Promenade Peak 评测：River Valley 区 63 层公寓，起价 $2,680 psf

项目：	Promenade Peak
分区：	3
地址：	1 Zion Promenade S(169564)
产权：	99-years
单位数：	596
用地面积：	99,953 sq ft
发展商：	Allgreen Properties
TOP：	2029
GFA Harmonised：	Yes

Promenade Peak 与 River Green 将成为 River Valley 地带首批推出的 GLS 地块，承接 2024 与 2025 年成功招标的 4 个地块。各地块各具优势与特质，有的拥有面向 Singapore River 的显著临河面，有的可直接连通 Great World MRT，也有的具备欣赏新加坡全景的视野，抑或兼而有之。

就 Promenade Peak 而言，Allgreen Properties 以 $730.1mil 投得，折合土地价格为 $1,304 psf ppr。这使其成为 4 个 GLS 地块中每平方英尺容积率价格第二低者，最低的是紧邻 Promenade Peak 的 Zion Road Parcel A，投标价为 $1,202 psf ppr。其较低投标价的原因之一，是地块需建造长住型服务式公寓，令发展商面临一定不确定性。

至于 Promenade Peak，发展商也需履行特定义务。Allgreen Properties 将在 Promenade Peak 对面建设一座公共公园，住户可从中受益；此外，发展商亦正申请建设通往 Great World MRT 的有盖走道，如获批准，将进一步提升本项目的便捷性。

在投标过程中发展商所展现的审慎乐观似乎已获得回报，市场投资者信心回升（可参考首个 Science Park 住宅项目 LyndenWoods 的成功开盘，周末两天售出 94% 单位）。买家对新实施的 Seller Stamp Duty（SSD）税率以及额外 1 年持有期（合计 4 年免征印花税）并未表现出太多顾虑。

Promenade Peak 高达 63 层，将跻身新加坡最高住宅发展项目之列，并将俯瞰周边所有项目（旁边 CDL 即将推出的新项目预计为 62 层除外）。据称，这也将是全球最高的 PPVC 项目之一，对本地工程能力而言是不小的里程碑。

为确保 Promenade Peak 的成功，Allgreen Properties 可谓不遗余力，无论在设施规划还是户型雕琢方面都倾注心力。尤其在公用配套上，多个会所/多功能厅供住户使用令人印象深刻。配套分布于 1 层、22 层、43 层及屋顶（包括专属健身区），Allgreen 明确将 Promenade Peak 打造成以生活方式为核心的项目。

不过，在新加坡住宅市场，最关键的仍是定价。起价 $2,680 psf 在当下环境颇具吸引力，且与部分 RCR/OCR 项目的定价相近，如 Chuan Park 与 Emerald of Katong。发展商公布的指引价格如下，值得一提的是，不仅有“起价”，还列出了各户型最高楼层的指引价，这为计划购房的买家提供了更清晰的参考。

Promenade Collection, L2-42

1+S (527 sq ft) – from $1.4Xmil ($2,680 psf) to $1.6Xmil (~$3,207 psf)

2 Bedroom (657 – 689 sq ft) – from $1.8Xmil ($2,680 psf) to $2.1Xmil (~$3,179 psf)

2 Bedroom + Study (764 – 797 sq ft) – from $2.1Xmil ($2,720 psf) to $2.5Xmil (~$3,250 psf)

3 Bedroom (1,033 – 1,076 sq ft) – from $2.7Xmil ($2,700 psf) to $3.3Xmil (~$3,151 psf)

Promenade Suites, L44-62

3 Bedroom Premium (1,163 – 1,195 sq ft) – from $3.6Xmil ($3,150 psf) to $4.1Xmil (~$3,506 psf)

4 Bedroom Premium (1,421 – 1,582 sq ft) – from $4.4Xmil ($3,150 psf) to $5.9Xmil (~$3,786 psf)

5 Bedroom Premium (1,884 sq ft) – from $6.2Xmil ($3,300 psf) to $6.9Xmil (~$3,710 psf)

说到这里，我们进入 Insider Tour！

Promenade Peak Insider Tour

Promenade Peak 气势巍峨，周边项目在其之下显得渺小，这也是我眼中其最具卖点之处。按照发展商的说法，其建筑外立面“以消散像素的形式模拟水体闪耀的表面。建筑在向顶端过渡时逐渐削弱水平感，于峰顶处呈现出一处悬浮的玻璃体量”。

以 63 层、240m 的高度计，Promenade Peak 据称是新加坡第 6 高的住宅项目，仅次于 Skywaters Residences (305m)、Wallich Residence (290m)、Altez (250m)、Skysuites @ Anson (250m) 与 The Sail at Marina (245m)。有趣的是，上述这些均为含零售、办公乃至酒店的综合体，这使得 Promenade Peak 或成为新加坡目前最高的纯住宅塔楼。

本项目为单栋塔楼。可以想见，Promenade Peak 的高楼层单位将在天际线中压过同区对手，如 Centennia Suites（36 层）、Mirage Tower（33 层）与 The Trillium（29 层）。它也将显著高于邻近的 Great World City Office Tower（35 层）。对于买家而言，即便选购较低楼层，也可通过屋顶、43 层、22 层与 1 层的空中设施，享有全方位的环景视野。

考虑到高度带来的电梯使用问题，Promenade Collection 每层 12 户，配备 6 部电梯，这个配比相当不错，应无需过分担忧。

自驾者将经由 Zion Promenade 出入，且 Promenade Peak 将是唯一可使用此路段的住宅项目。不过，需要注意的是，来自 Queenstown 方向且前往另一侧项目（Mirage、Tribeca、Riviere 与 Grand Copthorne）的人车仍会使用该道路。这势必增加车流量；而且转入 Kim Seng Road 主干道时也略有挑战，由于桥面较高、车速通常较快，视野并非完全通透。

