One Pearl Bank 评测：建筑惊艳、地段优越，但对部分人或不太实用

项目：	One Pearl Bank
地区：	03
地址：	1 Pearl Bank
地契：	99-year leasehold from 2019
单位数量：	774
占地面积：	82,376 sqft
开发商：	Capitaland
TOP：	2023

谈起 One Pearl Bank，离不开其前身 Pearl Bank Apartments 的一段简史。自 1976 年落成以来，它以 272 个单位的体量，曾是当年新加坡最高（亦是最密集）的住宅建筑。与 One Pearl Bank 的 774 个单位相比，你会意识到 45 年后，城市居住变得何其密集。

它也是 1969 年作为 URA 的售地计划一部分推出的首个核心市区住宅项目，旨在强化土地利用、振兴中央区。

听起来是否似曾相识？

滨海湾片区总体规划完全契合同样的路线，也体现了新加坡自始至终的前瞻性。

Pearl Bank Apartments（1976）出自 Archurban Architects & Planners 的 Tan Cheng Siong 之手，其马蹄形设计部分源于对私密性的考量。不必只听我一面之词，可在这里阅读 Tan 先生的访谈。有趣的是，早在 Pinnacle@Duxton 之前，1976 年的 Pearl Bank Apartments 已在 28^th 层设有 Sky Terrace——可眺望珍珠山城市公园，我敢说在当时已相当不凡。

不再纠结于过往，让我们快进到今天。第一批业主在$130,000 back in the 1970s 入手，如今在 2018 年 en-bloc 成交时，可谓笑逐颜开，套现自 $1.8m 至 $4.9m。

尽管曾有人呼吁保留旧有的 Pearl Bank Apartments，但实话说——撇开其重要性与那一丝怀旧情结不谈，大楼的维护已相当糟糕、逐步走样。我很高兴他们最终为 One Pearl Bank 选择了如今的设计——既向原建筑的建筑语汇致敬，又以现代手法演绎（视觉效果极为惊艳，稍后会向你展示）。

One Pearl Bank 于 2019 年 7 月正式推出，开售周末即以平均价 $2,400 psf 售出约 20% 的单位。有人对价格望而却步，但眼下其他项目销售节奏颇为轻快——此时是否值得重访 One Pearl Bank？

这个问题我会在后文详谈，先让我们直接看看 One Pearl Bank 提供了哪些设施吧！

One Pearl Bank 深度导览

先说设计——这大概是 One Pearl Bank 最吸引人的部分，也最可能引发两极化评价。它在致敬根源的同时融入现代诠释——这个新项目由 2 座弧形的 39 层塔楼组成，共计 774 个单位。用Capitaland 的原话来说，“纤细而弧形的立面营造出通透轻盈的效果，为住户与路人提供充裕的视野，可以透过塔楼远眺山顶的壮丽景致”。这 2 座塔楼将在 39^th 层由 Sky Oculus 相连，这是 3 处空中设施之一——稍后再细说。 

如果你还没参观过示范单位，看到实体模型的体量可能会吃一惊。就视觉观感而言，它相当震撼。开发商在呈现未来建筑形态方面做得相当出色。

就我个人而言，我是支持者。他们既保留了建筑标志性的弧度，同时又更具未来感。这类设计要么让人爱上、要么不买账（就像旧时的 Pearl Bank Apartments 一样），但不可否认，它的确是让人眼前一亮、极具辨识度的建筑。

在全球首创之下，One Pearl Bank 将在每座塔楼边缘设立空中配给花园，以支持城市农业并促进社区凝聚。每隔 4 层在每座塔楼设 1 处，共计 18 座花园，提供 200 个种植格，让住户一展“绿手指”。从 Capitaland 的效果图来看，这些从楼边悬挑而出的空中配给花园颇为震撼，可谓为城市农业正名。

如果你偏爱居家绿意，这无疑极具吸引力。无论选择与配给花园同楼层的单位，或是面向花园的单位，每处绽放的绿意都将成为悦目的景致。

开发商也尽其所能，投入超过 600,000 sqft 的空间用于绿化——全盘将种植逾 500 棵树木，涵盖 35 个品种，以及 135,000 株灌木、植被与花卉。将自然融入 One Pearl Bank 的主题亦延伸至住宅本身，多数单位的阳台设有花槽，为远处好奇的驾车者呈现层层叠叠的绿色立面。 

坐落于 Pearl’s Hill 之巅，One Pearl Bank 将拥有独一无二的荣誉——成为唯一拥有 Pearl Bank 地址的项目。我一向欣赏“专用道路”的私享感，而这里正是如此——项目紧邻 Outram Road，通往山上的道路将专供 One Pearl Bank 住户使用。 

你若参观示范单位，便会体会到这段车行确实颇为特别。

以该项目的定位而言，卸客区本身显得略为朴素，我并未从这里感受到其标志性的气场。再考虑到共有 774 个单位，而此处空间并不大，通勤高峰时段恐怕会相当繁忙。

地下停车方面，共有 4 层、提供 620 个车位，可满足这里 80% 单位的需求。鉴于 One Pearl Bank 毗邻 Outram MRT，且近 80% 的单位为 2 Bedrooms 或更小户型，这样的车位数量应当足够。 

在正式谈设施前，你也会注意到住宅单位均抬高于地面。确切来说为 21m，约 7 层高，使得 2^nd 层的单位等同于 8^th 层。用 Capitaland 的说法，这是为了充分利用 Pearl Hill 的坡面地形。这无疑进一步凸显了 One Pearl Bank 的尊崇定位！ 

我一向喜欢这样的设置，因为即便是最低楼层也能获得一定视野，同时也为住户（无论在自家单位内，还是在公共设施区）提供了更高的私密性。

说到 Pearl’s Hill，项目北端沿着 Labyrinth Trail 设有侧门，可直接通往 Pearl’s Hill City Park。实话实说，目前该公园相当偏僻、ulu。我认为随着The Landmark与 One Pearl Bank 落成，公园会得到更大力度的美化。这也与 URA 推动的Hill-to-Hill Connection不谋而合——届时可从 Pearl’s Hill City Park 步行至 Fort Canning Park，并计划一路延伸穿过 Orchard 抵达 Botanic Gardens。值得期待！ 

无论从哪个角度看，这里都体现出对绿色生活的坚持——即便地处几乎正中央的市区。

项目南端在 Outram Park Road 与 Pearl’s Bank 的交界处亦设有另一侧门。通过这条曲折的坡道，步行 1 分多钟即可直达 Outram Park MRT 的 Thomson East-Coast Line。便利程度几乎无以复加。需注意这段步道并无遮蔽——若需有顶走道，则需经由卸客区旁的侧门。雨天虽更实用，但观感逊色一些！

接下来谈主要设施，先从 1^st 层的部分开始。整体而言，这里的设施布局较为紧凑，颇能体现高密度居住的样貌。

撇开这些不谈，从这里也能看出项目周边规划的绿化将会多么繁茂。若不提前说明，我甚至会以为这是 Bukit Panjang 一带的项目，而非坐落在市中心！

泳池方面，坦白说选择并不多——这里有一座主打的 50m 标准泳池，旁边配有儿童池。考虑到共有 774 个单位，我认为泳池规模或许偏小；周末为泳道“抢位”激烈也并不意外。对比 One Pearl Bank 最接近的竞品The Landmark，其同样是一座 50m 泳池，但仅与 One Pearl Bank 半数的单位共享。

两者取舍在此：更强的专属性与私密性？抑或更便利的地段但更高的居住密度。

尽管 One Pearl Bank 以小面积户型居多，项目方仍然照顾到有小孩的住户需求，配置了儿童池，旁边还有一处小型游戏草坪。

话说回来，我并不认为有太多幼儿家庭会考虑这类项目，因此这并非我眼中的强卖点。

本案更突出的亮点，或在于多样的用餐亭与社交空间。仅在 1^st 层，就设有空调多功能室，方便招待亲友；若想活动流汗，当层亦有 3 处带顶的户外亭台，此外于 3 层空中设施中也配置了更多同类空间。

