Parc Esta 评测：对面即是 MRT，靠近 Paya Lebar Quarter

关于本公寓

项目：	Parc Esta	地区：	14
地址：	Sims Avenue	产权：	99 years
占地面积：	376,716 sqft	总户数：	1,399
开发商：	MCL Land Limited	TOP:	2022

W在 2018 年 11 月 17 日的 Parc Esta 开盘当天，超过 5,000 人到场，因此其首日销量超越了 Parc Clematis 当天售出 324 套的成绩也就不足为奇。

截至目前，近 1,400 套中已有超过 68% 被抢购一空——这无疑有力地证明了该公寓深受大众欢迎。  

由一众屡获殊荣的设计团队与高端家电（Smeg 与 Hansgrohe 尤其值得一提）共同打造，可见开发商 MCL Land 并非只倚仗优越区位来取胜。 

话虽如此，距离 Eunos MRT 步行 3 分钟，自然伴随更多便利。这一点，也与 Paya Lebar 即将展开的改造最新进展相呼应。 

配以“全落地玻璃外立面”，Parc Esta 的 9 座 18 层楼高住宅预计在 2022 年底竣工。坐拥东部低密度天际线的开阔景观，仅是其吸引自住与投资者的众多亮点之一。   

再加上相较周边与大市而言颇为合理的总价，以及可观的升值空间，Parc Esta 在多个关键维度上都勾选了“合格”。 

现在就让我们看看它的样板房是否名副其实，是否能达到外界热议与我们（或许略显热切）的期待！ 

实地探访

Parc Esta 配套设施

水上躺床	Jacuzzi 按摩池	烧烤炉
儿童戏水乐园	景观亭	草坪
懒人沙发休闲区	棕榈泳池	健身亭
水中健身房	香草花园	儿童游乐场
户外综合健身区	自行车电梯	50m 泳道池
Wi‑Fi 亭	会所	池畔小屋
日光躺椅	健身室	更衣室
吊床花园	蕨类花园	网球场
多功能球场	慢跑径

如果你偏好规模庞大、配套齐全的大型项目，Parc Esta 很可能已经在你的关注清单上。它与我们近期评测的 Parc Clematis 颇为相似，而本项目则可视作新加坡东部区域的代表作。

占地 376,716 square feet，Parc Esta 的土地面积比 Parc Clematis 小不少，但单位数量却相近（1,399 vs 1,478）。因此密度更高，整体体感也会更热闹。反过来说，Parc Esta 的位置客观而言更佳（尤其如果你偏爱东部）。

细看样板模型后，会立刻注意到全盘只有一座多功能球场及一座网球场。以 1,399 户的体量而言，这点令人担忧。若你热衷运动、常用这些设施，周末时段的预订竞争会非常激烈。

另一方面，360 度环形潟湖可说是 Parc Esta 配套的标志性设施。与 Clement Canopy 的潟湖概念相似，但这里的尺度更上一层楼。若绿植与景观营造到位，这里将是极为葱郁的热带度假式休憩空间。

若你想认真游几圈，这里也有常规的长方形泳池。50m 的长度符合预期，但与 Parc Clematis 那一整套“豪华泳池阵列”相比，Parc Esta 显得收敛不少。

Parc Esta 1 Bedroom + Study 户型评测

面积为 517 square feet，Parc Esta 的 1 Bedroom + Study 在当今新盘中属中规中矩。你首先会注意到的是异常宽敞的厨房与夸张的入户过道，而这通常并非好事。

如前所述，这个 1 卧单位的入户过道非常大。你甚至会误以为走进了 4 或 5 卧的公寓。鉴于 1 卧单位的空间弥足珍贵，这里几乎难以有效使用，显得低效且浪费。

以 1 卧单位而言，这个厨房绝对称得上宽裕。活动空间充足，台面与收纳也很到位。若你重视下厨，这会是理想之选。

浴室尺寸中等，符合当下常见配置。较为奇特的是，浴室位于厨房对面（书房夹在浴室与主卧之间），这意味着卧室并不能直接进入浴室！我理解独立浴室在有客来访时更为方便，但除非你经常招待客人，否则我更希望浴室与卧室相邻。

