随着2025年接近尾声，新推市场或可稍作喘息——至少对买方而言是如此。连续两年价格上涨之后，私宅市场似乎正步入更为克制的阶段。
尽管GLS储备中的地块减少，二手市场预计将录得 13,000 至 14,000 宗转售交易。与此同时，新房销售预计将保持在健康的 9,000 至 10,000 套。
另一些人可能也会乐见，CCR项目的“井喷式”供应将有所放缓，而来年OCR与RCR的新推选择相对增多。再叠加更稳定的利率环境，以及更多项目将在明年竣工，我们或将看到私宅市场以更为稳健的步伐增长。
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首先，回顾我们从2025年新推出的项目中学到的
我们在 2025 年新盘中观察到的主要趋势可归纳为：
- 更强调总价（quantum）而非 $PSF
- 开发商信心上升，影响了地价竞投
- 户型偏好出现转变，部分回归以往趋势
1. 更强调总价而非 $PSF
定价策略中最典型的案例之一是The Sen。$2,200 psf 的中位数价格听起来并不低，但若考虑到该项目一卧的总价可低于 $1 million（约 $993,900），而典型适合家庭自住的三卧则能维持在 $2 million 以下（约 $1.93 million），就不难理解其吸引力。
同样的定价思路也出现在River Green。以 $PSF 计价，其价格在 $2,800+ psf 以上，看似偏高。但该公寓的一卧起步约 $1.2 million，三卧约 $2.25 million；对于一个紧邻 Great World MRT station 的项目而言，相对不高。
尽管这往往意味着户型面积更小，但今年一手市场的反应已清晰表明买家对这种定价方式的接受度。例如，River Green 在开盘时便售出88 per cent的单位。Skye at Holland也呈现类似情况，其平均 $2,598 psf，但将一卧控制在约 $1.51 million、两卧约 $2.4 million。Skye at Holland 在首发周末几近售罄，成交超过98 per cent。
需要说明的是，这至少有一部分源于总楼面面积（GFA）协调政策
GFA 协调后的公寓，不再把空调机位或Strata挑空等不可居住空间计入单位面积。这也使得纸面上的单位整体面积平均缩小约八个百分比点。
然而，这并不能改变一个事实：开发商仍在打造相对更小面积的单位，而从今年一手市场的反应看，买家似乎也认可。这在经验上很大程度归因于多数HDB升级者理想预算落在 $1.8 million 至 $2 million 区间。这一点在 2026 年仍将同样适用。
2. 开发商信心上升，影响了地价竞投
2025 年之前开发商相对谨慎，但今年情绪明显转向乐观。根据 SRI 的市场研究，截至 2025 年底，三大区域的平均土地竞投价格均有所上升：
- CCR: ↑ 7.9% to $1,521 psf ppr
- RCR: ↑ 8.3% to $1,234 psf ppr
- OCR: ↑ 26.6% to $1,140 psf ppr
每幅地的投标数量也有所增加：
- CCR: from 3.0 in 2024 to 6.8 in 2025
- RCR: from 2.0 to 5.0
- OCR: from 3.3 to 4.9
这在CCR尤为关键。2023年4月，针对外国买家的额外买方印花税（ABSD）——他们通常在CCR交易中占比更高——从 30 per cent 翻倍至 60 per cent。这导致市场一度观望，因不确定CCR物业的需求将如何演变。
但贯穿 2025 年，我们看到了对CCR的成功转向，这也打消了部分开发商的疑虑，即新加坡本地买家确实能够、也愿意在那里购买私宅；但前提是总价可负担（见第 1 点）。
即便超出CCR范畴，开发商也不再保守地补充其土地储备。相对更高的地价与更激烈的GLS竞投，预计将在来年为一手市场提供支撑。我们将在下文谈到未来变化时进一步展开。
3. 户型偏好出现转变，部分回归以往趋势
结合单位面积变小的趋势（见第 1 点），我们也注意到，小家庭如今更愿意把两卧用于自住，或选择类似 2+Study 的变体。不过，这以更高的户型效率为前提。
一个将延续至 2026 年及以后 的趋势是“哑铃户型”的使用。此类户型把卧室分列于客/餐厅两侧，从而免去连接走廊的面积占用。我们在多位“销冠”中看到哑铃户型，例如 Lentor Modern、Lentor Central Residences 与 Emerald of Katong。
相反地，回归旧趋势的一个空间是封闭式厨房。这也是我们认为 8@BT 户型出众的原因之一，或如 Midtown Modern，其厨房通过少量改造可封闭。更详细的原因可参见这里。
不过，2025 年或许最大的改变——并且可喜的是将延续下去——是开发商普遍减少设置大面积空调机位、飘窗、花槽等使用效率低的空间。随着近期GFA协调，这些不再是可用于“膨胀”面积与价格的“免费”空间。
2026年将会出现哪些变化？