靠近 Labyrinth Trail 的一侧还设有一处小型游乐场。若你养宠物，One Pearl Bank 亦贴心设置了小型 Pets Park。 

不过，有旁边整片 Pearl’s Hill City Park 可供活动，这里恐怕并非使用率最高的设施。

因此，尽管园区本身对我来说略显紧凑，但 One Pearl Bank 的周边环境或许会成为他人的“决定性因素”。在新加坡，很少有项目能在如此中心的位置，仍几乎被公园所环绕。

此外，由于周边缺乏高楼，邻近公寓难以俯视你的园区。从这个角度看，这里颇有“私家绿洲”之感——当然，项目内部的邻居除外。需注意，旁边仍有一幅住宅用地（实际上即现示范单位所在处），未来将不如当下这般专属。

北向塔楼的 14 层设有 Prive Terrace。于此可眺望 Pearl’s Hill City Park，近处可见 The Landmark、State Courts 以及 Chin Swee Road / Jalan Kukoh 一带的组屋，远处还能掠见 Orchard 的天际线。

就实用性而言，这里并无让我眼前一亮的配置。提供的多为 Outdoor Lounge、Yoga Deck、Exercise Lawn、Meditation Corner 等，并无专门的用餐区；更像是供人小憩、社交与赏景的空间。 

至于南向塔楼 18 层的 Social Terrace，顾名思义以社交为主。先说视野：这里面向 CBD，远处还能看到（真的）“口袋海景”。近景则是 Keong Saik / Neil Road 一带的低层店屋，基本可确定长期无遮挡。远眺还能见到 Tanjong Pagar / Shenton Way / Raffles Place 的 CBD 天际线。设施方面，设有 2 处独立的 Alfresco Dining，可一边用餐一边赏景，另配有 Outdoor Lounge、Open Amphitheatre 与 Entertainment Area。 

最后来到 One Pearl Bank 设施中最令人印象深刻的部分——39^th 层的 Sky Oculus。通过 Sky Bridge 连接两座塔楼，Sky Oculus 设有室内与室外空间，旨在最大化两端的观景体验。

顺带一提，屋顶连桥的做法让我想起我们最近评介过的Amber Park。虽不至于同样震撼，但我很欣赏这里的设施能让低楼层住户也共享顶层景致。

若你在想健身房在哪里——就在 39^th 层。和那座“孤零零”的 50m 泳池类似，我认为健身房的体量恐难以满足日益注重健康的 CBD 上班族（预计亦是这里的主要租户群）。

虽设有较大的露天健身区（推测不配备器械），但室内健身房对 774 个单位而言仍显偏小。能在 39th 层运动并尽享开阔景致的确诱人，因此我预期这里会如同下方泳池一般，竞争激烈。

One Pearl Bank 顶层还设有另外 2 间空调多功能室，可饱览南向城市全景；同向亦配置了 Gourmet Kitchen 与 Social Lounge。

上述为 4 个并排的独立室内空间，可分别预订。除此之外，还配有数处 Alfresco Dining Areas，适合偏好户外的住户。 

至此你应已发现其共通主题：One Pearl Bank 在用餐空间、观景平台、座椅区以及绿化/景观方面着墨颇多；相较之下，诸如泳池、健身房，以及（未设）网球场等“主力设施”则显得不够充裕。

总之，设施就先谈到这里，我们直接看看示范单位吧！ 

One Pearl Bank 3卧室 – Type D1-a (1,098 sqft) 评测

这间 One Pearl Bank 的3卧室示范单位是该户型中最小的一个，其他的面积介于1,152 sqft至1,281 sqft。对于一处位于核心中央区边缘的项目而言，这些3卧室的面积已经比一般更宽裕，尤其是相比中央区以外的项目如Midwood at Hillview，其3卧室起步仅为893 sqft。

尽管 One Pearl Bank 采用圆筒形外立面，这个单位的整体平面仍然方正实用，没有奇怪的转角。3卧室及以上户型的公共区域铺设大规格瓷砖，卧室为复合木地板。层高为2.8m，属于新盘的常规配置。 

进入单位后，会有一小段过道，提升住户的私密性。作为开发商“Renovation Zero”承诺的一部分，左侧所见的木饰面将随房交付，包括鞋柜，以及户外带摄像头的智能门铃。

沿着这段木饰面，你还能看到每个单位都会配备的 Magic Mirror——一块具备科技功能的平板，可操作多种应用程序。这面智能镜更实用的一面，还可为访客开门并预订公寓设施。我对 Capitaland 在本项目上的细节把控印象深刻——例如与木饰面相呼应的 Schneider 开关，以及衣柜上可像Tesla-style那样收起的流线型把手。

用餐区还算不错，但一端与厨房操作台齐平，意味着你无法在餐桌两端加座充分利用位置。

尽管这个单位的形状相对规整，客餐厅的横向会以轻微的扇形外扩。这反而有利于放大餐区。我会说以3卧室而言，这里是一个相当舒适的用餐空间，我自己也会满意。  

补充一点——示范里看似可坐6人，但椅子排得非常紧凑。若全家身形较瘦或许勉强可行，否则我认为你会考虑更大的餐桌。

这里的厨房也让我颇为满意。配备意大利 Ernestomeda 厨房系统，柜体充足，台面空间也相当慷慨。

顺带一提，台面为颇具美感的仿石材整板，并配有一体式水槽，这在多数项目中几乎难得一见。

品质方面也有保障，One Pearl Bank 属于少见的“品牌厨房”配置。这里的电器由高端瑞士品牌 V-Zug 提供，包括洗干一体机、烤箱、嵌入式冰箱（尺寸偏小）、内置玻璃抽油烟机，以及电磁炉。 

项目所有单位均采用电磁炉，因此若你烹饪偏好明火（字面意义上“火力全开”），可能需要取舍。这里也是开放式厨房，且没有窗户可排散余味；不过你可以自行加装 plexi-glass（需自费）进行进一步分隔（你看到的置物架为 ID 设计处理）。面积更大的3卧室厨房则设有窗户，供有此需求者参考。 

我尤其喜欢水槽与炉灶后方的灵巧收纳，可放置调味品；嵌入式冰箱旁还配有整排多层收纳架。

虽然这些实用的收纳小配件并不随房交付，但能在单位中预留并整合更多收纳位，总是令人欣慰。

符合较大户型的常规，这里还设有家务/储物间及一间额外的卫生间。此类空间通常被用作帮佣的私密起居或储物。不过，用作前者并不理想，因为家务间仅有2.3 sqm，且没有窗户，几乎难以满足起居所需。 

至于客厅，第一眼就能注意到其墙到墙的开间宽度，精确约为~3.2m。这在众多新盘中颇为出挑，许多项目连茶几和电视柜都难以兼顾。这里即便按示范布置，仍留有不错的活动与落座空间，供亲友或孩子随意小坐。沙发位的长度也还可以，放置一张3座沙发应当相当舒适。

开发商将随房提供纱帘与遮光帘，以及全屋 LED 筒灯，方便你或租客拎包入住。

需要留意的是，这里采用了较少见的贴地式沙发。配上抱枕确实很舒适——但因坐面较低，会在视觉上放大空间感。若换成常规高度的沙发，效果可能就不如示范那样“显大”。

客厅相连的是阳台，面积为6.8 sqm。此前提到客厅的良好开间，这里同样如此，不过深度有所取舍。这意味着你大概无法在此摆下一套正式的露天餐桌椅，但放一排吧凳欣赏城市景观仍不成问题。

若你还未留意，这里还配有1.5 sqm 的种植槽。开发商承诺为乐于“练就绿手指”的住户免费提供植物与土壤。我个人很喜欢这一举措，它既强化了 One Pearl Bank 追求的整体绿化立面，也能帮你在烹饪香草上省下一点开销。 

我认为会被 One Pearl Bank 这类项目吸引的买家，大多会欣赏这样的配置——因此这是个值得称道的安排。

若你觉得这个单位的格局十分规整，也无可厚非。除公共走道有轻微斜角外，这里的卧室都方正无畸角。 

先看卧室3，面积为8.5 sqm，在新盘公寓市场中属中规中矩。整体并无太多可强调之处，放下一张单人床正合适。你也可以像示范这样，在窗前打造层架，进一步提升实用性。