更大厨房带来的最大牺牲，是餐区面积被压缩。从图中可见它相当局促。也许把厨房台面加长并兼作餐桌会更实用。

客厅同样不算宽敞，但摆放沙发、茶几与（小型）电视柜等常见配置仍无问题。

阳台面积不错，可摆些绿植或一张小桌配几把椅子，周末小憩足够。

作为学习/居家办公空间，这个书房相当合适。或者也可改作第二间（小型）卧室。

卧室偏小，基本只够放下一张大床。这里的落地窗很棒，但由于外侧有空调板，窗面无法完全下探至地面，稍显可惜。

Parc Esta 2 Bedroom + Study 户型评测

在 840 square feet 的体量下，这个 2 Bedroom + Study 比同类普遍更大。整体空间利用算高效，但过大的入户过道在我看来依然浪费。

两盆绿植恰好突出了入户过道的夸张尺度。若把这块面积放到户内其他位置，或许可转化为更实用的功能；但在玄关处，除了做更多储物，确实很难有更好的用途。

从“震惊”中回过神后，往前几步便到厨房，并可望见客餐区。

以 2 卧单位来说，厨房偏小，但好在是封闭式设计。

接下来是餐区，尺度不错。放置一张正式的餐桌不致侵占客厅或走廊的通行空间。

客厅略窄但进深较长，足以容纳尺寸可观的电视柜与超大屏电视。

与户内面积相比，阳台并不大，但放置几张座椅足矣。

普通房偏小，但大面积落地窗一定程度上弥补了不足。

书房的尺寸令人惊喜，几乎可以当作另一间卧室（放单人床）。

主卧同样出色。大面积落地窗与“步入式衣柜”配置，使其在 2 卧产品中更显阔绰。

并非“巨大无比”，但衣柜旁的那点额外空间，确实有效提升了体感。

最后是主浴室。尺寸中规中矩，无可挑剔。

Parc Esta 3 Bedroom + Study 户型评测

在 958 square feet 的体量下，这个 3 Bedroom + Study 明显偏小。不过好在动线与布局合理，对有限空间的利用算是到位（除了依旧鸡肋的入户）。

与前两款单位一样，3 卧的入户过道同样显得多余。

在右侧、进入厨房前，设有实用的柜体收纳空间。

以 3 卧而言，厨房确实偏小。虽为封闭式，但未设置家务阳台或湿区厨房。

虽然布局与 2 Bedroom + Study 相似，但这里的餐区不及前者宽裕，要摆超过 4 人的餐桌会较吃力。

客厅同样偏小，以 3 卧产品而言并不理想。虽可摆放小型沙发、茶几与电视柜，但 4 至 5 人同时就座会感到拥挤。

以 3 卧单位而言，阳台不大，意味着更多面积留给室内起居。鉴于本户型本就不大，这是件好事。

若能采用“哑铃”布局会更高效，目前这条长走廊带来了一定的面积浪费。

相比 2 Bedroom + Study，这里的书房/灵活空间更小。视你的需求而定，若拆除隔墙，或能换来更大的客餐区，使用感更佳。

公共浴室尺寸中等。

卧室整体不大，但至少能放下一张大床。与多数房间一样，落地窗非常加分。

这里的情况类似，也是尺寸偏小。较为主观地说，这间卧室的软装风格并不合我口味。

此 3 卧单位最值得肯定的是主卧，尺度不错，与 2 卧的主卧相仿。

主浴室的尺寸也不差！

Parc Esta 区位解析

位于新加坡东部，Parc Esta 坐落于成熟社区，周边配套完善。 

紧邻 Eunos Fire Post 与 Mount Pleasant Veterinary Clinic，无论消防或宠物健康，都更让人心安。

更务实地说，公寓享有便捷的日常生活所需。  

交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Eunos Station’	2, 2A, 7, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30E, 51, 60, 60A, 61, 63, 63M, 67, 93,  94, 94A, 150, 155	50m，步行 1‑min
Eunos Interchange	60, 60A, 61, 63, 63M, 76, 93, 94, 94A, 150, 154	150m，步行 2‑min
‘Aft Lor 106 Changi’	2, 7, 7A, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30e, 51, 60, 61, 63, 63M, 67, 67W, 93, 94, 150, 155	150m，步行 2‑min
‘Kg Ubi CC’	154, 76	240m，步行 3‑min

最近的 MRT：Eunos MRT – 230m，步行 3‑Min 

如你所见，Parc Esta 在公共交通上无论巴士或地铁都极具优势。 

喜欢乘巴士的住户，周边有 3 个巴士站可用，另有一个综合巴士转换站。

更重要的是，Eunos MRT 仅约 3 分钟步行可达。尽管不是最核心的车站，但前往机场便捷，且距离 Paya Lebar MRT（环线与东西线换乘站）仅一站之隔。 

