Piccadilly Grand 评测：一体化加持的便捷城市边缘公寓

项目:	Piccadilly Grand
区:	8
地址:	1, 3 & 5 Northumberland Road
产权年限:	99 年，自 2021 年 8 月起
单位数量:	407 套住宅，带有零售/幼儿托管中心
占地面积:	94,000 平方英尺
开发商:	City Developments Limited & MCL Land Limited
TOP:	2026

自从我上一次评测一处新盘公寓已经过了一段时间——这本身也说明了不少，或者说，关于 2022 年新盘的匮乏。作为去年 12 月降温措施后首个主要开盘项目（不计 EC——North Gaia 于 4 月上旬开盘），市场观察者势必会密切关注 Piccadilly Grand 的反响。买家会在选择上更为谨慎，还是火热的需求会在 2022 年延续？

这块 Northumberland 地段由首次合作的合资伙伴 CDL 与 MCL 通过政府售地（GLS）招标于 2021 年以 $445.9 million（$1,129 psf）竞得。由于私宅新供给趋紧，该地块招标反响热烈，共吸引 10 家竞标者，中标价仅以 5.7% 的微弱优势胜出。作一对比，附近上一次 GLS（Uptown @ Farrer）于 2017 年成交价为 $1,001 psf，意味着 Piccadilly Grand 在地价基础上贵了 13%。至于这将如何反映在售价上，我们将在价格评析部分详述。

我们也得知了 Piccadilly Grand 的部分指引价。1 Bedroom 户型预计起步价为 $1.058 million（$2,186 psf），2 Bedrooms起价 $1.348 million（$2,086 psf），3 Bedrooms 起价 $1.788 million（$2,024 psf），4 Bedrooms Dual Key 起价 $2.738 million（$1,986 psf），而 5 Bedroom 户型则从 $3 million 起（$1,896 psf）。总体而言并不意外，定价大致符合基于成交地价的分析师预期。

Piccadilly Grand 的主要卖点在于其一体化属性——可直通 Farrer Park MRT，楼下设有名为 Piccadilly Galleria 的零售配套，并配备面向住户与周边社区的幼儿托育中心。尤其是直连 MRT 的优势，确实能节省出行时间。另一个加分项在于 Farrer Park 为地下线路，因此无需承受地面轨道所带来的噪音干扰——对我而言这绝对是一大优点。

既然谈到了 Farrer Park，不妨多聊聊这个社区。熟悉此地的人会注意到，Piccadilly Grand 周边许多道路名称皆带有英伦色彩——Oxford、Cambridge、Durham、Gloucester、Dorset，当然还有项目所处的 Northumberland。

因此，开发商也顺势借用该地区对英式渊源的强调，将本项目命名为 Piccadilly Grand，灵感来自同名的 Piccadilly Circus——这是伦敦的标志性地点之一，以霓虹灯与 24 小时的繁华闻名。虽然我不至于把 Farrer Park 比作新加坡的 Piccadilly，但此地夜间确实更为热闹，附近便有 Mustafa、Swee Choon 等标志性的深夜去处。

我想你已迫不及待想进一步了解 Piccadilly Grand，那就让我们直接进入 Insider Tour！

Piccadilly Grand 深度导览

Piccadilly Grand 由位于 Farrer Park 地段 Northumberland Road 沿线的三座 23 层塔楼组成，共有 407 个住宅单位，户型涵盖 1 至 5 卧室类型。单位面积介于 484 sqft 至 1,679 sqft；按惯例，我们将在本评测稍后走访示范单位。就新盘而言，这算是一处偏小的中型项目；对于希望设施搭配恰到好处、且整体不至过于密集的人士来说，体量可谓合适。

Piccadilly Grand 与 Farrer Park MRT 之间设有有盖且直接的连通（建于 Farrer Park MRT 既有 Exit E 之上），下方还配置名为 Piccadilly Galleria 的商业体。后者将提供逾 16,000 sqft 的零售与 F&B 店铺，进一步丰富周边本已充裕的餐饮选择。若还需更多佐证，只要看一看项目对面的 Race Course Road——那里已有多家 F&B 店铺，包括 Muthu’s Curry 可供光顾。

需注意，Farrer Park MRT 共有 9 个不同出入口，因此与周边各处的连通相当便捷。

至于商业空间，主要是补充近在咫尺的 City Square Mall 与 Mustafa 所带来的便捷——但鉴于体量较小，别指望能完全取而代之。举个例子，City Square Mall（NLA 为 450,000 sqft，且同为开发商 CDL）与 Mustafa（约 400,000 sqft 零售面积）几乎是 Piccadilly Galleria 的 25 至 30 倍。此处预计仅容纳 14 家店铺，因此无论如何都谈不上成为零售/餐饮的“巨头”。

但好在将由 CDL 统一管理，因此在租户组合方面应会有一定的策划与筛选。

除零售与 F&B 空间外，这里还将设有一个 5,000+ sqft 的托儿中心，方便居住在 Piccadilly Grand 或周边的年轻父母。我手上没有其他托儿中心的面积数据可作对比，但 5,000 sqft 已算相当不错。此外，还将建有一条有盖连廊，连接 Farrer Park View HDB 组屋区 至 Piccadilly Galleria 与 MRT，进一步便利周边居民。

不难想象这里的生活有多省心——通过 Farrer Park MRT 回到家，在 Piccadilly Galleria 采买日用品，再到托儿中心接孩子——全程均可在 5 分钟步行圈内完成，甚至更短。这正是综合体所主打的便捷生活方式，而至今深受新加坡人欢迎。近年的综合体项目如 Pasir Ris 8、Sengkang Grand Residences 与 Midtown Modern 均已接近售罄。顺着这一趋势，预计 Piccadilly Grand 在此的表现也会不错。

驾车抵达 Piccadilly Grand 将通过 Northumberland Road（自 Race Course Road 转入）。岗亭亦设于此处，住户与访客皆在此下客。鉴于除去零售、F&B 与托儿中心后的地块并不算大，住宅的落客点称不上气派，反而是设置在车库内部。并无太多排场，因此我并不期待会有多出彩。话说回来，这里主打的并非奢华生活方式，想必大多数人也不会介意。

由于示范模型未能呈现该处位置，你可能需要稍加想象。

好在你将抵达位于 1 层的迎宾会所，准备为你“归家”揭幕。3 座“会所”中的第一座将设置接待台、迎宾大堂与休憩区。顺应智慧家居的趋势，也会配备智能包裹柜，方便你回家时自取网购包裹。我认为设置多于一座会所有助于分散人流，避免同一处过度拥挤，尤其是在狭长地块上更为合理。

视你所居住的楼座而定，将提供 2 至 3 层的停车场，可满足 80% 单位的车位需求（共 330 个车位，含 3 个 Electric Vehicle EV 车位）。鉴于 Farrer Park MRT 与项目直接连通，且预计有相当一部分租户或住户并不驾车，我认为这一配置已绰绰有余。即便不靠 MRT，凭借靠近市区边缘的区位，改乘其他公共交通出行也同样便捷。另有 14 个商业车位供前往 Piccadilly Galleria 的访客使用，二者实现一定分离。

虽然常见做法是地下停车，但此处改为地上停车。这既是开发商常用的节省成本手法，也能为低楼层住户在单位与道路之间提供一层缓冲。换言之，Piccadilly Grand 的单位与道路之间约有 ~12m 的距离，基本可杜绝外界的窥视，保障私密性。若由我选择，仍偏好地下车库；但在这个中心且繁忙的地段，优先考虑私密性亦不无道理。

为便于你进一步了解，Piccadilly Grand 的设施分布在 3 个楼层（1、3 与 4 层），共设 5 大分区，以满足住户不同的生活需求。大部分设施（3 个分区）位于 4 层。