尽管设施配置令人印象深刻，但 Promenade Peak 的地块并不算大，不足 100,000 sq ft，这在抵达广场便能感受到。

车行出入口似乎为双车道进入、单车道驶出，这在当下已较常见，但 Promenade Arrival 区域略显紧凑，繁忙时段可能会更为拥挤。

此处的雕塑让我联想到其他一些公寓或有地住宅（如 4 Brizay Park）出现过的造型；我不确定是否意在讲究风水，象征好运与财富（确有几分古钱币之形）。无论如何，它将成为标识您抵达 Promenade Peak 的到达性地景。

项目设有 477 个车位，约可满足 80% 的住户。考虑到 54% 的单位为 2 Bedroom，另有 13% 为 1 Bedroom + Study，加之临近 2 个位于市中的 MRT 站（Great World 与 Havelock），预计不少住户与租户会选择无需用车。

项目设有 2 处侧门，一处靠近车行入口，另一处位于东南端。前者更接近 Great World MRT，后者更接近 Havelock MRT。两侧门旁均设有自行车停放点，方便骑行者。鉴于靠近河畔，相信会受欢迎。

如前所述，设施分布在 1 层、22 层、43 层与屋顶。尽管项目仅有 596 户，Allgreen 特别强调共设 6 间多功能厅——平均约 100 户一间，颇为可观。这也体现了发展商在设施策划上的用心，贴合主要买家（预计以新加坡人为主）日益多元的需求。

入口右侧（Zion Promenade 旁）设有一座 Pickleball 球场。众所周知，这项运动正日益流行，且因占地较小，非常适合像 Promenade Peak 这样用地受限的项目。未来在更多新项目中，你或会看到它逐步取代网球场，尤其在地块面积有限的情况下。

由于自然地形起伏，虽然设施位于同一层面，但可能需要通过台阶连接。临近球场的 3 处 Alfresco 用餐区便是如此。三处皆为全遮蔽、彼此独立的 BBQ 烧烤区，风雨无阻可举办派对。若需额外座位或暂时离席接电话，Alfresco 3 旁还设有 Leisure Pavilion 与 Bowling Lawn。

由于地势关系，二层单位的地面标高较一层约高 10.5m，较街道约高 15.3m，与街面几乎有近 5 层的垂直净距。

1 层的大部分精彩设施可经由大堂接待处的楼梯抵达。沿途依次为 Hydrospa Bay、Relaxation Pool、Spa Cove 与 Spa Deck，明显更侧重在剧烈运动后的修复放松。

说到运动，50m Lap Pool 足以满足你的燃脂需求。旁侧的 Sun Deck 设有躺椅，供偏爱池畔放松者使用。

Promenade Lawn 将宏大的会客区与 50m Lap Pool 分隔开来。以 Promenade Bar 为始，长形户外吧台似配有约 10 张座椅，桌面长度看似足以容纳 20 人。午后炎热天气下此处的人气存疑，而且与独立多功能厅相比，私密性略弱。

室外 Promenade Bar 与毗邻的 3 间多功能厅（Club Promenade 1、2、3）相辅相成。其中，后两者可合并为更大的场地；Club Promenade 1 为独立一间。

多功能厅内配备一定的厨房设备，足以让你舒适地与亲友共享餐点。若想寻一方静谧，可到 Club Promenade 3 前方的 Serenity Cove，围树而设的下沉式座位别具情调。

项目东南端主要为亲子设施：有遮蔽的 Playground、Family Pavilion，以及配有小滑梯的 Family Pool 与 Play Pool。

周边亦设有躺椅。开发商将亲子设施集中布局，便于家长与帮手照看孩童，值得称道。且该区位于距离住户最近的单位相对较远处，可尽量减少孩童嬉闹对住户的影响。

开发商还在东侧设置了上层步道，自入口区一路延伸至亲子区。Tree Top Walk 可俯瞰泳池景致，沿线设有 Canopy Deck 与 Tree Top Pavilion，便于停留小憩。

上层亮点莫过于另一座会所——Club Canopy。四面通透的玻璃窗，配置正式与非正式座位区，并设有带中岛与水槽的开放式厨房。因其高起的视点，可尽览 50m 主泳池全景。

接着来到被称为 Social Peak 的 22 层。由于邻近 Great World City 高达 35 层，部分角度的视野或有遮挡。然而，此层更着重个人与社交聚会空间。

并排设置 4 个 Cabana Coves，彼此以墙分隔，确保一定的私密性。通风效果尚待观察；此外还有 3 个 Social Pods，看起来更像办公楼里的一人小隔间——或许更适合 WFH 或接待客户来电。

22 层另一端为 Green Haven 与 Leisure Lounge；若想“荡走烦恼”，可试试 Floating Hammock 与 Hanging Garden。

43 层对我而言是重头戏，被称为 Wellness Peak，这一整层完全献给健康与健身！与屋顶与 1 层的泳池设施相呼应，我认为这是首次有发展商将整层楼用于健身设施。全配套健身房采用 Life Fitness 设备，包括 3 台跑步机、椭圆机、动感单车、划船机及多种力量训练器械。

健身房面积或非最大，但另有户外健身区以补充，若室内拥挤可移步户外。更有综合训练区与拳击区，在新盘市场可谓颇具颠覆性。

综合训练区包含多个不同分区：Callisthenics Zone（自重训练区）、Climbing Zone（攀爬区）、Strength Zone（力量区）、Plyometric Zone（弹跳训练区）与 Function Zone（功能训练区）。强度感扑面而来。