我不太喜欢的一点是，这里因外侧设有空调机位，无法做到落地窗。隔壁卧室也同样受此影响（下一间会看到）。

一如既往，亦配备通顶的内置衣柜，并带有轨道系统，方便更轻松地取用上方物品。 

卧室2面积相近，为8.4 sqm，这里摆放的是一张Queen尺寸的床。开发商常用此布置来展示房间可容纳大床，但同时也会让你直观感受到当今卧室其实并不算宽裕。

在此前提下，只能勉强留出一个小床头柜的位置，而且已影响到住户开启衣柜、取放物品。改用单人床或许更实际，至少还能摆下一张像样的书桌。 

我对这个3卧室布局的一大不满在于，两间普通卧室因空调机位的摆位而只能做半高窗。其他3卧室的布局通常会将空调机位策略性地置于浴室之后，因此所有卧室都能做到落地窗。 

接着看公用浴室，面积为5.2 sqm，也符合市场常见水准。延续本项目一贯观察到的配置，这里采用了优质品牌——花洒与龙头来自 Hansgrohe，壁挂式坐便器与面盆来自 Laufen。镜柜与台盆下方皆有常规收纳。

由于此公用浴室没有窗户，只能依赖机械通风。

来到主卧，14.4 sqm 的面积相较刚才两间普通卧室，宽敞得多。

落地窗比半高窗采光更佳，这也在情理之中。

摆放一张Queen尺寸的床后，仍有空间容纳两侧小床头柜并保留充裕的通行动线。此外也还能设置一张小型梳妆台，实用性更强。总体而言，14.4 sqm 的主卧相当难得，当然也取决于你的预算是否到位。 

按惯例，收纳由一组双扇衣柜提供。对多数人而言，这样的容量往往不够，但如果考虑新盘，这基本是必须接受的现实。

最后来到主浴室，面积为5.6 sqm，略大于公用浴室。更显著的是这里采用了更深、更奢的配色主题。定制的一体式盥洗台带有深色大理石质感饰面，并配备一体化壁挂式 Hansgrohe 龙头，使其观感较另一间更为利落。当然，若龙头哪天出现故障会比较棘手——但也希望那是多年之后的事。

与主卧更高端的定位一致，这里还配备了 Hansgrohe 的一体式 Raindance Rainfall 淋浴系统，可提供气泡雨淋式水柱与冲瀑式水柱两种出水模式。遗憾的是，主浴室与公用浴室一样没有窗户，只能依赖机械通风来排散湿气。 

总体而言，我喜欢这套3卧室的布局，其“披萨状”结构为客餐厅赋予了更好的横向尺度与居住舒适度。“Renovation Zero”概念所含的木饰面与窗帘，再加上 V-Zug、Ernestomeda、Hansgrohe 等优质配套，也提升了整体吸引力。小小的遗憾在于两间普通卧室为半高窗，且两间浴室均缺乏足够的窗户以实现更有效的通风。 

One Pearl Bank 2卧室 – Type C1-a (700 sqft) 评测

这里的2卧室是One Pearl Bank提供的最小户型，也是唯一只有1间浴室的布局。其他户型为743至893 sqft，并配有2间浴室，尽管价格略高，但显然更实用。2卧室在One Pearl Bank的户型组合中占36%，是占比最高的户型。 

本户型的优点在于采用更高效的“哑铃”式布局，743 sqft 的户型同样如此。室内层高为2.8m，并将铺设大规格瓷砖。值得一提的是，1、2和3卧示范单位所用的瓷砖设计各不相同，而且并不能自行选择（略显可惜）。

与上文我们刚评测的3卧室类似，本户型的整体形态也有些像“披萨切片”，进入后客厅逐步变宽。也有一些布局是越往里越收窄的，因此请务必明确自己偏好的户型。

Capitaland 的“Renovation Zero”理念将在入户处配置木质面板的鞋柜与智能门铃，室内还配备 Magic Mirror，便于住户与门外访客互动并授权进入。 虽属细节，但确实提升了居住便捷性。

在700 sqft 的前提下，入户动线几乎没有浪费空间。你会留意到整体设计以木饰面包裹墙面，这同样属于 Capitaland 的交付内容。我个人颇喜欢这种木质调的氛围，也与 One Pearl Bank 的整体自然主题相得益彰。

入口左侧为U形厨房，以2卧室而言，台面空间可圈可点。整套厨房系统由意大利设计师厨房品牌 Ernestomeda 提供，配备一体化水槽与台面。细心的话会发现，水槽与台面采用相同材质——工程瓷料，据称耐用性相当出色。

至于家电，One Pearl Bank 将选用高端瑞士品牌 V-Zug，为新加坡多处豪宅配套过。此处家电包括：嵌入式烤箱、洗烘一体机、电磁炉、时尚的玻璃抽油烟机，以及一体式冰箱。我也颇欣赏这台一体式冰箱的隐蔽把手设计，可收纳隐藏，颇有 Tesla 的味道。 

为提高拎包入住的便捷性，Capitaland 还为 Studio、1卧与2卧单位配备了可旋转一体式餐桌，上方另设少量台面空间。由于室内欠缺可布置餐区的空间，这几乎就是你的“默认餐桌/餐区”。我认为这张桌子最多可坐3人（这么说都略显乐观），可摆放的餐食也有限，因此这大概是本户型的一个短板。更显得有些尴尬的是，这个转角除了陈列装饰几乎难以他用——实用性并不强。

显而易见，在家中招待朋友聚餐恐怕并不现实。所幸项目内分布着丰富的用餐设施，可作为补充。 

本户型唯一浴室的布局颇令人疑惑。不仅未与主卧相连，还位于公共卧室旁，却没有“Jack-and-Jill”式双向入口。这意味着本户型的目标客群相当小众——住户私密性不足这一点需要认真权衡。

尽管我难以认同其位置安排，但其用料与配套无可挑剔。配备 Hansgrohe 的一体式龙头与 Raindance Rainfall 花洒系统，既可提供掺气的雨幕式水流，也可切换为强劲直冲水流。另有瑞士品牌 Laufen 的壁挂式坐便器，以及镜柜收纳。它没有窗户，因此完全依赖机械通风——这终究不如拥有一扇真正的窗户。

回到客厅空间，浴室在公共卧室旁的“怪异”位置，令预留给电视柜的区域比常见户型更为局促。尽管本户型在客厅达到整个平面最宽处，这里的尺度仍只能称作紧凑。

摆上一张可坐2–3人的小沙发与茶几后，你会发现通行空间所剩无几，更别提再放下一组像样的电视柜了。再加上沙发与墙面并非完全对称，对那些讲究整洁对称的人而言恐怕会有些抓狂。当然别忘了，One Pearl Bank 是高价项目，每多出1 sqft 都意味着更高成本。没有紧凑户型，还算得上 CBD 生活吗？

更可取的是阳台本身就有 6.5 sqm，另有 1.7 sqm 的种植槽。对于仅 700 sqft 的单位而言，这在纸面上已是相当可观的面积，只是我也暗自希望其中更多面积能让渡给室内空间。

与3卧室相同，这个阳台更“长于宽”，一路延伸至主卧。由于进深较窄，难以摆下一套正式的餐桌椅，不过如图所示的“蛋形秋千”倒是恰到好处。更现实的做法，是放置一套紧凑的户外两人桌椅，伴着城景度过宁静夜晚，足以令旁人艳羡。种植槽也非常适合“绿手指”大显身手（从卧室望出去的景观也更赏心悦目！）

公共卧室面积为 8.5 sqm，处于市场平均水平。开发商将其示范为“书房+卧室”的复合功能，摆放了小书桌与沙发床。我留意到他们铺设的儿童地毯大致等同于 Queen 尺寸床垫，虽然能放入房间，但从实用角度看并不理想，占据空间过多；不如放一张单人床，腾出位置给一张小书桌更为合适。

