新加坡的中央核心区（CCR）就和 HDB 资格规则一样“直给”。人人都 以为自己很懂其运作，直到开始发问并深入了解；接着你会发现每条规则都有 50 个例外，网上信息处处留白，最后惊觉你这辈子都错了某些事。
CCR 基本也是如此：表面上，你以为自己懂这个区域——那里聚着有钱的外籍人士、科技大佬，还有那位穿着有洞背心却在 Tanglin 拥有一栋 GCB 的老叔叔。但随着新加坡楼市正转向这个神秘区域（我可以肯定，CCR 的确颇为神秘），是时候以更细致的视角来看；也要意识到，我们长期以来听到的许多关于 CCR 的“楼市常识”，往往是错误的，或被严重简化了：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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给还不太了解的读者：什么是 CCR？
CCR 是新加坡最昂贵房产的聚集地，例如 The Sail、Marina One、Ardmore Park，以及其他若干基本堪称地产中介退休金的公寓。
从历史上看，这里备受高净值人士、海外买家与投资者青睐，而且不只是钱的事。投资者也可能通过在此持有名望物业，购买“文化资本”或声望。
这里的项目通常为永久产权或 999 年租赁权。所属分区包括：
- District 1: Raffles Place, Marina Bay, Cecil
- District 2: Chinatown, Tanjong Pagar
- District 6: City Hall, Clarke Quay
- District 9: Orchard, Cairnhill, River Valley
- District 10: Tanglin, Holland, Bukit Timah
- District 11: Newton, Novena
- Sentosa: 虽然地理上并不在市中心，但因其高端定位被纳入 CCR。
为什么 2025 年我们普通买家也该关注 CCR？
我在开头已附上相关文章，这里快速回顾：2025 年全年仍有约 22 个新盘待发，其中约 14 个位于 CCR。若你错过了诸如 Parktown Residence、Emerald of Katong、ELTA 等非中心区新盘，那么容我带来“豪宅消息”：你的下一次新盘选择，很可能就在新加坡高端的 CCR。
甚至在这之前，早在 2023 年，我就指出中央区其他地区（RCR）与 CCR 的价格差正在收窄。这部分归因于 60 per cent ABSD，把不少富裕的外国买家从 CCR 市场中移除了。
回到今天，CCR 与 RCR 的价差已降至历史低位 4.5 per cent。
鉴于超过一半即将推出的新盘会落在 CCR，不妨把这当作销售话术的预告：你会一遍遍听到这是入手 CCR 物业的“重大机遇”；尤其当你已经有一套中央区其他地区（RCR）房产、准备升级时。
因此，在今年真正“扎进”之前，先澄清这些被过度简化的 CCR 观念：
- CCR 是最核心的区域，在这里买不会出错
- CCR 物业全都是顶级豪宅
- 永久产权让 CCR 物业更胜一筹
- 最好的配套设施都在 CCR
1. CCR 是最核心的区域，在这里买不会出错
这话听起来就像“WeWork 如此庞大，到这个地步不可能失败。” CCR 中的光环与高总价物业确实会给人一种万无一失的错觉，但现实恰恰相反。
在我看来，更便宜的其他地区（OCR）反而更不容易出错，因为你的起步成本更低。CCR 不仅总价高，还是三大区域中波动性可能最大的——在这里买房，你需要更谨慎，而不是更随意。
CCR 并非坚不可摧、永远正确：我们就在去年已经见识过了。在2024 年年终回顾中，我指出 CCR 录得 11.8 per cent 的价格下跌，而 OCR 则上涨了 9.8 per cent。没错，这与上文提到的 ABSD 上调有关，但这恰好说明问题：
为什么其他区域没有因 ABSD 上调而大幅受挫？因为 OCR——以及较小程度上的 RCR——其价值系于本地日常自住房屋持有者。CCR 则充斥投资者、富裕外籍人士与更“异质”的客群。这里买卖双方的行为，并不像一般 HDB 升级者那样可预测。