此外还设有 Revitalising Pool 与 Steam Room，助你放松肌肉、恢复状态，迎接下一次训练。更令人赞叹的是此处的高度——在 43 层，这里已超越周边所有建筑，或许是你在新加坡能进行运动的最高视点之一。

随着新加坡迈向更成熟的社会，大家对保持体能的重视与日俱增；今年 6 月 Hyrox Singapore 创下 12,000+ 人参与的新纪录便是明证。因此，在家即可使用多样化健身设备，对以国际化著称的 River Valley 区域住户而言，吸引力不言而喻。

然而，若谈观景，屋顶（64 层）的 SkyPeak 无疑是项目的点睛之笔。60+ 层的高度将俯瞰周边所有建筑，呈现壮阔景致。效果图所示，无边际泳池的视野几近超现实，仿佛置身世界（至少是新加坡）的顶端。泳池长 19m，若认真游几趟也不成问题。一旁的 SkyLounge 供“不那么严肃”的你小憩，数张躺椅可让你远眺 Botanic Gardens 与周边 GCB 的动人风景。

既可眺望 Marina Bay、CBD 与远处海景，又怎能少了相应的会所空间？Sky Observatory 为开放式观景区，设有座椅，可自由（无需预约）欣赏新加坡城景；旁边的 Club SkyPeak 则配有用餐区与沙发，可尽享城中绝佳美景。厨房设备一应俱全，我敢说这里将是 Promenade Peak 最受欢迎的多功能厅——光看图片，我都忍不住想掏支票参与认购了！

完成内部设施走访后，接下来参观示范单位！

Promenade Peak – 2 Bedroom + Study Type BS1 (71 sqm/764 sq ft) 评测

这是 Promenade Peak 最小的 2-Bedroom + Study 户型，其他面积为 797 与 786 sq ft。另有介于 657 至 689 sq ft 的其他 2 Bedroom 户型。所有 2 Bedroom 单位均设 2 间浴室，这与当前买家对 2 卧户型的偏好一致。层高为标准的 2.78m，公共区域选用 1.2m x 1.2m 大规格瓷砖，卧室为工程橡木地板。为环保起见，所有单位均配备 Haiku 吊扇，属于同类产品中的高端之选。

Promenade Peak 的 2 Bedroom 户型有一点不同——没有“哑铃式”布局。尽管这在其他新盘中很常见，但此处全部采用走廊通往卧室的布局。

对于 2 Bedroom + Study 而言，开局布局略显“棘手”：多个平面中，Study 更像是加长的玄关——在较大户型中尚可接受，在较小者中则存疑。不过，Allgreen 在此处展现了一定创造力，后文再述。

不同于多数 2 Bedroom 新盘，入户即见玄关。此举较少见，因为 2 卧通常强调空间效率；而本户型更注重私密性，避免“一眼望穿”。

更为非常规的是 Study 的位置：位于开放式厨房及其余空间之前。与玄关合计，二者共占 9.8 sqm，约为整屋面积的 14%！并非所有人都乐见此等面积分配，需视你的需求而定。

室内设计师（ID）将 Study 设想为可独立成“房”的空间，且可用移门与其余区域分隔。以 9.8 sqm 而论，感受上会比一般书房更宽裕，虽然可用空间相差不大。足以容纳完整的 WFH 工位，甚至两人同用；若家有孩子，也可在此上家教课，无需踏入主空间。此处还配有空调，舒适度更佳。

进入主空间，右侧为开放式厨房。台面长度尚可，结合上下柜体，实用性不错。

新盘趋向之一，是使用 Corten 的一体化灶具——你会注意到电磁炉与台面无缝融合，既美观又实用，闲置时更显台面整洁。另配备 Miele 热风烤箱与抽油烟机。

五金配件采用 Franke 水槽与枪灰色龙头，观感更为现代。这种枪灰色调也将贯穿全盘。

厨房对面是一排内置柜，令空间更具一致性。其中包含 DB 箱、嵌入式冰箱、洗烘一体机及部分抽屉收纳。家电品牌选择上乘，均为德国高端品牌 Miele。鉴于 2 卧没有储物房，其他柜体也能提供额外收纳空间。

另外提醒，最末端（洗烘一体机所在）柜旁仍有一点空间，若需更多收纳，可自费加建。

餐区配备 4 人餐桌，对于 2 卧而言已可接受。因其与客厅相邻，若需接待更多宾客，可考虑伸缩餐桌扩展为 6 人位。若想更高效，可如示范所示设置卡座。

相邻客厅的开间大致与其他 2 卧新盘相当，或略小。鉴于先前 Study 占据一定面积，略小并不意外。不过，对 2 卧这种本就紧凑的产品，整体影响不大。若采用内置电视柜与小茶几，布局应无碍；纵深也符合预期，可容纳 3-4 人就坐。

客厅旁是 4.8 sqm 的阳台，尺度尚可。Promenade Peak 与周边项目之间普遍有不错的楼间距，阳台有助于将清风与通风引入室内。更何况，若身处高楼，边饮咖啡边享受新鲜空气与风景，颇为惬意。

Bedroom 2 以儿童房展示，上铺下桌的设计兼顾娱乐与实用，9 sqm 的面积下可更好释放地面空间。需注意空调板位于本房外侧，日后需确保维修通道畅通。若偏好常规布局，摆放 Queen 尺寸床也可行。

