Meyer House 评测：奢阔户型，全户配备专属电梯

项目：	Meyer House
区域：	15
地址：	128 Meyer Road
地契：	永久地契
单位数量：	56
占地面积：	109,630 sqft
发展商：	Secure Venture Developments No. 1 Pte Ltd (UOL Group 与 Kheng Leong Co. 的合资)
TOP:	2021 年 10 月

看到一个样板房如何化为现实总是令我着迷，尤其当它属于新加坡最私密、最顶级的豪华公寓之一时。

接下来看看 Meyer House。

我个人一直是 Meyer House 的拥趸。奢华大致可分为 2 种：一种张扬华丽，另一种则更为优雅克制。如果你喜欢腕表，这就像镶钻黄金的 Audemars Piguet Royal Oak 与 Patek Philippe Perpetual Calendar 之间的差别。Meyerhouse 显然属于后者——内敛，我称之为“静奢”。我第一次与 Ghib 参观时，就很清楚这是一个与众不同的项目——与许多其他新加坡的公寓截然不同。

我很期待带你参观一番，让我们开始这趟导览。

Meyer House 深度探访

即使从外面的标识来看，也很难真正看出它的奢华格调。属于那种“懂的人自然懂”的类型。既迎合热爱生活精致讲究、又偏爱低调的人群。

我们先从项目门外的 Meyer Road Playground 说起，这是个相当独特的配套。它是一个公共公园，两侧被独立有地住宅所包围，一侧是 Meyer House，另一侧是 The Makena。得益于 Meyer House 的 U 形布局，公园仿佛成了社区的延伸——氛围宜人而松弛。

虽说你不能直接从园区随意走入公园（而且厚实的绿化也让外人无法窥见内部），但从某些角度看，会有一种整座公园都为你独享的感觉。

这并不是一座很大的公园，因此好处是不会过于拥挤，主要也就是附近有地住户出来溜狗会用到。无论如何，东海岸公园就在不远处，我想大多数人还是会更愿意去那里。

这里设有一些户外健身设施，以及带有遮蔽亭的游乐场；如果你喜欢在户外运动——出门即达。

为照顾不太熟悉的人，Meyer House 位于 Meyer Road（还能在哪儿呢？），这是一条相当长的道路，沿线分布着面向海景的公寓，如 The Meyerise，以及即将推出的 Meyer Mansion。

就如前面所说，Meyer House 的入口从外观上看并不起眼。由于整体为低层形态，开车驶入时几乎会有一种正要进入某人超大独立洋房的错觉。

出入口为单车道，但在仅有 56 户的项目里，我相信这不会成为问题。

不过我得提一句，遇上下雨天，访客要在这里报出你要去的单位号时，我不确定这弧形天花能为车子提供多少遮蔽。

踏入其间，仿佛经由一条通往宅邸的秘径。

不得不提这里的信箱。是不是你见过最干净、最有审美的一组？我很喜欢这套黑色调配以字体与细节的处理，质感相当利落。

先从会所说起，这里设有休憩空间与用餐区，几乎由落地窗环绕。

室内铺设地毯，搭配曲线造型的绒面沙发与扶手椅，营造出十分惬意的氛围。整体呈现我格外偏爱的奢华中世纪现代风格。

中央还有更多休闲座位，且全程空调开放。当然，你也可以把各分区之间的折叠门完全敞开，整合成一大片活动空间。年中有风的时节，也可将整面（包括面向泳池的）门扇开启，享受开敞与微风。至于更闷热的夜晚——这正是顶置风扇派上用场的时候！

会所尽头是用餐区，摆放了一张长桌，据说可容纳多达 18 人就座。

这里同样可以向外打开，只是你的泳池视线会被花篱遮挡。顺带一提，那些黑框门的做工相当扎实！推拉时能明显感到分量。

尽头处设有中岛与水槽。至于其余烹饪设备？都位于这几扇门后。

接下来是多数公寓的主角——泳池。它位于项目正中央，成为各户型面向的视觉焦点。

这张图更便于你想象空间尺度——向内望去确实赏心悦目，不是吗？

泳池颜值颇高，与两侧楼栋也保持了不错的退距。眼下仍略显开敞（庭院式布局一向如此），不过按效果图所示，待侧边树木成长后，私密性会更好。

若你喜欢日光浴却又略显腼腆，这里大概不是最佳之处。若自诩“希腊众神”般的身材——那就再合适不过了。

目前仍处于早期阶段，我预计这些树木未来会更为茂密繁盛！

泳池的氛围确实不错，且无高楼俯瞰；不过也要提醒一下，这里的泳道长度为 30m。以 56 户的体量而言应该足够，加之底层单位还配有各自的私家浸泡池。

不过，对我而言这大概是最好的观景点。公园与有地住宅铺陈在 Meyer House 之外，几乎让人以为身处一隅幽静之地。妙极。

这是底层单位可能配备的私家泳池之一。可以看到，泳池与室外空间无缝衔接。

泳池甲板两侧各设一排躺椅，但我会认为此处若改为池畔凉亭（即便可能影响整体美感）更为合理。凉亭能提供更多私密性，也更适合久坐小憩。

合计 12 张躺椅，对应 56 户的规模应当足够。

我也很喜欢这里增设了儿童池（虽规模不大），还配了一条可爱的滑梯。整体设计得体，繁茂的景观营造出很上镜的场景。颜色并非常见的“儿童取向”配色，但我喜欢他们选择的这种浅浅的粉绿，亲和却与整体空间保持一致。

