您好，
简单来说，我们希望在55岁时申请BTO。
我们在1998年购买第一套转售4房组屋时享受过一次补贴，并于2003年出售，当时未偿还转售征费。我们在同年又购买了第二套转售组屋。2019年起将该组屋出租，我们搬入新购公寓并居住至今。我与太太今年均为51岁。我们考虑出售位于Lake Grande的2卧公寓，并在靠近NUS的Clementi租一套公寓，因为女儿在那儿就读。我们的组屋将继续对外出租。在大约54或55岁、处置公寓满30个月后，我们可申请BTO。届时只需向HDB缴付$40K的转售征费，55岁时不计累积利息。这套新组屋将作为我们的退休居所。不确定这是否是最佳方案，或是否还有我们未考虑到的其他选择。
敬请赐教，如需更多资料，欢迎联系我。
感谢您的时间。
此致，
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
您好，
在进入细节前，请注意：若您要申请BTO，必须先出售您目前持有的HDB，因为同一时间只能拥有1套HDB。
此外，鉴于这将作为退休居所，租约耗减并非重大问题，因此不一定需要购买全新的组屋。并且，作为第二次申请者，申请BTO中签的概率会较低。
即便首次就成功选到单位，在BTO建造期间租房等待也会产生可观的租金成本。此外，要豁免转售征费的利息，您需购买全新的3房或更小的HDB单位。
基于上述，我们来看一看数字以判断可行性，同时也会探讨一些可替代的路径。
可行路径
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出租您的HDB，出售Lake Grande，在靠近NUS的区域租房，等候30个月后申请BTO，随后再出售HDB。
第一个选项正是您所描述的方案。
由于我们没有您的具体数字或房产细节，我们将以假设数值进行测算。假设您目前的两处房产均已全额还清，且下一处房产不打算贷款。
我们也假设您可按2024年Q1各HDB城镇4房组屋的平均租金$3,368/月出租您的HDB。
以下为2024年在Lake Grande成交的部分2卧交易：
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 地址 |
| Jul 2024 | 614 | $1,760 | $1,080,000 | 2 Jurong Lake Link #04 |
| May 2024 | 721 | $1,803 | $1,300,000 | 8 Jurong Lake Link #03 |
| May 2024 | 667 | $1,888 | $1,260,000 | 2 Jurong Lake Link #12 |
| Apr 2024 | 614 | $1,956 | $1,200,000 | 6 Jurong Lake Link #07 |
| Mar 2024 | 721 | $1,942 | $1,400,888 | 8 Jurong Lake Link #06 |
| Mar 2024 | 775 | $1,813 | $1,405,000 | 8 Jurong Lake Link #11 |
| Mar 2024 | 818 | $1,736 | $1,420,000 | 10 Jurong Lake Link #05 |
| Jan 2024 | 818 | $1,711 | $1,400,000 | 10 Jurong Lake Link #04 |
| Jan 2024 | 818 | $1,797 | $1,470,000 | 8 Jurong Lake Link #09 |
鉴于不了解您单位的面积，我们以平均成交价$1.33M作为您的出售价格假设。
再来看位于NUS周边公寓2卧单位的租金水平：
| 项目 | 2卧平均租金（Jan – May 2024） |
| West Bay Condominium | $3,629 |
| Blue Horizon | $3,960 |
| Westcove Condominium | $4,278 |
| The Vision | $4,169 |
| Clementiwoods Condominium | $4,600 |
| Varsity Park Condominium | $6,060 |
为保守起见，我们假设您以$3,629/月在West Bay Condominium租住一套单位。
为便于计算，我们采用10年期限。时间线以要点方式呈现：
- 出售Lake Grande
- 售房所得（CPF + 现金）：$1.33M
- 在等待期30个月后申请BTO
- 假设首次申购即成功，等待4年BTO建成
- 假设以$400,000购买一套单位。这大致相当于成熟/黄金地段3房BTO的价格。
- 前期所需费用
| 选购费 | $2,000 |
| 签署租赁协议时支付10%首付款 | $38,000 |
| BSD | $6,600 |
| 合计 | $46,600 |
- 交房取钥匙时需支付的费用
- 请注意，您仍需按百分比征收的转售征费，计为售价或首套受补贴组屋90%估值的22.5%（至少$40K），取其较高者
- 由于不清楚您当年售屋价格，计算中以$40K的转售征费为准