收纳方面，配备常见的双移门衣柜。

Bedroom 2 与来客共用的 Bath 2 面积为 4.2 sqm。你会看到枪灰色的现代风格贯穿其中：面盆龙头、淋浴龙头、手持花洒、冲厕板，乃至纸巾架均为此色。配件来自 Gessi（多为意大利制造），台下盆与壁挂式坐便器来自瑞士高端品牌 Laufen。本卫依赖机械通风，这在 2 卧中属常态，虽不理想但可预期。

主卧面积 12.8 sqm，可容纳 King 尺寸床与两侧床头柜。此处为全落地窗，并在中央设有“画框”式窗扇，视野更为通透。主卧的内置衣柜以更为利落的枪灰色金属质感呈现，并在一侧配有饰物收纳架。

主卧套卫面积 5.4 sqm，并带有窗户实现自然通风。此处选用更偏冷调的白色仿大理石瓷砖，与公共卫浴有所区分。若可选择，我反而更喜欢公卫的那款砖！

淋浴间墙面为 1.2m x 2.78m 大板，无需填缝，维护更省心！除常规枪灰色配件（Gessi 面盆龙头、淋浴龙头与手持花洒）与 Laufen 配套外，主卫还配有顶喷花洒与带清洗功能的坐便器。

Promenade Peak – 3 Bedroom Type C2 (96 sqm/1,033 sq ft) 评测

这是最小的 3 Bedroom 户型，其他面积为 1,076 sq ft、1,163 sq ft 与 1,195 sq ft。后两者属于 Suites 系列，位于 44 层以上，并配备私家电梯。层高 2.78m，公共区域为大规格瓷砖，卧室为工程木地板。本户型的公共区域颇有新意，不过也有人会觉得通往卧室的长走廊略显“低效”。

入户后有一段玄关走廊。沿走廊设置了 DB 箱，同时开发商也贴心地预置了一排柜体，方便收纳鞋履与随身物。此举降低装修负担，让入住更省事。

不同于常见的“餐后客”的布置，这里对调了顺序。我挺喜欢这种安排——或许也因为自家如此。客厅内收而不临窗时，更显温馨；沙发靠墙的布局也更适合深夜观影的氛围。

但需留意，取决于茶几与电视柜体量，客厅在前可能会干扰室内动线，尤其访客先经过客厅。示范单位以小茶几、尚未安装电视，并通过大地毯明确分区，使空间与整体更显连贯。

我也喜欢把餐区放在阳台旁的做法：既能享受高楼景致（如选高层），也能感受自然微风。三五好友来访时，即使开着空调，景色仍在。卡座更节省空间；当然也可改为常规餐椅，这里不会像某些新盘那样侵占走廊或动线。

6.4 sqm 的阳台提供一定的户外使用空间与景观。其最独特之处在于厨房与阳台之间的滑动窗框。如示范所示，可设双人早餐吧台，餐点从厨房直达，颇有海外生活的气息。

封闭式厨房 7.3 sqm，拥有 2 处通风口——一处为通往阳台的滑动窗，另一处为水槽前的独立窗。方正的布局使台面与上下柜体都较为充裕。

家电包括 3 眼明火灶、抽油烟机、嵌入式热风烤箱、洗烘一体机与冰箱，均为德国高端品牌 Miele，是新加坡不少豪宅的常见之选。

厨房对面是 4.5 sqm 的 Household Shelter，可谓家中“低调的顶梁柱”。除美观性考量外，它在本地通常用作储物间或帮手房，是每个 3 卧单位的必备空间。示范将其设计为香料间/书房稍显理想化——我猜多数买家仍会用于更务实的用途。

3 间卧室沿同一走廊排布；你会发现这走廊比常见更长，因为也包含了厨房一段。两间普通卧室面积相同，均为 9 sqm。

Bedroom 3 紧邻厨房，示范为单人床。我亦倾向此布局，可空出位置设学习桌，对有孩子且房间不足以另设书房的家庭更为实用。

Bedroom 2 则以 Queen 尺寸床呈现，表明空间可轻松容纳，但通常难留出独立书桌位置。两间房均为落地窗，因空调板位于厨房与主卫旁侧。

两间房的衣柜配置一致，均为常见的双移门衣柜。

两间卧室与来客共用的 Bath 2 面积 4.4 sqm。虽无窗，但同样配备 Gessi 与 Laufen 的高端卫浴：壁挂式马桶、台下盆，及枪灰色面盆龙头、淋浴龙头与手持花洒组。

本户主卧为 13.3 sqm，方正实用，可放置 King 尺寸床与边几。与其他主卧一致，采用大幅窗框；内置衣柜旁同样配有饰物收纳架。

主卫面积 5.4 sqm，侧窗带来自然通风；通过不同砖面与古铜色台面，与公卫区分。并额外配备 Gessi 顶喷花洒。

其他配件包括 Gessi 的淋浴龙头、手持花洒与面盆龙头（枪灰色），以及瑞士高端品牌 Laufen 的台下盆与壁挂式马桶。

Promenade Peak – 4 Bedroom Type DP3 (147 sqm/1,582 sq ft) 评测

此为最大 4 Bedroom 户型，另有 2 种 1,421 sq ft 的布局。共 57 套，占全盘 10%。所有 4 Bedroom 均配私家电梯，契合其定位。

作为 Suites 系列，4 Bedroom 自 44 层起售，意味着无论选择哪一柱向皆可享开阔视野（目前邻近最高建筑仅 35 层）。Suites（含 3 Bedroom Premium、4 Bedroom 与 5 Bedroom）亦采用更高端的用料与品牌，稍后详述。地面材料方面，公共区仍为大规格瓷砖，卧室为工程木地板。

