2024 年是否该购买中峇鲁的老旧 HDB？这里有一份表现拆解

就 HDB 聚落而言，中峇鲁相当独特。这里的一些单位是全岛最早的组屋，甚至早于 HDB 时代；HDB 的前身 SIT 以兴建面积更大、标准化程度更低的单位闻名。即便是中峇鲁的普通 HDB 组屋也可能相当老旧，可追溯至 1960s 最早的一批公共住房项目。尽管如此，中峇鲁却是最具代表性的文青社区：高租金、明显偏向高收入群体。 

我们认识不少年轻屋主渴望居住在这个别具一格的社区，但也担忧其屋龄与高价格。面对租约贬值与高需求并存的反差，中峇鲁的老旧 HDB 是否仍是合适的选择？以下是迄今的数据：

聚焦中峇鲁的 3 房组屋

如上所述，中峇鲁的单位在面积上并不常见；因此当我们谈到 3 房时，指的可能是高达 947 平方英尺的单位。按一般 HDB 标准，这更接近 4 房（通常介于 960 至略高于 1,000 平方英尺）。 

以下是过去 10 年的价格走势，先看每平方英尺价格（$PSF），再看总体成交价：

请注意，2021 至 2024 年间的强劲回报，源于后疫情时期住房供给紧缩；而 2013 至 2020 年间的疲弱回报，则是因为在引入房贷供款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）后经历了数年的下滑，以及 HDB 停止公布现金溢价（COV）数据所致。

年份	3 房 $PSF	3 房 总价
2013	$712	$643,030
2014	$687	$622,643
2015	$697	$632,769
2016	$709	$633,500
2017	$689	$617,571
2018	$646	$592,222
2019	$674	$622,657
2020	$639	$582,357
2021	$709	$632,631
2022	$732	$654,909
2023	$784	$699,624
2024	$812	$737,324
回报率 (13 – 20)	-1.5%	-1.4%
回报率 (21 – 24)	4.6%	5.2%
回报率 (13 – 24)	1.2%	1.3%

1.2 和 1.3 per cent 的回报并不亮眼；仅 CPF OA 利息就能获得其两倍。不过，这也说明在中峇鲁，即便屋龄 50+ 年的单位，仍能见到一定程度的升值。 

为了比较，我们再看看相邻的红山（Bukit Merah）组屋的升值率。该区的租约可追溯至 70 年代；虽不及中峇鲁久远，但也相当年长：

年份	3 房	4 房	5 房
2013	$562	$565	$579
2014	$536	$532	$557
2015	$509	$523	$539
2016	$484	$535	$539
2017	$482	$522	$501
2018	$452	$462	$508
2019	$428	$461	$498
2020	$433	$456	$483
2021	$467	$486	$476
2022	$515	$523	$578
2023	$524	$549	$608
2024	$541	$561	$630
回报率 (13 – 20)	-3.7%	-3.0%	-2.5%
回报率 (21 – 24)	5.0%	4.9%	9.8%
回报率 (13 – 24)	-0.3%	-0.1%	0.8%

在同样 10 年期间，这里的 3 房与 4 房因屋龄而价格走弱。仅 5 房录得正回报，但也不到一个百分点。因此可以说，无论因面积更大、文青配套，还是靠近丹戎巴葛的缘故，中峇鲁的单位对租约贬值的抗性更强。

接下来，我们与整体 HDB 各镇作一番比较：

年份	3 房	4 房	5 房
2013	$523	$528	$534
2014	$491	$497	$535
2015	$468	$476	$516
2016	$458	$476	$528
2017	$438	$469	$513
2018	$418	$450	$509
2019	$402	$418	$478
2020	$406	$424	$445
2021	$450	$463	$514
2022	$492	$503	$552
2023	$512	$520	$566
2024	$532	$550	$597
回报率 (13 – 20)	-3.6%	-3.1%	-2.5%
回报率 (21 – 24)	5.7%	5.9%	5.1%
回报率 (13 – 24)	0.2%	0.4%	1.0%