| 剩余90%房款 | $360,000 |
| 转售征费 | $40,000 |
| 合计 | $400,000 |
总成本（不含房价）：$46,600
- 以$3,629/月在West Bay Condominium租住6.5年（30个月 + 4年）
- 租金成本：$283,062
- 以$3,368/月出租您的HDB达6.5年
| 租金收入 | $262,704 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设$72/月） | $5,616 |
| 物业税 | $36,940 |
| 中介费（每2年支付一次） | $11,013 |
| 总收益 | $209,136 |
- 出售HDB——假设售价为2024年Q1各城镇4房HDB的平均价格$616,757
- 售房所得（CPF + 现金）：$616,757
- 在BTO居住3.5年
| 市镇理事会服务与保养费（假设$50/月） | $2,100 |
| 物业税 | $560 |
| 总成本 | $2,660 |
若选择此路径的总成本：$46,600 + $283,062 + $2,660 = $332,322
可用总资金（CPF + 现金）（含HDB出租收益）：$1,330,000 + $616,757 + $209,136 = $2,155,893
扣除成本与HDB房价后的剩余总资金（CPF + 现金）：$2,155,893 – $332,322 – $400,000 = $1,423,571
出租您的HDB，出售Lake Grande，在靠近NUS的区域租房，出售您的HDB并购买另一套转售组屋
该方案与第一条路径相似，但通过购买转售组屋，您可省去施工等待时间并避免支付转售征费。鉴于您女儿可能在几年内毕业，您可以一边在靠近NUS的地方租房，一边继续出租您的HDB。这意味着您可考虑先不立刻出售Lake Grande，而是再出租2.5年后再出售，并等待15个月。这将有助于冲抵部分租房成本。为便于计算，我们假设您在West Bay租住4年。
租住West Bay 4年成本：$174,192
以$3,368/月出租HDB 4年
| 租金收入 | $161,664 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设$72/月） | $3,456 |
| 物业税 | $22,732 |
| 中介费（每2年支付一次） | $7,342 |
| 总收益 | $128,134 |
出售HDB所得（CPF + 现金）：$616,757
出租Lake Grande 2.5年
今年1至5月，Lake Grande 2卧单位平均租金为$4,493。我们以此为假设租金。
| 租金收入 | $134,790 |
| 管理费（假设$250/月） | $7,500 |
| 物业税 | $22,740 |
| 中介费（每2年支付一次） | $4,897 |
| 总收益 | $99,653 |
出售Lake Grande所得（CPF + 现金）：$1.33M
若购买转售组屋，您在房型选择上没有限制；在此情境中，假设以平均价格$408,257购买一套3房组屋，并在其中居住6年。
| BSD | $6,847 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设$50/月） | $3,600 |
| 物业税 | $1,020 |
| 总成本 | $11,467 |
若选择此路径的总成本：$174,192 + $11,467 = $185,659
可用总资金（CPF + 现金）（含出租收益）：$1,330,000 + $616,757 + $128,134 + $99,653 = $2,174,544
扣除成本与HDB房价后的剩余总资金（CPF + 现金）：$2,174,544 – $185,659 – $408,257 = $1,580,628
维持现状，同时出租Lake Grande与您的HDB，并在靠近NUS的区域租房
即便退休期间保留两套物业也有其意义，您可出租其中一套以获得被动收入。
假设您在West Bay租住4年，同时出租两处物业；之后回到Lake Grande自住6年，并继续出租HDB。
Lake Grande出租4年、自住6年
| 租金收入 | $215,664 |
| 管理费（假设$250/月） | $30,000 |
| 物业税 | $45,228 |
| 中介费（每2年支付一次） | $9,794 |
| 总收益 | $130,642 |
以$3,368/月出租HDB 10年
| 租金收入 | $404,160 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设$72/月） | $8,640 |
| 物业税 | $56,830 |
| 中介费（每2年支付一次） | $18,355 |
| 总收益 | $320,335 |
租住West Bay 4年成本：$174,192
若选择此路径的总收益：$130,642 + $320,335 – $174,192 = $276,785
