是否该购买 The Orie？与 Gem Residences 及当今新盘的价格评测对比

我们近期分享了对The Orie的评测，这次我们将更深入探讨其定价。以下是本次新盘的参考价明细，并分析其在当前价位下的相对竞争力。

先回顾一下参考起步价：

保守来看，随着价格分阶段上调，$PSF 有可能攀升至约 $2,600。

若以 $2,600 psf 计的假设价格

若价格与 $2,600 PSF 的均价接轨，各户型或将呈现如下价格：

在当今市场，3卧跨过 $2,000,000 已见惯不怪。例如：

• 位于 Woodlands（OCR）的新盘 Norwood Grand，最新一套 3卧（1,011 sq ft）成交价为 $2.142 million。
• 在Chuan Park，一套 3卧（958 sq ft）的成交价超过 $2.5 million。

结合上述基准，The Orie 以 $PSF 约 $2,600 的估算与当下市场相符。

背景很重要

不过，定价并非孤立存在。The Orie 位于 Toa Payoh（大巴窑），该区以 HDB 为主。这意味着买家可能更为敏感于价格，HDB 升级族大概会构成主要受众。

为进一步提供背景，我们来看看 The Orie 背后的地价。以下是 2023/24 年度成交的住宅地对比：

Lorong 1 Toa Payoh（The Orie）的土地由发展商以$1,360 PSF购得，是 2023/24 年度住宅地块中最昂贵的一宗。

值得注意的是，这一价格甚至超过了诸如 River Valley、Zion Road 与 Holland Drive 等核心地段，突显该地块被赋予的溢价水平。

次高标 Tanglin Land 的报价为 $1,152 PSF。若中标，其地价将处于 Margaret Drive 与 Jalan Tembusu 之间，更符合当时市场预期。

然而，最终中标价超越 Bukit Merah 与 River Valley 的地块，确实相当大胆。这也引发疑问：在以 HDB 升级族为重要买家来源的 Toa Payoh，这样的价格能否引起共鸣？

接下来我们从两个关键点切入：

Toa Payoh 的私宅供应偏少

与近期新盘Chuan Park类似，周边二手共管公寓并不多。其中，Gem Residences 是最具可比性的项目。其次是较新的 Trevista，另外两座则年代更久。

按户型拆分：

不计 The Orie，Toa Payoh 仅有 4,517 套私宅。

过去三年，Toa Payoh 仅成交 341 套，年均约 114 套。对于想在本区内升级到私宅或换屋的买家而言，这一成交量相对温和，可能受限于供应不足。

值得注意的是，较新的 Gem Residences 与 Trevista 占据了更高比例的成交，显示它们相较区内更老的选择更具吸引力。

以下是全岛 HDB 供应概览（按售出套数统计）。需注意，此数据不含由 HDB 直接出租的单位。

虽然 Toa Payoh 往往被视为 HDB 城镇，但其面积较小，规模不及 Tampines 或 Jurong。该区包含 2,647 套私人公寓（含 The Orie）与近 39,000 套 HDB，私宅仅占约 6%——显著低于全国约 80%/15% 的 HDB/公寓比例。

不过，近期的Bidadari分区为未来 HDB 升级族提供了契机，许多业主预计将在未来几年从 BTO 中获利。Toa Payoh 共 5,950 套 HDB 的租约自 2019 年起算，约占全区 HDB 存量的 15%。

若其中 15% 的家庭选择升级，则约有 893 个潜在升级者。若寻求较新的私宅，选择主要限于 The Orie、Gem Residences，以及可能的 Trevista——不过 Trevista 的定价通常更高。

这无疑是利好。虽然 Toa Payoh 不是体量庞大的城镇，但未来几年有相当比例较新的 HDB 达到 Minimum Occupation Period (MOP)，对私宅市场而言是积极信号。

此外，我们也可依据购房者地址（按规划区）来分析各地 HDB 升级族的占比：

数据显示，Toa Payoh 约有 41% 的公寓交易来自 HDB 地址买家。该比例与部分占比更高的城镇相当，显示 HDB 升级族的需求稳定。

我们亦可按单个公寓项目拆分，以洞察买方偏好：

2024 年，Gem Residences 近 60% 的买家为 HDB 升级族，说明在本区寻求新项目者多来自 HDB。叠加有限供应，The Orie 有望承接邻近 HDB 升级族的需求。

不过，价格始终关键。尽管 Trevista 的成交量与 Gem Residences 接近，但其升级族占比仅 30%，很可能是因定价更高。我们将在下文进一步探讨。