坦白说，鉴于这里的土地尺度与户型面积都相当宽裕，Meyer House 的公用设施并不算多。比如上图，便是泳池旁的其中一块花园空间。

对于渴望周末热闹与多元活动（如打网球、或在泳池边举办烧烤派对）的年轻夫妻来说，这里肯定不是首选。

我认为这里更适合打算退休/已退休、从有地住宅“降级”而来的富裕年长夫妇。尤其在那个年纪，确实不太想再为有地房屋的维护操心。因此，像 Meyer House 这样的产品就很合情理：大户型面积、私家电梯与电梯前厅、配以静谧花园式环境。受众虽属小众，但在他们的退休阶段，会觉得这是明智之选。

因此，尽管年轻人或许会疑惑为何到处都是花园空间，但我确实认为这与其目标客群相当契合。正如前述，目前仍处早期阶段，我预计接下来数月景观会愈发成熟好看。

话虽如此，现在看起来已相当养眼——这里的景观出自经验丰富的 Ramboll Studio Dreiseitl 之手。

从地面层还有 2 处楼梯可通往下层——沿阶而下时，四周几近被植被包裹，仿佛正走向一处神秘的地下洞穴。

初次向上走时，也会不自觉地产生“上面会是怎样的景致？”的好奇。

地下空间着实令人眼前一亮。尤其在晴朗的日子里，一踏下便能感到凉意。浅水环绕、天花点缀氛围灯，整体相当舒适宜人。

仿佛置身休闲水疗会所，格外宁静放松（虽不如照片般“无声”，泳池下方的水泵仍有轻微嗡鸣）。

除了好看，这里还有一些实用亮点。

其一是地下到达休息区，可在此等候私召车来接送。

与其他空间一样，这里同样显得体面而高雅，触感细致。礼宾服务也设于此处，宛如一家豪华酒店。

车辆上下客区的尺度相当气派，但依旧内敛含蓄。

为此专辟了很大的空间，确实能让人感到“已抵达一处上乘之所”。

如你反复听闻的那样，Meyer House 是新加坡首个为每一户配备私家电梯与电梯前厅的项目。因此，地下层的布局很可能与以往所见大不相同。

不过，仅顶层公寓与 4 卧室单位才配有专属私家车位。

每个电梯前厅都颇为雅致，大量木饰面与氛围灯光营造出精致的质感。

现在，进入单位参观！

Meyer House 4卧室 3,240平方英尺 户型参观

Meyer House 仅由3卧室及以上户型组成，这里的4卧室单位面积从最小的2,820到3,444平方英尺不等。

户型格局实际上非常高效，因为这里没有常见的狭长玄关或走廊。相反，3个普通卧室与客厅、餐厅平行布置，主卧则位于对侧，以获得更多私密性。

私家电梯厅及电梯前区也计入你的单位面积，同时配备专属的2个私人车位。

大多数私家电梯厅都会设有某种门以保障私密与安全，但鉴于此电梯完全不与他人共享，这里便无需设置此类隔断。

因此一踏入室内，映入眼帘的便是客餐厅景致。

如果你看过我们的示范单位参观（有兴趣的话就在下方），这套4卧室单位面积更大，而更显宽敞的原因还在于此处的配色更为明亮。侧墙不再采用深色木饰面，而是浅奶油色，加之从地面到天花的阳台落地门，空间感截然不同。

