作为投资，你该购买更大的还是更小的一卧？数据或许会让你惊讶

正如一些读者所知，Stacked 常做的一件事，就是检验新加坡房地产市场中的常见说法。其中一种说法是：投资者——尤其是房东——若打算买入并出租这类单位，应当选择最小的一卧户型。面积更大的一卧，例如 1+Study，可能表现更差。但这背后的原因是什么？这是真的吗？我们查证如下：

选择最小一卧户型的理论依据是什么？

其逻辑在于，从租户或未来买家的思维来看，一卧就是一卧，无论是否带有额外装饰。多出几平方英尺，或一个可以改成书房的角落，并不会改变这一点。 

很多时候，这个额外的“书房”空间过小，难以被认真视作一间有实际价值的额外房间；而且由于其增值极为有限，租户与未来买家也很难因此愿意多付太多钱。对房东而言，这可能意味着 1+Study 单位在同一个项目中的租金收入与标准一卧几乎相当；尽管 1+Study 的总价更高。 

让我们看看是否如此：

标准一卧的涨幅更好吗？

在以下分析中，我们最初纳入了 114 个公寓项目。它们都同时包含一卧与 1+Study 户型。不过我们不能使用全部项目，因为需要确保既有一卧也有 1+Study 的成交记录，才能比较涨幅。

在符合条件的项目中，我们发现：

新购至转售交易：

其中有些项目的成交量过少（仅 1 套），难以下明确结论。但就我们所见，差异非常微小。

标准一卧的平均 ROI 为 17%，略高于 1+Study 的 16.3%。这在技术上算是标准一卧获胜，但 0.7 个百分点的差距几乎可以忽略不计。

Jadescape、Mayfair Gardens、Riverfront Residences、The Jovell、The M 与 The Tapestry 均显示标准一卧表现更好。

相反，Midwood、Parc Esta、Sky Everton、Stirling Residences 和 Treasure at Tampines 则是 1+Study 表现更佳。

至于 Whistler Grand，则没有明显赢家。 

若看新购至转售（sub sale）交易呢？

如果看“倒卖”的单位，也就是在项目取得 TOP 之前出售的单位，我们会看到以下结果：

这与新购至转售（resale）的结果一致。再次，标准一卧仅以一个很小、几乎可忽略的幅度领先（标准一卧为 16%，而带书房的一卧为 15.3%）。

这里并没有太多新意，但有一个有趣的点：Riverfront Residences 的交易数量最多，而标准一卧相较 1+Study 有着 1.8% 的显著优势。 

若看租金回报率呢？

在这个比较中，我们仅找到 7 个公寓项目，能够同时匹配 URA 的常规/书房单位租赁记录与转售成交记录。但我们仍尽所能，从中提炼一些信息：

从上表可见，常见的中介建议大体成立。常规一卧确实普遍拥有更高的租金回报率，回报率差异介于 -0.63% 至 +0.05%。多数情况下，常规单位优于其 1+Study 对应户型。

正如中介们常说的，租金收入并不会随着一卧面积的增加而同比例上升。看起来租户并未为（或者至少没有多太多）这点额外空间支付更高租金；但房东在购买时却的确要为其支付更多。 

由此，我们可以得出以下结论：

在涨幅方面，常规与 1+Study 的差异并不大。若你选择 1+Study，最好仅在你自己会享受这点额外空间的前提下这么做。不要指望它能帮助你日后卖出更高价格。 

至于出租，1+Study 的回报率几乎总是更低；只有当其总价与标准一卧非常接近时，两者的差距才会开始缩小。 

除了数字之外，1+Study 对租户而言也有点尴尬：它并非两卧，因此无法轻松多找一位室友分摊房租（否则会很不舒适）。同时，当同一项目里有更便宜的标准一卧时，你也很难说服潜在租户多付太多钱。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。