Gem Residences 的表现如何？

鉴于当年供给格局相似，观察 Gem Residences 的后续表现，有助于评估 The Orie 的潜在成败。

Gem Residences 的表现可为 The Orie 提供有价值的参照。

那么，与同期其他项目相比，Gem Residences 的表现如何？

Gem Residences 表现不俗，盈利者的平均回报为 20.5%。仅 1 人亏损，158 位买家获得收益。

虽然这并非“惊艳”表现——2016/17 年购入者普遍受益于市场低点——但 Gem Residences 仍位列当年开盘项目的上半区，距离第三名 Lake Grande 仅 2.2%。

表现较弱的多为小型项目，Wisteria 例外。

表面看一切正面。但买家不会只把 The Orie 与 Gem Residences 比较。如今价位更高，于是问题来了：这是否该引起你的担忧？

以下按户型看本区二手价格：

不难看出，尽管 Trevista 年代早于 Gem Residences，但因户型更大而价格更高。此前我们也看过该区 HDB 升级族占比，Trevista 吸引的 HDB 买家更少，或与其价格更高有关。比如，2024 年 Trevista 的 2 卧均价较 Gem Residences 高约 $400k，尽管其租期还少 7 年。

将 The Orie 与 Gem Residences 对比，差距更明显：2 与 3 卧都高出 $300k 以上，4 卧更是高出 $700k；至于 5 卧，差距则扩大至 $1.2 million。

我们也将 Gem Residences 与 The Orie 各户型中最小面积进行比较，因此实际价差可能更大。

这对 The Orie 是个隐忧。若目标客群主要是 HDB 升级族，更高的价位可能不如 Gem Residences 那样有吸引力，后者的价格竞争力更强。

另一个隐忧是 2024 年 Gem Residences 几乎没有 1 卧交易

尽管共有 109 套 1 卧，但今年竟无一成交。我们查看了 PropertyGuru，目前约有 12 个在售挂牌，但部分为同一单位的重复广告。从挂牌历史看，有的自 2024 年初即在市，接近一年仍未售出。

其中一则为 484 sq ft 的单位，标价约 $928k，明显低于 The Orie。虽然面积差距值得留意（Gem Residences 作为统一规范前的项目，会将空调外机板计入面积），但其价格仍较 The Orie 的起步价低约 $400k。

这也反映常见现象：HDB 升级族通常偏好 2 卧或更大户型。毕竟 3-Room HDB 也有 2 间卧室，升级到 1 卧并不符合其需求。

因此我们认为 The Orie 相较 Gem Residences 减少 1 卧供给是明智选择。若考虑购买 1 卧，需注意未来转手或具挑战性，Gem Residences 已提供了参考。其主要客群（HDB 升级族）不太可能把 1 卧视为选项。

2 卧对比——The Orie vs Gem Residences

2 卧在 Gem Residences 共 777 套中占 310 套，约 40% 的占比。2024 年共成交 20 套 2 卧，占其 2 卧存量的 9%，成交节奏健康。

Gem 的 2 卧均价约 $1.2 million。若以 $2,600 psf 计，The Orie 最小 2 卧约 $1.539 million，较 Gem Residences 高约 $300k。

以 Gem Residences 的 570 sq ft 2 卧为例，2024 年 12 月，26 层一套以 $1.1 million 成交，较 The Orie 可比户型预计价低约 $439k。

在格局上，The Orie 采用更高效的哑铃型布局，空间利用更佳；且其整体面积更大（即便不计空调外机板），相较旧项目可用空间更多。客餐区分隔更清晰且更宽敞；而 Gem Residences 的布局稍显局促。The Orie 的厨房还带独立窗户，功能性与通风更好。

The Orie 的两间卧室面积更为充裕；Gem Residences 某些户型的次卧仅能容纳单人床。虽价格高出约 $400k，但更大的实用空间与更优的功能性，尤其对年轻夫妻或小家庭而言，或可支撑这一定价溢价。

此外，至交付时 The Orie 将“年轻”约 10 年，对追求现代居住体验的买家更具吸引力。

Bidadari 区 3-Room BTO 业主买得起 The Orie 吗？

近期达到 MOP 的 Bidadari 项目中，3-Room BTO 的开盘价约 $297k 至 $385k。近期该区一套高楼层单位以 $900k 的亮眼价格成交，但由于其位置极佳（可能享有公园景观），此例更偏“特殊个案”。

整体而言，价格大概率仍在常规区间内，多数 3-Room 约 $750k。如此一来，BTO 买家或能获利约 $409k，这笔金额足以覆盖 The Orie 2 卧的首付款。

