新加坡最高的新公寓配备最高无边际泳池：这座63层高的 Promenade Peak 值得关注吗？

Promenade Peak 是 2025 年备受期待的头条级项目。早在 2024 年 4 月，URA 将本地块（Zion Road Parcel B）从储备名单中释出时，它就已成为市场关注与讨论的焦点。随后，当开发商 Allgreen Properties 宣布 Promenade Peak 将以 63 层成为该片区最高住宅塔楼时，热度进一步升温。再叠加紧邻 Havelock MRT（TEL）的区位，这无疑是年度重量级新盘之一。以下为关键信息： 

Promenade Peak 概览

开盘前的热度

即便在招标尚未拍定之前，Zion Road 地块已备受瞩目。该地块因紧邻 Havelock MRT 站（TEL）、靠近 Great World City，且坐落于 Zion Road 相对静谧的河畔一段而显得尤为突出。

Zion Road（Parcel B）于 2024 年 4 月从储备名单被触发招标，最低可接受标价为 $604.57 million。这也是一年多来首次有开发商在储备名单制度下承诺购地，被视为市场信心回升的信号。Allgreen Properties 通过其子公司 Valerian Residential Pte. Ltd. 最终以 $730.1 million 报价夺标，折合 $1,304 psf per plot ratio，较触发价高出 20.8 per cent。

这一高价也使其成为近年来 District 03 较为昂贵的地块收购之一，这在当时市况相对平淡的背景下，令部分观察者感到意外。

其与相邻的 Parcel A（由 CDL 与 Mitsui 中标）比邻而立，也引发了对潜在“微型住区”转型的想象。两幅地块将为新加坡河沿线带来再开发契机，两座旗舰住宅塔楼有望重塑 Zion Road 一带的天际线。不同的是，Parcel A 将涵盖零售与服务式公寓，而 Promenade Peak 纯住宅定位，相对更显私密与专属。

地段与交通

以我们近期的经验看，Promenade Peak 的地段堪称近市中心边缘板块中的优选。它与 Havelock MRT 站（TEL）隔街相望，距 Outram Park 仅 1 站，亦意味着可便捷衔接 EWL 与 NEL。

Great World City 为一座 6 层购物中心，连同两栋 18 层办公楼与一栋 35 层服务式公寓，距此仅约 200 米。除此之外，周边商业选择十分丰富：Orchard Road 一带车程约 5 分钟，Clarke Quay Central 与 UE Square Mall 亦相距不远。

学校资源同样不错，多所小学有望在 1 公里范围内

在一些更中心的地段，常见的取舍是学校资源不足；但在 Promenade Peak 这里似乎并非如此。Alexandra Primary、River Valley Primary 很可能处于 1 公里入学半径内（待日后可用实际邮编在 OneMap.sg 上核实时最终确认），而 Zhangde Primary 或许仅略超出范围。

话虽如此，此类枢纽区域也有常见的代价。Zion Road 在高峰时段的拥堵状况，与其他主干道类似；这也可能进一步推高高楼层的关注度。尽管开发商通常会做一定的降噪与缓冲处理，但我们更常在面向高速公路的项目上见到此类配置，而非普通道路。

此外，尽管大多数买家更关注小学资源，但也有人更在意中学或大专后教育；遗憾的是，在本区此类选择相对有限。

最大的卖点在于：尽管贴近市中心，高楼层仍可享无遮挡景观

作为片区内最高的建筑，本项目可俯瞰新加坡河与周边城市景致。我们仍在等待更具体的楼层信息，以确定哪些楼层能够完全越过周边建筑物的高度；但鉴于邻近公寓如 Rivière 已达 36 层，理论上高于该高度的楼层应能获得较为开阔、无遮挡的景观。

Promenade Peak 已知户型分布 

请注意，Promenade Peak 属于面积计算“统一口径”实施后的公寓，这意味着标示面积不包含空调板与其他不可使用空间。因此，纸面上它或许看起来比一些旧式公寓更小，但实际可居住面积可能相当。

本项目以一卧与两卧为主，其中两卧户型占比过半。不过，面积为 798 平方英尺的较大两卧，仍可能吸引寻求兼顾预算与空间的小家庭。

仅 3 卧及以上户型可上至第 62 层（另有 2 套顶层公寓位于第 63 层）。预计这些高楼层户型将拥有最佳景观；不过有经纪提到，即便是中高楼层（如约第 30 层）也有望越过邻近项目形成开阔视野；待完整立面与堆栈视图公布后，我们会再行确认。