由于 Block 5 并无 3 层停车场，该处将改为 Botanical Zone。3 层的 Botanical Zone 面积不大，定位也如其名。视个人喜好，最具功能性的或许是 Botanical Spa Pool，可作为静谧放松之所。其他区域还包括 Relaxation Courtyard、Secret Garden 与 Botanical Deck，看起来都是对本层各处修葺景点的雅称。另需注意，Block 5 的标高将低于其余楼座，因此前往其余设施需上一个小楼梯。

此外，顺应该分区主题，还设有 tranquility spa、wellness lawn 与 wellness lounge，意在让人静心安神、放松身心。我个人并不总觉得这些设施有太大价值，但在繁忙的城市位置，或许确实有其用武之地。

转至 4 层，可见 Tranquility、Vitality 与 Social 三大分区。先说 Vitality Zone，这里设有标准泳道池。不过与大多数同体量新盘不同，令人略感失望的是，这里并非 50m 泳道，而是 35m。对于拥有 407 个单位、地块面积亦不算小的项目来说，我原本会认为配备 50m 主池是合理预期，尤其当此处仅有这一主泳池时。无论如何，聊以安慰的是泳池宽度尚可，达 10m，同时容纳 4 至 5 名泳客并行应不成问题。

这里也配有儿童池，期望能分散主池周边的人流。我预计周末会相当热闹。

泳池两侧将布置池畔躺椅平台，方便住户周末慵懒小憩、阅读或日光浴。若偏好遮荫，沿池一侧亦设有贯穿全长的池畔 cabana 凉亭。

一层单位可快速直达泳池。对爱游泳的亲子家庭而言颇为便利，但也伴随一如既往的私密性折衷。

若你更钟情于用餐体验，这里还设有 Gourmet Grill Pavilion，视野相仿。非常适合在主池景致前招待宾客！

既然前面聊到泳道池，不妨转到 Social Zone——其位于开发项目一隅、毗邻 Stacks 1、5 与 6。这里整体更为静谧，并另设一座泳池，不过体量更小，形状近似三角形，约 16m × 13m，名为 Family Pool，顾名思义并非用于认真划水。尽管如此，开发商仍在此配备了躺椅，万一人少时可在此休憩，或边躺边看着孩子在水中玩耍。

儿童方面，除 Kid’s Play Pool 外，亦设有 Kids’ Play 区域。多功能球场在空置时也可作为活动空间。

此外，我留意到这里还有一面迷你攀岩墙，想必是该空间可承载的多种用途之一。地面似乎也划有 2 个半场篮球的标线，但至于其余线条对应何种运动，恐怕还需指点。

我很高兴开发商在此融入了若干游乐空间；考虑到项目中 3 卧及以上户型占比不小，这点尤为重要。可见其确实着力吸引家庭自住客群。

对于宠物家庭，这里甚至设有 Pets’ Play 区域，尽管空间看起来并不算大，毛孩子们恐怕无法尽情奔跑。话说回来，有总比没有好。

Social Zone 同时设有 Piccadilly Grand 三座会所中的第二座，内含 2 间功能室，供你举办重要会议。此外，本区还设有 Gym 与更衣室。Gym 面向池畔平台与家庭泳池，总好过毫无景观。

最后，来到 Tranquility Zone，可见第三座会所。这里配有 co-working lounge，这已成为诸多 COVID 新盘的潮流，对继续采用混合办公政策的上班族尤为有用。至于那些已全面回归办公室的朋友，只能叹口气了。

此外，还有 wellness studio 与配备齐全厨房电器的餐饮室，便于来客时招待。随着疫情（希望）逐步远去，过去 2 年在新盘中频频出现的这些设施，如今看起来更具吸引力了。

最后，简单谈谈设计。设计向来主观，我仅分享一些个人看法。首先，外立面确实现代，但整体色调对我而言略显偏暗。总体而言是稳妥但不出彩的设计。

我总觉得更明亮、更有活力的风格或许更契合 Farrer Park 的社区氛围。话虽如此，我认为这与其目标客群的诉求是一致的，或许只是我本人不太对味。

话不多说，我们直接前往示范单位。

Piccadilly Grand – 2卧 + 书房 Type B3S (66 平方米/710 平方英尺) 评测

在 Piccadilly Grand 中，2 Bedroom 户型是最主要的单位类型，且全部配备 2 间浴室，尽管最小的仅有 646 平方英尺（较小的类型没有阳台）。本次示范单位为 710 平方英尺，在近期新盘中属于中等面积。

CDL 和 MCL Land 是行业老将，他们非常了解当下新加坡买家对户型的需求。这个示范单位的布局确有亮点：哑铃式布局、可兼作储物间的书房，以及为普通卧室配备的 Jack-and-Jill 双入口浴室。以这个面积而言，效率已经很高，相信大多数买家都会满意这样的格局。

从玄关开始，客餐厅为瓷砖地面，卧室为工程木地板。4 和 5 Bedroom 单位将配备进口大理石，这是更高端的选择，也是市场上常见的区分手法。层高为 2.8米，属于中规中矩；尽管顶层单位会有更高的层高（同样需要为挑空空间付费）。 

左侧是 U 形开放式厨房。这样的设计有助于合理分区——一边备餐、一边清洗等。得益于其形状，台面空间以该面积而言可圈可点，对于 2卧 单位来说已相当充裕。下部橱柜也配有节省空间的搁架。若要挑剔，水龙头的位置意味着这里没有防溅板，因此需要多加留意，否则水可能会溅到紧邻水槽的用餐区。或者，如果你希望把这个区域做得更为封闭，也可以加装玻璃防溅板。 

该布局也提供了更高的灵活性。你可以选择把厨房封闭起来（不过需要开门通风）。如果经常烹饪烘焙，也可以取消书房，换取更大的厨房。或者，也可以把餐区放到书房的位置，改而享受更大的起居空间（但很可能会是吧台式用餐）。

开发商将提供标准家电，如电磁炉、冰箱、洗烘一体机，品牌为大众化德国家电商 Bosch。由于这是小户型，默认为电磁炉；如果预算允许，而你又偏好明火烹饪，可以考虑 Piccadilly Grand 的更大户型（3 Bedroom 及以上为燃气灶）。此外，龙头来自 Hansgrohe，单槽水槽来自 Franke。 

如果你偏好更利落的冰箱外观，这里的冰箱（所有 1 和 2 Bedroom 单位）与橱柜为嵌入式设计，整体观感更为简洁。

至于洗衣机的位置，洗烘一体机将位于厨房对面。书房也设在这里。它没有我过去在一些项目中见到的书房那么大，如果你希望把它改成另一间卧室，可能会有些吃力。户型图并未细分该书房的确切面积，因此难以作出数字上的对比。 

此外，DB 箱位于此处，柜门向外开启，从整体实用性来看并非最理想的空间。不过，作为纯书房供 1 或 2 人使用还是足够的。众所周知，如今许多单位并不设储物房，因此如果想把这里改作储物间，也是不失为一种选择。

来到餐区，这里大致可摆下一套 4 人位餐桌椅。虽然谈不上同级领先，但与其他新盘相仿。

如果是更大的聚餐，你可能需要发挥些创意——比如使用可伸缩餐桌；或者如果你经常招待亲友，也可以把客厅改作餐区。另一个选择是预订公寓的共享用餐设施——这无疑是居住在共管公寓的众多便利之一。 

至于客厅，开间宽度同样符合市场常见水平。为了视觉效果，示范单位没有设置整排电视柜，但若你需要也能摆得下——只是会牺牲部分通行空间。这里也可容纳茶几和 3 人位沙发，但要留意它们各自的尺寸——示范中的沙发座深明显较短。如果你偏好可躺靠的沙发，就无法像这里这样留出这么大的活动空间。

阳台面积约为 4.6 平方米，尺寸尚可。它与餐区的面积几乎相当，但在这里你可以充分利用其全长，无需担心有人频繁穿行带来的影响。话虽如此，我认为它还不至于大到可以摆下一套正式的餐桌椅。但放几张吧椅配一张小桌应当没有问题。