这使 HDB 升级族在财务上有可能考虑 The Orie。但真正的问题是：他们是否愿意将大部分获利投入到公寓购买中？这取决于买家的财务优先级与生活方式选择。

3 卧对比——The Orie vs Gem Residences

对比之下，The Orie 以高效的哑铃型布局取胜；Gem Residences 的设计在功能性上逊色。

Gem Residences 的一个主要短板是空调外机板占比大，导致“看上去的面积”并不等于可用面积。尤其 947 sq ft 的户型偏紧凑，客餐几乎延伸到走道，大阳台也进一步侵占了室内空间。

相较之下，The Orie 用更高效的布局“装下”了 850 sq ft，并配备宽敞的储物间——在此面积段较为少见。一般此类户型的储物间仅能放下一组层架，而这里最多可放三组，接近典型 3 卧的储物能力。对有额外收纳需求的买家，这点很加分。

若以 $2,600 psf 的均价，The Orie 以更优的功能布局，比 Gem Residences 仅高约 $200k，具一定吸引力。不足在于缺乏自然通风；不过紧凑型布局中这较常见，Gem Residences 在这方面略有优势。

再看 Bidadari 的 4-Room，价格约 $1 million。其开盘价 $433k – $550k，业主或可获利约 $500k，足以覆盖 3 卧的首付款。

在这一价位段，The Orie 对于寻求更大空间与更优布局、同时具价格竞争力的 HDB 升级族而言，确实是强有力的候选。

关于 The Orie 双钥匙户型的简述

The Orie 的 3 卧双钥匙户型具备较强灵活性，适合讲求私密性的双代同堂，或自住其一、出租其二的配置。

不过，这种布局对不需要此类安排的常规家庭未必有吸引力。双钥匙会牺牲一定效率，例如玄关更多是“两户的分隔”，功能性有限；另有两处茶水间，而非一处带生活阳台与户内避难室的完整厨房，整体优化度偏弱。

需注意，Gem Residences 并非“双钥匙”，而是“三钥匙”概念，性质不同，难以直接类比。

在 Gem Residences，三钥匙布局在房间之间没有茶水间，更像是“房间出租”，而非“独立单间（studio）”。主住户（可能住在主卧）没有专属客餐区，整体更像常规 3 卧，但缺少合适的客餐空间，削弱了其吸引力。

三钥匙更适合打算出租两间房的投资者或单身人士，但其空间并未针对这类需求做最佳化：缺少典型三钥匙应有的功能，整体配置对多数家庭并不实用。这或许也解释了其价格显著更低——与其他同类物业相比低至 $1 million。

基于上述结构差异，Gem Residences 的“Trio”设计对评估 The Orie 的表现启示有限；二者并非直接可比，且其设计约束使之难以吸引相同客群。

更贴切的对比或许是紧邻 Bidadari 的 8@Woodleigh，可更好观察该区周边物业的表现。

2024 年 11 月，8@Woodleigh 一套 3 楼双钥匙（1,152 sq ft）以 $2.16 million 成交。受楼层较低影响，价格相对更亲民，但对比 The Orie 仍具参考意义。

若 The Orie 双钥匙以 $2,450 psf 起算，总价约 $2.768 million，溢价不小。但需放在语境中看：8@Woodleigh 于 2012 年落成，待 The Orie 入伙时，后者“年轻”约 18 年，在屋况与配置上具天然优势。

关键差异：

• 布局：The Orie 设有户内避难室与尺寸得当的阳台，厨房采光与通风更佳，实用性强；相较之下，8@Woodleigh 带有较大的花槽与飘窗，可用效率较低。
• 双钥匙设计：8@Woodleigh 的双钥匙更为务实，两部分均有独立客餐区，使“studio”部分更像“家”，而非单纯卧室。主单元则是紧凑 3 卧，两间可放下 queen 尺寸床。
• 楼龄与屋况：The Orie 楼龄更新，设施与建造标准更现代；8@Woodleigh 楼龄较久，设施老化、空间规划或不及新盘高效，对部分买家而言 The Orie 的溢价更易被接受。
• 区位：两者均近 MRT，但 8@Woodleigh 贴近 The Woodleigh Mall，具备空调商场与更即时的配套；The Orie 周边配套亦完善，但缺少这项特定便利。

4 卧 The Orie vs Gem Residences 对比

以下为二者的差异亮点与若干考量。

布局差异：

1. 卫浴
   • Gem Residences 配有 3 间浴厕，其中 2 间为套房（主卧及另一卧室），因此仅 2 间公共卧室共用 1 间公厕。
   • The Orie 则为 2 间浴厕，3 间卧室需共用 1 间公厕。对重视卫浴便利的家庭，这是需要权衡的点。
2. 厨房与家政空间
   • Gem Residences 设有阳台（可能用于晾晒）与储物间，但无独立工人厕（WC）。
   • The Orie 采用更传统的动线，带有带窗的后阳台（yard）与 WC，并包含户内避难室，利于收纳与扩展空间。
3. 餐客区
   • The Orie 设置了独立餐区，可舒适容纳 8 人。
   • Gem Residences 将餐客一体化，空间运用弹性更高。
4. 公共卧室
   • The Orie 的公共卧室略大，可从容放下 queen 尺寸床；Gem Residences 虽也可放下 queen，但可变性较弱、空间更紧。