步出私家电梯，即见 4.6 sqm 的私家电梯前厅。一侧贴心设有柜体，方便收纳鞋履；如需，还可在另一侧增设柜体或坐凳。来客也可于此处稍作停留、换鞋再入户。

进入室内，客餐厅挑高 3.06m（其他区域为 2.96m）。更高的层高配合 6m 面宽，入户即感受大尺度的开阔。

客餐并列朝向宽大的阳台。这种布局有利于客餐共享景观（尤其“最低”楼层也在 44 层，几乎无遮挡）。但也使电视摆位更难抉择：若电视靠墙，则沙发背向餐区。

餐区可容纳 8 人；若选择更为紧凑的家具，可容纳更多。虽空间充裕，但仍需留心餐桌长度，避免一端侵入通道。

呼应“待客之道”，Suites 系列（3 Bedroom Premium 及以上）在餐区旁均配备品牌“生活方式厨房”。采用 Ernestomeda Sign 系列，可折叠门体隐藏，营造更简洁的观感。可视其为带额外台面、上下柜、水槽与枪灰色 Franke 厨房龙头的“茶水吧”。豪宅怎少得了酒柜？这里配置 Liebherr 酒柜，乃业内顶尖品牌之一。

客厅方面，可采用 4-5 人主沙发并辅以数张单人位。若室内就座仍嫌不足，可考虑在户外阳台增设座位。

这是因为此处阳台达 11 sqm。鉴于全数 4 Bedroom 位于 43 层以上、远高于邻近建筑，拥有大阳台非常有意义。

客餐对面的湿厨房亦相当宽裕，达 20.1 sqm。与较小 4 Bedroom 布局的主要差异，在于此处多了中岛。

因此，中岛成为厨房的视觉中心；来客时可开启门扇，布置自助餐台或共烘场景。无论如何，额外台面与下部收纳都无可挑剔。

台面采用 Caesarstone 工程石英；窗旁还内置了米白与灰色对比的额外柜体。与多数大户型一致，配 3 眼明火灶，更适合重度烹饪，旁侧窗户提供通风。厨房家电为德国高端品牌 Miele，包括明火灶、抽油烟机、嵌入式热风烤箱、嵌入式洗碗机与双门冰箱。

厨房更深处为较大的后勤区（yard），内设 1.4 sqm 的 WC，并带窗。旁侧为 2.9 sqm 的小房，可作帮手房或储物间——对 4 Bedroom 来说相当必要。若你将其用作储藏，yard 自身空间也足以作为帮手起居处，或更舒适。需注意此处无窗；通往公共电梯厅的后门亦位于此。

虽非“哑铃式”布局，但卧室组团略有分区：Junior Master 与其余 3 间（含主卧）相对分开，但仍共享通往卧室的公共走廊。

走廊尽端为 3 sqm 的 powder room。简单说，这是不带淋浴的客卫，新盘中常以更华丽的用料与配件呈现；Promenade Peak 亦然。此处为 1.2m x 2.78m 的全高大板，饰面更具戏剧性，并配整面高镜。Gessi 面盆龙头采用更显高端的铜色，与 Laufen 的一体成型洗手盆、壁挂式坐便器与铜色冲厕板相映成趣。

powder room 之后是供 Bedroom 2 与 Bedroom 3 共用的卫浴。如前所见，配件包括 Gessi 的面盆龙头、淋浴龙头与手持花洒，冲厕板与纸巾架等亦为现代枪灰色。台下盆与壁挂式坐便器来自瑞士高端品牌 Laufen。此处无窗，依赖机械通风。

接着进入卧室区，先看靠近 powder room 的 Junior Master。其带 4.4 sqm 套卫，卧室本体为 11.5 sqm，较另两间普通卧室略大。房内有一小段过道，因此床位区域并不会显得大很多。

不过，摆放 Queen 尺寸床与一侧床头柜仍无问题。示范还在此加入了内置书桌/梳妆台。与标准配置一致，为全落地窗并带内置衣柜。

Junior Master 套卫为 4.4 sqm，配置与其他公卫相仿：Gessi 面盆龙头、淋浴龙头与手持花洒，配枪灰色饰面；Laufen 台下盆与壁挂式马桶。无窗，依赖机械通风。

两间普通卧室（Bedroom 2 与 Bedroom 3）均为 9.4 sqm。后者作为常规卧室展示，配 Queen 尺寸床、边几与小型内置台面。

若不需要 4 间卧室，可将其中一间改为书房，如示范将 Bedroom 2 清爽布置为工作空间：桌椅与靠窗书架即可。

即便作为书房展示，也仍配有内置衣柜，方便日后改回第 4 间卧室。

主卧一如既往为全屋最大，17.7 sqm，相较其他卧室大幅领先。

因此，可舒适摆放 King 尺寸床、床头柜，并在一侧设置紧凑梳妆台。

你还可享有套卫旁的步入式衣帽间，4 扇柜门采用黑色镜面玻璃饰面。现代而优雅，正是我对它的定义！

主卧套卫更大，达 7.4 sqm，内置 Laufen 长浴缸，并与淋浴区合一。若无意泡澡，亦有 Gessi 的手持花洒与顶喷花洒。此处选用 Gessi 的 Anello 系列，手柄造型较小户型更具玩味。我欣赏这些细节，手柄真的很酷！

除此之外，并无“双台盆”，你需要共用一只 Laufen 台下盆与同系列 Gessi Anello 龙头。与其他卫浴相同，墙面采用全高大板，便于打理；亦设窗户，带来自然通风，十分可取！