最后需注意，通往 MRT 与巴士转换站的步行路径大部分有遮蔽，但在交通灯路口前会有一小段无遮雨路段。

高速/主干道	距公寓距离（及非高峰车程）
Sims Ave	即临
Jalan Eunos	150m，车程 1‑min
Changi/Still Road	500m，车程 2‑min
East Coast Road	1.6km，车程 2‑min
Nicoll Highway	3.9km，车程 5‑min
MacPherson Road	3.9km，车程 5‑min
CTE	6.1km，车程 5‑min
AYE	14.8km，车程 12‑min
PIE	1km，车程 2‑min
ECP	2.5km，车程 3‑min
KPE	2.7km，车程 4‑min
BKE	15.4km，车程 12‑min
SLE	13.7 km，车程 10‑min
TPE	8.4km，车程 7‑min

驾车可达性：非常好

虽位于新加坡东部，但与其他“东侧”公寓（如 The Jovell）相比，Parc Esta 的位置相对更为中心。简言之，它非常适合热爱东部、又不希望太“偏东”，或经常往来 CBD（约 7‑min 车程）的人士。 

3‑min 车程直达 ECP，也意味着前往 East Coast 休闲带十分便捷。对于家庭或喜爱新加坡最受欢迎海滩氛围与活动的人来说，这是不小的福利。

杂货采购

超市名称	距公寓距离（及非高峰车程）
FairPrice Shop Eunos Crescent	500m，步行 8‑min
FairPrice Joo Chiat Complex	1.3km，车程 4‑min 或 650m，车程 10‑min
Cold Storage – Katong Market Place	2.5km，车程 9‑min
Cold Storage – Parkway Parade	4.3km 车程 10‑min

与多数民生社区一样，Parc Esta 就近的超市主要为 FairPrice。进一步说，最近的 FairPrice Shop Eunos Crescent 规模相对较小，不如附近 Joo Chiat Complex 的门店丰富。 

需要提醒的是，通往后者的步行路径有较大一段无遮蔽（提示：若天色阴沉，出门前记得带伞！） 

购物商场

商场名称	距公寓距离（及非高峰车程）
Joo Chiat complex	1km，车程 3‑min 或 700m，步行 10‑min
KINEX/City Plaza/Tanjong Katong Complex	1.6km，车程 5‑min 或 1.2km，步行 16‑min
Paya Lebar Square/PLQ Mall	1.9km，车程 6‑min
SingPost Centre	2.5km，车程 8‑min
112 Katong	2.8km，车程 11‑min
Odeon Katong Complex	3.4km，车程 10‑min
Bedok Mall (Cluster)	5.7km，车程 15‑min

西有Paya Lebar 商圈集群，东有 Bedok 社区，南有 Katong 民生区，Parc Esta 住户在可预见的未来都不愁购物与餐饮的去处。 

若偏好更“中心”的商场，Bugis 商圈距公寓约 15‑min 车程，而 Orchard 购物带首段仅需再行约 5 分钟。 

或许更重要的是，Parc Esta 的落成势必为周边商家注入新活力——对多数店主而言是利好。

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（非高峰车程）
Children’s Vineyard Kindergarten	Preschool	1.9km，车程 6‑min
My Little Gems Preschool	Preschool	700m，车程 1‑min 或 500m，步行 8‑min
Happy Kids Preschool	Preschool	500m，车程 1‑min 或 700m，步行 10‑min
MindChamps PreSchool	Preschool	1.4km，车程 4‑min
Eunos Primary	Primary	900m，车程 3‑min
Maha Bodhi Primary	Primary	2.2km，车程 6‑min
Telok Kurau Primary	Primary	2.3km，车程 7‑min
East Coast Primary	Primary	3km，车程 8‑min
Geylang Methodist Primary	Primary	3.7km，车程 9‑min
Haig Girls’ School	Primary	1.5km，车程 5‑min
Kong Hwa School	Primary	2.6km，车程 7‑min
CHIJ Katong Primary	Primary	2km，车程 6‑min
Ngee Ann Primary	Primary	3km，车程 10‑min
Tao Nan Primary	Primary	2.1km，车程 7‑min
Manjusri Secondary	Secondary	2.7km，车程 8‑min
Whampoa Secondary	Secondary	2.8km，车程 9‑min
Tanjong Katong Girls’ School	Secondary	2.4km，车程 8‑min
Tanjong Katong Secondary	Secondary	2.2km，车程 7‑min
Broadrick Secondary	Secondary	3.4km，车程 10‑min
Presbyterian Recreation Secondary	Secondary	2.3km，车程 7‑min
Chung Cheng High	Secondary	3.1km，车程 9‑min
Temasek Polytechnic	Tertiary	6.3km，车程 12‑min
Victoria Junior College	Tertiary	4.4km，车程 11‑min
Temasek Junior College	Tertiary	3.7km，车程 8‑min
James Cook University	Tertiary	4.8km，车程 12‑min
Portman Business School	Tertiary	2.6km，车程 8‑min
SMU	Tertiary	8km，车程 18‑min
Curtin Singapore	Tertiary	10.2km，车程 15‑min

