新加坡最昂贵的社区正在改变——2025 年证明这一点的 4 大买家趋势

在 2000 年代甚至更早的时候，谈到要买核心中央区（CCR）的公寓，只有从超级富豪或富裕的外国投资者口中说出才会被当真。若是普通新加坡人说起，几乎和早上用燕窝漱口、或订购丝绸厕纸一样像个玩笑。但时间快进到 2025 年，情况已经发生了变化。 

中央区其他地区（RCR）公寓与（有人甚至会说）中央区以外（OCR）公寓之间的价差前所未有地缩小。例如，River Green 明明毗邻 Great World MRT，却仍然以低于 $2 million 的价格出售；又如 Promenade Peak，其$PSF 接近 Chuan Park 等 OCR 公寓（约 $2,680 psf）。这可能带来一波新的 CCR 买家，他们的取向已不同于过去那批追求投资回报或极致奢华的买家。无论你是准备入市还是已在 CCR 持有多年的屋主，以下这些偏好变化值得留意：

1. 以更可接受总价切入的“小面积”——作为 CCR 的“入门级”选择

这在过去是难以想象的。“旧” CCR 往往以大尺度、豪华规格为主，开发商基于对买家的假设——他们对价格并不敏感。 

然而今天，超大顶层公寓与动辄四房的大户型已不再是默认配置。事实上，如今 CCR 的新盘往往大量配置两卧室单位。前文提到的 River Green 与 Promenade Peak 便是例子；再如你可以看看 Robertson Opus，其开盘即取得逾 40 per cent 的去化（对于 CCR 项目而言，开盘售出 40 至 50 per cent 已算相当迅速）。 

在 Robertson Opus 的 348 个单位中，两卧及以下户型占比达 65 per cent，仅两卧就占 43 per cent。最常见的为“两卧+书房”，面积约 743 sq ft。市场已显示出对这种面积在年轻或小型家庭中的接受度。即便是三卧，也被控制在相对克制的尺度（起步 926 sq ft），以将总价压在 $3 million 之下。

这一趋势延续了更早项目的成功，如 Irwell Hill Residences（2021 年推出），其开盘周末售出的单位中，逾半数为最小户型：1+Study 与紧凑型两卧。

归根结底，小面积、较低总价的 CCR 单位，才更能把本地买家带回来。随着超高净值的境外买家与投资者淡出（至少在我们看到 60 per cent 外籍买家 ABSD 有所调整之前），未来我们预计会有更少开发商去打造总价动辄 $4 million 以上的巨型单位。

2. 对 99 年地契属性的顾虑，或将明显下降 

CCR 中多数项目为永久产权。过去，这常被视为凸显 99 年地契项目劣势的对比。然而，近期对地契型 CCR 项目的市场需求，或许表明市场不再如此看待。 

近期新盘显示，只要定价与户型符合当下期待，99 年项目依然能有强劲表现。前述 Irwell Hill（见上文）也是 99 年地契公寓。我们在 Upperhouse @ Orchard Boulevard 的开盘表现中也看到了类似结果：首个周末以平均 $3,350 psf 的价格，53 per cent 的去化，在 301 个单位中取得不俗成绩；尽管 Upperhouse 为地契项目。 

再举一个稍早的例子：我们想到了 Canninghill Piers，当时关于“以 99 年地契而言偏贵”的一线评论不少。然而截至今日（2025 年 7 月），Canninghill Piers 已售出 98 per cent。 

这些迹象都说明，今日 CCR 买家更为务实。他们更看重入场价格、户型效率与可达性，而非诸如 999 年地契或永久产权这类更“抽象”的属性。 

3. 更重生活方式的买家，令各个 CCR 分区的需求出现分化

过去，CCR 是富裕投资者追逐“战利品资产”或纯粹租金回报的主场。项目的卖点在于收益潜力与体面门面，而非其是否适合本地家庭自住。

但如今，我们在 CCR 看到更强的自住与生活方式驱动的需求。这在一定程度上是 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）降温措施的副作用，其削弱了海外投资者的兴趣，并将市场重心转向本地自住买家。 