这里的阳台门可滑动，亦可无缝通往泳池。门扇十分厚重（与会所的类似），质感出众。

若担心他人窥视，花园绿篱可提供一定私密性；更妙的是，你也可以放下隐私屏，安静下水畅游而不受打扰。

客厅非常开阔（也因为它同时充当通往普通卧室的动线）。我也很喜欢这套单位的设计——色彩、材质以及客厅地毯上不同的纹理图案和谐统一。

客厅旁即为餐区。此处示范为可宽松容纳6人就座的餐桌，但也可放下更大的8人，甚至10人餐桌。

这里甚至还有额外空间可放置厨房中岛。此处中岛线条纤巧，与餐桌及沙发的弧线十分契合。

鉴于厨房面积对多数需求已足够，将此处中岛用作吧台或许更为合适。

如你所见，6人餐桌在这里几乎显得偏小！如果不需要中岛，客餐厅的可用空间还能进一步扩大。

当然，高于平均水平的3米层高也提升了这里的开阔感。

只有一楼的单位在客厅旁配有私人泳池。视一天中的时段而定，这里日照并不充足。如果你怕水冷，或许并不理想。

值得一提的是，单位配有2层遮帘：一层为外侧百叶帘，另一层则可在开启空调的同时，仍然享受户外空间。

即便使用频率不如想象中高，临水而坐总是惬意。若你愿意，也可将其视为客厅旁一处颇为昂贵的水景装置。

此外，由于外部花园的布局方式，几乎让人感觉像是自家私享庭院的延伸；对于从有地住宅转入的买家而言，我相信这正是其吸引力之一。

不过需要注意，上层单位设有挑空，可向下看到泳池。

泳池一侧也有足够空间布置额外的躺椅区。从这里亦可看到与户外区域的无缝连通。

你也可以通过侧边玻璃门，从主卧直接通往阳台。

不出所料，主卧面积十分可观。即便摆放特大床，四周的行走空间依然充裕无比。

主卧与泳池/阳台同向，有人或许不太偏好。一方面，可于清晨醒来即见绿意；另一方面，若你不拉上隐私帘，高楼层单位可能俯瞰你的卧室。

不可否认，落地窗能够引入大量自然光，使空间更为明亮，也更突显奢阔的尺度感。

角落处除了安放单人椅，也可以摆放一张小书桌，作为工作区使用。

不言而喻，主卧配备了豪宅应有的各类配置。这里有一间尺寸可观的步入式衣帽间，空间两侧的收纳都十分充裕。

不过我也要补充，尽管此处的收纳量确实多于当下大多数新盘，但对关注这类单位的客群而言，或许仍嫌不足，可能需要在卧室内另行增设收纳空间。

主浴室颇显奢华，我尤其喜欢双台盆上卫浴五金的古铜色点缀。

与示范单位所示相同，浴缸略偏小，但深度不浅。

同时配有独立淋浴区，并带顶喷花洒。不过此处没有窗户，稍显不足（虽然你可以打开步入式衣帽间里的那扇窗）。

接下来看看厨房。你初入室时或许会错过入口，因为它被客餐厅尽头的一扇大型门板巧妙隐藏。感应到你靠近时会开启，这一点其实非常实用——尤其当你双手捧着物品走出厨房时。

对我个人而言，厨房是这所房子里相对不那么惊艳的部分。并非不好，只是相比之下略显普通。我想这也说明问题：多数人肯定会觉得已经足够好了。

撇开外观不谈，这里的面积绝对足够多人同时备餐与烹饪。收纳空间也很充足，这方面基本无需担心。

次入口/出口位于此处，通常用于收取配送。门旁是大冰箱——这里的所有厨电均为Miele，高端公寓的典型之选。

冰箱另一侧为户内防护室，可用作额外储物。不过对多数4卧单位而言，这里往往会被改作帮佣房。

最后是工作阳台。它位于厨房主入口旁（你的左侧）。若想让空间看起来干净利落，可用木质推拉门将其遮蔽。

工作阳台设有更多收纳柜、水槽、洗衣机与烘干机（由Miele提供），以及一间WC。若你非常注重实用性，可能会注意到这里没有窗户，若想自然晾晒并不理想。为弥补这一点，开发商贴心配备了来自Steigen的吊顶式晾衣系统，带有特殊的太阳能加热装置。