接着进入卧室——先看普通卧室，面积为 8.7 平方米。尺寸尚可，与其他新盘相当。这意味着可放下一张 Queen size 床和一个小床头柜。

如果需要更多学习或梳妆空间，可以考虑改用单人床，从而释放出更多面积。示范单位正是如此布置，腾出了通道以便取用衣柜。标配为两扇到顶的内嵌衣柜，木纹饰面；而窗户为半高窗，因为aircon ledge就在外侧（空调机位）。 

这间卧室可直接进入公共浴室，等同于套房。这正是 Jack-and-Jill 双入口浴室的妙处——有客人来时可从客厅进入；而日常使用时，住户也能从卧室无缝通达。该浴室面积为 4.3 平方米，属中等尺寸。

标准配备包括台盆、水龙头、手持花洒以及壁挂式坐便器，品牌为欧洲的 Villeroy & Boch 和 Hansgrohe，均为常见的亮铬饰面。公共浴室没有顶喷花洒，也没有可用于自然通风的窗户，这在大多数大众化新盘中也较为常见。

接着是主卧，连同主卫合计 16.6 平方米。无论账面面积还是视觉感受，都比普通卧室更为宽敞。大幅框景窗在这里确实起到了不小的作用。

这里轻松可放下一张 King size 床；若改为 Queen size，实用性更高——可以利用多出来的空间摆放床头柜或梳妆台。即便摆放 King size 床，也仍留有不错的通行空间。所配衣柜的尺寸与普通卧室相近，但侧边额外设有饰品收纳隔层。 

最后是主卫。你会获得与公共浴室同等品质的配件与卫浴产品，来自 Hansgrohe 与 Villeroy & Boch 这两家在私人住宅中常见的欧洲品牌。

此外，这里还配有顶喷花洒，始终是一个令人愉悦、带来高级感的细节；与公共浴室一样，坐便器为壁挂式。需要注意的是，这里仍需依赖机械通风，因为没有窗户可用。 

Piccadilly Grand – 4卧室双钥匙 户型 Type D2DK (128 sqm/1,378 sqft) 评测

近年并未出现双钥匙户型的“潮水般”供应，但我认为其市场需求依然存在，尤其是在近期降温措施出台之后更是如此。它们为过去几年部分中介推崇的“卖1买2”的置业建议提供了一个可行解法。若你感兴趣，我们也就此写了一篇不拐弯抹角的指南。简而言之，双钥匙户型允许你自住其中一套，同时将较小或较大的另一套用于出租获取租金收入。或者，它也可作为多代同堂的居所，让父母与子女同屋而居，同时保有各自的私密性。Piccadilly Grand 共设有 41 套此类户型 (1,378 sqft 和 1,389 sqft)，约占全盘的 10%。此外，还提供 1,410 sqft 的传统 4 Bedroom 户型，或 1,582 sqft 起的 5 Bedroom 户型。面积最大的为 1,679 sqft 的 5 Bedroom Premium（配备私家电梯）。

在正式走进户型前，先简单看下数据。这套 4 Bedroom 双钥匙示范单位由一间 Studio（带开放式厨房、套内浴室与阳台）及一套 3 Bedroom 公寓组成。Studio 不含阳台为 13.8 sqm；计入门厅与阳台面积后，3 Bedroom 公寓的室内面积略高于 100 sqm (1,076 sqft)。这套 3 Bedroom 面积可观，并配有杂物庭（yard）、家政储物间（home shelter），以及干湿分离厨房，使用更具灵活性。Studio 既适合年长父母居住，也足以灵活出租，尤其在当下炙手可热的租赁市场。公区将铺设大理石，卧室为工程木地板。层高为标准的 2.8m，顶层单位层高更高，但也需为“挑空”空间付费。 

电梯厅出来，即是 5 sqm 的前厅，将 Studio 与 3 Bedroom 单位分隔开来。两者各自独立出入口，住户隐私得以充分保障。

先从 Studio 看起，13.8 sqm 的面积并不算大。作个参照，它大致相当于 3 Bedroom 户型的主卧大小。Studio 内包含厨房、浴室与阳台，我必须说，开发商在有限的面积内塞进如此多的功能，规划相当出色。 

踏入单位，先是一条较窄的走道，尽头才是床位。右侧为开放式厨房。值得一提的是，上下柜收纳非常充足，对于 Studio 的住户而言已绰绰有余。

配备包括油烟机、感应灶、洗衣机与嵌入式冰箱，均来自 Bosch。与单位其他部分相同，龙头为 Hansgrohe，单槽水盆来自 Franke。

需注意，Studio 不同于 1 Bedroom 户型，前者没有独立的餐/客厅，也没有明确划分的卧室空间。许多曾在海外留学的人或许记得，在 Studio 里烹饪诸如咖喱等家乡美食，气味可能会在室内滞留数日（更别提油渍可能会溅到四处）。但若你仍想进行重油烹饪，至少这里有抽油烟机、可开启通风的阳台，并可考虑加装一道小型软帘以区隔空间。  

就这样小的单位而言，套内浴室的尺度相当不错，完全不会有幽闭之感。诸如纸巾架、衣钩与顶喷花洒等配件来自 Hansgrohe，挂墙式坐便器与面盆则来自 Villeroy & Boch。相较 2 Bedroom 及更小户型，这里的 Hansgrohe 配件采用更深、更现代的色调。

我也要为开发商点赞：即便是 Studio 也没有降低用料标准，依然采用同等级的欧洲品牌与配置，例如挂墙式坐便器与顶喷花洒。若一定要挑一点毛病，那就是缺少自然通风的窗户，但这在此类布局中几乎是难以避免的取舍。

床位设于单位尽头，如示范所示，可舒适放下一张 Queen 尺寸的床。并配备 3 扇门的内置衣柜，尺寸与其他卧室所配的相近。

由于衣柜与床相对摆放，若有需要，尚可在两侧各放 1 张小床头柜。这里也贴心预留了学习/办公的角落，紧邻内置衣柜的一隅可供使用。 

此处亦与阳台相邻。尽管空间不大，但我认为 Studio 设有阳台非常重要。既然本就紧凑，开发商能做的最好安排，便是确保居住者拥有良好的通风采光。鉴于 Studio 缺少独立餐区，这里也可兼作小型用餐区。因此，我必须说这是 CDL 与 MCL 的优秀规划。 

接着看 3 Bedroom 单位，布局与设计都算常规。入户后，右手边即为干厨房。

这里配有 Franke 水槽、Hansgrohe 龙头、中岛台面、Bosch 烤箱，两侧还有大量储物空间，与湿厨房的配置相得益彰。这确保你拥有足够的储位来放置各类干货。 

它与湿厨房相互补充，你将获得一台双门 Bosch 冰箱，以及 Franke 与 Hansgrohe 分别提供的另一组水槽与龙头。

Piccadilly Grand 的大户型配备 3 头炉灶与抽油烟机，更能胜任重油烹饪。近旁设有窗户，也有利于散去残留油烟。

湿厨房亦设有“庭院”区域，不过更像窗边外扩的一小块方形空间，而非独立庭院。洗烘一体机会置于此处；若偏好自然晾晒，也可自行加装晾衣架。

本户型的实用性也体现在此：设有家政储物间，可作储藏室或帮佣房，旁边还配一处带窗的 w/c。以当今新公寓而言，这些配置并非理所当然，因此在这里看到它们让人欣慰。

来到餐区，这里可以说是较为遗憾的空间之一。即便采用卡座设计，空间也勉强容纳 5 或 6 人就座（而这通常是你对 3 Bedroom 户型的基本预期）。

在我看来，问题出在中岛台面——虽说是“加分项”，但是否必要取决于你的家庭偏好。若我考虑这套单位，很可能会认真评估取消中岛以打开空间。如此一来，这里应可放下一张 8 人位的餐桌——对于多代同堂家庭（若你也在使用 Studio 空间）会更合理。