除面积外，开发商还将提供标准的到顶式嵌入衣柜，并配有升降导轨系统，便于取用最上层物品。 

有趣的是，你会发现本项目的2卧单位并未像常见做法那样在卧室使用工程木地板，而是与公共区域一致铺设大规格瓷砖。相比之下，3卧单位的卧室则为工程木地板。 

最后来看主卧，12.6 sqm 的面积以2卧单位而言相当体面。或许这就是“空间去哪儿了”的答案（当然，阳台亦占了一部分）。到顶的2扇嵌入式衣柜与墙面齐平，使房间更宽敞，我也真心希望有更多开发商能这样处理。

确实有种出奇地宽敞的感觉，或许正因为没有套内浴室。留意衣柜一侧那张尺寸可观的床头柜，完全可以改作梳妆台，方便梳洗打理。放一张 Queen 尺寸的床也能从容容纳。

主卧设有落地窗，可望向种植槽与阳台，因此如果你选择此户型，请尽量把植物养得生机盎然——清晨望出去的景致将格外动人。

One Pearl Bank 1卧室 – Type B1-a (570sqft) 评测

面积为 570 sqft，这是 One Pearl Bank 中最大的 1卧室户型。它在新盘市场的纯 1卧室中也属较大的类型，市面上通常在 400 多 sqft 的中段。正如位于 CBD 边缘的项目所常见，1卧室占整体户型组合的 23%，Studio 再占 18%。Studio 面积为 431 sqft，而 1卧室起步为 527 sqft. 

关于那个风扇/披萨？形的设计一直存在些疑虑，但稍后再谈。

我先前评测的 2 个示范单位在进入客厅深处时布局会逐步“展开”。相反，这个户型则是在你走进时逐渐收窄。总体而言，鉴于其弧形立面，One Pearl Bank 的户型基本上就是这 2 种走向。

前面提到过，有趣之处在于 1、2、3 卧室的瓷砖各不相同，而 1卧室采用的是带有复古感、近似水磨石的效果。这些瓷砖一路延伸到浴室和卧室，我觉得这相当少见，毕竟开发商通常会为卧室与浴室选用不同材质。虽属个人喜好，但我确实喜欢室内设计师为整屋打造的整体复古主题。 

一进门，正前方就是开放式厨房。墙面的木质护墙板为交付标准，其中一扇后面是嵌入式冰箱。冰箱与其他电器（烤箱、电磁炉、玻璃抽油烟机、洗烘一体机）均来自高端瑞士品牌 V-Zug，该品牌早在 2018 年于本地开设展示厅，正式进军新加坡市场。 

我很喜欢这些电器的外观，线条流畅，确实显得颇为高端。

整套橱柜系统由意大利设计师厨房品牌 Ernestomeda 提供。你或许已经注意到台面与水槽看起来与一般示范单位有些不同——没错，这里采用的是定制一体式厨房台面，水槽与台面同材质，都是工程瓷砖，据称更为耐用且易于保养。 

不过，这个台面的布局我有点纠结。L 形确实带来更多操作空间，但台面末端过短（直接衔接到餐桌上），实用性可能打些折扣。至于餐桌本身倒是挺有意思的。

由于户型较小，1卧室与 Studio、2卧室一样，配备一张一体式旋转餐桌作为用餐设施。可想而知，它不会很大，但勉强可供 3 人就餐（别指望在这里享用 5 道菜的正餐）。如果需要，也有一定额外空间可摆放一张可容纳至多 4 人的餐桌，就像这里示范的那张带复古味道的kopitiam大理石台面桌。

让我示范一下这张桌子的使用方式。

这是常规模式，大致可坐 2 人。由于它并非正中摆放，你会发现坐在最里面的人需要略微侧身，因为厨房台面会阻碍手肘的自然放置。

下方有一个扳杆，可将餐桌进一步旋出，使你能使用整块桌面。

的确可坐 3 人，但我认为更适合 2 人舒适地用餐。

这个功能挺实用，因为可在不用时把部分桌面收回，留出更宽的通行空间。但如果你经常在家吃饭且需要更大桌面，就得认真考虑这是否足够。

如前所述，此户型在入口处收窄，于是厨房台面末端的对面形成了一个小凹位。样板间把这里布置成了一个小型书房，配有置物架与书桌，利用得相当不错。或者，你也可以在此打造一些收纳空间，尤其当作自住单位时更为实用。

如果你常在家用餐，也可以考虑把这里改为更大的用餐区——看起来很适合做一些卡座式设计。

右侧墙上挂着一面智能镜，所有单位都会配备，可用于访客管理、天气预报、阅读新闻，甚至在 youtube 上看视频。不得不说我喜欢这个概念，但我自己可能用得不多。

顺应整体复古氛围，客厅摆放了一张 2 座位的 Chesterfield 沙发，与这里近似水磨石的地砖相得益彰。电视柜与沙发的距离尚可，或许也得益于本户型面积比同类更大。尽管没有茶几，这里仍放下了一小段电视柜——但这是有原因的。

因此，这里没有摆放电视机，而是展示了一台超短焦投影仪。需要注意的是，这并不包含在交付标准内，但它确实呈现出一种温馨的客厅布置思路——我个人很喜欢。

客厅旁就是 4.5 sqm 的阳台，对于 1卧室来说绰绰有余。Studio 不设阳台。与前面评测的其他户型相比，这个阳台更趋方正，因而你可以选择更休闲的吧台+高脚椅布局，或更俏皮的秋千椅方案。

接着来到本户型唯一的卧室，面积为 11.7 sqm（与市面平均水平相当）。你会注意到近似水磨石的地砖从起居区延伸至卧室。你或许会喜欢这种无缝衔接，也可能不喜欢缺乏区分——这完全取决于个人偏好。

摆放一张 Queen 尺寸的床会相当舒适，但若需要梳妆台则需另行挪出空间。另请留意，窗户为半高窗，原因是外侧设置了空调板。房间标配 2 扇全高衣柜，并带有 LED 照明。

不过，你此时可能已注意到一个明显的缺憾。

令人遗憾的是，这个 1卧室并未配备套内浴室，我认为这与不规则户型有关。住户需走到玄关旁的公卫使用。虽谈不上无法接受，但确实稍显不便——我敢说 99% 的人都会更偏好带卫浴套房的设计。

面积为 5.1 sqm，大小无可挑剔；你也会发现，这里的地砖与墙砖与全屋所用完全一致。

连台盆看起来都与厨房中的一模一样（这确实少见）。你会获得高端的卫浴配件，包括 Hansgrohe 的一体式龙头与 Raindance 顶喷花洒系统，以及 Laufen 的挂墙坐便器。台下与镜柜后方也都提供了收纳空间，便于放置日常洗漱用品。由于浴室没有窗户，通风将完全依赖机械通风。 

One Pearl Bank 地段评测

或许听起来有些夸张，但我还是要说——One Pearl Bank 的地段几乎无可匹敌，至少也属于顶尖之列。虽不像 Midtown Modern 或 Sengkang Grand Residences 那样与 MRT 直接相连，但从侧门步行 1 分钟即达 Outram Park MRT，也已相当便利。若从 One Pearl Bank 的正门出发，沿途有全程有盖步道，步行应为 ~3 分钟。考虑到 Outram Park 将成为拥有 3 条线（East-West、North-East 以及即将开通的 Thomson-East Coast）的中枢换乘站之一，且位置极为中心，对于不打算开车的人来说，住在 1 分钟之内的距离堪称梦想成真。Outram Park 将是仅有的 3 个拥有 3 条线路的 MRT 站之一，另外两个是 Dhoby Ghaut 与 Marina Bay。

除了地铁四通八达外，如果你选择短途驾车或悠闲步行，周边也有众多去处。你有 CBD 近在咫尺，喜欢下班后出一身汗步行回家的——这始终是替代乘坐 MRT 的选项。否则，你还可以享受 Robertson Quay 的夜生活，或前往 Tiong Bahru、以及附近众多 Chinatown 小贩中心（People’s Park、Smith Street、Maxwell、Hong Lim）品尝地道美食。 