接下来是普通卧室。用文字有点难以说明，但看看平面图你就会明白我的意思。

客餐厅这侧实际上只有2扇门通往3个普通卧室。进入卧室前还有一处类似私家前厅的过渡空间，有助于进一步隔音。

每个卧室外都有空调外机平台，因此并非整面墙都是窗户。整体而言，由于Meyer House楼层较低，项目外围的景观并不算突出。

普通卧室虽不及主卧气势，但与当今不少新盘相比，尺寸仍然相当体面。

如图，房间角落仍可摆下一张小梳妆台。衣柜也并非常见的2扇移门，而是2个一体化衣柜分隔，设计十分利落，与墙面齐平。

这里的每间卧室都带有套卫。这对如此规格的项目而言自是合理。如果连电梯厅都无需与人共享，我想你也不太会愿意在家中与他人共用浴室！

话说回来，我必须指出，这里的公共浴室偏紧凑。与客厅区一样，这里采用更明亮的奶油色墙地砖，与示范单位中更显温馨的浴室形成对比。

中间的普通卧室被改造成起居会客室，你可以在这里品茶、下西洋跳棋/国际象棋？我认为几个普通卧室的面积差异并不大，主要是布局不同（如浴室与衣柜的位置）。

在这里你也能更清楚地看到，一楼单位会有一个可走出的迷你PES区域。鉴于楼层较低，景观本就有限。

这里当然也有套卫。卫浴配件相同，每间均配备顶喷花洒。需要注意的是，这里的任何浴室都没有通风窗，这也是庭院式布局常见的问题。

最后一间卧室（靠近主私家电梯厅入口）也有独立的前厅，旁边设有客用盥洗室（powder room）。为宾客专设洗手间，历来是豪宅的重要标志之一。

这间普通卧室与前一间在面积上相近。不同之处在于，原先的位置被客卫取代，浴室改设在房间一侧。

收纳也比一般新盘略胜一筹。衣柜依然不是移门款式，因为即便摆放一张Queen尺寸的大床，也有足够空间开启柜门。

这里的套卫在配件与尺寸上与前面所见一致——同样没有通风窗。

Meyer House 位置评测

Meyer House 的区位以家庭为核心。就近距离而言，本项目紧邻 Meyer Road 游乐场，是野餐或让孩子奔跑的好去处（请注意需有人看护，因游乐场与道路之间没有围栏）。

有年幼孩子的家庭或许会关注，Meyer House 距 Global Tots Preschool 仅 300 metres，步行约 4 分钟；距 Montessori for Children (Broadrick Campus) 也只有 600 metres，步行约 7 分钟。

不足之处在于，对于年纪较大的孩子，至关重要的 1 公里范围内只有一所学校，即 Chung Cheng High School，距离仅 880 metres。尽管如此，短途车程范围内仍有许多学校可选（见下文）。

该区域的主要吸引力体现在两方面：

首先，这里位于宁静、低密度的住宅区。整体氛围与 Siglap 有地住宅区十分接近，因此可将 Meyer House 视为该区域住房的替代选择。

Meyer House 距 East Coast Park 仅 1.2 kilometres，驱车 8 分钟可达 East Coast Lagoon Food Village（目前因翻新而关闭）。对于喜爱水上运动和垂钓的人士，这里提供便捷的海滩通达性。

其次，Meyer House 靠近 Katong，这里正日益绅士化，成为生活方式热点。从 Katong Shopping Centre 一带延伸至 Joo Chiat 的整段街区极具吸引力，从 Mountbatten Road 出发车程仅约 5 分钟。沿线亦有众多适合家庭的葡萄酒吧与居酒屋。

该区域的主要零售枢纽为 Parkway Parade，距 Meyer House 车程约 7 分钟。与之相对的 Parkway Centre 是东部的补习/才艺培训聚集地（Katong 区在才艺培训方面尤其以音乐学校著称）。不少学术类家教也分布在 East Coast Road 一带，家庭在附近寻找此类服务并不困难。

配套设施

杂货/超市

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Makena’s Mart	对面
Fairprice Xtra	7 分钟车程（位于 Parkway Parade）

学校 

教育层级	院校数量
学前班（步行 1km 内）	4
小学（2km 内）	3
中学（3km 车程内）	4
JC（3km 车程内）	1
理工学院（3km 车程内）	0
大学（3km 车程内）	0
国际学校（3km 车程内）	1

Adventure Tree Preschool – 步行 2 分钟（160m）

Global Tots Preschool – 步行 4 分钟（300m）

Kgs International Preschool – 步行 7 分钟（550m）

Little Skittles International Preschool – 步行 8 分钟（700m）

Kong Hwa School – 巴士 22 分钟

Tanjong Katong Primary – 巴士 18 分钟

Haig Girls’ School – 巴士 26 分钟

Tanjong Katong Secondary School – 巴士 22 分钟

Tanjong Katong Girls’ School – 巴士 17 分钟

Chung Cheng High School – 步行 13 分钟

Broadrick Secondary School – 巴士 19 分钟

Dunman High School – 步行 16 分钟

Victoria Junior College – 巴士 24 分钟

Candian International School – 步行 12 分钟

公共交通

巴士站	巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
The Sovereign / Meyer Road	566	50m，步行 1 分钟

最近的 MRT 站： 步行范围内暂无。距离最近的是 Dakota MRT 站，约 1.8 kilometres。

Meyer House 目前步行范围内暂无 MRT；但 Thomson-East Coast Line 上的 Tanjong Katong MRT 站将成为短程步行可达，预计于 2023 年完工。

因此在公共交通方面，现阶段巴士可选为 Premium Service 566。好在车站就在附近，靠近 The Sovereign。这条线路直达 Robinson Road（在 Raffles Place MRT 外的 Exit F 停靠），并通达 Marina Bay Financial Centre。

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及高峰时段 [0830] 预计车程）
CBD (Raffles Place)	9.2 km, 13-min drive
Orchard Road	10.3 km, 15-min drive
Suntec City	5 km, 8-min drive
Changi Airport	12.7 km, 12-min drive
Tuas Port	44.3 km, 43-min drive
Paya Lebar Quarter	3.8 km, 10-min drive
Mediapolis	15.2 km, 17-min drive
Mapletree Busines City	13.8 km, 15-min drive
Tuas Checkpoint	34.2 km, 30-min drive
Woodlands Checkpoint	33.1 km, 40-min drive
Jurong Cluster (JCube)	22.2 km, 23-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.4 km, 29-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.6 km, 12-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.2 km, 23-min drive