总的来说，我确实惊讶于这里的餐区与 2 Bedroom 示范单位中的差异并不明显。 

来到客厅，其开间较 2 Bedroom 示范单位略优。这里端到端约 3.2m，可放置更体面的沙发、茶几与电视柜。当然，实际软装时仍应尽量避免笨重家具，以免空间显得拥挤。

此处阳台与 Studio 的阳台合计为 8.9 sqm。我猜这里这一段约为 5.5 sqm？对 3 Bedroom 而言并不算大，但这也意味着更多实用面积被留给了室内空间，考虑到本户型的整体面积，这反而是件好事。

当然，这取决于你的偏好——有人喜欢更大的阳台以便户外用餐。这里也可实现，但更适合 3 人在高脚椅上的吧台式用餐。或者，你也可把这里打造成“小花园”，满足你的园艺爱好，或作为日常锻炼的区域。 

转至卧室部分，先看靠近客厅的卧室 3，面积为 8.8 sqm，如示范所示，可较为舒适地摆放一张 Queen 床。大幅窗扇引入充足采光，使空间更显通透明亮。

同样配有标准内置衣柜，其主题风格与 2 Bedroom 示范单位不同。这里采用更偏灰的色调，表面更接近“仿皮”质感，而非先前的木纹风格。Piccadilly Grand 提供 2 套设计主题——1、2、3 Bedroom 整体色调更偏浅，而 4 与 5 的大户型整体更偏深色（卫浴配件亦然）。

接着是卧室 2，面积同为 8.8 sqm。此处改为单人床陈设，以展示卧室的多样化使用选项。

我其实更偏爱这种布局，灵活性更强。这里增设了书桌与座椅，对有年幼孩子的家庭而言，或许更为实用。

两间普通卧室共用公卫（Bath 2），面积 4.4 sqm，属中规中矩。较深的配色可能会让视觉上略显紧凑。配置包括面盆、水龙头、手持花洒与挂墙式坐便器，均为欧洲品牌 Villeroy & Boch 与 Hansgrohe 的深色系产品。此处不设顶喷花洒。

这间浴室的一个惊喜是设有窗户，朝向空调机位，可实现自然通风。 

最后来到主卧，连同主卫合计为 18.8 sqm。与其他卧室相比宽敞许多，走入其中也能明显感受到尺度上的差异。

摆放一张 King 尺寸床仍有足够的横向空间放床头柜，纵深也允许在窗边设置一组梳妆台而不显局促。

与往常一样，这里配备的是 2 扇门的衣柜，容量较普通卧室更大，但对物品较多的住户来说或许仍显不足。其亮点之一，是衣柜开启时自动点亮的灯带细节。

内置衣柜还带有首饰抽屉分隔，方便家中男主人与女主人妥善收纳各类饰品。 

主卫相较公卫更显宽裕，一侧墙面采用更偏黑色大理石风格的瓷砖。卫浴配件与洁具来自 Hansgrohe 与 Villeroy & Boch，包含顶喷花洒、挂墙式坐便器与面盆等。

其配色较 1 至 3 Bedroom 单位所配为更深色（我个人更偏爱这种深色系的卫浴配件，观感更显精致）。本卫浴亦具备自然通风，淋浴间旁设有一扇大窗。 

Piccadilly Grand 位置评测

Piccadilly Grand 最大的卖点无疑是与 Farrer Park MRT 的直接连通。它位于市区边缘地段，便利性不言而喻。距 Dhoby Ghaut 2 站、Orchard 3 站、Raffles Place 4 站、Bayfront 5 站。你懂我的意思——身处像 Farrer Park 这样的 RCR 地段，自然有诸多好处。

Farrer Park 是一个文化、建筑与美食的“大熔炉”。看看对面的 Race Course Road 就知道了，沿街分布着 Muthu’s Curry、Gayatri Restaurant 等餐馆以及多样化的建筑。

仅 Farrer Park MRT 自身的多个出入口，就足以让你一整天都能逛得尽兴、吃得满意。这里有 City Square Mall，汇集了新加坡最大的 Don Don Donki、NTUC、电影院（GV）、教育中心、健身房以及众多餐饮选择。附近还有 Centrium Square，虽然其商家配置并不算出众。

如果你是个吃货，你也会知道这里同样是美食天堂：从 Swee Choon、Beach Road Scissors Cut Curry Rice 到 Socieaty（是的，我没有拼错）以及 Komala Vilas Restaurant。无论一天中的任何时段，你都不愁挨饿。

对于有学龄子女的家长而言，Farrer Park Primary 就在附近（<1km），而诸如 SJI Junior、ACS Junior、ACS Primary、St Margaret’s Primary 和 Hong Wen School 等名校也都在 2 至 3 公里范围内。

如果你关心医院，Farrer Park 也有 2 家较为知名的可供选择。

恕我直言，Farrer Park 有点“另类”。它通常不被视为最体面的居住区域（个人观点），历来也非最昂贵的地段（City Square Residences 在 2005 年以 $500-600 psf 的开盘价已为该区树立新标杆），但却极其便利。摊开地图你就会明白我在说什么。

5 个 MRT 站几乎足以通达新加坡所有重要地点；而且，许多传统上与核心第 9 与 11 区联系紧密的顶尖学校（SJI Junior、ACS Junior、St Margaret’s 等）距离这里都很近，这足以说明此区的便利性。

最近的MRT： Farrer Park MRT（步行 2 分钟，150 米）

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Farrer Pk Stn Exit DStop ID: 50279	141	190 米，2 分钟
Broadway HotelStop ID: 07111	23, 63, 65, 67, 131, 139, 147, 857, NR6	330 米，5 分钟

配套设施

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Farrer Park Primary School	<1km，4 分钟（350 米）
St Joseph Institution Junior	<2km，16 分钟（1.3 公里）
ACS Junior	<2km，26 分钟（2.1 公里）

零售/餐饮选择

目的地	距公寓距离（及预计步行时间）
City Square Mall	600 米，8 分钟（全程有遮蔽）

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段[0830]最短驾车时间）
CBD (Raffles Place)	7.8 公里，10 分钟
Orchard Road	3.5 公里，7 分钟
Suntec City	4.8 公里，8 分钟
Changi Airport	19.0 公里，16 分钟
Tuas Port (By 2040)	42.3 公里，40 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	5.8 公里，9 分钟
Mediapolis (and surroundings)	13.5 公里，14 分钟
Mapletree Business City	12.4 公里，18 分钟
Tuas Checkpoint	32.1 公里，28 分钟
Woodlands Checkpoint	20.8 公里，20 分钟
Jurong Cluster (JCube)	20.2 公里 20 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22.9 公里，20 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.7 公里，12 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.4 公里，16 分钟

就近车道出口： 1 – 驶入 Race Course Road，随后可沿 Balestier Road 的任一侧驶上 CTE 与 Nicoll Highway

楼栈分析

Piccadilly Grand 总平面图

占地 94,000 平方英尺，Piccadilly Grand 绝对算不上大型项目。3 座 23 层高的住宅楼共容纳 407 个单位，因此密度也不算高。

地块形状较为狭长（此前为露天公共停车场），因此横向宽度并不大。较长的地块也往往在视觉上显得不那么宽敞。

值得一提的是 Piccadilly Grand 在一层的布局。通常，综合式项目需要你乘坐 2 次电梯才能到达住户楼层：先上一部电梯到公共区域，再换另一部电梯到达你的单位。虽然这带来更高的安保，但日常操作起来（尤其在赶时间时）确实颇为繁琐。

而 Piccadilly Grand 的不同在于，可直接从一层乘电梯上到住户楼层。所以无论你是从 MRT 站出来，还是乘坐德士在门口下车，都可以直接乘电梯回家。细节虽小，但我想忙碌的人会非常受用。

户型分布

户型	面积	单位数量
1 卧 / 1 + 书房	484 – 689 平方英尺	85
2 卧 / 2 + 书房	646 – 872 平方英尺	120
3 卧 / 3 + 灵活空间	883 – 1,356 平方英尺	101
4 卧 / 4 + 灵活空间	1,378 – 1,744 平方英尺	61
5 卧 / 5 + 灵活空间	1,582 – 2,045 平方英尺	40

