这座位于 Upper Bukit Timah 的新公寓起价 $993K：你会为绿意而放弃 MRT 便捷吗？

The Sen 概览 

如果这意味着可省下数十万，你会为了更安静、更绿意的住址而放弃 MRT 的便利吗？

这正是 The Sen 提出的选择。坐落于 Upper Bukit Timah，周围环绕四座自然公园，定价更接近 OCR 而非市区边缘。一卧起价 $993K（$2,199 psf），三卧起价 $1.936 million（$2,220 psf），这些价格在 2025 年的新盘市场中颇具吸引力。

Sustained Land 以 $278.9 million（$841 psf ppr）夺得该地块，创下该区记录，但在近年成交的 GLS 地块中仍属相对可负担的之一。它入市的时机颇为有趣：紧随 Faber Residence 的成功之后，后者在开盘当日售出 86% 的单位。这一表现传递出明确信号：即便在当下市场，西部价格合理的项目需求依然强劲。

如今，焦点在于 The Sen 能否延续这一势头。它没有即达 MRT 的优势，但提供了不同的取向。买家究竟视之为取舍，还是机遇，取决于其在空间、设计与长期价值上的兑现程度。

以下是我们目前所知的要点。

The Sen 由本地发展商 Sustained Land 打造，为 347 套、99 年地契公寓。项目由五栋 10 层楼的住宅组成，配备地下车库，车位配比达 1:1。以当下标准而言相当慷慨，不过考虑到距最近的 MRT 站有一段距离，这也在情理之中。

Sustained Land 或许并非最家喻户晓的名字，但对关注市场的人来说并不陌生。 

其代表作包括 Sky Everton、Coastline Residences、One Meyer 与 3 Cuscaden。

户型与配置 

The Sen 的户型涵盖 1 至 4 卧 + 书房。概览如下： 

总体上，户型设置相当直接，其中 2 卧占比较高，接近全盘一半。可以预见，一卧供应有限，过去项目也显示这类户型去化最慢。 

这也是 GFA 统一计算后推出的项目，意味着空调板不再计入内面积。简而言之：可用空间更高，布局亦将更显宽绰。

以 2 卧为例，入门户型为 678 sq ft，以当下标准而言相当可观。对比 Springleaf Residences，最小 2 卧仅 527 sq ft，便可感受到这里多出的空间。The Sen 最大的 2 卧达 775 sq ft，并带书房；这大致等同于 Springleaf Residences 的紧凑型 3 卧体量。

据目前所见，部分 2 卧配有带窗的封闭式厨房，可实现自然通风；所有浴室也均为自然通风。项目中 3 卧约占 37.5%，其面积更显优势。典型 3 卧最高至 1,109 sq ft；若需要更大，3 卧 + 书房可达 1,259 sq ft，这已超过我们近期见到的部分 4 卧。 

部分户型采用景观化的入户界面，带来更宽的客厅尺度与更佳的视觉纵深。整体看来，本项目更偏向自住买家的规划取向。 

最佳朝向大概率为面向 Bukit Batok Nature Park 的西北向，可享开阔绿景与更静谧的视野。 

此外，项目将采用先进的预制混凝土体系建造（即最早由 Qingjian 引入的同类技术），相比标准 PPVC 项目，户型配置在一定程度上更具灵活性。 

以下为 The Sen 的总平面示意。 

项目占地约 207,000 平方英尺，地块形态较方正，配套齐全，包括 50 米标准泳池、网球场、会所、儿童泳池与游乐场，以及常见的烧烤亭与多功能空间。

园区内亦将设有托儿中心（运营方尚未确定），对住户与公众开放。 

预计于 Q2 2029 取得 TOP。

The Sen 的地段 

The Sen 最具争议的焦点，或许正是它的地段——要么非常喜欢，要么不太对味。

快速翻看总体规划（Master Plan），便能大致把握预期。地块几乎四面环绿：主干道对面即为 Bukit Batok Nature Park，临近 Bukit Timah Nature Reserve，周边还有有地住宅区围合。因此，这里可提供当今新加坡已较为稀缺的宁静环境，但相应地也带来一定的通达性限制（稍后详述）。 