Promenade Peak 区位评测

Promenade Peak 位于 River Valley，夹于 Kim Seng Road 与 Zion Road 两条主干道之间，通达岛内多处。需留意，与 Riviere 相似，本项目位于 District 3 与 District 9 交界，最终划归前者。从实际生活角度看，这并无影响，Promenade Peak 依旧坐享其地段所带来的便利与配套。

不过，从对比角度，本项目将归入 RCR 而非 CCR。但我们应认识到，边界终究带有一定任意性；以新加坡的高密度而言，将 Promenade Peak（RCR/District 3）与马路对面的 Mirage Tower（CCR/District 9）严格划分，意义并不大。

无论如何，Promenade Peak 位置居中，周边配套充足。MRT 方面，步行即可到达 Havelock 与 Great World 两站，皆属 Thomson-East Coast Line。经前者 1 站可转 North-East Line 与 East-West Line（Outram Park）。经 Great World MRT 1 站即达 Orchard，连绵商场尽在其间。若前往 CBD，至 Shenton Way 3 站、Marina Bay 4 站，均为 Grade A 办公集群。发展商正申请建设通往 Great World MRT 的有盖走道，若获批，雨天出行更无后顾之忧。

购物方面，步行 4-5 分钟可达焕新后的 Great World City。该商场近年完成改造，正是由 Promenade Peak 的发展商 Allgreen Properties 操盘；如今内部品牌焕新，设有超市（CS Fresh 与 Meidi-ya）、餐饮、时尚品牌与 GV 影院等。

若嫌商场单调，附近还有 Canninghill Piers、Tiong Bahru Plaza 与 Orchard Road 等可逛。除此之外，地道小吃近在咫尺——步行不足 5 分钟可至 Zion Riverside Food Centre，热门摊位包括 No. 18 Zion Road Fried Kway Teow（据称是前总理李显龙的最爱）、Zion Road Big Prawn Mee、Boon Tong Kee Kway Chap Braised Duck 等。邻近店屋与更远处（10 分钟步程内）亦有 IndoChili、Boon Tong Kee、Zamas 等多元选择。

此外，即将开业的 Zyon Grand 也将新增超市与多家餐饮配套。

亲近自然方面，Allgreen 将在 Promenade Peak 对面打造一处小型公共公园，闲暇可在此漫步，或沿 Singapore River 欣赏更怡人的河畔风光。

River Valley 长青的受欢迎度，亦源于其临近小学，确保其物业对广泛买家群体持续具备吸引力。根据 OneMap 待确认信息，Promenade Peak 1km 内或有 2 所小学：River Valley Primary School 与 Alexandra Primary，方便孩童就近入学。

最近的 MRT： Havelock 与 Great World MRT（300m，步行 4-5 分钟）

学校

学校	距公寓距离
River Valley Primary School	< 1km (TBC), 4 mins drive
Alexandra Primary School	< 1km (TBC), 5 mins drive

购物商场

目的地	距公寓距离（及预计车程）
Great World City	350m, 5 mins walk
Valley Point	1.8km, 3 mins drive
Canninghill Piers	2km, 3 mins drive
Clarke Quay Central	2.1km, 3 mins drive
Chinatown Point	2.3km, 3 mins drive
Tiong Bahru Plaza	1.7km, 5 mins drive
Ion Orchard	2.8km, 5 mins drive
313 Somerset	3km, 5 mins drive

私家交通

关键目的地	距公寓距离（高峰时段 0830 最快车程）
CBD (Raffles Place)	3.2km, 7 mins
Orchard Road	1.8km, 3 mins
Suntec City	4.4km, 9 mins
Changi Airport	22.7km, 20 mins
Tuas Port (By 2040)	37.1km, 40 mins
Paya Lebar Quarters	13.7km, 16 mins
Mediapolis (and surroundings)	8.0km, 12 mins
Mapletree Business City	8.4km, 14 mins
Tuas Checkpoint	26.6km, 24 mins
Woodlands Checkpoint	20.8km, 20 mins
Jurong Cluster (Jem)	14.7km, 16 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22.1km, 24 mins
HarbourFront Cluster (VivoCity)	5.3km, 8 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	21.8km, 20 mins

就近车行出口：1 个——驶入 Zion Promenade，可转入 Kim Seng Road 或 Zion Road

户型配比（及相关要点）

户型	面积 (sqft)	单位数
1 Bedroom + Study	527	80	13%
2 Bedroom	657 – 689	200	34%
2 Bedroom + Study	764 – 797	120	20%
3 Bedroom	1,033 – 1,076	80	13%
3 Bedroom Premium	1,163 – 1,195	38	6%
4 Bedroom Premium	1,421 – 1,582	57	10%
5 Bedroom Premium	1,884	19	3%
Penthouse	4,144	2	–
合计		596

Promenade Peak 的户型配比重心在 2 Bedroom，占比 54%，在市面上属较高比例。这与市场对 1 Bedroom/Studio 需求趋弱的走向相呼应。尽管如此，本盘仍提供 80 套 1 Bedroom + Study，服务于更紧凑且预算友好的需求。

我也欣赏 3 Bedroom 的面积设定普遍大于多数新盘（后者多从 800+ 至 900+ sq ft 起步），若平面得当，居住可用性更佳。当然，这也意味着总价门槛更高，尤其我们预期单价将在 $3,000 psf 之上。

谈到大户型，我也乐见少量“奖杯级”单位供高端买家选择，包括 4,144 sq ft 的 Penthouse（仅 2 套）与 19 套 1,884 sq ft 的 5-Bedroom。前者绝对稀缺，后者对于部分人而言更具可达性。并非所有豪宅新盘都会提供此类大户型；例如近期的 The Robertson Opus，其最大户型 1,539 sq ft，且全盘仅 9 套。