从户型分布来看，Piccadilly Grand 将自身定位为亲子友好型公寓最为明显，主力户型为 2 卧与 3 卧。

再加上提供 4 卧与 5 卧两种选择，且数量占比不低，使得项目具备面向家庭的配置元素，能同时吸引自住客与携家属的租户。

当然，门口就有 MRT、托儿所、零售与餐饮配套，这也会大大提升其在家庭客群中的受欢迎程度。此外，项目亦设有 1 卧户型，约占全部单位的 ~21%，适合单身人士或小两口。

鉴于 Farrer Park 区域有不少体量较小的精品公寓，开发商选择将重心放在更大面积的户型上，以发挥其较大的地块优势，从而吸引更多对该区域感兴趣的家庭客选择 Piccadilly Grand。

Piccadilly Grand 最佳楼栈

Piccadilly Grand 的各栋楼体经过策略性调整，使所有单位均为南北朝向。我知道这对许多买家（包括我自己）都很重要，毕竟新加坡的西晒有时相当难受。从朝向的角度来说，这是一开局的好信号。

各栋之间的楼间距约为 22 米至 26 米，就新盘标准而言属中等。但需要注意的是，最西侧的楼栈与 Farrer Park View HDB MSCP 的距离仅约 10-12 米，这是身处人口稠密区域难以避免的劣势之一。

朝南的楼栈可无阻挡地眺望附近的 Farrer Park Fields，并远望 Orchard。然而需要留意，这些景观未必永久，因为这些球场未来也已被划为住宅发展用地。

相较之下，朝东与朝北的单位前方多为店屋，无遮挡视野更多。鉴于店屋稀缺，这些地段被改划的可能性很低，因此高楼层的穿堂风会更好。朝东的单位在较高楼层还能远眺 CBD 的一隅。

Piccadilly Grand 午后日晒

鉴于大多数楼栈为南北朝向，住户无需过于担心下午阳光直射室内的问题。

开发团队

City Developments Limited 是新加坡规模最大的房地产开发商之一，并持续在本地市场扮演重要角色。除CanningHill Piers外，他们目前在售的新盘至少还有 8 个，包括与 Capitaland 合作的 Sengkang Grand Residences、Irwell Hill Residences、Haus on Handy、Amber Park 与 Boulevard 88 等。作为 Hong Leong Group 的一员，CDL 的业务版图遍及 29 个国家，迄今开发逾 47,000 套住宅，全球住宅、商业与酒店资产的可出租楼面面积超过 23m。他们在新交所上市，市值为 $6.5Bn。

MCL Land 隶属 Jardine Matheson Group（Hongkong Land Holdings 旗下）。在新加坡与马来西亚深耕住宅开发逾 50 年。其近年的新盘包括 Leedon Green、Parc Esta 与 Margaret Ville。展望未来，MCL 与 CDL 将继续合作推出 Tengah Garden Walk 的 EC 以及 Jalan Tembusu 的公寓；在 2022 年 3 月，MCL 已收购后者 49% 的股权。

建筑师注记

ADDP 对新加坡公寓市场并不陌生。公司成立于 1986 年，是新加坡预制建造法的先行者。ADDP 的理念强调以创新与高品质设计推动蓬勃发展。他们参与的项目包括 The Avenir、Martin Modern、Seaside Residences、Botanique at Bartley 与 Cliveden at Grange 等。

Piccadilly Grand 价格分析评述

若您正在考虑 Piccadilly Grand，想必会将其与周边项目作比较。下面就来看看它的对比表现！

项目	单位数	Psf	TOP	地契	价格差距
Piccadilly Grand	407	$2,100	2026	99 Years
Uptown @ Farrer	356	$1,715	2021	99 Years	22%
1953	58	$1,961	2023	永久地契	7%
Sturdee Residences	305	$1,866	2019	99 Years	13%
City Square Residences	910	$1,784	2009	永久地契	18%
Kerrisdale	481	$1,264	2005	99 Years	66%

在这里选取的项目中，包括2个同属新推出的项目——尽管已在数年前开盘——Uptown@Farrer 和 1953，我们此前也做过评测。我假设 Piccadilly Grand 的$PSF平均为$2,100，尽管我怀疑实际可能会略高。尤其是在开盘周末，小户型预期会更快售罄。无论如何，Piccadilly Grand 比 1953 高出7%，也比 Uptown@Farrer 高出22%。

此时有必要指出这些项目之间的差异。1953 在各方面都是真正的精品型项目——地块较小、单位数较少。因此，您无法获得一般公寓所具备的常规配套。此外，它距离 MRT 也更远，步行约10分钟，而 Uptown@Farrer 与 Piccadilly Grand 基本就在家门口。不过，1953 对一小撮买家颇具吸引力，他们欣赏保留店屋式住宅项目的独特性，而且还是永久地契，在新加坡相当罕见。如果这正合您口味，我也写过另外16个CCR 项目可供参考。

另一方面，Uptown@Farrer 在距离 MRT 的便利性方面与 Piccadilly Grand 不相上下。不过，您会注意到两者在$PSF上的差距更为显著。我将其归因于项目的户型设计。Uptown@Farrer 有不少单位采用 Loft 概念，从而拉低了项目的$PSF定价。简单一查可见，尽管其于2019年推出，最低与最高$PSF介于$1,529 $PSF 与 $2,189 $PSF 之间，前者为 Loft 单位。因此，实际而言，常规单位的$PSF更可能与您在 Piccadilly Grand 所见的水平接近。

作为板块中最新的项目，我认为 Piccadilly Grand 出现约10%的价格差距仍可接受，尤其是考虑到 CDL 和 MCL 相较另外2个新盘的开发商而言，历史更悠久、口碑更为稳健。

Farrer Park 一带的标杆无疑是 City Square Residences。项目维护良好，便利性极强（与 City Square Mall 和 MRT 相对），还拥有保龄球馆等独特配套，自2005年低于$600 $PSF 的开盘价至今平均$1,784 $PSF，涨幅亮眼，同时也是永久地契。毫不意外地，它也在去年11月突破了$2,100 $PSF。就个人而言，我更偏好 City Square Residences，因其配套更全面、便利性更强，且长期价格更为稳定。此外，其 2 Bedroom（840-872 sqft）与 3 Bedroom（1,195-1,518 sqft）户型面积仍属可接受，确保整体总价不至过高。

至于 Sturdee Residences 与 Kerrisdale，二者均为转售项目，距离 City Square Residences 皆可步行可达，前者则明显更新。Kerrisdale 的楼龄与99年地契可被视作其与清单上其他项目价格差距显著的原因。另需注意，Farrer Park 传统上并未被视为“atas”地段，像 Kerrisdale 这类项目开盘时约$400 $PSF，这意味着持有至今的原始业主已拥有可观的账面利润。

现在我们更深入地看看周边新盘与转售项目的价格。

以下为 Piccadilly Grand 的参考价：

户型	面积	参考价（起）	$PSF
1 Bedroom	484	$1,058,000	$2,186
2 Bedroom	646	$1,348,000	$2,087
3 Bedroom	883	$1,788,000	$2,025
4 Bedroom Dual Key	1378	$2,738,000	$1,987
5 Bedroom	1582	$3,000,000	$1,896

第8邮区 vs 其他邮区（非有地住宅，不包括 Executive Condominiums）：

第8邮区的$PSF在新加坡大多低于全市平均水平，直到2011至2017这段时期。自那以后，该区的涨幅并不显著，较2015年仅高出0.6%。相比之下，同期整体市场上涨了27.2%。

第8邮区 vs 余下中央区：

第8邮区的整体非有地$PSF在2005年前低于 RCR 的$PSF，自那时起开始与 RCR 的平均$PSF 持平。然而，与整体对比类似，自2016年以来，第8邮区的增长落后于 RCR，且差距更大。RCR 的$PSF上涨了34.8%，而第8邮区仅为0.6%。

