2022 和 2024 相隔不过 2 年，但在这短短时间里已发生巨大变化。市场从严重的住房短缺转为大量新公寓与组屋涌入；此外，我们仍未完全掌握新的 ABSD 规则会在多大程度上改变市场。
如果你打算在 2024 年出售房产，以下是你需要了解的一些重点：
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2024 年影响卖家的主要变化
根据与经纪的交流，当前主要问题包括：
1. 置换房产成本高企
你可能最近在门口收到更多宣传单，告诉你房产价值几何。由于愿意升级置换的人减少，经纪开始将精力转向卖方；根本原因在于置换房产的成本过高。
截至今年 3 月，HDB 转售组屋的价格约为 $583 psf，因此粗略估算，一套普通的 4-room 组屋（约 960 平方英尺）可卖得约 $559,680。
然而，新盘公寓均价约 $2,207 psf，而转售公寓均价约 $1,657 psf。
鉴于大多数家庭目标是至少 900 平方英尺的三卧公寓，这意味着新盘总价约 $1.98 million，而转售单位约为 $1.49 million。
我们合作的一位经纪 Daron 指出，过去 2 至 3 年价格涨势不可持续，尤其是公寓与有地住宅；从公寓的数据中已可见端倪。
如果以 Square Foot 的平均值计算，新盘的最低首付（价格的 25 per cent）约为 $495,000，几乎等于整套组屋的出售所得；即便是转售公寓，最低首付也要 $372,500。
请注意，卖房者还需清偿未还清的房贷，并退还从 CPF 提取的现金；因此，除非早已持续储蓄，要在 5 年 MOP 后立刻升级如今更为困难。与此同时，还叠加了更高的按揭利率与充满不确定性的经济环境。
对于持有 2 套及以上房产的卖家，ABSD 税率构成了强大的“惜售”动因
如果你在 ABSD 很低（甚至尚未出台）的时候买下第二套房，如今对是否出售保持犹豫不决并非没有道理。
一旦售出第二套房，如今任何置换尝试都要承担20 per cent 的 ABSD 税（永久居民为 30 per cent）。因此，打算持有多套房以获取租金收入的人，都会不愿出售。
尤其是外国买家，可能会竭尽全力反对各类出售尝试，如集体出售（en-bloc）。这一群体受到 60 per cent 新 ABSD 的冲击最为严重；因此，一旦其在本地持有的房产被集体出售，他们可能只能转而租房。期盼推进集体销售的卖家，应预期会遭遇该群体的抵制。
2. 联合经纪（co-broking）问题仍未解决，甚至可能比以往更糟
部分卖方代理在联合经纪方面手法不光明，拒接买方代理来电（这也意味着你本应看到的完整报价范围被人为压低）。
在私宅市场，尽管卖方代理理应与买方代理进行 co-broke，但他们往往更愿意与没有代理的买家直接交易；这样便可独吞全额佣金。
尽管 CEA 已经明确规定经纪不得这样做，但这种做法在业内仍很普遍；一些经纪认为，近几年尤甚。据推测，这正是房产中介公司——尤其是“ 三大”（Propnex、ERA、Huttons）——在 2023 年 11 月签署新协作协议的原因。
但效果未必理想；有经纪私下告诉我们，他常常不得不用不同号码拨打，因为一些代理一看到他的号码就不接。
这类行为很难防范，卖家也不易抓到自家代理在这么做。但有时只要表明你知道此类情况会发生，并明确告诫代理不得为之，或能起到一定震慑作用。
3. 降低对出售价格的预期
回到第 1 点中的图表，你会发现 HDB 转售价正在趋于平稳。以 2023 年 Q4 为例，一些 HDB 镇的价格已下跌 10.4 per cent。然而，经纪反映，部分卖家对形势转变反应迟缓。
一个例子是，一套 DBSS 的$2 million 开价；尽管这是个极端个案，但卖家普遍仍对自家单位价格抱有很高期望。其原因很可能是：（1）新冠疫情后转售价一度飙升；（2）颇具讽刺的是，经纪为获取委托而对卖家进行激进营销，把可能的价格不断“打气”。你门口的传单很可能夸耀本楼最高转售盈利——这些价格往往是离群值。另一个原因是，部分卖家打算升级到私宅，需要以更高的成交价来“凑齐”升级所需的换房预算。
简单而言，转售组屋价格快速上涨的阶段正接近尾声。仅 2024 年就将有逾 19,600 套新组屋入市，而去年则有 24,447 套。上述单位最终都会进入转售供给；因此仍想“等等看”的卖家可能会失望（或者已在付出代价——若考虑到私宅价格涨得更快）。
与此同时，私宅市场也在上演类似情形。我们的经纪 Daron 也表示：
“如果你是近 3 年才入行的新经纪，直到现在日子都相对容易——卖家要高价，你就答应以免得罪屋主。结果往往也能成交，因为当时价格上涨很快。
你的“创纪录”价随后就成了下一套的基准价。
但到了 2024 年，当公寓已上涨 $200,000 至 $500,000，市场必然出现阻力位；短期内价格已涨到“差不多”。所以在 2024 年继续对卖家承诺高价的“剧本”会反噬你，因为单位会在市场上挂售很久。”
4. 过渡期租房或许不再那么可怕
对卖家来说有些利好：租金可能在 2H 2024 触底，HDB 的租金也在下滑。考虑到经济逆风强劲，我们也预计短期内租金将维持在较低水平（企业在低迷期往往更为保守，缩减住房津贴或外派人手）。
这对升级置换者是个积极的副作用：他们在等待新居交付或装修完成期间，往往需要过渡性住房。
反过来看，租金走弱也可能降低对住宅投资的兴趣。不过经纪表示，即便如此，目前更主要的阻碍仍是 ABSD 税率。
5. 新盘定价偏高或将把焦点转回转售市场
一位不具名经纪对转售公寓市场的前景持乐观态度。他表示：
“同一区域（如 Tanah Merah 或 Paya Lebar）新盘与转售的价差非常大……旧盘的单位更大（指户内面积，而非土地面积）、管理费更低、楼间距更舒适（楼栋之间更为分散）。当下会有更多升级者看得出转售的性价比。”
（尽管他未点名具体楼盘，我们认为其指的是东部两处新盘 Sceneca Residences 与 The Continuum。）
多位经纪也指出，对重视居住面积的升级者而言，目前在总价层面转售往往更占优。另一位专注中部区域的经纪注意到，一些买家可能会利用 RCR 与 CCR 之间价差收窄的机会——这或将带动对 9、10 等地段部分老牌转售公寓的兴趣。
（我们此前也在这篇文章中讨论过该话题。）
若你正在出售 CCR 公寓，这种变化带来的安慰可能有限，因为近期针对外国人的 ABSD 上调已缩小了该买家群体；你现在更可能迎来本地买家上门。
然而，这未必足以抵消 CCR 公寓所承受的下行压力。
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