如你所见，周边小学与中学数量可观（家长可稍稍松口气）。 

更具特色的一点，是 Victoria 与 Temasek Junior College，以及 Temasek Polytechnic 等高等院校相对邻近。相关学校的学生与教师都将受益于更短的通勤时间。 

此外，周边早晚高峰的交通相较新加坡其他主要区域略显从容。  

补充要点

• 丰富的休闲去处

我们都听过那句常被误用的谚语，讲的是一个只工作不玩耍的 Jack。 

好在居于 Parc Esta 的 Jack 们（以及家人）不必担心，周边有大量休闲场所可供选择，包括紧邻的 Kampong Ubi Community Centre、Tanah Merah Country Club、多处攀岩设施与 East Coast Beach 等。 

• Paya Lebar 空军基地的搬迁 

基于Master Plan 2019 中“披露”的信息，多数人已知悉 Paya Lebar 空军基地将分别搬迁至 Changi Airbase（东）与 Tengah Airbase（西）。其原址将打造以综合体为主的商务区。

这将带来新的 jobs、更高的（区域）tenant demand，以及更多新的 amenities（约 10‑min 车程）。更重要的是，Parc Esta 的距离恰到好处，既能享受利好，又不受施工前后噪音干扰。

• 无遮挡景观

这点与上文呼应，尤为吸引人。

熟悉 Sims Avenue 一带的人会知道，这里已鲜有可供新开发的土地（除非出现罕见的集体出售——*相关结局可见here*）。

基本上，这意味着附近几乎不会有新建工程，同时开发商 MCL Land 也能受益于该区解禁的建筑高度限制。于低矮建筑海洋中居住在 19 层高的单位？ 

当然愿意。 

Parc Esta 总体规划

熟悉大型项目的人都清楚，双车行出入口的重要性。

在此，沿 Sims Avenue 与 Changi Road 的双出口，不仅能在高峰时段有效分流进出车辆，也让前往两条主干道沿线的各类设施更为便捷。 

不过（正如前文所述），Parc Esta 在运动类设施上的有限配置稍显遗憾。以现有土地规模而言，完全可以为热爱运动的住户提供更多选择。 

尽管如此，总体规划中仍可见大量以休憩/自然为主题的空间，例如 “Luxe Cabanas”“Hammock Park” 以及 “Mist Garden”“Firefly Promenade” 等。 

再加上 East Parc、Grand Parc 与 West Parc 三大分区的设置，项目在多元体验上的取向仍然明显（尽管不及 Parc Clematis 那般强烈）。  

宽敞且名副其实的 “Signature Arrival Court” 将为访客带来良好的第一印象；而 Kids’ Water Playground 与 Junior Glamping Lawn 等设施，也能为孩子们提供释放精力的理想场所。 

户型配比

户型	单位数量	面积（sqft）
1-Bedroom	216	420 – 529 sqft
1-Bedroom + Study	116	517 – 624 sqft
2-Bedroom	193	581 – 753 sqft
2-Bedroom + Study	124	829 – 1,023 sqft
2-Bedroom Premium	230	700 – 861 sqft
3-Bedroom	178	904 – 1,109 sqft
3-Bedroom + Flexi	126	958 – 1,119 sqft
3-Bedroom Premium	90	1,023 – 1,206 sqft
4-Bedroom	54	1,119 – 1,335 sqft
4-Bedroom Premium	54	1,227 – 1,410 sqft
5-Bedroom	18	1,399 – 1,604 sqft

尽管上方已有示意图，我们仍整理了常用表格，以便更清晰地对比各类户型的数量与面积。 

正如实地参观所见，这里的 1 卧产品相较多数新盘属中位水平。虽然多个户型的入户过道在空间优化上略显失色，但书房区域在各层级中却出乎意料地比例得当、尺度可观。   

更值得关注的是，项目罕见地提供了 5 卧产品。从面积配比看，与其他层级相对协调——意味着选择这 18 套之一的买家，尽管享有私家电梯，也不必为所谓“尊享”户型承担显著更高的总价溢价。  