由于不出售任一物业，可动用现金会较少，但您将受益于稳定的每月被动收入。
保留Lake Grande，出售您的HDB，在靠近NUS的区域租房
若考虑传承规划，私人物业通常更有优势，因为继承的资格条件更少。不过，即便留下的是一套您女儿无法直接继承的HDB，她仍可在出售后获得一笔可观款项。所以若目标是留下一处物业，保留私人物业更为合适。
本方案中，假设您在靠近NUS租房的同时，将Lake Grande出租4年，之后再搬回Lake Grande自住。
出售HDB所得（CPF + 现金）：$616,757
租住West Bay 4年成本：$174,192
Lake Grande出租4年
| 租金收入 | $215,664 |
| 管理费（假设$250/月） | $12,000 |
| 物业税 | $36,384 |
| 中介费（每2年支付一次） | $9,794 |
| 总收益 | $157,486 |
在Lake Grande自住6年
| 管理费（假设$250/月） | $18,000 |
| 物业税 | $8,844 |
| 总成本 | $26,844 |
若选择此路径的总成本：$174,192 + $26,844 = $201,036
可用总资金（CPF + 现金）（含出租收益）：$616,757 + $157,486 = $774,243
扣除成本后的剩余总资金（CPF + 现金）：$774,243 – $201,036 = $573,207
出售Lake Grande，出租您的HDB，在靠近NUS的区域租房
与上方方案类似，只是您这次选择保留HDB。
出售Lake Grande所得（CPF + 现金）：$1.33M
租住West Bay 4年成本：$174,192
出租HDB 4年
| 租金收入 | $161,664 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设$72/月） | $3,456 |
| 物业税 | $22,732 |
| 中介费（每2年支付一次） | $7,342 |
| 总收益 | $128,134 |
在HDB自住6年
| 市镇理事会服务与保养费（假设$72/月） | $5,184 |
| 物业税 | $2,520 |
| 总成本 | $7,704 |
若选择此路径的总成本：$174,192 + $7,704 = $181,896
可用总资金（CPF + 现金）（含出租收益）：$1,330,000 + $128,134 = $1,458,134
扣除成本后的剩余总资金（CPF + 现金）：$1,458,134 – $181,896 = $1,276,238
您该如何选择？
我们快速归纳各路径：
| 可行路径 | 持有物业 | 发生成本 | 可用资金（CPF + 现金） |
| 出租您的HDB，出售Lake Grande，在靠近NUS的区域租房，等候30个月后申请BTO，随后再出售HDB | 1套HDB | $332,322 | $1,423,571 |
| 出租您的HDB，出售Lake Grande，在靠近NUS的区域租房，出售您的HDB并购买转售组屋 | 1套HDB | $185,659 | $1,580,628 |
| 维持现状，同时出租Lake Grande与您的HDB，并在靠近NUS的区域租房 | 1套HDB，1套公寓 | $174,192 | $276,785 |
| 保留Lake Grande，出售您的HDB，在靠近NUS的区域租房 | 1套公寓 | $201,036 | $573,207 |
| 出售Lake Grande，出租您的HDB，然后在靠近NUS的区域租房 | 1套HDB | $181,896 | $1,276,238 |
选择哪条路径取决于两个关键因素：
- 现金流偏好：您更倾向于套现以获得可随时动用的退休资金，还是更愿意获取每月被动收入？若选择后者，您日后仍可择机出售物业套现。
- 传承规划：您是否计划将物业留给女儿？若是，私人物业在继承资格方面限制较少。
方案1、2、4与5允许您从一处或两处物业套现。若您偏好流动性资金而非每月被动收入，这些方案值得考虑。
方案1（您最初考虑的）可行，但存在不确定性。作为第二次申请者，中签几率较低。此外，若要豁免转售征费的利息，您需要选择3房或更小的单位；否则，按百分比计征的转售征费会按每年5%利息累积，21年下来将是一笔不小的数额。且豁免政策采个案审理，多适用于经济困难者，未必适用于您。另外，除非回到现有HDB自住，否则在等待BTO期间您将承担相当可观的租房开支。
鉴于此屋为退休自住且无意转售，无需一定是全新单位。因此，相较方案1，您可考虑方案2——购买转售组屋。
方案4与5手续更简便，因为只需处置一套房产。但保留的那套必须符合您的居住需求。
方案3中，由于不从任一物业套现，短期内可动用资金较少，但可依靠被动收入支撑退休生活。若暂时无须释放现金、且每月被动收入对您更有利，此方案或更合适；日后若需要更多现金，也可选择出售其中一套。
归根结底，最佳路径仍取决于您的退休目标与规划，这相当个人化，但我们希望以上的测算与路径能帮助您更好地做出决定。
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