新加坡最老的 HDB 组屋终于在贬值了吗？2025 年价格更新

早在 2018 年，曾有一段颇具争议的时期，政府指出即便楼龄 50 年的组屋仍有可能升值。时至今日约七年过去，环境已然不同：我们见到了最后一次 SERS，VERS 也已在前方浮现，当然，旧 HDB 组屋也只会日益老化。基于此，是否已经有组屋价格开始见顶，甚至转为负增长？若尚未出现，又会在何时？是时候更新一番了，因此我们梳理数据，看看最老一批组屋的价格如何演变——以及它们当中是否真有显现出最终“归零”的迹象：

我们将如何检视旧组屋的数据

为简化分析，我们仅聚焦已跨过 50 年楼龄的组屋。这意味着当前可售的最老存量——大致是 1960 年代末至 1970 年代建成的组屋。也因此，那些没有这么老房龄存量的 HDB 城镇将不会出现在下文中。

在本次分析中，我们追踪了 2014 年至 2025 年年中期间，3 房式、4 房式与 5 房式单位的转售价格。

先看 50 岁以上与以下组屋的大致表现：

我们以 50 年作为进入“老屋”的分界点，因为这大约是 99 年租约的一半。此外，这在市场上也被惯常视为“旧房”（例如，Queenstown 或 Tiong Bahru 等地的组屋到达这个年限时，多数新加坡人就会把它们视为“较老的组屋”。）

为更准确呈现老屋价格，我们重点选取了 1975 年或更早建成的组屋。它们在 2014 年约 40 年楼龄，如今大约 50 年。这样能更清晰地观察老屋随时间的升值轨迹，而不被“较新”单位所稀释。作为对照，我们使用了 1976 年及之后建成的组屋。尽管其中包含了 2014 年后才入市的部分组屋，但剔除它们仅会让总体涨幅小幅下降——累计约 5%。

可以看到，两组房龄都在升值，但差距明显：50 年以上的组屋仅上涨约 16.8%，而 50 年以下则上涨约 47%。这确认了老屋价格仍在上行，且名义价格或总价可能仍高于较新房；只是与年轻房龄相比，其升幅明显放缓。

接着按户型拆分：

3 房式

各城镇中，目前楼龄超过 50 年的 3 房式

各城镇中，目前楼龄低于 50 年的 3 房式（仅纳入亦存在 50 年及以上存量的城镇用于对比）

除 Marine Parade 外的其他城镇，较新的 3 房式普遍跑赢了更老的同类。这是因为 Marine Parade 已经很久没有新组屋供应了（若不把即将到来的 Bayshore 区算在内）。这长期为当地组屋提供了价格支撑，即便房龄增长亦然。

4 房式

各城镇中，目前楼龄超过 50 年的 4 房式

各城镇中，目前楼龄低于 50 年的 4 房式（仅纳入亦存在 50 年及以上存量的城镇用于对比）

就 4 房式 HDB 而言，差距非常大。老屋在该期间仅上涨 13.96%，而较新房龄上涨 51.23%。几乎每个城镇都如此：如 Bishan、Toa Payoh 与 Kallang/Whampoa 等地，较新房龄远超同区老存量；而 Bukit Merah 与 Bukit Timah 的旧 4 房式几乎原地踏步。

这表明，尽管 50+ 年的组屋仍在升值，但部分已开始进入平台期。

5 房式

各城镇中，目前楼龄超过 50 年的 5 房式

各城镇中，目前楼龄低于 50 年的 5 房式（仅纳入亦存在 50 年及以上存量的城镇用于对比）

5 房式也呈现相同规律，较新房龄的涨幅显著更好。在那些旧 5 房式已跨越 $900,000 至 $1 million 的城镇（如 Queenstown 或 Kallang/Whampoa），其百分比涨幅自然更显温和；这些组屋本就价格高企，进一步上涨的空间有限。

相较之下，较新的 5 房式涨势亮眼，其中 Central Area（+85%）、Toa Payoh（+64%）与 Bishan（+53%）尤为突出。当然，对新加坡人而言，这些热点能有如此强劲表现并不意外。

可以确定的是，即便 50+ 年楼龄，尚未出现价格崩塌

逐城镇的数据体现了韧性，而更宏观的全岛视角使差异更为清晰。当我们把组屋分成两类——已超过 50 年与仍低于 50 年——分化一目了然。

从 2014 年至 2025 年年中，50 年以上的组屋上涨约 16.8%。相比之下，50 年以下的在同一时期上涨约 47%。绝对值上，老屋从 2014 年的约 $368,000 升至 2025 年的约 $430,000；年轻组从约 $449,000 跃升至约 $661,000。