打开 Google Street View（July 2024）即可体会：绿意盎然、静谧，按新加坡标准几近半乡村氛围。它更像是一处生活方式取向的地段，适合喜爱户外或偏好静谧包围感的人。

不过，公共交通并非其强项。若不介意步行 1.3 km，才可抵达最近的 MRT 站。The Sen 位于 Beauty World MRT 与 Hume MRT 之间，日常通勤多半需依赖短程巴士或自驾。据悉暂无规划接驳巴士服务，但项目门外即设有巴士站，数站即可直达最近的地铁站。

你也会注意到，周边将有相当数量的后续住宅项目。 

紧邻 The Sen 的地块已被划作未来住宅用地，周边亦分布多处保留地块。因此，这一 Upper Bukit Timah 的口袋地带，颇有早期 Lentor 的影子：绿意、低密，且临近蜕变前夜。

尽管如此，社区特征并不会一夜转变。受益于毗邻 Bukit Timah Nature Reserve 与周边公园带，即便未来逐步释放更多住宅地块，该区在可预见时期内仍将大体维持绿化与静谧基调。

从买家画像看，The Sen 或更吸引来自周边有地社区、希望靠近父母居住的年轻家庭，以及热爱自然的人士。话虽如此，Verdale 的转售表现与邻近需求亦显示，当前此一微地段的热度相对温和。 

因此，尽管 The Sen 的生活方式属性鲜明，但并非适配所有人对便捷性的期待，这一点很可能会反映在市场反馈之中。 

在教育资源方面，The Sen 位于 Bukit Timah Primary School 的 1 km 范围内，而 Pei Hwa Presbyterian Primary 预计略超出 1 km 半径。另一方面，靠近 NUS、Singapore Polytechnic 与 Ngee Ann Polytechnic，也使其对拥有年长子女的家庭具备一定吸引力。

RCR 地段、OCR 定价：或为 2025 年 RCR 项目中最低的拿地价

严格而言，The Sen 位于 RCR。但无论气质还是定价，更贴近于 OCR 产品。 

其拿地价为 $841 psf ppr，属 2025 年已成交 RCR 地块中的最低水平，自然也为入场价带来更亲民的预期。 

指引价如下： 

• 1 卧：From $993,900 或 $2,199 psf 
• 2 卧：From $1.499 million 或 $2,212 psf
• 3 卧：From $1.936 million 或 $2,220 psf
• 3+S：From $2.899 million 或 $2,303 psf
• 4+S：From $3.34 million 或 $2,299 psf

从总价角度看，价格与 Springleaf Residence 相近，但 The Sen 户型明显更大，且位于 RCR 边界之内。按 psf 计价，在 2025 年更广泛的新盘版图中具备一定吸引力。

需要留意的是，上述或更多反映的是开盘首批/特定堆栈的定价，而非全盘平均。结合 Sustained Land 过往节奏，首发通常较为审慎。例如同系项目 Coastline Residences 曾以相对高位入市，后期亦有价格调整。The Sen 是否会复制类似路径，仍待观察。

以下为其与近期各区拿地与开盘表现的对比：

即便是 Chuan Grove 与 Bayshore 两个 GLS 地块（皆属 OCR），也分别以约 $1,376 与 $1,360 psf ppr 易手。

就转售表现而言，Verdale 仍是最具参考意义的标的：体量、买家画像与整体定位均相近。以下为近期成交：

近期成交显示涨幅温和、转售不多；但 3 卧相较小户型更能稳住价值，显示需求以家庭与长期自住为主，而非短线投资。

因此，The Sen 更可能打动重视社区节奏与亲近自然的自住型买家，而非追逐短期收益的投资者。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。