为了一处好景观值得多付钱吗？新加坡两座临海公寓的案例研究

投资新推出的公寓需要考虑许多细节。每家开发商都会采用不同的定价策略，而在体量较大的项目中，由于楼栋与朝向众多，价格差异可能更为明显。

拥有更佳滨水景、绿意景观等的单位，其价差可能达到数万甚至更高。这不只是关于赏景——一些屋主也认为，若自家单位景观较差，转售时的回报可能会更逊。本周，我们以 Avenue South Residences 的实际个案为例，检视更佳朝向对价格的影响：

Avenue South Residence 临海单位的表现

Avenue South Residence（ASR）位于 Silat Avenue，是一座拥有 1,074 户的大型项目。开发商充分利用其毗邻 Keppel Harbour 的地理优势，使部分朝南单位可享临海景观。Avenue South Residence 也被称为全球最高的 PPVC 住宅大楼，高度达 192 米——以 56 层高的体量，海景自然成为其主要卖点之一。

作为个案，我们曾与一位有意购买 #33-30 的买家合作，该单位可享海景。

该单位于 September 2019 购入，持有期较短——约 3 年 10 个月后（July 2023）即已售出。

买入价为 $1,568,000。

假设最高 LTV 比率为 75 per cent，最高贷款额为 $1,176,000。

我们仅计算不可回收成本，也就是专注于利息偿还部分。

此外，我们加入过户律师费（need the amount）以及买方印花税（BSD）$48,000。

合计成本为 $183,094。

随后以 $1,780,000 售出，毛利 $212,000。扣除上述成本 $183,094，净利约 $28,906。

再与选择非溢价朝向的买家作比较

我们也协助过另一位买家，他不愿为临海单位支付溢价，转而选择面向附近 HDB 住宅区的单位。

该单位为 33-46，持有期同样较短：买家于 September 2019 购入，3 年 7 个月后（April 2023）售出。因此与上述买家具有良好的可比性。

该单位价格更低，为 $1,517,000。同样，我们假设 LTV 比率为 75 per cent，利率为 three per cent（need the loan tenure also）。贷款额为 $1,137,750，需在 3 年 7 个月内偿付。

此外，还需承担过户律师费，以及 $45,450 的 BSD。合计成本约 $176,303。

该单位以 $1,770,000 售出，毛利 $253,000。扣除上述费用后，净利约 $76,697。

（需注意，上述两例均未计入卖方中介佣金；尽管通常为成交价的 two per cent，但该金额可议价，因而具有变动性。）

我们也可以在 Square Foot Research 查看年化回报：

从本案可见，在较短持有期内，购买非溢价景观的单位，回报反而可能更好。但鉴于这只是一个例子，我们再看看另一处在特性上相近、但处于不同时间段的项目。

溢价景观 vs 非溢价景观——以 The Seafront on Meyer 为例的案例研究

The Seafront on Meyer 于 2007 年推出，共 327 户，楼高 24 层。虽不及 Avenue South Residence 高，但 The Seafront on Meyer 坐拥临海区位，就在 East Coast Park 对面。

我们选择该公寓，是为了观察在不同周期中，购买临海溢价景观与非溢价景观单位的效果。如前所述，其于 2007 年推出、2010 年竣工，意味着其交易所处的市场环境与今日大不相同。

不过，更长的交易历史也让我们能更好地研究自 2007 年以来溢价差距的演变。

据此，我们将把 Stack 05 与 11 视为临海溢价栈，Stack 03 则为非溢价栈（其朝向对面的 Equatorial Apartments 以及 Margate Road 的有地住宅）。

首先，来看两宗新售交易：一宗为 #10-03（非溢价），另一宗为 #09-11（溢价）：

除去楼层相差 1 层，两者在其他方面非常接近。但在价格上，溢价栈约贵 15.84%（或多 $378k）。

那么，这一差距随时间如何变化？快进 5 年至 2012 年，下面比较 3 组相近楼层（相差不超过 3 层）的溢价差：

溢价差：高 10.89%（或多 $270k）

溢价差：高 16.78%（或多 $428k）。

溢价差：高 4.84%（或多 $120k）

除 #12-03 与 #15-11 的溢价略有上升外，#05-03 对比 #04-11 以及 #15-03 对比 #13-11 的溢价分别回落至 4.84% 与 10.89%。不过需强调，#04-11 的景观增益并不显著，因而该处溢价并不明显。

由此可见，尽管开发商在新售时能持续对优质景观定更高价格，但进入转售市场后，这一差距未必维持不变。在某些情况下，它会收窄，从而为非溢价栈买家带来相对更高的空间。

接下来，我们在另一时间段做比较。这次观察自项目推出后第 9-10 年，即 2016 与 2017 年：

溢价差：少 3.77%（或少 $100k）

溢价差：高 5.26%（或多 $150k）

在 2016/2017 年，我们可以看到溢价差进一步收窄。在 #21-03 与 #22-11 的案例中，甚至出现了负溢价，即非溢价朝向的成交价更高。

当然，这并不能完全归因于景观，诸如装修、交割与期权时点等因素也可能影响价格。然而结论一致——非溢价与溢价之间的差距可能收窄，甚至在一定程度上出现倒挂。

再快进至 2020–2021 年，即自推出后第 13–14 年：

在此，我们取 #19-05 与 #17-11 的均价，得出溢价差为 13.46%（或多 $385k）。

最后，来看 2023 年的对比：

溢价差：1.85%（或多 $70k）

尽管时间段相距较远，但期间转售量较低，且 1,500–2,000 平方英尺的永久地契（FH）物业的每平方英尺（PSF）中位价呈逐步回落趋势。

经 16 年的多次对比可见，部分单位的溢价差基本持平，部分则有所收窄。

这对购房者意味着什么？

购买溢价栈并不必然带来更高回报，非溢价栈也未必就是更大的赢家。在溢价偏高或偏低的个别极端案例中，很可能只是“买得巧”或“卖得巧”。

因此，关键在于最初的价差有多大（以 The Seafront on Meyer 为例，开盘时约 15% 的差距，随后多年成交数据显示未必得以维持）；另一个因素则是项目落成后的真实情况：实际景观是否配得上那一笔溢价？是否出现了其他变量（例如被遮挡的景观）改变了判断？这些都会影响转售表现。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。