尽管转售组屋价格高企，我们接触到的许多购房者仍希望以转售组屋开启置业之旅。原因各不相同：从更快的升级潜力、到他们必须居住的社区、再到对抽签运气不佳的无奈。尽管如此，2025 年或许更应叹口气、加入 BTO 推出队列，背后自有其道理。以下是你需要权衡的要点：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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先来谈谈一个旧观念：BTO 组屋对升级者更不利？
升级者被建议先买转售组屋的主要原因在于 Minimum Occupancy Period（MOP，最低居住期）。MOP 是从领取钥匙之日开始计算，而不是从你购买组屋之时算起。因此，若你购买一套需 4 年建成的 BTO 组屋，你最终要等上 9 年（4 年施工期 + 5 年 MOP）才能在公开市场转售。
由于房价通常每年呈上升趋势，这就增加了风险——9 年后，你可能会发现自家组屋的增值不足以弥合与私人房产之间的价差。
不过，鉴于 2025 年物业市场的变化，或许是时候重新审视这一观念。以下是一些更近期需要考虑的因素：
如今从 BTO 组屋起步可能无妨，甚至更佳的原因：
1. 5 年屋龄组屋可取得的溢价
虽然转售组屋可以更早出售，但别忘了 BTO 组屋有一个优势，可能将这一点拉平：达到第 5 年的 BTO 组屋往往能取得可观溢价。
5 年屋龄的组屋价值可能大幅上扬，因为它们几乎兼具所有优势而少有缺点：可以立即入住，但租约（及物理）折旧仍可忽略不计。装修也可能相对新，可为新屋主节省一笔不小的开支。
早在 2021 年，我们指出，在 MOP 后 1 年内转售的新组屋占比为 13.4 per cent；高于前一年的 12.2 per cent，也高于 2018 年的 11.8 per cent。很明显，更多升级者已开始留意到这一点，并意识到 BTO 组屋在第 5 年出现的“价格跳升”足以弥补更长的等待时间。
在我们今年 1 月进行的研究中，我们发现这种溢价在较小户型上更为显著。以 Ang Mo Kio 为例，我们发现 5 年屋龄的 3 房式组屋，其平均价格可比 10 年屋龄的同类组屋高出 25.6 per cent（见上文链接）。
需要说明的是，这并非在每个 HDB 组屋区都一概而论。但这表明，即便你多等 4 年，你较新的组屋也未必处于劣势。相较于屋龄很旧、因租约折旧而削弱涨幅的转售组屋，它甚至可能更好地弥合价差。
这一点还会被下面的其他因素进一步放大，例如较老转售组屋更高的总价与更陡的装修成本。
2. 转售组屋的高价可能挤压可负担性
即便是粗略浏览社交平台，也会看到对转售组屋市场的担忧。当我们在上一项研究中发现转售组屋价格上涨了 40 to 50 per cent（而剔除特殊的 DBSS、maisonettes 等类型后，可见的价格涨幅甚至更高）时，也令不少人感到意外。
以 Bukit Batok（West Brick Ville）的一套 3 房式 BTO 组屋为例，该项目在October 2024推出。给出的价格区间为 $247,000 至 $329,000。作为对比，从我们上述研究可见，3 房式转售组屋的平均价格区间可达 $460,289。
（我们以 3 房式为例，是因为若你的目的是升级，通常会从较小户型入手以节省开支）
随后在 August 2024，新的降温措施被推出以抑制转售组屋市场。以 HDB 贷款计算，贷款与估值比率（LTV）的上限现为价格或估值两者取其低的 75 per cent。
请注意，对于 BTO 组屋，并不存在价格与估值不一致的情况：HDB 标示的价格即为其价值。
这意味着不会出现转售组屋可能会碰到的 Cash Over Valuation（COV）。这又是购买 BTO 的另一项优势。
以我们在 West Brick Ville 的 BTO 组屋为例，即便按最高价计算，最低首付款也为 $82,250。若以夫妻二人计，这相当于每人从各自的 CPF 支取约 $41,000 作为首付款。
然而，对于平均价格为 $460,289 的 3 房式转售组屋，最低首付款约为 $115,072。这还不包括可能出现的 COV，后者也必须以现金支付在贷款之外，并会抬高 Buyers Stamp Duty（BSD）。
（BSD 以价格或估值两者取其高来计算。对于 BTO 组屋而言，这同样不是问题，因为价格始终等同于价值）。
2025 年转售组屋供应趋紧也可能令情况雪上加霜。今年进入转售市场的组屋数量或将创下近 11 年来的新低。这很可能进一步推高转售组屋价格，我们目前在转售市场看到的现金支出，短期内可能会变得更加严峻。
因此你需要思考，相比再多等一段时间领取 BTO 组屋，更高的转售组屋现金支出是否反而更不利于你的升级计划。
3. 等待时间正在缩短
HDB 的推进速度正在加快。从 2024 年起，我们将看到更多 BTO 项目的等待时间短于 3 年。
若 HDB 能进一步缩短等待期，你达成 MOP 的时间将更早，也就更不必过度担心私人住宅价格失速上涨。若你之所以偏向转售组屋，部分原因是需要租房或与父母同住，这也可在一定程度上减轻不便：你无需像以往的 BTO 买家那样忍受那么久。
4. Plus 和 Prime 组屋的推出可能改变局面
Plus 和 Prime 组屋仍属新事物，我们尚难确定其对市场的整体影响。然而在短期内，这些项目很可能会抬高位于高度理想地段的转售组屋价格。
这是一种“隔路效应”：如果 Queenstown 的一幢组屋有回收条款和 10 年 MOP，而 10 分钟外的一批转售组屋没有，那么这些转售组屋的价格可能会受到提振。这是转售价格走高的又一原因（尽管仍需更长时间来观察与验证其影响）。
Plus 和 Prime 组屋的另一项影响，是会带来“自我选择”现象。选择这些 10 年 MOP 项目的买家，极少会是升级者；MOP 对于升级目的而言过长。由此，真正以自住为目的的买家，会与有意升级者逐渐分流。
对升级者而言，这意味着当你申请标准 BTO 组屋时，需要竞争的自住型买家会更少。这或能减轻与抽签失败相关的一些挫败感。
当然，升级并不存在“放之四海而皆准”的策略。你的生活方式、时间规划与资格条件，都会影响你应当从 BTO 还是转售组屋起步。但你应结合当下的市场变化做出判断；若需要进一步协助，欢迎通过Stacked与我们联系。
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