就近道路出入口：

仅有一个出口通向 Meyer Road，可继续前往 Tanjong Katong Road，或转入 Crescent Road 接驳 Mountbatten Road。可快速上 ECP、MCE 和 PIE。

在 Paya Lebar Quarter 上班的人士会欣赏这段约 10 分钟的短途车程；前往 CBD 约 13 分钟也相当可观。Meyer Road 这一段在早高峰时段通常也较为通畅。 

开发团队

Meyer House 由 UOL Group 与 Kheng Leong Co 联合开发。

UOL Group 是新加坡最具实力的豪宅开发商之一。 

在 1970s 至 ’80s 公寓初登上房地产舞台时，UOL 是最早看到豪宅细分市场潜力的开发商之一（在 1970s，公寓尚未普及，“豪华公寓”的概念可谓大胆）。部分最早的豪华公寓，如Cairnhill Plaza 与 Orchard Bel-Air，皆由 UOL 打造。 

过去约 20 年来，市场观察者普遍将 UOL 与核心地段项目联系在一起；你常可在 Nassim、Newton 与 Tiong Bahru 等区域见到 UOL 的物业。其子公司还包括 Pan Pacific Hotels and Resorts。

尽管 Meyer Road 不在Core Central Region 内，但作为高端飞地，仍在其豪宅开发范畴之中。 

Kheng Leong Company 是新加坡最早的本土成功企业之一，始于 1949 年的大宗商品业务；但如今多数新加坡人更熟悉其房地产开发者的身份。Kheng Leong 一直善于把握潜力：他们率先布局 One-North 科技枢纽并推出 One-North Residence，并于 2014 年进入正在发展的 Hougang 区，打造 The Minton。其知名的优质项目还包括 15 Holland Hill。

Stack 分析

Meyer House 总平面图

109,630 sq ft 的占地或许听起来不大，但以仅 56 个单位而言已相当宽裕。事实上，如前所述，该地块在收购时曾被宣传为足以容纳 200+ 个单位（!）。 

各 Stack 呈 U 形围合布局，环绕一座 30-metre 的泳池与水景庭院。Stacks 6 至 11 毗邻 Jalan Nuri，而 Stacks 2 至 5 沿着 Meyer Road 分布。Stacks 2 与 11 最靠近项目入口，正对 Meyer Road Playground。由于 U 形布局，所有 Stacks 与长泳池的距离大致相当。 

Meyer Road Playground 在撰写时正进行重新设计与升级；开发商表示将在 Meyer House 取得 TOP 时完工。带孩子的家庭会欣赏其就位于 Meyer House 入口对面。

Meyer House 午后西晒分析

希望避开西晒的买家需留意 Stacks 5 – 8。

对于 4 卧室户型，Stacks 6 和 7 的卧室几乎全年都会受到午后日晒。

不过好消息是，大面积的客/餐厅以及阳台为东北朝向——想要享受 Meyer House 生活方式属性的住户，无需对此过于担心。

Meyer House 午后西晒最少的 Stacks

若希望尽量避免午后西晒，可考虑 Stacks 1、2、7 与 8。这些部分被相邻单位遮挡。

但颇为讽刺的是，若你希望在阳台上享受最少的午后日晒，我们反而会选择 Stacks 6 与 7（它们也同时属于午后西晒最多的 Stacks）。

这听起来确实有些反常，但若你不希望下午在阳台休憩时直晒阳光，西向的单位其实更佳，因为只有卧室面向西侧。鉴于本项目面向追求特定生活方式的买家，这一点值得重视。

尽管如此，west sun 的确会令整个单位升温；若从整体上追求最少的午后日晒，我们会选择 1、2、7 与 8。

户型分布

卧室数量	类型	面积（平方英尺）	单位数量	份额值	预计管理费（每月）
3	3A, 3B	1,862 – 2,110	10	8	$1,300
4	4A, 4B	2,820 – 3,315	34	10 – 11	$1,650 – $1,800
4	4C, 4D	3,078 – 3,444	6	10 – 11	$1,650 – $1,800
Penthouse	PH	5,662 – 5,683	6	14	$2,500
		Total	56