整体来看虽有正向升值，但幅度并不显著——最高也不过 one per cent 的回报。因此，中峇鲁再次领先于大盘。

如果把较新的组屋与中峇鲁老单位的回报相比较，会如何？

为此我们再次查看红山的组屋。这一次聚焦租约起始于 1990 至 1999 年的单位。 

年份	3 房	4 房	5 房
2013	无数据	$568	$581
2014	无数据	$559	$579
2015	无数据	$533	$589
2016	无数据	$554	$552
2017	无数据	$554	$562
2018	无数据	$565	$594
2019	无数据	$574	$582
2020	无数据	$551	$565
2021	无数据	$599	$595
2022	$483	$629	$653
2023	$552	$658	$687
2024	无数据	$713	$734
回报率 (13 – 20)	无数据	-0.4%	-0.4%
回报率 (21 – 24)	无数据	6.0%	7.3%
回报率 (13 – 24)	无数据	2.1%	2.1%

较新的单位有更高的升值率，尤其是 4 房与 5 房。某种程度上这并不意外，因为购买老屋龄单位的融资限制较多。比如当剩余租期至 60 年或更少时，银行可能降低贷款成数；若租期无法覆盖至最年轻买家年满 95 岁，CPF 的使用也会受限。

总体而言——虽然中峇鲁的单位确实 较其他 HDB 更能抵御屋龄老化影响——但幅度仍不足以忽视租约贬值。因此，尽管地段与配套出色，年轻买家仍应制定清晰的退出计划；且这些计划不应假定通过转售该单位即可获得可观的变现金额。 

还需留意绅士化具有来去无常的风险。文青咖啡馆与精品店进驻得快，撤离亦可能很快，转向更潮的新热区；这可能带来需求的骤降。对此我们并无水晶球可供预测。 

把这些单位当作出租资产如何？

如果你有幸持有一套可出租的中峇鲁组屋，那么你很可能已从该区的绅士化中获得可观红利：

年份	战后 SIT 组屋中位租金	红山中位租金（每年 Q1）
2013	$2,550	$2,200
2014	$2,700	$2,210
2015	$2,800	$2,200
2016	$2,600	$2,100
2017	$2,650	$2,000
2018	$2,700	$1,900
2019	$2,600	$1,900
2020	$2,700	$1,900
2021	$2,525	$2,000
2022	$3,100	$2,100
2023	$4,200	$2,800
2024	$4,100	$2,800
租金变动（2013 – 2024）	60.8%	27.3%
租金变动（2021 – 2024）	62%	40%

过去三年中，中峇鲁的租金上涨了 60 per cent，相比之下邻近的红山为 40 per cent。鉴于需求，这并不令人意外；只要单位维护得当，租客未必会仅因屋龄更高而显著压价。 

但如果你真想住在中峇鲁，买而不租是否更划算？

假设该单位屋龄为 51 年，剩余租期 48 年：

2024 年价格	$737,324
剩余租期	48
每剩余年限价格	$15,361
折算”月租金”	$1,280

选择买而非租，等于以每月 $1,280 的“成本”住在中峇鲁。这比目前中峇鲁常见的租金低约三分之一（31 per cent）；但你还需承担首付款、装修、房产税等支出，这些要么抵消上述“节省”，要么使整体成本仍然更高。

如果把它与较新且更贵的单位比较，例如屋龄约 14 年（剩余租期 85 年）：

价格	$737,324
剩余租期	85
每剩余年限价格	$8,674
折算”月租金”	$723

与这套较新的单位相比，若选择中峇鲁的老单位，你相当于多付约 77 per cent 的“租金”。这意味着差距相当可观。 

总体上，如果（1）你打算长期自住，甚至一直住到最后；且（2）按约 49 年计，每月 $1,280 的水平在你的可负担范围内（粗略而言，为求更稳健，最好不超过你月收入的 30 per cent），那么在中峇鲁买房仍是可以考虑的选择。

但若你更注重投资属性，例如计划 MOP 后升级，或希望通过出售组屋来资助退休，那么中峇鲁的老单位或许并非最佳选项。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。