此外，开发商在室内配套上亦不吝投入，包括 SMEG 冰箱、嵌入式燃气炉与洗衣机，以及 Franke 不锈钢水槽与 Hansgrohe 卫浴等。 

最后，考虑到预期住户规模，我们判断这里的物业管理费有望处于相对较低的区间。 

Parc Esta 价格

价格明细（首套物业）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
Price	$799,260	$1,012,683	$1,210,300	$1,552,168	$1,580,535	$1,877,682	$2,023,323
25% 首付	$199,815	$253,171	$302,575	$388,042	$395,134	$469,421	$505,831
附加费用
买方印花税	$18,578	$25,107	$33,012	$46,687	$47,821	$59,707	$65,533
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
文件盖章费	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
初始投入金额	$221,693	$281,578	$338,887	$438,029	$446,255	$532,428	$574,664
投资回报
预期月租	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
租金回报率	2.76%	3.01%	3.03%	2.71%	3.01%	2.77%	2.82%

价格（第二套物业）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
不含 ABSD 成本	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
另加：ABSD (12%)	$95,911	$121,522	$145,236	$186,260	$189,664	$225,322	$242,799
含 ABSD 后总价	$917,049	$1,162,612	$1,391,848	$1,788,415	$1,821,321	$2,166,011	$2,334,955
初始投入金额	$317,604	$403,100	$484,123	$624,289	$635,919	$757,750	$817,462
投资回报
预期月租	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
租金回报率	2.47%	2.70%	2.72%	2.43%	2.70%	2.48%	2.52%

最佳 Stacks

Parc Esta 的一大“便利副作用”，是临路噪音。由于两条主干道（Sims Ave/Changi Road）从项目两侧经过，加上有大量巴士行经，我们强烈建议若更重视清静，可优先考虑朝内的 Stacks。

内向的 47 与 69 号 Stacks 基本不会出错，彼此间距合适，还能俯瞰葱郁的环形潟湖。41 与 42 号也不错，基本不与其他楼栋正面相对。

价格评析

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）
Parc Esta	99-years	2022	$1,690
Le Reve	Freehold	2007	$996
Suites @ Changi	Freehold	2012	$1,284
Bedok Residences	99-years	2015	$1,439
Park Place Residences	99-years	2019	$1,742

鉴于在“民生”型 MRT 站旁鲜见如此大型的开发，我们也将范围稍作延伸，与本区其他临近地铁的项目对比价格。 

同时，我们也纳入了常见的周边对标项目，以更清晰地呈现本区当前的价格区间。

从近邻项目看，你会很快发现，Parc Esta 的多数邻居其实为永久产权。随着区域人气提升（包括 Parc Esta 在内的多项更新带动），这些项目的总价温和上行并非没有可能。 

更关键的是，我们看到一个大型新盘、地铁更近且配套更全的吸引力，这也体现在 99 年地契的 Parc Esta 与永久产权的 Le Reve、Suites @ Changi 之间显著的总价差异上。 

观诸 Park Place 与 Bedok Residences，Parc Esta 的定价大致位于中间。Bedok Residences 因盘龄较久，自然更“亲民”；而 Park Place 较高的总价更多与其地铁区位相关。 

因此，就“新盘身段”而言，Parc Esta 的总价与市场均值基本匹配。 

甚至有人会说，若与当时其他同期新盘（如 Park Colonial、Stirling Residences 等，普遍均价约 $2,000 psf）相比，Parc Esta 的定价偏低于市场。

若再考虑到未来较大概率的总价上行与可观的租金回报，这点更为成立。

我们的看法

Parc Esta 对投资者与自住买家而言，都是极具吸引力的选择。 

对自住者而言，它在成熟社区中提供了便捷的交通与教育资源，配套选择丰富（尽管在个别方面稍有不足），同时整体定价相对可观。多样的户型层级亦可满足不同家庭规模与需求。此外，周边潜在的新建施工较少，也能让对噪音敏感的住户更安心。 

诚然，与周边永久产权公寓相比，它的单价更高，但二者并存，反而增强了买家的选择面。 

对投资者而言，Greater Southern Waterfront 与 Paya Lebar 的更新，势必带动租赁需求上升，并有望带来不错的转售表现（尤其考虑到项目紧邻 Eunos MRT）。 

总的来说，除个别小瑕疵外，Parc Esta 是一项相当出色的开发。若你正着手物色房产，它绝对值得纳入考虑清单。 

其目前 68% 的去化率亦能说明这一点。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。