第8邮区 vs 余下中央区（仅转售交易）：

为剔除除第8邮区以外的 RCR 其他地区新售对数据的影响，这里仅查看转售交易（不含新售或转手交易）的$PSF表现。

您会发现，第8邮区在视觉上更接近 RCR 的$PSF。不过需要注意的是，若对比上述同一时期（2015 vs 2022），第8邮区上涨了10.1%，而 RCR 其他地区上涨了28.4%。

差距仍然很大，显示第8邮区有所落后。可能的原因包括：

• 第8邮区目前已较为成熟，因城市更新带动增长的空间较小。
• 社区限制如建筑高度控制、保留区与需维持的城市设计要素，可能也因抑制了本区现有公寓的重建意愿而带来影响。

第8邮区的体量也相对较小。2015 至 2022 年间，仅录得 583 宗新售；剔除第8邮区后，RCR 整体共有 25,115 宗新售。这主要是由于本区项目以精品型为主。

Piccadilly Grand 与全岛新盘的价格对比（平均$PSF）：

上图直观展示了 Piccadily Grand 的2卧与3卧在$PSF上的位置。由于对比的项目数量众多，图表中难免丢失部分细节。因此，我们在下方列出2021年4月至2022年期间所有新盘成交的$PSF中位数表格。

需注意，Piccadilly Grand 的平均$PSF 预计在 134 个新盘中排名第 57，其中 1 为最便宜（Parc Canberra），134 为最昂贵（Les Maison Nassim）。

Piccadilly Grand 与 RCR 新盘的价格对比（$PSF）

在 46 个 RCR 公寓中，它排名第 33 便宜，约处于第 75 百分位。以其所处排名来看，考虑到配套齐全、区位更居中、且紧邻 MRT 站，这个价位相当体面。

虽然看起来 Piccadilly Grand 的定价高于其他 RCR 公寓，但别忘了许多项目要么距离配套/MRT 更远，要么位于 Geylang 一带，价格基准通常更低。它的定价更接近 CBD 边缘的项目，如 The Landmark/Avenue South Residence/One Pearl Bank，或位于更具声望地段的 RCR 公寓，例如 East Coast 一带（NYON/Amber Park）。

Piccadilly Grand 与 RCR 新盘的价格对比（< 500 SQFT）

项目名称	成交中位数价格（$ PSF）	中位成交总价（$）	2022年3月去化率
NOMA	$1,668	$771,950	100.0%
VERDALE	$1,818	$841,500	94.6%
NORMANTON PARK	$1,776	$879,615	93.9%
ZYANYA	$1,999	$882,000	17.6%
KENT RIDGE HILL RESIDENCES	$1,879	$910,000	96.5%
PARC ESTA	$2,050	$927,000	100.0%
MORI	$1,986	$962,000	66.4%
PARK COLONIAL	$2,113	$978,120	99.4%
VERTICUS	$2,167	$1,003,000	67.9%
FORETT AT BUKIT TIMAH	$2,145	$1,024,500	87.8%
MYRA	$2,177	$1,030,900	49.4%
THE REEF AT KING’S DOCK	$2,134	$1,033,700	89.5%
STIRLING RESIDENCES	$2,350	$1,037,000	99.8%
PICCADILLY GRAND	$2,186	$1,058,000	0.0%
THE LANDMARK	$2,256	$1,117,000	37.4%
COASTLINE RESIDENCES	$2,504	$1,132,000	97.2%
ONE PEARL BANK	$2,717	$1,170,000	75.7%
AMBER PARK	$2,526	$1,212,780	92.2%
NYON	$2,556	$1,238,000	94.6%
CANNINGHILL PIERS	$2,998	$1,341,000	86.5%
MEYER MANSION	$3,009	$1,457,500	57.0%

尽管交易数据涵盖自 2021 年 4 月起的价格，但与 Piccadilly Grand 对比的许多项目是在更早时期推出，当时的地价与市场环境不同。

因此，其价格高于大多数近期的 RCR 新盘（即便与 The Reef At King’s Dock 相比亦然）。好在 Piccadilly Grand 可凭借其综合体属性以及与 MRT 的极近距离来支撑其定价。

Piccadilly Grand 与 RCR 新盘的价格对比（600 – 700 sqft）

项目名称	成交中位数价格（$ PSF）	中位成交总价（$）	2022年3月去化率
VERDALE	$1,797	$1,117,300	94.6%
NOMA	$1,648	$1,153,187	100.0%
ZYANYA	$1,951	$1,197,300	17.6%
1953	$1,956	$1,200,000	75.9%
NORMANTON PARK	$1,822	$1,209,000	93.9%
THE ANTARES	$1,831	$1,237,005	99.6%
MAYFAIR GARDENS	$1,916	$1,237,715	93.5%
VIEW AT KISMIS	$1,801	$1,260,000	100.0%
BARTLEY VUE	$1,936	$1,271,000	27.8%
UPTOWN @ FARRER	$1,885	$1,319,000	97.4%
LA MARIPOSA	$1,935	$1,333,000	76.5%
PARK COLONIAL	$1,980	$1,343,000	99.4%
PICCADILLY GRAND	$2,087	$1,348,000	0.0%
VERTICUS	$2,094	$1,370,000	67.9%
PARC ESTA	$2,201	$1,398,000	100.0%
ONE-NORTH EDEN	$2,030	$1,398,500	100.0%
STIRLING RESIDENCES	$2,190	$1,401,000	99.8%
THE WOODLEIGH RESIDENCES	$2,110	$1,413,000	92.1%
MAYFAIR MODERN	$2,146	$1,436,787	84.8%
FORETT AT BUKIT TIMAH	$2,140	$1,466,000	87.8%
MYRA	$2,204	$1,490,000	49.4%
AVENUE SOUTH RESIDENCE	$2,324	$1,552,500	91.3%
ONE MEYER	$2,539	$1,557,500	84.8%
THE LANDMARK	$2,417	$1,639,000	37.4%
AMBER PARK	$2,552	$1,752,240	92.2%
ONE PEARL BANK	$2,640	$1,847,000	75.7%
MEYER MANSION	$2,850	$1,963,350	57.0%

第8邮区中，600-700 sqft 户型有成交记录的新盘仅有 Uptown@Farrer 与 1953 两个。

Uptown@Farrer 的$PSF 比参考价低约10%，但有趣的是，其中位总价与 Piccadilly Grand 的参考起步价也相差不远。两者皆为综合体项目，不过 Piccadilly Grand 到 MRT 的距离更近。

虽然靠近 MRT 可以为部分溢价提供依据，但这一溢价很可能同时是地价与当下市场环境的函数所致。

除 Uptown@Farrer 外，1953 是唯一的另一新盘，其成交较 Piccadilly Grand 约有 6.3% 的折让。鉴于折让幅度不大，Piccadilly Grand 的定价合情合理，因为与 1953 相比，它作为综合体项目距离 MRT 更近（步行 7 分钟）。

从数据来看，您也会注意到，就总价而言，Piccadilly Grand 比 One-North Eden 更可负担，尽管其$PSF更低。这是因为 One-North Eden 的 2 卧略大——这对 Piccadilly Grand 而言是利好。尽管 One-North 片区与第8邮区的租赁需求都不错，Piccadilly Grand 较低的总价或意味着更佳的投资回报。其综合体属性与临近 MRT 的优势对租户而言更重要，而 One-North 片区的租客池本身较为受限，不如市区边缘公寓的租客需求广泛。

另一个利好是，Piccadilly Grand 的参考总价也比 Myra 更可负担。尽管 Myra 同样靠近与 Farrer Park MRT 同线的 Potong Pasir MRT，但后者离市中心近两站。