开发商也强调了与自然的连接。侧门之一可通往 Pearl’s Hill City Park，我预计在 / 当 The Landmark 与 One Pearl Bank 建成时，这座公园将迎来焕新。该公园是 Chinatown 区域为数不多的绿地遗存之一。除此之外，你也可以选择稍远一些的 Fort Canning Park。

可见，居住在 One Pearl Bank，不仅意味着中心位置，同样意味着深厚的人文底蕴。坐落在 Chinatown 的核心，意味着你将沉浸于先辈们曾聚居的区域，如今这里已转型为同时受本地人与游客欢迎的热门地带。至少对我而言确是如此——我的祖父当年就在年久失修的 Pagoda Street 店屋里经营裁缝店，直到 1990s，而那些同一排店屋如今价值已超过 $15m。事实上，One Pearl Bank 所取代的原建筑在当年也是个地标，而它也有望成为本区新的标志。

周边配套

学校

学校	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Cantonment Primary School	1km, 15 分钟
River Valley Primary School	2.0km, 25 分钟
Zhangde Primary School	2.1km, 27 分钟
CHIJ (Kellock)	2.6km, 34 分钟
Outram Secondary School	0.7km, 10 分钟
Gan Eng Seng School	2.7km, 35 分钟

如你所见，就学校选择而言并不算多，只有 Cantonment Primary School 位于理想的 1 KM 半径内。不过，这也是许多位于 CBD 区域公寓的共性——并非 One Pearl Bank 独有的问题。

公共交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Outram Pk StnID: 06029	33, 63, 75, 121, 122, 174, 174e, 851, 970	350m, 4 分钟
Opp Outram Pk Stn ID: 06011	33, 63, 63A, 75, 121, 122, 174, 174e, 851, 970	450m, 6 分钟

最近的 MRT: Outram Park MRT (50m, 步行 1 分钟)

私人交通 

主要目的地	距公寓距离 (高峰时段 [0830] 平均行车时间)
CBD (Raffles Place)	3.0 km, 11 分钟
Orchard Road	3.4 km, 13 分钟
Suntec City	3.8 km, 13 分钟
Changi Airport	22.8 km, 24 分钟
Tuas Port (By 2040)	36.1 km, 47 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	12.4 km, 18 分钟
Mediapolis (and surroundings)	7.0 km, 12 分钟
Mapletree Business City	7.1 km, 14 分钟
Tuas Checkpoint	26.0 km, 28 分钟
Woodlands Checkpoint	29.8 km, 33 分钟
Jurong Cluster (JCube)	14.0 km, 21 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	27.1 km, 32 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	3.6 km, 11 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	21.2 km, 27 分钟

最近道路出入口: 1 – 经 Outram Park 连接至与 SGH 正对的 Outram Road。从那里不久即可驶入 CTE 与 MCE。 

开发团队

开发商

尽管仅有 20 年历史，Capitaland 已是新加坡最具辨识度的企业之一。它于 2000 年由新加坡两家最大的房地产公司合并而成 – Pidemco Land（资产 $8.2bn）与 DBS Land（资产 $7.5bn）。如今，Capitaland 管理着 $137.7bn 的资产组合，在约 ~20 年的短时间内实现了近 10 倍的显著增长。如今，其业务组合横跨商业、零售、商务园区、工业与物流等领域，不再是新加坡住宅市场中最活跃的参与者。尽管如此，他们仍是多项城市地标项目的幕后开发者 – Orchard Residences、Sky Habitat、d’Leedon 与 The Interlace 等，待 One Pearl Bank 与 Canninghill Piers 竣工后也将加入其行列。  

建筑设计

One Pearl Bank 由本土的 Multiply Architects 与伦敦的 Serie Architects 共同合作（联合项目）。 

Multiply Architects 于 2007 年由 Yap Mong Lin 创立。起初参与的项目包括 Movenpick Hotel Sentosa 的扩建（酒店业）、LUMOS（住宅）以及 Bukit Timah 的 Mahabodhi Monastery（公共建筑），随后涉足更大型的项目，如 CHIJMES 的保育与 Chinatown Point 的重建。自 2013 年起与伦敦的 Serie Architects 建立合作关系，并共同参与了新 State Courts、NUS School of Design & Environment 以及 Oasis Terrace（位于 Punggol 的 MOH 综合型开发）等项目。 

堆号分析

项目总平面图

在 82,376 平方英尺的占地上，One Pearl Bank 的地块形状相当不规则。凭借 774 套单位，密度也确实不低。最直接的对比对象是附近的 The Landmark。它的占地略小，为 72,118 平方英尺，且单位数量几乎少了一半（396 套）。

因此，小区范围内的空间并非同类项目中的佼佼者；不过，Pearl’s Hill Park 环绕项目四周——意味着您仍可利用周边开阔的绿地锻炼或遛狗。

本项目通过 14、18 与 39 层的多重空中露台实现了土地利用最大化；此外，每隔 4 层设有一处分配式花园，也不容忽视。

14 层的 Prive Terrace 更适合希望锻炼或进行瑜伽的人士；而 18 层则更偏向娱乐空间，设有休闲酒廊、用餐与娱乐区域。压轴亮点当属 39 层的 Sky Oculus，这里设有健身房、用餐与酒廊空间，傍晚也可在此短途漫步——最大优势在于可饱览城市的辽阔景致。

户型配比 

户型	面积	单位数量
单间	431 sqft	140
1卧	527 – 570 sqft	175
2卧	700 – 893 sqft	280
3卧	1,098 – 1,281 sqft	140
4卧	1,399 – 1,432 sqft	35
顶层公寓	2,626 – 2,788 sqft	4

毫不意外，作为 CCR 物业，One Pearl Bank 的户型配比高度集中于面向投资者的小面积产品。此处 77% 的单位为 2 卧及以下，其中 40% 为 1 卧与 Studio 单间。附近的 The Landmark 也有相似取向，虽然距 Outram Park MRT 更远一些，但其单位格局更为方正常规。 

最佳堆号

One Pearl Bank 的弧形塔楼旨在最大化每个单位的面宽与视野。例外是 19 与 20 号堆，我个人认为景观相对逊色；积极的一面当然是价格溢价也相对较低。整体而言，One Pearl Bank 主要有两种朝向景观——朝北与朝南；楼层越高，景致越出众，最终取舍取决于个人偏好。 

朝北的单位（8 至 18 号堆）可眺望 Pearl’s Hill City Park，且邻近 The Landmark、State Courts 与 Chin Swee Road / Jalan Kukoh 一带的公寓。若您偏爱在 CBD 边缘地带享受更多绿意景观，这一面更适合您。 

至于朝南的单位（1 至 7 号堆，以及一定程度上的 21 与 22 号堆），景观朝向 CBD，远处可见零碎的海景。近景则是 Keong Saik / Neil Road 的低层店屋，因此视野基本不会被遮挡。若您在 Tanjong Pagar、Raffles Place 或 Shenton Way 的 CBD 工作，也能在远处望见自己的办公室。

下午西晒分析

下午日晒最明显的为 6、7、10、11、21、22 以及 19、20 号堆。它们并非正西朝向，因此西晒影响主要出现在每年中后段。

相对而言，更偏向东向的堆号会更为凉爽。由于没有完全正东朝向，也不会承受过多清晨直晒（早晨日照同样可能偏热）。

价格评述

如果您在考虑 One Pearl Bank，势必会与周边项目进行对比。以下是它的定位与表现：

项目	单位数	Psf	TOP	产权年限
One Pearl Bank	774	$2,435	2024	99 年
The Landmark	396	$2,192	2025	99 年
Avenue South Residences	1,072	$2,172	2023	99 年
Riviere	455	$2,606	2023	99 年
Sky Everton	262	$2,743	2023	永久地契