户型分布相当直接：仅提供 3 卧室、4 卧室与顶层公寓三种类型。其中以 4 卧室为主，共有 40 个单位；仅有 10 个 3 卧室与 6 个顶层公寓。

顶层公寓仅分布在 Stacks 2 与 11（靠近入口），以及 Stacks 3、6 与 7。 

3 卧室仅位于 Stacks 5 与 8，这两组位于连接项目两翼的拐角处，是距离主入口较远的 Stacks 之一。

管理费可能会令部分买家倒吸一口气：3 卧室每月约 $1,300，4 卧室每月约 $1,650 至 $1,800；顶层公寓每月约 $2,500。 

这虽偏高，但并不意外，原因在于：（1）Meyer House 属精品项目，单位数较少，管理费预期更高；（2）其定位为超豪华项目。 

上述组合特征意味着，这里的维护成本——虽属高端物业的常态——注定不会便宜。 

Meyer House 最佳 Stacks

由于这是一个单位数较少的精品项目，各 Stack 之间的差异度并不大。话虽如此，我们会首选 Stacks 2 或 11，理由是更靠近水景庭院及入口。 

在大多数其他项目中，我们通常不会选择紧邻入口的 Stacks，因可能存在噪音问题——但鉴于 Meyer House 仅有 56 个单位，即便只有单一的出入口，噪音干扰很可能也微乎其微。 

Stacks 2 与 11 的不足在于不设 3 卧室，仅有顶层公寓与 4 卧室；因此总价会更高。 

Meyer House 价格分析评测（自 May 2021 起更新的定价）

在本次更新的定价中，我们检视了过去 1 年内位于 Meyer House 周边 500m 半径范围内的项目。

项目名称	单位数	中位数单位价格 ($ PSF)	TOP	地契
Meyerhouse	56	$2,538	2021	永久地契
Aalto	196	$2,028	2010	永久地契
Amber Skye	109	$1,631	2017	永久地契
Hawaii Tower	135	$1,653	1984	永久地契
Meyer Mansion	200	$2,595	2023	永久地契
Peach Garden	41	$1,601	1970	永久地契
The Makena	504	$1,672	1998	永久地契
The Meyerise	239	$2,196	2014	永久地契
The Sovereign	87	$2,214	1993	永久地契

正如我们在先前的价格评测中提到的，Meyer House 几乎没有可比的同类产品，因此显得独树一帜。

从这些数据来看，Meyer Mansion 仍是主要的对比对象，因为它是豪华项目，也是附近最新推出的新盘。

目前，Meyer Mansion 的 $PSF 仍略高于 Meyer House，主要原因在于其单位面积较 Meyer House 更小。

根据 URA，最新的 Meyerhouse 成交发生在 10th May 2022，为一套 2,971 平方英尺的 4 卧室单位，成交价 $7,570,000（$2,548 psf）。

我们在过去 1 年为 Meyer Mansion 找到的最接近面积的，是一套 2,412 平方英尺的 4 卧室单位，成交价 $5,146,400（$2,403 psf）。不过这笔交易是在 September 2021 完成的，当时价格更低。

尽管 $PSF 相当接近，但两套 4 卧室单位的总价差异很大，原因在于 Meyer House 提供了更大的室内空间。

3 卧室单位亦然。Meyer House 最新的一笔成交为 1,862 平方英尺的单位，于 January 2022 售出，价格 $5,010,525（$2,691 psf）。

这显著高于 Meyer Mansion 一套低楼层单位的 $3,763,200（$2,515 psf）。同 4 卧室的情况一样，这套的面积也更小——1,496 平方英尺，相比于 Meyer House 的 1,862 平方英尺的单位。

升值分析 

尽管 MeyeRise 和 Meyer Mansion 都在附近，但它们并未对 Meyer House 形成直接竞争。 

小型精品项目的买家偏好非常明确；大多数人追求低户数带来的私密与专属感，对这一类买家而言，即便是 200+ 单位也显得过多。这让 Meyer House 具备明显优势，因为该片区另一处可称为精品项目的 Meyer Park 已有 35 年楼龄。 

查阅 URA 规划蓝图也可见——除非出现重大改划——该区域并没有太多新增公寓的空间；除非有人开始大量收购周边的有地住宅。 

再加上 Meyer House 的永久地契属性，这些都是长期投资者看重的要素：可替代选择稀缺、无租约折旧，以及更好的 en-bloc 前景（由于户数少；业主更少，更容易取得 80 per cent 的同意）。 

Meyer House 并不适合追求短期或中期获利的目标。这对大多数精品与豪华项目都适用，而 Meyer House 恰好两者兼具。你为永久地契付费，同时还需承担较高的管理费。 

因此，一方面，我们有信心在 15 到 20 年的周期里，私密性与永久地契的组合有望带来稳健的升值；另一方面，如果你希望在 5 到 10 年就实现回报，这大概不应是你的首选。 

我们的看法

关键词是“家庭”与“自住”。对于纯投资者而言，Meyer House 较难入手；他们更看重正向现金流、5 年期现金回报率等短期指标。 

但对于真正追求豪华家庭居住体验的自住买家，Meyer House 的吸引力可谓“爆表”：它邻近社区游乐场，周边有优质幼儿园，你距离海滩近在咫尺，而 East Coast Road 整段皆是生活方式配套。 