配套与总平面

尽管完整的总平面图尚未发布，已知的早期信息包括：

• 无边际泳池、标准泳道池、儿童戏水池
• 健身房、多功能室、体能角
• 休闲平台、景观花园
• 游乐场与烧烤区

最引人注目的亮点之一，是位于顶层的泳池，可享无遮挡视野。虽未明文提及，但以此类高端项目的常见配置推测，我们也会期待礼宾服务与私家电梯。鉴于项目的垂直属性，亦可预期设置空中花园或观景平台。 

更多细节一经公布，我们将第一时间补充。 

Promenade Peak 周边可选替代项目 

考虑 Promenade Peak 的买家，也会关注临近公寓如 Rivière、Irwell Hill Residences、The Avenir 与 Rivergate。结合地价 $1,304 psf，市传估价区间约为 $2,800 至 $3,000 psf。后续一旦有更清晰的定价信息，我们将及时更新。 

永久地契选项包括 The Avenir 与 Rivergate，或更契合注重传世价值的买家。The Avenir 已于 2024 年取得 TOP，属于配套齐全的豪华项目，含网球场与景观花园，目前均价约 $3,427 psf。Rivergate 于 2009 年落成，拥有开阔场地与 2 座全尺码网球场，成交均价约 $2,918 psf，但在设计与装修上相对更为老旧。

较新的有期地契项目如 Rivière（TOP 2023）与 Irwell Hill Residences（TOP 2025）则提供更现代的设计与丰富配套。Irwell Hill 设有网球场与空中会所，均价约 $2,900 psf；Rivière 均价相近约 $2,902 psf，但缺少如网球等运动设施。

或许最强的对手来自邻地，即上文所述由 CDL And Mitsui-Fudosan 打造的综合体。尽管细节尚未完全披露，关键差异在于 Promenade Peak 为纯住宅——买家或会更偏好、也更视其为私密性更强的定位，而非与商场共处。同样需要指出的是，邻地未来的零售、餐饮等设施亦将惠及 Promenade Peak 居民，且无需承受楼下购物人潮。 

另一个竞争者为附近的新盘：Wing Tai Holdings 的 River Green。该项目紧邻 Great World MRT 站（TEL）。该项目楼高仅 36 层，但也有人认为其地段同样强势。我们亦将很快发布 River Green 的前瞻，提供更详尽的信息。 

相较之下，Promenade Peak 以其高度脱颖而出——63 层塔楼提供本区最佳制高点视野——且与 Havelock MRT（TEL）及 Great World City 呈对街区位。我们不认为其 99 年地契会构成显著劣势，毕竟周边亦有多处有期地契项目（Rivergate 虽为知名公寓，但年代更早，2009 年已落成）。 

适合哪些买家？

Promenade Peak 的定位面向广泛客群。大量一卧与两卧户型，适合喜欢住近市中心、又不愿牺牲学区便利的单身人士与小家庭。对投资者而言，这也可作为面向专业租户的租赁资产，满足其希望住近 CBD、同时回避核心区密度的需求。

项目亦提供 3 至 5 卧户型——且不少位于高楼层——同样可作为家庭自住或“犒赏型”置业之选。

若买家对永久地契坚持度较高，或仍会转向如 The Avenir 或 Rivergate 等邻近替代。 

我们的看法

Promenade Peak 属于少见的“多重命中”型新盘——近 MRT、紧邻大型商场，且高楼层具备无遮挡景观。 

它兼具“两全其美”的优势：距离 CCR 仅一街之隔，同时保有良好的学校近距，并与城市核心区更喧闹的人潮与车流保持一定隔离。

尽管它绝不会是最便宜的选择，但仍能维持高端定位而不至于进入离谱的超豪定价。以我们掌握的预估（$3,000 psf）来看，面积 798 平方英尺的两卧，对小家庭而言尚可掌控，总价约 $2.39 million。并非便宜，但或不至遥不可及。亦有经纪提到，低楼层或更具亲和力，起步价或约 $2,400 psf，并随楼层逐步上行至第 63 层。 

对部分买家而言，99 年地契或是心结，尤其在周边存在永久地契项目的对比下；但我们认为，其稀缺性（片区最高项目）与强势地段，足以在很大程度上淡化这一顾虑。 

总体来看，尽管市场已寄予厚望，Promenade Peak 仍有望成为 2025 年的亮眼竞争者。若希望基于您的预算与需求获得更具针对性的分析，欢迎与我们联系获取一对一咨询。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。