此外，与 The Antares 相比，其溢价约 9%，但周边配套与生活氛围更为丰富。

Piccadilly Grand 与 RCR 新盘价格对比（850 – 950 平方英尺）

项目名称	中位单价（$ PSF）	中位总价（$）	2022年3月 去化率
NOMA	1,628	1,384,000	100.0%
STIRLING RESIDENCES	1,690	1,528,500	99.8%
MORI	1,755	1,549,000	66.4%
UPTOWN @ FARRER	1,797	1,570,500	97.4%
MAYFAIR MODERN	1,879	1,598,000	84.8%
JADESCAPE	1,770	1,600,755	99.1%
ZYANYA	1,798	1,606,750	17.6%
PARC ESTA	1,741	1,612,000	100.0%
THE ANTARES	1,826	1,612,000	99.6%
VERDALE	1,741	1,649,300	94.6%
NORMANTON PARK	1,782	1,653,500	93.9%
BARTLEY VUE	1,777	1,683,000	27.8%
MAYFAIR GARDENS	1,956	1,780,230	93.5%
PICCADILLY GRAND	2,025	1,788,000	0.0%
THE WOODLEIGH RESIDENCES	2,105	1,790,000	92.1%
MYRA	2,107	1,837,000	49.4%
KENT RIDGE HILL RESIDENCES	1,977	1,839,092	96.5%
ONE-NORTH EDEN	1,962	1,858,000	100.0%
VERTICUS	2,004	1,876,500	67.9%
FORETT AT BUKIT TIMAH	1,994	1,889,000	87.8%
ONE PEARL BANK	2,198	1,964,000	75.7%
ROYAL HALLMARK	2,128	1,970,000	34.4%
NYON	2,221	2,032,000	94.6%
AVENUE SOUTH RESIDENCE	2,197	2,081,500	91.3%
THE REEF AT KING’S DOCK	2,415	2,132,000	89.5%
AMBER PARK	2,398	2,264,760	92.2%
ONE MEYER	2,626	2,431,000	84.8%
SKY EVERTON	2,774	2,538,000	96.2%
CANNINGHILL PIERS	2,902	2,573,000	86.5%

若看 3 卧面积段，会发现 Uptown@Farrer 相比 Piccadilly Grand 有约 12% 的折让。我认为在这一折让下，Uptown@Farrer 的确更占上风，因为它同样是综合体开发，且距离 Farrer Park MRT 也并不算远。

不过，由于 Uptown@Farrer 几近售罄，Piccadilly Grand 的定价也有其合理性。

从总价与$PSF来看，Piccadilly Grand 的 3 卧与 The Woodleigh Residences（TWR，综合体）非常接近。

在这个价位，若不喜欢 Farrer Park 一带的喧闹，考虑到 The Woodleigh Residences 配套完善且紧邻 MRT，The Woodleigh Residences 或许是更好的选择。其周边也更为宁静，相比 Farrer Park 周边的繁忙，更显亲子友好。

The Woodleigh Residences 距离更多小学更近——其 1-2KM 范围内小学数量多于 Piccadilly Grand。以 1KM 为例，The Woodleigh Residences 可达 3 所小学（视具体楼栋而定，有 1 所刚好在边界之外时则为 4 所），而 Piccadilly Grand 为 2 所。

但与 Uptown@Farrer 类似，TWR 可选余货不多。

有意思的是，Royal Hallmark 曾有一套 936 sqft 的交易，成交价为 $1,970,000。相较于 Piccadilly Grand 的 3 卧，该成交溢价约 10%，其 $PSF 也高出约 5%。

Royal Hallmark 的地段更靠近 East Coast 区，因而更显尊贵；然而在 MRT 可达性方面有所不足。其位置介于 5 个 MRT 站之间，但无一可步行到达。周边多为住宅，缺乏如 Piccadilly Grand 般与配套的直接衔接。对家庭而言，配套与距 MRT 的近远往往更为关键。

Piccadilly Grand 与 RCR 新盘价格对比（1,350 – 1,450 平方英尺）

项目名称	中位单价（$ PSF）	中位总价（$）	2022年3月 去化率
PENROSE	1,674	2,325,000	99.1%
THE ANTARES	1,707	2,333,000	99.6%
BARTLEY VUE	1,826	2,476,000	27.8%
FORETT AT BUKIT TIMAH	1,861	2,524,000	87.8%
VERDALE	1,796	2,532,200	94.6%
JADESCAPE	1,793	2,547,500	99.1%
KENT RIDGE HILL RESIDENCES	1,818	2,607,000	96.5%
ONE-NORTH EDEN	1,860	2,615,075	100.0%
PICCADILLY GRAND	1,987	$2,738,000	0.0%
UPTOWN @ FARRER	1,967	2,752,200	97.4%
NYON	2,349	3,286,440	94.6%
ONE PEARL BANK	2,365	3,367,000	75.7%
MEYER MANSION	2,572	3,598,500	57.0%

4 卧双钥匙户型适合自住兼出租，或作多代同堂之用。

就 RCR 的定价而言，在该面积段有成交的 13 个项目中，Piccadilly Grand 价格排第 5 高。

从价格看，错过 Uptown @ Farrer 的 4 卧买家，如今可转而在 Piccadilly Grand 争取一套。Uptown @ Farrer 也有 4 卧双钥匙（紧凑型）1,033 sqft 户型，全部 8 套成交的平均价仅为 $1,770,973。考虑到同为此类户型，这会让 Piccadilly Grand 显得贵了不少。

不过，快速翻看平面图可见，Uptown @ Farrer 的紧凑型双钥匙需要做出不少取舍。

请留意第 4 卧的面积，以及缺少真正的封闭式厨房。餐区仅能容纳 4 人，对 3 卧部分而言偏小。客厅也显得狭窄，且家庭防护室（household shelter）占比相对较大。

Piccadilly Grand 面积更大的 4 卧双钥匙更像是正规 3 卧加上 1 卧的组合。当然，两者价位相去甚远，此处仅作示例，说明两者并不具可比性。

因此，将其与 Uptown @ Farrer 的 1,399 sqft 4 卧对比更为公平。其平面如下：

入户即达餐客一体，私密性不足。其配有真正的封闭式厨房，主卧设步入式衣帽间，也具备 4 卧应有的家务区。最大问题在于阳台过大。是否喜爱户外空间见仁见智，但这处巨大的阳台若用于扩大卧室，单位或更为实用。

相较之下，Piccadilly Grand 的 4 卧双钥匙因分隔明确更显实用。若作家庭自住，额外厨房或显得浪费空间，但其阳台尺寸得当，面积利用率尚可。单位亦预留干区厨房位置，主要因湿区厨房台面空间有限，更显必要。

Piccadilly Grand 与市区/边缘市区综合体项目的价格对比

项目名称	中位单价（$ PSF）	中位总价	去化率
PICCADILLY GRAND	$2,087	$1,348,000	0.00%
THE WOODLEIGH RESIDENCES	$2,110	$1,413,000	92.1%
AVENUE SOUTH RESIDENCE	$2,327	$1,554,000	91.3%
THE M	$2,706	$1,695,000	90.8%
MIDTOWN MODERN	$3,127	$1,986,000	73.8%

若考虑 2 卧，本面积段内 Piccadilly Grand 的定价相当吸引人。对比 2021 年 4 月至 2022 年间竞品的中位价格，其不仅 $PSF 最低，绝对总价也同样更低。

尽管因地段不同不可直接类比，但与 Avenue South Residence 相比（即便有即将到来的 Cantonment MRT），Piccadilly Grand 距离 MRT 更近；而后者的绝对总价约高出 15%，$PSF 也高出约 11%。

相较 The M，Piccadilly Grand 的指引价低约 23%，其总价也便宜约 20%，在当今市况下已颇具说服力。

项目名称	中位单价（$ PSF）	中位总价	去化率
PICCADILLY GRAND	$2,025	$1,788,000	0.00%
THE WOODLEIGH RESIDENCES	$2,105	$1,790,000	92.1%
THE M	$2,305	$1,985,000	90.8%
AVENUE SOUTH RESIDENCE	$2,197	$2,081,500	91.3%
MIDTOWN MODERN	$2,657	$2,402,235	73.8%
CANNINGHILL PIERS	$2,902	$2,573,000	86.5%