最终而言，我更将 Meyer House 视为主要面向高收入家庭的一种“犒赏型”选择。它的受众非常小众；能负担此价位、且会选择公寓而非有地住宅的新加坡人并不多。

因此，尽管它的吸引力较为小众，但对于重视宽敞空间、同时又希望享有安保、设施与私密性的买家而言，这确实值得重点关注。

Meyer House 示范单位深度探访

由于本项目自始便定位为私人物业中顶尖中的顶尖，因此不妨先从背后的设计团队说起。由知名的 WOHA Architects 负责建筑设计，Yabu Pushelberg 执掌室内设计，Ramboll Studio Dreiseitl 担任景观设计，可谓设计界的重量级阵容。

若你对这一领域不甚熟悉，不妨快速回顾一下他们的代表作。Instagram 上爆红、以“城市中的空中花园”著称的 Parkroyal on Pickering 出自 WOHA 之手；Four Seasons New York 则是 Yabu Pushelberg 的奢华力作之一；而 Ramboll Studio 则是 Bishan Ang Mo Kio Park 的规划团队——佳作不胜枚举。阵容之星光熠熠，不言自明。

从示范单位的外观便能感受到其设计理念：利落的线条与中性的配色。它确实走的是极简路线，但仍隐隐流露出奢华的野心——一种克制而内敛的气场。这与 South Beach Residences 或 Boulevard 88 那种张扬的豪华不同，后者让人恨不得众人皆知；而这里，更像是“懂的人自然懂”。

或许这也与名字有关——Meyer House。我颇为喜欢。它让我想起香港的 The Upper House，在奢华层级上可与那些常见的 Ritz Carltons 与 Mandarin Orientals 相抗衡，却始终更为低调。

正如你所想，内部同样奢华得体。尤其当你看到他们为示范单位腾出了如此之多的空间时，更会觉得在这里，面积绝不会成为你的顾虑。要知道，这类小众奢华产品本就不会有太多客流，因此这样的排场更显难得。

事实上，Kheng Leong 自身也在 Holland 打造类似的超豪华项目——15 Holland Hill，但这里所营造出的氛围与之完全不可同日而语。

归根结底，高端项目最看重第一印象，而在这里不难看出，开发商已下足功夫，志在令人刮目相看。

若你首次看到这座模型，或许并不会立刻惊艳，但随着对其各项细节与特色的了解加深，它会越来越讨你喜欢，也由此与众不同。

我确实很喜欢 Meyer House 的设计。其玻璃纤维增强混凝土外立面自带一种历久弥新的气质，即便 10 年后再看，依然会显得同样高雅——没错，“高雅”正是最贴切的形容。它几乎让我想起伦敦梅费尔区的那些庄重典雅的宅邸。

正如开头所言，开发商 UOL 与 Kheng Leong 在超豪华公寓方面战绩斐然。许多关注 Nassim Park Residences 的人或许会惊讶，它其实早在 2011 年就已落成。

尤其在当下，不少现代新盘开始同质化，这样的设计于我而言确是一股清流。

整体呈字母 C 形的 Meyer House，户型布局颇为少见。从某种意义上说，朝内的单位更具私密性，因为外人无法从外部窥探。但另一方面，你仍需要面对不多的对向邻居。客观而言，若要追求极致隐私，可能得上升到 GCB 水平，这并非 Meyer House 独有的课题。

从正面观看更显气势不凡，几乎像是一位超级富豪（亿万富翁）所拥有的巨型有地豪宅。

更妙的是，其开口的朝向对准前方的公共公园。倘若这片公园本就是其用地的一部分，豪奢程度自然更上一层楼；但现状已属近似的最佳替代。再者，项目设有直通公园的私人出入口，宛如与之无缝衔接。

这确实让我想起 Parksuites，不同之处在于开发商还计划对这座公共公园进行一定升级。无论如何，开阔的绿色景观无疑是这里的一大加分项。

对于考虑此类居所的年轻家庭而言，家门口就有一座开放式公园，吸引力不言而喻。

接下来聊聊 Meyer House 的空间表现——这也是它的头号强项。其每户占地达 1,957 sq ft，属同级领先 (109,630 sq ft/56 units)。这甚至比 15 Holland Hill 的每户 1,429 sq ft 还要多出一大截——足见差距。

很明显，开发商已精准锁定其细分客群，并在这一方向上全力以赴。在土地稀缺的新加坡，空间始终弥足珍贵，如此的户型面积与每户占地，自然能在同侪中脱颖而出。

Meyer House 的车行入口位于 Meyer Road，却低调得几乎不起眼，恰与其内敛气质相称。同时也起到隐私屏障的作用，避免路过的司机窥视。但话说回来，若真好奇，从 Meyer Road Playground 一侧仍能探到内部景况。

