 Upper Thomson Road 所环绕。更大的 Springleaf 片区仍以有地住宅为主，周边多为低层店屋、成熟林地与公园，多数建筑不超三层。

而且，尽管 URA 的长期愿景是将 Springleaf 打造成混合用途社区，但并非以牺牲自然为代价；恰恰相反，大面积森林与绿廊将被保留。目标并非将 Springleaf 城市化，而是在配套逐步完善的同时，保留其天然魅力。

总而言之，住户可以较为放心：入住首日所见的绿意，不太可能被快速侵蚀。

最优叠位为朝南面，其可享最辽阔的绿景：自邻近的 Thomson Nature Park，延至 Lower/Upper Peirce Reservoirs & Parks 与 2,000 公顷的 Central Catchment Nature Reserve。亦朝向 Singapore Island Country Club（Island location），其租约已延至 2040；更远处的 SICC（Bukit Location）租约将于 2030 到期并归还政府，该地未来用途尚未公布。

其次为朝西北叠位，正对基地内的森林步道，再外即 SLE。担心车流噪音的买家可稍感安心：基地内森林步道拉开了与 SLE 的距离，并起到一定的“天然隔音”效果。

越过 SLE，西北向还可眺望 Upper Seletar Reservoir & Park。

尽管我已强调 URA 不会把 Springleaf 变成“城市森林”，但依据分区规划，西北向未来或有机会面向住宅用地。

其余叠位大致朝东或朝北。朝东面向 Upper Thomson Road，目前绿意最盛，且不直晒午后西晒，也不直面高速公路；但道路对面按总规为未来住宅用地，仍在“细化规划”阶段，绿景可能逐步被新住宅替代。

朝北则面向 Springleaf Forest 与更远处的 Sembawang Golf Course，同时也面向未来的 Springleaf 综合住区与现有有地住宅。

在其他片区，看向“综合体或有地”并非劣势；但因为这里是以“绿意”著称的 Springleaf，这与买家“默认期待的绿景”之间，多少会形成取舍。

Springleaf Residence 价格（2025）

各户型参考起价

起价如下：

• 1-bedroom 起 $878,000（$2,263 PSF）
• 2-bedroom 起 $1,078,000（$2,046 PSF）
• 3-bedroom 起 $1,618,000（$2,058 PSF）
• 4-bedroom 起 $2,448,000（$1,995 PSF）
• 5-bedroom 起 $3,018,000（$2,077 PSF）

作为 Springleaf 区内首个重大公寓推出案，GuocoLand 既拥有“定锚”本区非有地私宅预期表现的空间，也承受相应的压力。

作比较，我们参考 Lentor 各盘在转售市场的表现。值得一提的是，2022 年最早推出的 Lentor Modern，与 Springleaf Residence 同样具备“首个重大新盘”的定位。

2024 年 7 月至今成交价

	1-bedroom	2-bedroom	3-bedroom	4-bedroom	5-bedroom
Hillock Green	$1,306,000	$1,714,723	$2,237,353	$2,790,054
Lentor Central Residences	$1,087,863	$1,676,229	$2,177,774	$2,786,519
Lentor Hills Residences	$1,382,750	$1,681,000	$2,389,808	$2,898,565
Lentor Mansion			$2,277,700	$2,731,145	$3,317,700
Lentor Modern	$1,301,460		$2,499,400
Lentoria	$1,300,571	$1,629,991	$2,212,100	$2,802,550

虽最终价格走向仍取决于需求，但 Springleaf Residence 起步已处于具竞争力的“sub-$2,000 PSF”档，自 2022 年以来，这几乎成为全岛各区域重大新盘的“底线”。

完整价格分析，请查看我们的 Stacked Pro 专文这里。

Springleaf Residence 对比 Lentor/Thomson 各盘

发展商

GuocoLand 是新加坡知名发展商。近年因四盘齐发助力 Lentor 住宅发展而备受关注：Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Lentor Mansion 与 Lentor Central Residences。

建筑师

ADDP Architects LLP 为本地资深建筑事务所。代表作包括以“叠墅式体量”闻名国际的 The Interlace、Sky Habitat、High Park Residences 与 Piermont Grand。其擅长在高密度与“人本尺度”之间取得平衡，融合绿化与开放空间。