在 3 卧的面积段上，无论 $PSF 还是绝对总价，对比结果亦相似。或许与 8 区整体价格状况有关，但若考虑 8 区的配套供给，以及其作为综合体且较市区/边缘市区的其他新推综合体存在明显折价，那么 Piccadilly Grand 的定价颇具吸引力——尤其考虑到当下新盘去化率普遍偏高。

随着邻地将推出new BTO 的最新宣布，叠加附近近期的新推综合体（1953 与 Uptown @ Farrer），寻求在边缘市区享有便利而无需承担市中心价格的家庭需求，或有助于 Piccadilly Grand 在进入二级市场时维持其价格水平。

Piccadilly Grand 与 500m 范围内周边转售 公寓 的价格对比

项目名称	中位单价（$ PSF）	产权	建成年份	单位数
RACE COURSE MANSION	910	Freehold	2004	16
SOHO @ FARRER	1,187	Freehold	2005	20
R66 APARTMENTS	1,229	Freehold	2007	34
CITY STUDIOS	1,249	Freehold	2013	28
DORSET MANSIONS	1,271	Freehold	1992	7
THE BLISS	1,356	Freehold	2013	7
VOGX	1,371	Freehold	2009	29
SUITES @ OWEN	1,439	Freehold	2009	20
LOFT @ RANGOON	1,454	Freehold	2013	27
RITZ @ FARRER	1,505	Freehold	2017	18
URBAN LOFTS	1,521	Freehold	2010	50
RANGoon 88	1,560	Freehold	2014	48
28 RC SUITES	1,570	Freehold	2016	45
SOHO 188	1,626	Freehold	2008	53
CITY SQUARE RESIDENCES	1,765	Freehold	2009	910
PICCADILLY GRAND	2036	99年租赁	2026 (est)	407

不出所料，Piccadilly Grand 的价格在其 500m 范围内所有转售项目中最高。毕竟，它是在该区新盘竞争有限且楼市高位时推出的；同时这也是综合体开发，且非常靠近 MRT。

其估算指引 PSF 比转售价最高的 City Square Residences 高出 15.3%。此外，周边其他转售公寓均为永久产权，使 Piccadilly Grand 成为其中的“异类”。

乍看之下，容易认为 Piccadilly Grand 的定价离谱，但我们（除 City Square Residences 外）是在将一个全新的综合体，与周边多座难以体现差异化的小型项目作比较。

此外，其中部分小型项目的户型也未必理想：

另外，区域供应偏少。2021 年 4 月至 2022 年的一年间，仅记录 52 宗成交，其中 17 宗来自 City Square Residences。这意味着在此区域找房，买家的选择确实不多。

与 City Square Residences 的2卧室单位对比

鉴于其完善的配套与充足的房源，City Square Residences 在此值得关注。

此处最小的2卧室单位为 840 sqft：

‘

以当今标准来看，840 sqft 对于2卧室而言相当宽敞。虽然没有阳台，但设有飘窗。卧室面积也不小，并且另一端还配有家务阳台，有利于形成对流通风。

这里最近一宗成交为5楼单位，成交价 $1,435,000（$1,709 psf）。Piccadilly Grand 2卧室的指导价从 $1,348,000 起。前者比指导价高出 6.5%。当然，因其位于5楼，这一差距被放大了。

Piccadilly Grand 的2卧室户型不设阳台，因此室内可用面积更大。不过其入户走道较长，厨房偏小。采用“哑铃式”布局以减少走道浪费。鉴于哑铃式布局的实用性以及无阳台的设定，这种户型似乎更迎合出租需求，但在晾晒衣物方面会有不便，或许需要将烘干机叠放在厨房内。

City Square Residences 5楼一间2卧室单位以 $1,435,000（$1,709 psf）易手。Piccadilly Grand 2卧室的指导价从 $1,348,000 起。这比指导价高出 6.5%。当然，因位于5楼，这个数字被夸大了。

综合来看，尽管 City Square Residences 总体更贵，但考虑到带有家务阳台、更适合家庭的户型，其总价或许更有价值。两者的配套都相当出色，不过 City Square Residences 的长期保值性更佳，且虽距 MRT 更远，但差距并非致命。

Piccadilly Grand 升值分析

1. Farrer Park 新 HDB 地块

就在 Piccadilly Grand 预览开盘后的数日内，HDB 宣布他们将于原 Farrer Park Swimming Complex 开发 1,600 套组屋。顺应 Farrer Park 作为新加坡部分体育精英主场的历史传承，该项目将与重建后的体育与休闲设施相融合。这些 HDB 楼栋几乎毗邻 Piccadilly Grand，待这些 BTO 买家日后选择升级时，将为本项目提供进一步的价格支撑。  

Piccadilly Grand 的推出时机可谓恰到好处。不仅获得了免费的新闻曝光，也让买家更安心，因该区域未来将有进一步活化规划。此外，来自这些组屋的未来 HDB 升级客群也将提供额外支撑，总体而言，这是利好消息。

2. 医疗走廊（Novena 与 Farrer Park）

马路对面即是 Farrer Park Medical Centre，开车 3 分钟可达 KK Hospital，5 分钟车程可至 Novena Health City。当然，最令人期待的无疑是 Novena Health City，预计在 2030 年完工。其建筑面积将从现有的 250,000 sqm 增加 240%，并串联起 Tan Tock Seng Hospital、医学院，以及所有公共与志愿医疗设施。随着周边医疗资源扩张，我们亦期望医疗旅游同步发展，从而带动部分患者对短期租约的需求。对此，住户的感受或喜或忧亦可理解——毕竟并非人人都希望住在医院对面。尽管如此，若这能帮助资产价格维持与增长，又何乐而不为？

3. Kampong Bugis 重振计划

长期以来，Kampong Bugis 片区一直是一大片空地。即便至近年，最显眼的建筑也仅有 Kallang Riverside 公寓，它将成为周边唯一的 Freehold 项目。紧邻 Kallang Basin、面向 Kallang River，且坐落于公园之中，这个 8+ 公顷的大型地块被设想为低碳出行、社区为本、可持续的高品质住宅区。颇为有趣的是，尽管现行规划已完全转为住宅用途，2008 年最初规划似乎还把这里定位为市区以外 3 大商业枢纽之一（另外 2 个为 Jurong 与 Paya Lebar），并拟纳入办公、酒店及零售/娱乐设施。Piccadilly Grand 与此地确有一定距离，但若从更广义上看，Farrer Park 与 Kampong Bugis 彼此相邻。随着区域更新推进，我预期周边活力将进一步提升，并有望带动更广范围内的住宅需求。 

我们的看法

Piccadilly Grand 是 2022 年首个重量级新盘，许多市场观察者都关注其销售表现。他们选择在一个非常有利的时点推出——恰逢宣布 Farrer Park 的 BTO 项目，以及 2022 年迄今缺乏大型新盘。也可以说，若与众多新盘同期开售，Piccadilly Grand 或许未必能获得如今同等的关注度。

不过，凭借直通 Farrer Park MRT 以及整体便捷的城市边缘区位，无论自住或投资，此项目都颇具吸引力。 

另一方面，也有人评论认为 Farrer Park 略显“杂乱”，同一片区内集合了商业楼、店屋、HDB 组屋、精品公寓，以及 City Square Mall。鉴于项目的即时区位与形态，若你更看重私密与安宁，这里确实未必合适。

好的一面是，10 分钟步行范围内有大量餐饮与购物选择，因此偏爱宵夜的潜在买家也许要开始锻炼了。 

总体而言，Piccadilly Grand 基本覆盖了当下买家对新盘公寓的核心需求。开发商沿用行之有效的成功范式，虽谈不上突破创新，但依然是不失稳健的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。