租赁市场亦然：截至Q1 2025，CCR 已落成交付的私人住宅空置率为 10.3 per cent，高于 RCR 的 6.6 per cent 与 OCR 的 4.7 per cent。去年（2024 年）前 9 个月，CCR 公寓的中位租金下跌了明显的 3.5 per cent；相比之下，OCR 小幅下跌 1.4 per cent，而 RCR 还小涨了 0.4 per cent。
原因何在？当宏观经济动荡时，企业往往会减少高薪外派人员，或缩减住房津贴。在外籍人士或房东占比更低的 OCR，影响更温和。RCR 甚至可能小幅受益，因为部分外籍人士会从 CCR 转向城郊边缘作为次优选择。真正最容易受宏观经济波动影响的，是 CCR。
这并不意味着 CCR 不具投资价值，但这确实意味着，你在这里选房需要比别处更谨慎。所以事实恰好相反：成本较低的 OCR 物业，通常才是即便出错也能挽回的地方；而 CCR 对错误决策的惩罚更重，你绝对有可能买错。
2. CCR 物业全都是顶级豪宅
对于 CCR 的新项目，或许如此。但谈到转售市场……
恕我直言，并无意贬低任何项目，但我们也该承认，时间与岁月已经改变了“顶级豪宅”的定义。大家有多少人看过比如 The Claymore、Orchard Court、Lien Towers，或 CCR 内众多较老的项目？即便是那些靠近如 Orchard Road 这类名望极高地带的项目？
这些项目依然可能因为地段、永久产权与大户型面积而昂贵。但若对比配套设施，OCR 中一些 10 年楼龄的公寓，足以让部分这些“核心永久产权”楼盘看起来像预算型写字楼。
这将是 CCR 部分片区——尤其是第 9 区与第 10 区——未来几年会面对的真实课题。总有一天，买家会看着 1980 年代壁球场剥落的墙面，再回看价格，开始思考为何 Treasure at Tampines 或某个 OCR 超大盘不会更好。
简而言之，“CCR = luxury”是个误解。你今天完全可能在大众化的 OCR 项目中，找到既更便宜、又更贴合你生活方式的选择。
3. 永久产权让 CCR 物业更胜一筹
换个说法吧：职业篮球队里，很少有人会特意谈身高。因为当人人都具备同样特质时，这件事就不再特别。
同理，当某片区里永久产权稀缺时，比如在一众租赁产权项目中出现一座永久产权公寓，这确实会有分量。但在 CCR，永久产权是常态；被一堆永久产权包围的另一座永久产权公寓，充其量只是“基准线”。因此，这不应成为宣传册上特别大的卖点。
4. 最好的配套设施都在 CCR
稍带点个人体会：从我成长的 1980 年代一直到 2000 年代中期，CCR 确实是新加坡的中心。那里的商场有许多在社区商场找不到的品牌，我们会专程跑去的餐馆与食肆也在那儿；而 HMV 之所以“很重要”，是因为我们得用半个房间来放实体 CD。
这一切大约在 2009 年结束——当 Uniqlo 把其旗舰店开在 Tampines，而不是 Orchard 的某处。URA 强势推进的去中心化造就了多个配套枢纽，CCR 不再是我们的宇宙中心。问问身边的人：大多数新加坡人都会说，Orchard 能找到的东西，他们在家门口的商场也能找到，不论是 NEX、Clementi Mall、JEM 等。
当然，CCR 中确实仍有一些颇具独特性的地带，例如 Holland V 这样的标识性节点。但随着新加坡进一步去中心化，也许终有一天，“更优越的配套”将不再是许多 CCR 邻里的定义性特征。对于长期投资者而言，这值得提前思考。
因此，若你在 2025 年看 CCR 项目，请记住：声望替你还不了房贷，排场也填不满空置。
比为一套“核心”单位付出过高价更糟的，是太晚才发现你买到的更多是一个概念，而不是一项真实可行的资产。再次强调，这并不是要否定 CCR 作为投资或自住的潜力；它确实帮到过很多人。我的用意只是指出，经过多年的市场印象与销售话术，我们或许把一个非常复杂、且正在经历巨大变化的区域，危险地过度简化了。
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