这也意味着 CCR 的表现并不整齐划一：那些更具家庭友好属性的地段似乎更受欢迎，即便其他地段拥有相近的“声望”指数。以位于 Marina South 的 One Marina Gardens 为例，它技术上属于 RCR，但紧邻 CCR 边缘，并承袭了不少 Marina Bay 的“光环”。尽管如此，其销售相对放缓。 

当时我们指出，其放缓的原因在于周边缺乏即刻可用的家庭配套，尤其是学校。形成鲜明对比的是，Great World 一带——毗邻 HDB 组屋区且具备一定草根社区元素——或更有条件引领 CCR 的回暖。 

在当前与可预见的未来，我们会重点关注 Great World、River Valley、Fort Canning 与 Robertson Quay 一带。这些区域不像 City Hall 或 Orchard 那样以“纯写字楼”或“纯设计师商场”为主，而是已具备可服务自住人群的多元生活要素。 

从更长远看，URA 也有计划改造包括 Orchard Road 在内的地带，届时各个 CCR 分区都有望更趋于“集居住—工作—休闲于一体的综合社区”。不过，就目前而言，前述区域似乎已抢得先机。

4. 更聪明的户型，在更小的空间里挤出更多实用性

这在新加坡各处都成立，但在 CCR 尤其重要，原因如上：开发商力求压低总面积以控制总价，这就要求对空间效率投入更多心思。 

URA 的 Gross Floor Area (GFA) harmonisation rules 于 2023 年实施，事实证明这对 CCR 的回暖恰逢其时。这些规则统一了开发商对空调机位、阳台与挑空等面积的计算方式。由于这些部分不再可计入你的计价面积，开发商也就失去了用这些低效空间“凑面积”的动力。

至于开发商具体如何更具创意，欢迎查看我们的完整公寓评测；但目前我们想到的例子有：

在 Robertson Opus，即便最小的 431 sq ft 开间也配备了巧妙收纳与功能完善、带高端电器的厨房；而两卧（约 743 sq ft）仍能留出一间像样的书房。三卧则通过共用（Jack-and-Jill）卫浴与可灵活分隔的墙体展示了空间的巧用。类似地，在 Irwell Hill Residences，最小的 1+Study（452 sq ft）与两卧（约 650–700 sq ft）因半开放式厨房与更合理的窗户布置以增强通风，而拥有出乎意料的宜居感。这也使新一代 CCR 公寓与前几十年的旧项目形成了相当鲜明的对照。 

如今与老旧 CCR 公寓的比较变得更为棘手：老盘的名义面积也许更大，但由于超大阳台、厚重空调机位与花槽、走廊等空间占比过高，可实际居住面积可能相当（甚至更少）。而且，老盘当年往往建得很大，尽管 $PSF 较低，但总价常常难以负担。

鉴于此，CCR 的买方偏好或更青睐新盘，而转售市场可能因此相形见绌。 

CCR 不再只是超富裕人群的专属，这对市场反而是好事

随着 CCR 与其他区域的价格逐步收敛、以及开发商重新校准以迎合更务实的买家，CCR 正迈入一个更具包容性的时代。于我们而言，这是更好的局面，因为它让更多新加坡公民与永久居民（PR）有机会在全国最核心的地段安家置业。

但与此同时，市场也需要时间适应。对买家而言，这意味着需要跳出对 CCR 的刻板印象，不再将其单纯等同于顶层公寓、永久产权的“面子”，或仅仅是租赁资产。 

对开发商而言，这折射出一个更为严峻的事实：CCR 已难以维持昔日的溢价光环。无论通过高价还是“只此一家”的稀缺定位去营造“高高在上”的姿态，都不再能自动换来买方的青睐。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。