除 Sky Everton 为永久地契且位于 District 2 外，此处用于对比的其余项目均位于 District 3 且为99年地契。One Pearl Bank 的直接竞争对手是 The Landmark，目前其平均 psf 低约 10%。若您尤其在意 psf 与总价，The Landmark 无疑提供了更低的入场门槛。不过，One Pearl Bank 以其标志性建筑与更贴近 Outram Park MRT 的位置脱颖而出（3 分钟 vs ~7 分钟）。One Pearl Bank 亦将保持 Outram / Chinatown 区内最高住宅楼的头衔，使其在周边更为醒目。 

至于 Avenue South Residences，价格已从最初平均开盘价 $1,980 psf 明显上扬。以当前价格计，One Pearl Bank 相较 Avenue South 高出 11% 的溢价可以说是不言自明：前者地段明显更优，而后者步行至 Outram Park MRT 需 17 分钟（仍在等待 Cantonment MRT 落成）。本项对比，+1 记于 One Pearl Bank。 

Riviere 坐落于 Singapore River 旁，昔日是 Zouk 夜店的所在地，想必大家并不陌生。我们团队的一般共识是其自始定价偏高，因此整体去化较为逊色。本项对比，同样 +1 记于 One Pearl Bank。 

Sky Everton 当年销售告捷，最初成交均价约$2,550 psf，当前价格亦已上升。其热销并不难理解：以永久地契属性，售价曾与 One Pearl Bank 大致相当；配套方面同样亮眼，为 262 个单位配备网球场与 3 座泳池。唯一的不足在于，截至 2021 年 7 月撰写时，多数优质单位已售罄。 

但依照惯例，我们再更深入地比较一番。

我们先从更广的角度审视周边转售选项。鉴于 One Pearl Bank 的 2 卧供应最为充足，以下将以 2 卧产品为主。

项目	产权年限	1 卧	2 卧	3 卧	4 卧
Craig Place	99 年，自 1997 起	$1,040,000	$1,350,000	无数据	无数据
Dorsett Residences	99 年，自 2007 起	$966,000	$1,405,000	无数据	无数据
Eng Hoon Mansions	永久地契	无数据	$1,856,667	无数据	无数据
People’s Park Complex	99 年，自 1968 起	$484,333	无数据	$974,429	$1,143,000
Spottiswoode 18	永久地契	$825,073	$1,319,160	无数据	无数据
Spottiswoode Residences	永久地契	$1,247,600	$1,707,000	无数据	无数据
Spottiswoode Suites	永久地契	$1,047,500	$1,239,000	$1,500,000	无数据
The Beacon*	99 年，自 2004 起	无数据	$1,500,000	$2,100,444	无数据
One Pearl Bank**	99 年，自 2019 起	$1,333,318	$1,768,024	$2,713,125	$3,390,167

来源：Squarefoot Research。转售数据统计区间为 2020 年 6 月至 2021 年 6 月（不完整）。

*此处仅纳入 1 笔 2 卧成交。尽管还有其他 2 卧（+书房）户型，但未计入统计。

** One Pearl Bank 的 Studio 单间平均成交为 $1,086,789。

从数据一目了然，按总价计，One Pearl Bank 的确是本区最昂贵的项目之一（若非最贵）。唯一更高的是 Eng Hoon Mansions，其既为永久地契，单位面积也远大于 One Pearl Bank – 这也合乎情理。

它的价格甚至高于 Spottiswoode 一带的永久地契同侪，稍后我将展开讨论。

$PSF 对比？

既然我们已经知道 OPB 在总价方面处于什么水平（相当高），那在 $PSF 方面又处于什么位置？

$PSF 方面，One Pearl Bank 在周边转售公寓中属于最昂贵。这并不意外，因为开发商 Capitaland 以 S$728 million 购地，并追加 S$201.4 million 的地契顶手费，仅土地成本就达到 $1,515 psf ppr。

从总价与 $PSF 两方面来看，One Pearl Bank 的定价可谓相当高。

租金表现如何？

由于这是位于 CBD 边缘、紧邻正处于改造中的 SGH 园区的项目，买家可预期会有来自需长期照护的病患，或希望住在工作地点附近的医疗专业人士的租赁需求。

以下是周边项目的每月租金水平：

项目	1卧	2卧	3卧	4卧
Craig Place	$2,772	$3,221	无数据	无数据
Dorsett Residences	$2,988	$4,139	无数据	无数据
Eng Hoon Mansions	无数据	$5,050	$3,700	无数据
People’s Park Complex	$1,833	无数据	$3,029	$3,425
Spottiswoode 18	$2,321	$3,608	无数据	无数据
Spottiswoode Residences	$2,852	$3,860	$6,700	无数据
Spottiswoode Suites	$2,486	$3,203	$3,850	无数据
The Beacon	无数据	$3,918	$4,950	无数据

来源：Squarefoot Research。数据取自 January 2021 – June 2021（不完整）。

以下是其相应的回报率：

项目	地契年限	1卧	2卧	3卧	4卧
Craig Place	99年 自1997年起	3.20%	2.86%	无数据	无数据
Dorsett Residences	99年 自2007年起	3.71%	3.53%	无数据	无数据
Eng Hoon Mansions	永久地契	无数据	3.26%	无数据	无数据
People’s Park Complex	99年 自1968年起	4.54%	无数据	无数据	4.22%
Spottiswoode 18	永久地契	3.38%	3.28%	无数据	无数据
Spottiswoode Residences	永久地契	2.74%	2.71%	无数据	无数据
Spottiswoode Suites	永久地契	2.85%	3.10%	无数据	无数据
The Beacon	99年 自2004年起	无数据	3.13%	3.77%	无数据

来源：Squarefoot Research。回报率按上述租金数据除以各自卧室类型在 June 2020 – June 2021 的成交价格计算（不完整）。

这里并无特别之处，地契有限项目的回报率约在 2.86% – 3.53% 之间。2.86% 属于较低水平——对于这类项目，你应至少预期 3% 的租金回报。

因此，在总价几乎最高、$PSF 也处于最高水平的情况下，One Pearl Bank 是否仍值得考虑？

更新（02 July 2021）：Capitaland 近日下调了部分 2卧与 3卧单位的价格：

户型	新折扣单位	新折后价格	邻近已售单位	邻近成交价	面积	折扣（总价）	折扣（%）
2 Bedroom	24-11	$1,850,000	27-11	$2,243,000	893 平方英尺	$393,000	17.52%
2 Bedroom	24-22	$1,850,000	19-22	$2,170,000	893 平方英尺	$320,000	14.75%
3 Bedroom	14-01	$2,650,000	12-01	$2,811,000	1098 平方英尺	$161,000	5.73%
3 Bedroom	24-08	$2,800,000	23-08	$2,961,000	1281 平方英尺	$161,000	5.44%
2 Bedroom	24-06	$1,800,000	23-06	$1,905,000	743 平方英尺	$105,000	5.51%
3 Bedroom	14-07	$2,650,000	16-07	$2,754,000	1216 平方英尺	$104,000	3.78%
2 Bedroom	34-04	$1,800,000	33-04	$1,882,000	700 平方英尺	$82,000	4.36%
2 Bedroom	34-19	$1,950,000	29-19	$2,015,000	840 平方英尺	$65,000	3.23%
2 Bedroom	24-05	$1,750,000	23-05	$1,795,000	700 平方英尺	$45,000	2.51%
2 Bedroom	34-15	$1,850,000	30-15	$1,856,000	700 平方英尺	$6,000	0.32%
2 Bedroom	34-16	$1,850,000	23-16	$1,833,000	700 平方英尺	-$17,000	-0.93%
3 Bedroom	24-12	$2,750,000	18-12	$2,715,000	1152 平方英尺	-$35,000	-1.29%

来源：交易数据取自 01/07 的 99.co 及当前促销价目表。

请注意，Stacked 不保证本表的价格、可售情况与完整性。更多信息可直接通过 stories@stackedhomes.com 联系我们

单就与最近成交单位比较而言，目前提供的折扣相当可观。我预期会引来不小的兴趣，因为这些买家的利润空间将显著高于邻近业主，若日后选择出售将更具优势。

不过，如果你留意这些折扣单位，会发现一个规律——它们的门牌至少都带有“4”，位于 14、24 和 34 层。由于迷信，一些人认为带“4”的房号不吉利；如果你不介意，这反而可能对你有利——但你未来潜在买家的范围可能会受影响！