Promenade Peak 楼叠（Stack）分析

下午西晒

最佳楼叠

Promenade Peak 的单位分为 Promenade Collections（较小户型）与 Promenade Suites（较大户型，即 3 Bedroom Premium（带私家电梯）及以上）。Suites 自 43 层起，视野凌驾新加坡天际线，因为邻近公寓与建筑多不超过 35 层。以下就朝向与视野作一概述，供参考。

整体略偏南北向，大多数单位几乎不受下午西晒影响。朝北者可望向 Great World City、Orchard Road 与辽阔的 Botanic Gardens、Dempsey Hill。尤其在高楼层越过 Great World City（35 层）、Melrose Park（19 层）与 Valley Park（20 层）后更为突出。若偏好自然景观，这是 River Valley 可得的上佳选择。虽低楼层在邻里公寓的“丛林”中略显拥挤，但我须指出其楼距总体不错，除南向外，大多朝向皆然。

朝东南者可眺望 Marina Bay 与 CBD，高楼层可见 Fort Canning 方向的远海景；亦可见 Singapore River 的片段景致。目视范围内最近的建筑为 Mirage Towers（33 层）、Tribeca（30 层）与 Grand Copthorne（30 层）。

西向从实用角度看最不理想（受下午西晒影响），但也可谓“最绿”的一面：前方有数块尚未开发的绿地，左侧可见 Southern Ridges 与海景，右侧可见 Dempsey Hill 与 Botanic Gardens。最近的高层建筑相对较远，多为 Delta Avenue 一带的 HDB 楼群。

至于南向，景观依旧出色，但受到邻近 CDL 新盘 Zyon Grand 的不确定性影响。其楼栋排布与遮挡程度尚未明朗。就现状看，高楼层可远眺 Sentosa Island、Mount Faber 与 Southern Ridges（右侧），以及 Tanjong Pagar CBD（左侧）。

Promenade Peak 定价分析

若考虑 Promenade Peak，自然会与周边项目对比。以下为横向对照：

Development	Units	Psf	TOP	Tenure	Price Gap
Promenade Peak	596	$3,000 (est)	2029	99 Years
The Robertson Opus	348	$3,360 (est)	2029	999 Years	-11%
River Green	524	$3,050	2029	99 Years	-2%
Union Square Residences	366	$3,227	2028	99 Years	-7%
Canninghill Piers	696	$2,915	2025	99 Years	3%
Irwell Hill Residences	540	$2,906	2024	99 Years	3%
Riviere	455	$2,923	2023	99 Years	3%
The Cosmopolitan	228	$2,677	2008	Freehold	12%
The Trillium	231	$2,596	2010	Freehold	16%

发展商公布的指引价如下；有意思的是，不仅列出最低价，也列出最高价，使经纪与买家可进一步细化分析。

Promenade Collection, L2-42

1+S (527 sq ft) – from $1.4Xmil ($2,680 psf) to $1.6Xmil (~$3,207 psf)

2 Bedroom (657 – 689 sq ft) – from $1.8Xmil ($2,680 psf) to $2.1Xmil (~$3,179 psf)

2 Bedroom + Study (764 – 797 sq ft) – from $2.1Xmil ($2,720 psf) to $2.5Xmil (~$3,250 psf)

3 Bedroom (1,033 – 1,076 sq ft) – from $2.7Xmil ($2,700 psf) to $3.3Xmil (~$3,151 psf)

Promenade Suites, L44-62

3 Bedroom Premium (1,163 – 1,195 sq ft) – from $3.6Xmil ($3,150 psf) to $4.1Xmil (~$3,506 psf)

4 Bedroom Premium (1,421 – 1,582 sq ft) – from $4.4Xmil ($3,150 psf) to $5.9Xmil (~$3,786 psf)

5 Bedroom Premium (1,884 sq ft) – from $6.2Xmil ($3,300 psf) to $6.9Xmil (~$3,710 psf)

按指引价估算，2 层起步 $2,680 psf、44 层起步 $3,150 psf，项目平均单价或在 $3,000 psf 左右。价格上与同周开盘的邻盘 River Green 形成竞争。此外，Promenade Peak 高达 63 层且屋顶设设施，而 River Green 仅 36 层，视野层次上更具优势。

近期新推的 The Robertson Opus 为 Robertson Walk 重建项目，开盘周末售出 41%，以其总价段而言颇为亮眼。其最大卖点在于 999 年地契，近乎永久地契，在当下市场日益稀少，吸引偏好 Robertson Quay 传统风味的买家。然而若你寻求更大户型或全景视野，The Robertson Opus 或未必是最佳选择。其单位多为 Studio 至 2 Bedroom，且楼高 9-10 层，被邻近建筑“包围”，部分楼叠仅能见到新加坡河的“口袋景”。此外，由于中庭布局，其设施平台的可用空间或相对有限。因而，尽管预期两者价差不大、按常理永久地契更有吸引力，但产品类型差异将深刻影响偏好。

Union Square Residences 的平均 psf 或略高于 Promenade Peak。Union Square 所在地段更静谧（不计周边宗教场所），且为带零售中庭与 Grade A 办公的综合体，产品形态与本案迥异。其地块亦小，但 40 层塔楼带来的景观亦不差。与 Clarke Quay 与 Chinatown MRT 的距离稍远，但差异有限。归根结底，这是另一种生活方式的取向，产品也随之不同。

Canninghill Piers、Irwell Hill Residences 与 Riviere 为近年已或即将 TOP 的项目。其中，Riviere 与 Promenade Peak 的对比更具代表性：同样处在 District 9 项目群中，却被划为 District 3。由 Irwell Hill Residences 与 Riviere 的平均 psf 可见，区号不如具体位置来得重要。若 Promenade Peak 的平均 psf 比最近 TOP 的项目高出约 9-10%，在相似年限属性下，我认为总体仍属合理定价。

