第21区（D21）涵盖Upper Bukit Timah、Clementi Park 与 Ulu Pandan，是变化最为多元的区域之一。D21确实不易归类，既有各类有地住宅、精品公寓，也有部分更大型的大众型公寓等。若要说共同点，那就是绿意盎然，且具备面向家庭的配套设施。 

对于一居与两居，D21往往吸引投资者与年轻自住者的组合。投资者看重邻近教育机构带来的租赁潜力；而自住者则被相较 CCR 区更低的入场价所吸引，同时又能享有相似的生活方式氛围。

不过，更关键的问题在于，这里的新旧项目是否会随着楼龄拉大差距。在本文中，我们将拆解过去十年D21内新旧一居与两居的表现，帮助你在买卖时更好判断。

首先，我们仅聚焦于99年租赁地契的公寓，因为这里最能体现租约折旧的影响。

对于较新的公寓，我们纳入租约起始于1994年至2014年的项目；较旧的公寓则查看租约起始于1993年及更早的项目。这样可确保我们长期追踪的是同一池子里的项目。

最后，我们只采用转售与二手（resale）成交数据，以避免开发商折扣带来的干扰。

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