本次最大折扣来自一套 24 层、893 平方英尺的单位，其较上方 3 层的相似单位便宜了 17.52%。它甚至比 19 层（低 5 层）那套还要便宜，而后者贵了 $188,000！

即便是价格更高的那些，你也会发现它们位于更高的楼层——例如仅多付 $17,000 就高出 11 层。考虑到每层通常加价约 $8,000 – $10,000，这个折扣确实相当可观！

接下来在价格分析中，我将参考截至目前的成交均价来观察 2卧单位，因为这些均价仍低于折后价。

在与其他项目的 2卧单位比较之前，先看看 One Pearl Bank 的 2卧单位是什么样子。

2卧1卫（700 平方英尺）

这是 One Pearl Bank 的 700 平方英尺 2卧单位户型，截至目前全部成交的平均价为 $1,672,572。按今天的折后价，24 层的 2卧单位为 $1.75m，仍高于平均价，但主要是因为较低楼层的单位更早售出。

700 平方英尺对于 2卧而言尺寸不小。此外，它采用高效的哑铃式布局，取消了走廊，空间利用更为高效。

与 One Pearl Bank 的其他单位一样，户型呈扇形，也就是越往内里越宽，可引入更多采光。

但这也意味着客餐厅的形状较为别扭。一个明显的短板是这里摆放餐桌会比较尴尬。

这款 700 平方英尺户型不设主卧套卫。这意味着主卧的“特殊之处”只在于面积稍大一些，且外侧没有空调机位；它并未如大多数主卧那样提供更多私密性。

2卧2卫（743 平方英尺）

这是 One Pearl Bank 的 743 平方英尺 2卧户型，截至目前全部成交的平均价为 $1,848,852。其价格比 2卧1卫户型高出 10.5%。你多得到的是一间与主卧相连的浴室，但厨房更为开放（无法封闭）。

对比：Dorsett Residences

距离 One Pearl Bank 最近的转售项目是 Dorsett Residences。该项目位于 New Bridge Road 与 Cantonment Road 的交汇处。Dorsett Residences 实际上更便捷一些，因为它紧邻马路，前往 MRT 更快。不过，考虑到 One Pearl Bank 距离 MRT 也相对较近，这点差距影响不大。

Dorsett Residences 在地契年限上也早 10 年。项目仅 68 个单位，算是相当精品（且更为私密）。因此，它不像 One Pearl Bank 那样配套齐全（仅有泳池、健身房和水疗），但对这个体量的项目而言已足够。

以下是 Dorsett Residences 的 2卧户型：

Dorsett Residences 最近一次 2卧成交是在 October 2020，6 层单位，成交价 $1.43M。One Pearl Bank 同在 6 层的上一套 2卧成交价为 $1.78M，折算下来约有 20% 的差距。

这套成交单位朝向“Heritage View”（背靠保留店屋），相较面向主干道会更安静；不过鉴于此处的夜生活，我们也不认为会很静。

从户型看，Dorsett Residences 的平面方正，也同样是高效的哑铃式布局。入户直接对着 DB Box，而非起居空间，因此具备一定的私密性。

然而，它也面临餐桌摆放较为尴尬的问题，平面建议以部分厨房台面充当用餐区。两间浴室均无自然通风，这与 One Pearl Bank 相同。

虽然 20% 的差距听起来很大，但抉择并非那么明晰，尤其当你两者都负担得起时。这 20% 或许值得支付：因为它坐落在更静谧的山丘高地，设施更齐全，视野更佳（四周绿意盎然），且不临主干道。

就租赁而言，站在租户角度选择 One Pearl Bank 更合情理。它与 MRT/SGH 园区距离足够近，但也不至于因过分贴近而承受便利带来的不利因素。叠加更丰富的设施与更新的楼龄，我预期其租金可更高。当然，其售价也高出不少。若要匹配 3.52% 的回报率，这里的 2卧2卫单位每月需达到 $5,221 的租金（以 6 层的成交为参考）。

这一租金较 Dorsett Residences 的 2卧单位高出 26%。因此，我认为租户未必愿意为 One Pearl Bank 的房东支付如此高的租金——但这仍有待观察。

接下来，看一下永久地契的 Spottiswoode 组团。

该组团之所以值得关注，是因为整体总价更具竞争力。此外，得益于永久地契属性，Spottiswoode 的公寓相较 One Pearl Bank 这类地契有限的物业，长期上行潜力更为稳健。

它距即将开通的 Cantonment MRT 仅 3 分钟（预计 2024/25 投用），步行可达 Outram Park MRT 与 SGH 组团。

鉴于其更低的 $PSF 与总价，2卧与 One Pearl Bank 的 2卧究竟如何对比？

对比：Spottiswoode Residences

我之所以选择 Spottiswoode Residences，是因为它的 2卧与 One Pearl Bank 面积相近，但更为亲民。这里的 2卧2卫为 797 平方英尺，比后者大 54 平方英尺：

如你所见，17 层的 797 平方英尺 2卧成交为 $1.568M。One Pearl Bank 17 层 743 平方英尺的单位在 24 April 2021 成交 $1.78M（与 6 层单位相同），意味着更大的、永久地契的 Spottiswoode Residences 便宜约 12%。

这 12% 的折价值得吗？以下是其平面图：

这套单位的优点在于玄关浪费不多，整体格局方正，餐桌面积也较为合理（不同于 One Pearl Bank 的布局）。同时配有家庭防空室，可作收纳之用——这是新项目中常被忽视的空间。

不足之处在于较大的花槽与飘窗面积——买家需为之付费，但通常难以充分利用。两间浴室均具自然通风；此外，空调机位设置在阳台，因此并不会另外占用室内面积。

为便于你感受空间尺度，以下为该面积转售单位的实景：

尽管存在飘窗与花槽面积，相较 One Pearl Bank，12% 的折价对于长期持有（自住或出租）而言依然颇具吸引力。

这得益于其优越区位：距 2 个 MRT 站仅几分钟路程，且配套设施完善。同时，项目坐落于临园静谧地段。

当然，待 One Pearl Bank 竣工时，它的楼龄将老约 10 年。但凭借更低的总价与便捷位置，随着 One Pearl Bank 楼龄增长，这个永久地契项目在长期内或更受青睐。

就当前而言，其较低的总价也意味着相对于 One Pearl Bank 有更大的上行空间（假设 One Pearl Bank 的价格保持不变）。

最后，居住在 Spottiswoode 一带的一个不足，是周边配套的相对欠缺。我知道这里属于中心地段，但近邻确实缺少成熟的超市与小贩中心：

附近有一家 Cheers 门店和一家 7 11 便利店。除此之外并不多见。相对而言，One Pearl Bank 靠近 Chinatown 一带，周边有小贩中心与超市。

因此，尽管这里的项目更为亲民且为永久地契，购房者仍需在生活便利性上作出一定取舍。

对比：Eng Hoon Mansions

我也会关注 Eng Hoon Mansions，因为它是本区 $PSF 较低的项目之一。

Eng Hoon Mansions 步行至 Outram Park MRT 约 7-8 分钟。它实际上位于 Tiong Bahru 组团，战前的 SIT flats 即坐落于此。

当然，$PSF 更低意味着总要有所取舍。

首先，Eng Hoon Mansions 的单位非常大。最近一套 2卧成交为 1,593 平方英尺，成交价 $2.03M。以这笔钱，你已经可以买下 One Pearl Bank 面积最大的 2卧单位，还能有结余。

其次，Eng Hoon Mansions 仅有 19 个单位——这已经足以说明问题：除地下车库外，几乎没有任何设施。

对于买家而言，权衡点显而易见：如果你想在便捷地段的私宅中居住在大面积单位里，这里很适合——但你需要放弃设施，以及相比高层开发更好的景观。否则，你就要看 One Pearl Bank 面积更大的 4卧，平均成交 $3.39M（而且面积仍更小！）。