户型构成

户型	估计面积	单位数	占比
住宅塔
2-bedroom	527 to 646 sq ft	332	35.3.%
3-bedroom	786 to 1,076 sq ft	368	39.1%
4-bedroom	1,227 sq ft	138	14.6%
5-bedroom	1,435 to 1,475 sq ft	71	7.5%
保留建筑
1-bedroom	388 sq ft	8	0.9%
2-bedroom	592 sq ft	8	0.9%
3-bedroom	1,119 to 1,259 sq ft	16	1.7%
		941	100%

Springleaf Residence 升值潜力

从资本增值角度看，Springleaf Residence 的最大吸引力之一在于“罕见的先行者优势”。

10 年前，在 Springleaf 推出“巨型项目”会让人觉得不可思议。没有 Springleaf MRT，多数非本地居民鲜少造访此区，即便是像 Thomson Nature Park 这类“小众自然步道”，当时也尚未“成名”。

如今，Springleaf 最知名的是 MRT 站。但这只是 URA 对本区长期规划的“序章”。

约 33 公顷的林地将被有机纳入“混合用途社区”，提供约 2,000 套新住宅——在人居活动与自然/生物多样性保护之间寻求平衡。

注：尽管理念长远，Springleaf 的 GLS 推进节奏明显慢于 Lentor。例如最初的 Parcel A 附带“100 套长期服务式公寓”的要求，结果出现“零竞标”，招标关闭。

其后 URA 在 2025 年上半年 GLS“必推表”中重推 Parcel A，取消“长期服寓”，改为“含商业”的综合开发。该标将于 2025 年 10 月截标。

综合上述，Springleaf Residence 的资本增长与 Springleaf 社区的发展大概率“同频共振”：稳步、渐进。不同于区域中心或商务枢纽，这里注定以“保留自然气质”为前提。

偏好更安静、更绿意的生活方式——远离 Orchard 或 Marina Bay 的喧嚣，同时又可依靠 MRT 保持通达性——的自住与投资者，极可能对这里的物业青睐有加。

结论：Springleaf Residence 值得买吗？

走出 Springleaf MRT，我首先被周围的“绿”所击中。Exit 1 一侧是静谧的店屋街与有地社区，另一侧跨过 Upper Thomson Road 就是示范单位，背后是 Springleaf Park。这与更成熟的 TEL 节点（如 Upper Thomson 或 Woodlands）的繁忙，形成鲜明对比。

这种反差也点出 Springleaf 眼下的“取舍”：日常便利性有限，步行范围内缺少商场、超市或成熟的配套集群。从这个意义上讲，Springleaf 仍更像一座“车主友好”的社区。

尽管 Springleaf Residence 明显面向家庭客，但部分户型配置未必完全与此定位契合。比如主住宅塔的 3/4 房不配“yard（工作阳台）”，而这仍是很多大家庭在洗衣或杂务上的刚需。当然，Lentor Mansion 的 3/4 房也无 yard，需求依旧旺盛。

家有学童的家长也可能觉得区位稍逊：眼下 1km 范围内没有小学——这在看房中常是“硬条件”（当然，考虑到片区发展，这点未来不排除改变）。

然而，对许多买家而言，这些限制并未构成阻力。Springleaf Residence 以“直连 MRT”“941 户大型体量”与“2025 年仍罕见的 sub-$2,000 PSF 起步（$878,000 起）”三者同框，天然提升了热度，特别吸引首购族与长期自住者。

甚至有人认为，Springleaf 的预期上市，或影响了 Canberra Crescent Residences 仅 40% 的去化，部分买家选择“观望”，以待本盘放量。最终如何，还要看实际定价的“落点”。若价格高于预期，不排除买家回流 Canberra 寻求“性价比”。

抛开价格与热度，本盘还可能打动更“在地”的客群：周边有地社区的“二代住户”，或渴望“留在北部、与家人相近”的换房族。从这个角度看，这里的需求更“有根”，而非纯粹投机。

综合既有的 TEL、URA 的长期蓝图与 GuocoLand 在 Lentor 的实绩，愿意持有超过 4 年 SSD 期的自住者，很可能会把 Springleaf Residence 视为“难得的 MRT 线上先行者”机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。