这并非老屋价格的断崖式下跌，但确实印证了升值在放缓。楼龄越老，涨幅越趋温和。这在 3、4、5 房式中一以贯之。

简言之，我们尚未进入因租约折旧而出现平均下跌的阶段。

这似乎与我们常用于土地定价的 Bala 曲线相悖

若你关注过我们此前关于租约折旧的文章，会知道我们常引用 Bala 曲线——估值师为租赁产权资产定价的标准模型。

理论上，一旦物业跨过约 60 年，折旧应显著加速。当你看到 50 至 60 年楼龄的组屋时，曲线显示其价值应快速趋缓：

（按土地价值的百分比计；因此若地价上行，名义价值的上升可能掩盖折旧——可参照私宅市场的地价走势）

然而现实数据并未呈现这种崩塌。为什么？

原因可能有四点。其一，真实市场需求强于理论。买卖转售组屋的人并不会翻出 Bala 曲线据此报盘——他们更看重的，是总价与位置。

受配套与面积影响，一套楼龄 50 年、位于 Queenstown、总价 $900,000 的组屋，和一套位置更差、面积更小、总价 $1.8 million 的新推公寓相比，仍显“划算”。这比任何理论化的租赁定价模型都更具说服力。

第二点更偏短期：我们或仍在经历 2020 至 2023 年 COVID 及其后遗影响的强力扭曲。这段时期激发了转售需求并推高价格，连最老的组屋也被抬升；这可能暂时延缓了曲线所预测的下行。

第三个因素是新加坡的人口老龄化。按联合国标准，我们将在 2026 年迈入超高龄社会。年长的新加坡人并不需要很长的剩余租约；若他们从公寓甚至有地住宅换屋而来，则往往也有能力负担哪怕是“百万组屋”的老屋。

由于不追求转售获利、出租回报或其他收益导向的结果，许多年长买家愿意为老屋买单（或说“溢价”）——前提是位置优越，或能维持他们习惯的宽敞尺度。这为优质地段的 50+ 年老屋提供了坚实支撑。

第四个原因是地价并非静态。Bala 曲线建立在土地价值之上，随着商场、地铁站等配套落地，地价会上升，这种上升可能会掩盖部分实际折旧。换言之，土地价值的上扬抵消了地上物业的自然贬值。这对私宅的租赁产权与 HDB 组屋皆然。

在最老的城镇里，优质组屋的价格基数依然很高

别被误解：50+ 年老屋涨幅不均，并不意味着它们“不受欢迎”。主要是因为其价格基数本就高。

以 Bedok 的 5 房式为例，2014 年已在 $680,000 左右。到 2025 年年中约升至 $714,000——账面仅 5% 涨幅，但依然是六位数的绝对增量。对比 Kallang/Whampoa 的 5 房式：起步更低，约 $603,000，期末约 $764,000——看似更亮眼的 +27%，但从量级上相去并不太远。

关键在于：考虑租约折旧后，这样的高价格基数仍相当不易。这说明，只要地段到位，买家仍愿意为 50 年以上楼龄的组屋支付约 $750,000+ 的价格。

且不仅是“抗跌”，部分高价区在高基数下仍有超预期表现。Queenstown 的 5 房式，2014 年已接近 $790,000，如今升至约 $938,000——在高起点下仍实现约 +22% 的可观涨幅。

因此，不要被较低的百分比涨幅所误导，比如 Bukit Merah、Bukit Timah 与 Queenstown 约 4% 的增幅。这些区域尽管存在租约折旧，组屋价格依旧高企。

顺带一提，户型偏好在同一城镇内也会带来很大差异

当我们将老屋与新屋按户型直接对比时，同样能看到“仍在上涨，但更慢”的模式。

• 3 房式：50 年以上的涨幅自 2014 年来略低于 14%，而较新房龄上涨 43%。几乎所有城镇都符合这一趋势，Marine Parade 是少见的例外，当地更老的 3 房式支撑力更强。
  
• 4 房式：老屋平均仅上涨约 14%，较新房龄则超过 51%。这一差距在各城镇普遍存在，Bishan 与 Kallang/Whampoa 等地尤为显著。
  
• 5 房式：即便在 Queenstown、Kallang/Whampoa 等强势城镇，老 5 房式跨越 $900,000 至 $1 million，但整体涨幅也就约 13.6%。而较新的 5 房式，全岛涨幅超过 45%。

因此，虽然老屋在总价层面仍在上行（有时即便 50 年楼龄也能卖到 $700,000 至 $1 million），但其涨速已难与较新存量同日而语。

结论

总而言之，最新数据使差异更为清晰。老屋价格仍在上涨，但其涨速持续落后于年轻房龄。

2014 至 2025 年年中，50 年以上的组屋仅上涨近 17%，而较新房龄接近 47%。这与理论预期相符：租约折旧未必导致陡然崩塌，但确实会“踩刹车”。

位置与面积仍在保护老屋免于名义亏损；许多即便 50 年楼龄，仍能卖到 $700,000 至 $1 million。但时间拉长后，差距将继续扩大：几乎在每个城镇、每类户型上，年轻存量都在领跑。

那一天终将到来——当组屋的价值走向归零

租赁时钟真实存在，而向 VERS 过渡正提醒着我们这一点。但通往“归零”的路径并非标题党或社媒评论常描绘的悬崖式坠落。更像是逐步的平台化与趋缓，不同城镇与户型的节奏大不相同。

更广而言，人口结构也许会缓冲冲击。新加坡正在快速老龄化；当社会迈入超高龄阶段，较少买家会需要（甚至想要）完整的 99 年租约。组屋愈来愈老，而住户亦然——相较于租约，我们似乎更快地在消耗岁月。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。