就布局本身并无绝对孰优。部分买家会更看重 Gem Residences 的额外浴厕与套房配置；另一些则偏好 The Orie 更大的公共卧室与更传统的动线。

虽说 $500k+ 的价差不小，但若买家更看重较新楼龄与更大的卧室，The Orie 仍可能具备足够的价值支撑溢价。

不过，对于价格更敏感的 HDB 升级族而言，Gem Residences 在实用性与效率上占优，尤其是其额外浴厕与灵活客餐区。若以 25% 首付计，二者差额约 $140,400，这被视为“为更新项目支付的合理溢价”。

尽管 Gem Residences 的前期投入更低，但长期成本（含利息支出）亦需考量。许多 HDB 升级族可能因更低的初始价格与实用布局而倾向 Gem Residences，尤其预算更紧的群体。

5 卧 The Orie vs Gem Residences 对比

二者主要差异如下：

Gem Residences：

最近一宗 5 卧交易为 2024 年 7 月的一手转售，1,313 sq ft，成交 $2,518,000。以此价格看，Gem Residences 对于大家庭的 HDB 升级族来说性价比颇高。

该户型仅 1 间公厕需供 4 间卧室共用，对大家庭而言或不便；但其配有阳台、后阳台与储物间，实用性不错。厨房虽紧凑，仍具备功能性。

因此，这更适合预算有限、需 5 卧且希望在本区内寻找更可负担选择的买家。

The Orie：

The Orie 的 5 卧定价 $3.777 million，定位更为高端奢华。

与 Gem Residences 不同，The Orie 设有私家电梯，私密与便捷度更高。

并设有带独立卫浴的 Junior Master，契合需要更高私密与空间的家庭。

主卧相对紧凑，项目在尽量控制总价的同时，仍为各房间提供了充足空间。

整体更适合寻求全新、较高端 5 卧，期望房间尺寸得体且配置现代的买家。

快速对比：The Orie 与当前其他新盘的价位表现

查看此表时需保持谨慎：其他项目的“最低价”往往对应尚未售出的更大户型、更高楼层，或两者兼具。但若你正打算入手新盘，这是市场的一张快照。

目前 The Orie 在列表中靠后。考虑到其近 MRT、周边配套与中心位置，这一定价颇具吸引力；但随着价格分阶段上调，这一情况可能改变。

例如，若 850 sq ft 的 3 卧估计按 $2,600 psf 计，价格约 $2.21 million。此时，Lentoria、The Botany at Dairy Farm 与 The LakeGarden Residences 等成为可选替代。尽管分属不同区位，The Orie 以中心位置、优良配套与步行至 MRT 的便捷性仍有其独特卖点。

EOK 和 Chuan Park 的推出为 The Orie 的市场表现提供了参考。

EOK 在首 3 天的平均价为 $2,637 psf，而 Chuan Park 在首 2 天均价为 $2,582 psf。EOK 的最低 $psf 为 $2,387；Chuan Park 的最低为 $2,269。

对 The Orie 而言，最低 $psf 为 $2,395，但这是 5 卧；3 卧约从 $2,459 psf 起。从成交数据看，Chuan Park 与 Emerald of Katong 的销售表现，似乎增强了发展商的信心。

尽管 The Orie 与上述两者并非直接可比，但同属配套齐全的大众市场型公寓，且靠近 MRT 与核心配套。若平均价维持在 $2,500+ 至 $2,600+ psf 区间，参考类似项目的表现，The Orie 的去化大概率理想。

但若大幅超出该区间，The Orie 或面临挑战，尤其其位于 HDB 城镇之中。相比之下，Chuan Park 周边有地住宅区加持，而 EOK 位于声誉卓著的第 15 区（同样环绕有地住宅），可吸引周边有地住户或潜在“降级”买家。

结论

总体而言，The Orie 在紧凑型 3 卧类别中表现亮眼，兼具优良布局与区位。但其他户型，尤其 5 卧与 1 卧的溢价，更需谨慎权衡。

很明显，发展商在把 The Orie 打造成更上档次的产品，这从 5 卧的私家电梯与更高定价即可见一斑。此策略也意味着，预期除 HDB 升级族之外，仍有足够买家支撑这些价位。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。