与新盘比较：The Landmark

在考虑购买新盘时，主要问题是您应该购买One Pearl Bank，还是其对面的新盘——The Landmark（我们在这里做了完整评测）。

在比较两者的2卧单位之前，先看看它们在总价方面的对比：

如您所见，1卧与2卧单位方面，One Pearl Bank明显比The Landmark更昂贵。至于3卧单位，差距有所收窄。

以下是按$PSF计算的对比：

情况相似——两者之间，One Pearl Bank的$PSF更高；3卧单位的差距非常小。

那么这里的2卧表现如何？

来看The Landmark的678 平方英尺单位。根据历史成交，678 平方英尺的单位曾以 $1,491,274 成交。不过，为了更公平的比较，我们来看同一楼层的2个单位——15层。

在One Pearl Bank，15层的一个单位以 $1.763M 成交。The Landmark同为15层的单位仅以 $1.613M 成交。

这意味着价格相差逾 $150,000，The Landmark更为实惠。不过按$PSF计算，两者大致相当，且The Landmark在这里略高一些。

如果您想以优惠价格购买享有此景观的单位，可以留意 #24-06，标价为 $1,800,000（截至 2 July 2021）。The Landmark已售出的最高楼层的Stack 08单位位于20层，价格为 $1,670,000，仍低于One Pearl Bank。

它们的景观如何？

The Landmark的Stack 08面向Pearl’s Hill City Park，基本上是朝向CBD的无遮挡绿意景观，视野中可见保留店屋，也能看到部分海景。

One Pearl Bank的Stack 06朝向西南，面向Outram Park MRT——更远处可见一些高层HDB（Cantonment Towers），再往外就是海。 

就景观而言，可以说两者都颇具吸引力。The Landmark拥有更多正对绿地的景观，鉴于其为公园，预期可长期保持，因此我会略偏好它。

接下来，我们比较一下它们的户型图：

从纸面数据看，就可居住空间而言，One Pearl Bank略多于The Landmark。然而，再看其餐区布局，我认为需要对这部分可居住空间打些折扣——也就是说，两者的可用居住空间大致相当。

尽管如此，One Pearl Bank的布局确实允许将餐区改为操作台，这是一大优点。其卧室也比The Landmark更大，主卧甚至可预留类似“步入式衣帽间”的空间——对于2卧单位而言相当罕见。

不过，就个人而言，我更偏好规整的布局。这样可更好地分隔厨房与餐区，沙发/电视也无需斜置。

鉴于在这一具体对比中，One Pearl Bank之所以更贵主要是因为面积更大，The Landmark因其更规整的布局且依然相当实用，似乎更值得考虑——未必值得为更大的面积支付溢价。

最后，我们谈谈关于The Landmark需要注意的3个要点：

1. 它位于CTE沿线（部分为地下）
2. 周边环境对不少人而言并不算迷人
3. 与One Pearl Bank相比，距MRT更远

这些不利因素或可解释为何与The Landmark相比，One Pearl Bank以更高的$PSF成交。

不过，就2卧单位而言，临近CTE的问题影响并不大。

如果您能接受周边环境，并愿意多走一点路到MRT，那么节省下约 $150,000 可能是值得的。

更重要的是，若您看重优质的朝南景观，鉴于公园就在正前方、景观更具保护性，此处更推荐The Landmark。

需要注意的是，One Pearl Bank旁有一块容积率为 6.3 的White Site，且设有MRT。该地块很可能会建设综合体（如商店等），并与MRT一体化，这将使其成为一块极具价值的土地。

价格结论

尽管我也想断言哪一个更好，但就One Pearl Bank而言，这并不是一个容易的结论。

与周边转售项目相比，它在公共交通方面极具便利性，并配备完善的公寓设施与优质景观。它也毗邻众多配套设施，不同于Spottiswoode一带。

与The Landmark相比——它或许更昂贵，但您付出的溢价，换来的是紧邻Outram MRT的地段与环绕的绿化。

此外，它并非紧贴高速公路。最后一点，或许有些反讽，尽管名为“The Landmark”，但真正更具标志性的、拥有独特建筑的其实是One Pearl Bank。

至于是否值得为其相较The Landmark的溢价买单，最终取决于您对上述不利因素的个人取舍。

最后，也是当下最相关的问题——是否应该入手这些优惠单位？

如果在综合考量后，One Pearl Bank仍是您心仪的新盘，我认为这是一项颇具吸引力的选择。因此，若此前唯一的阻碍只是价格，这些优惠单位或许正是您所寻求的。

升值分析

One Pearl Bank周边有3项发展规划，有望为该区域带来更强的活力。虽难以精确量化这些发展将为One Pearl Bank带来的具体投资上行空间，但无疑会提升该地区的连通性与可达性。 

1. 南部滨海发展带（GSW）

不厌其烦地说，GSW无疑具有巨大的潜力，计划将海岸线从Gardens by the Bay East延伸至Pasir Panjang，长达 30km。总面积达 2,000 公顷，是Marina Bay的 6 倍。李显龙总理曾表示，规模庞大的GSW项目将涵盖休闲、住宅与商业用途。One Pearl Bank处于这场转型的边缘，预计将成受益者之一，因更多目光将聚焦于CBD边缘住宅的宜居性提升。 

2. SGH 转型

2016年，李显龙总理公布了为期 20 年的SGH校园总体规划（https://www.youtube.com/watch?v=R-vlV2T8-G4&feature=emb_logo），旨在“三倍扩充病患护理空间，并通过整合医疗、科研与教育来提升能力”，从根本上改造于1981年落成的现有SGH布局。项目的若干部分已完成，包括2013年的Academia大楼与2019年的Outram Community Hospital，但仍有许多在推进中，包括新的National Cancer Centre、A&E Block与National Dental Centre等。新的SGH综合体将于第二阶段开发，预计在 2026 年进行。随着SGH转型的落地，预期将有更多医护专业人士对医院附近物业产生需求。 

3. 邻近White Site/住宅发展 

若您查看最新的URA Masterplan，会注意到One Pearl Bank周边有若干地块被标注为“Residential”。其中数块的容积率更低（3.5 对比 One Pearl Bank 的 7.2），因此我们不预期景观会受到严重影响。更令人期待的是，Outram MRT处就有一块White Site，距离One Pearl Bank仅一街之隔。近年来的趋势是于MRT站上方建设购物中心与私人公寓，因此若最终如此也并不意外。当然，在此之前，这些都只是我的推测。未来对该区域的重新关注只会对One Pearl Bank有利。 

4. Rail Corridor 

从Woodlands Train Checkpoint至Tanjong Pagar Railway Station的 24km Rail Corridor，将为周边地区的热爱探索者（包括One Pearl Bank住户）带来更佳的可达性。它将穿过Bukit Timah路段，Bukit Timah Railway Station也将被活化为社区空间。届时，热爱运动的One Pearl Bank住户可期待沿岛其他地带进行风景优美的骑行或慢跑。 

我们的看法

我毫不怀疑，One Pearl Bank将在未来多年继续成为Outram / Chinatown一带的标志性发展，就如同它在 1976 年时那样。除去其卓越的建筑外形，交通便利性亦无可匹敌，近邻 3 条MRT线。它贴近CBD，同时又拥抱自然（Pearl Hill’s City Park）与日常便利（Chinatown）等。 

对One Pearl Bank的建筑我个人是又爱又恨。一方面，它拥有令人惊叹的现代弧形立面，并以大量绿化加以点缀；另一方面，部分单位的异形布局使其在实用性上打了折扣。此外，尽管餐饮配套尚称充足，但我认为鼓励健康生活方式的设施（泳池、健身房）略显不足。 

One Pearl Bank以优越的景观、良好的连通性与大量绿地脱颖而出。其Renovation Zero理念与高品质配件也大幅简化了投资者的出租流程。如前所述，大面积户型设有Star Buys，低楼层单位起价低于 $2,200 psf，我个人认为值得一看。然而，小面积单位的价格无疑偏高，尤其是高楼层者，因此在入手One Pearl Bank前，您必须真心喜爱其所提供的一切。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.