前文提及的新盘特征，如更小的面积、更可负担的总价、哑铃户型等，将在 2026 年延续。不过，2026 年的新推市场也会出现一些变化，主要包括：
- 项目供应不再过度集中于CCR
- 私宅整体供应回补
- 相对更高的地价将继续影响未来开盘价格
- 利率环境走软
1. 更少以CCR为中心的供应
2025 年，约四分之一（23 per cent）的新盘位于CCR。这事实上是自 2021 年以来CCR新盘供应的峰值。
然而，这种在CCR的集中度不太可能延续至 2026 年。基于当前供应管线，来年将更大程度倾向于RCR与OCR。Realion (OrangeTee & ETC) Research 的市场研究指出，2026 年推出的所有私宅中约 64 per cent 位于OCR，22 per cent 位于RCR。
这一转变主要受土地可得性与开发周期影响。近年授出的多个重要GLS地块，如Lentor、Tampines、Bayshore、Chencharu、Tengah与Upper Thomson，正逐步进入推盘窗口。相较之下，CCR可供开发的地块管线正在收窄，可选的大幅地块更少。
从实际层面看，这意味着 2026 年将回归常态——大众市场项目通常在新盘供应中占比更大。
尽管CCR仍会有买盘，但整体更偏向小型、精品化项目。例如，一些列入计划的CCR新盘包括 Dunearn Road（380 units）、Holland Link（230 units）与 Sophia Meadows（41 units）。
2. 供应总体回补
2026 年GLS计划中的整体供地亦预计放缓。2026年上半年仅将推出4,575 private residential units，较 2025 年下半年的 4,725 套有所减少。
未来几年，达到TOP的项目也将增加。预计完工的私宅数量将从 2025 年约 5,249 套，增至 2026 年约 7,006 套，并很可能在 2027 年进一步上升。这源于部分项目在后疫情时期施工反弹期间进度慢于预期，如今已逐渐接近竣工。
这种渐进式的供应回补，预计将对价格涨幅起到温和作用。买家整体上会有更多替代选择，包括相较新盘的转售替代。
从这个意义上说，市场正进入再平衡阶段。尽管开发商仍面临更高地价，但不断增加的竣工房源有助于抑制定价。最终结果可能仍是价格上行，但节奏更为稳健、可控。
3. 更高地价将继续影响开盘价格
如上所述，开发商信心回升也促成了更激烈的土地竞投。
根据 Realion (OrangeTee & ETC) Group 汇编的当前地价基准与土地销售数据，2026 年新盘的平均开盘价预计将接近：
- CCR 约 $3,500 psf
- RCR 约 $2,600 psf
- OCR 约 $2,400 psf。
鉴于开发商正回归OCR与大众市场物业，他们必须兼顾可负担性。但地价走高的趋势或将限制进一步让利的空间，因此不宜对“极具杀伤力”的低价抱有过高期待。
但需要指出的是，地价与开盘价之间并非严格一一对应
一个清晰的例子是，当开发商以更低价格购地时。举例而言，若 $2,400 psf 成为OCR的“市场共识”，即使开发商拿地价低于平均水平，也可能按这一水平定价。同样地，若附近有多个同期项目推出，部分开发商也可能接受较低利润率。
4. 利率环境走软
这并非新盘所独有，但它会影响包括新私宅销售在内的整个楼市。2025年9月，美联储降息，进而传导至新加坡按揭——据 Huttons Asia 的市场报告，部分贷款利率已降至略低于 two per cent。
我们甚至看到一些HDB业主再次再融资至银行贷款，原因在于两者利差明显。关于降息如何影响每月还款，这篇文章依然适用。
但请注意，为计算总债务偿还率（TDSR）之目的，监管仍采用每年 four per cent 的地板利率。因此即便实际利率更低，买家的融资要求仍同样严格。
另请留意，由于分期付款进度（Progressive Payment Schemes）机制，短期内新盘买家对利率的敏感度相对较低。但较低利率大体上仍会提振多数买家的信心。
最后，看看2026年的在途项目。
最新GLS计划的已确认名单中，储备管线约有 4,500 至 5,000 套新居，分布自 Bayshore 至 Holland Plan 等地。我们对各个地块逐一梳理，并会在有新进展时持续更新。
同样值得关注的是 5 幅即将推出的Executive Condominium（EC）地块：Rivelle Tampines、Senja Close、Woodlands Drive、Semawang Road 与 Miltonia Close。我们已于这里对每幅地块进行简介。
在许多方面，2026 看起来是在回归常态
更多供应将上线，OCR 的选择亦再次增多。买家可选择更广，做出购买决定的紧迫感也会略有缓解。而尽管土地成本仍偏高，开发商仍会谨慎关注大多数本地买家的总价与可负担性。
展望未来，新盘的提价幅度大概率较过去两年温和。我们预期市场将更趋平衡，这对买家与开发商而言都是健康的状态。
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