The Cosmopolitan 与 The Trillium 位于 Kim Seng Road，长期受欢迎，因其便利性与大户型设置——例如 2 Bedroom 从 1,141 至 1,798 sq ft，3 Bedroom 从 1,324 至 1,798 sq ft。因此，尽管其 psf 或便宜 12-16%，总价或反而更高。不过，这两者与沿线的 Centennia Suites、Mirage Tower 等均为永久地契，相较 Promenade Peak 颇具优势。若预算充裕、青睐“代代相传”的地契，这些项目亦值得一看。

关于完整定价及横向对比，请阅读完整评测。

Promenade Peak 发展商评述

发展商注解

Allgreen Properties 为郭氏集团的房地产臂膀，最终控股人为东南亚富豪 Robert Kuok。公司成立于 1986 年，业务横跨新加坡、中国与越南，涵盖住宅、办公与零售。其参与项目可溯至早年，如东海岸的 Ocean Park、River Valley 的 Yong An Park，以及近年的 The Cascadia, Blossoms@Woodleigh, 与 RV Residences。最近的 Bukit Timah Collection（Fourth Avenue Residences、RoyalGreen 与 Juniper Hill 三盘联推）亦颇为人熟知。其与 DCA Architects 合作的 Pasir Ris 8，即为本案同一建筑事务所的作品。

建筑师注解

DCA Architects 是本地建筑事务所，创立于 1996 年，履历出众，亦与国际名家合作无间：与 Studio Libeskind 合作 Corals at Keppel Bay 与 Reflections at Keppel Bay；与 KCAP Architects 合作 The Reef at King’s Dock；近期还与 SOM（Skidmore, Owings & Merrill）携手 8 Shenton Way 的 Skywaters Residences，将于 2028 年成为新加坡最高建筑。除合作项目外，DCA 亦独立操刀过 Forest Woods、Sky Vue、Jewel @ Buangkok 等，足见其与国际建筑师协作打造标志项目的经验与能力。

Promenade Peak 升值分析

1. 新加坡最高住宅项目之一

Promenade Peak 不负其名，在众多关键维度登峰造极。以 240m 计，高度或为目前最高的纯住宅项目。较其更高者多为综合体，如 Skywaters Residences、Wallich Residence 等。无论如何，它将跻身新加坡“高空住宅”之列；22、43 与 64 层的公共设施，意味着即便购买低楼层，亦可共享全景所带来的独特体验。对我而言，这类景观弥足珍贵，将持续成为未来转售时的独特卖点。

2. CCR 与 OCR/RCR 单价差距收窄

Promenade Peak 因 District 3 归类为 RCR，但从实质体验上，这样的区分意义有限。就我看来，Promenade Peak 的气质更接近 CCR；与此同时，其与部分 RCR 项目（如 The Orie、Emerald of Katong、Grand Dunman）及 OCR（如 Chuan Park）的单价差距正明显收窄。这并非 Promenade Peak 独有，邻近的 River Grand 与 Zyon Grand 亦将受益。The Orie、Grand Dunman、Emerald of Katong 与 Chuan Park 的最高 psf 分别为 $3,064、$2,985、$2,983 与 $2,785；当部分买家愿意为这些价格买单，其他潜在买家也会更加关注。对比之下，Promenade Peak 起价 $2,680 psf，若能在上述纪录 psf 之下成交，依我之见，其地段与气质已然更胜一筹，CCR 类项目或仍有上行空间。

就我个人而言，Promenade Peak 在地段与格调上均胜上述 4 例；若能以低于其最高 psf 的价格入手，我并不会是唯一一个看好 CCR 仍有可为的人。

我们的观点

以 63 层之姿，Promenade Peak 不仅是新加坡最高住宅之一，更把“高度优势”用到了刀刃上。公共设施分布于屋顶、43 层、22 层与地面层，即便非高楼层住户，也能享受“垂直生活”的福利——或是清风拂面的视野，或是远离街面的静谧角落。

尤其是屋顶，尤为亮眼。许多新盘会设置空中花园或观景平台，但 Promenade Peak 更进一步，把真正的无边际泳池安放在塔顶。63 层的“游泳”，更像是一场体验——既有酒店感与仪式感，也极具“出片”属性。

话虽如此，River Valley 的竞争正在迅速升温。周边不远便有 Zyon Grand 与 River Green，GuocoLand 也料将在附近推出新项目。这既鞭策发展商卷起袖子，也意味着未来几年区域密度将明显上扬。Promenade Peak 的回应更为“精策化”——从整层健身设施到 pickleball 球场，基本锚定今日买家的偏好。

但买家仍需“睁大眼睛”。Martin Place 与 River Valley Close 的高峰期拥堵已是痛点，新盘增加势必加剧交通压力。曾经定义这段 River Valley 的“从容与排他性”，也许会逐渐让位于“更高流量与更快周转”。这究竟是“硬伤”，还是“为便利付出的代价”，终究取决于个人取舍。

尽管 Promenade Peak 并不挂 District 9 的门牌，但在当下语境下或已无足轻重。其位置所带来的吸引力几乎同等，而在 2025 年要在核心地段买到一个定价合理的新盘并不容易。随着 CCR 与边缘 RCR 项目的价差持续收窄，寻找核心城区“性价比”的买家，或会觉得 Promenade Peak 颇具吸引力。它并非完美——但它“算计有度”，对很多人而言，这或许正是关键所在。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。