这让我想起 Aman Group 的顶级奢华酒店——其入口往往不显山露水，却暗藏乾坤。属于那种“懂的人自然懂”。

沿车道驶入便来到了到达区，四周尽是绿意环绕。不过，下客点并不在首层，如需下客则需进入地库。

下客点旁即是礼宾服务台，这是豪华公寓的标配。从家政安排到交通预订，均可在此办理。

这也引出下一个、且可谓其最具差异化的卖点之一：为全体住户配备专属的私人电梯与电梯大堂。没错，你没有看错。即便是在同样高端定位的 15 Holland Hill，只有“特别”单位才享有这种礼遇，普通户型仅配常规私人电梯。

更明确地说，即每户都有自己独立的电梯与前室——除家庭成员外不与他人共用。需要注意的是，只有 4 卧与顶层公寓还配备专属车位。有趣的是，这反而占了大多数，因为 56 套中仅有 10 套为 3 卧。

车位总数为 85 个，已高于 1:1 的配比，但我仍认为略显偏少，尤其考虑到顶层公寓的定价（$13.6 million and up）。合情合理地说，这类住户往往不止 2 辆车吧？

地库的配套还包括健身房。所幸其周边设有多处水景，运动时依然能获得一定的景观感受。

接着看看地面层。对于热爱自然的人来说，Meyer House 的景观一定会让你流连。从第一眼看去，仿佛 70% 是园景，30% 是泳池。

虽不及 English Garden 于 15 Holland Hill（同样由 Ramboll 打造）那般壮观，但依旧赏心悦目。即便你将目光投向园区之外，依然能拥有景观很佳的公园视野——四周尽是绿意。

园景中央是一座 30m 泳道池。修剪得体的绿篱与布局讲究的乔木环绕其间，氛围相当闲适放松。

不过就我个人偏好而言，泳池稍显偏小——即便全盘只有 56 户。我想这更多是他们有意向景观让位的取舍；从空间上看，原本完全可以容纳更大的泳池。

泳池一侧还设有儿童池。更难得的是，配备了滑梯（孩子们能自得其乐一整天）。作为家长的我很欣赏这种细节与加成；在多数项目中并不常见（哪怕号称亲子取向的项目），这一点我一直颇感不解。

会所其实就是上图所见那条狭长建筑，将设有舒适的休闲座区，以及可容纳 18 人的私人餐厅。

屋顶层为顶层公寓，面积介于 5,662 – 5,683 sq ft，仅有 6 套。每户配备私人花园，但未设 private pool——颇为意外。

4卧室

以 2,971 平方英尺计，这无疑是一套非常大的 4卧室 户型。作个比较，如今多数新盘单位在高端也不过 1,200 至 1,500 平方英尺左右，因此接近 3,000 平方英尺的 4卧室 确实少见。

整体而言，格局非常出色，出奇地高效（其实并不需要如此）。需要注意，专属车位与私家电梯厅亦计入您的可居住空间，但以这样的面积而言，我不认为会有人把这视为浪费。

这是您的私家电梯厅，带有点亮的门牌号与可供查看来客的摄像头。无疑十分体面，每一次回家都像被奢华礼遇。在当下的 Covid-19 环境中，这无疑也是最安全的 – 即便看起来颇为奢华。

若原本以为电梯厅会很逼仄，那么其尺度会让人惊喜。这里足以放下一张小长凳，并配有内置柜体，可收纳鞋子、车钥匙等物件。

抵达本层后，会先进入一个小玄关，隐约可见客厅一角。

或许因为我到访当天阴云密布，示范单位的灯光略显偏暗。往好处看，氛围更显慵懒迷离；当然，实际入住后完全可由您的照明设计来决定。

我想这也可能是有意为之：在显然宽敞的空间中营造亲密感，否则可能会略显过于敞露。

不管怎样，这里的格调无疑让人感到与众不同。我认为 Yabu Pushelberg 在营造奢华酒店氛围方面表现出色，同时也极具居家感。这并不让人意外，毕竟其作品集囊括全球主要城市的高端酒店，如 Park Hyatt 与 Four Seasons。

踏入室内，首先扑面而来的是开阔的空间感。这里没有大户型常见的冗长玄关，因为有私家电梯与前厅，根本无需如此设计。

那 3 米高挑层高（高于常规）在这里也发挥了重要作用。

如您所料，这里的餐厅尺度惊人。开间很大，即便摆放更大的餐桌，也仍能轻松自如地活动。

当然也可以选择常规的长餐桌，但鉴于空间宽度，这样未必最高效。

不过我可能会对调餐厅与客厅的位置，这样从厨房上菜会更方便。

在谈客厅前，细心的读者或已注意到，客餐厅并未采用豪宅常见的大理石地面，而是使用更常见于卧室的木地板。

但这并非普通木地板，拼花编织的图案呈现出独特观感（尤其在光线照射下）。要知道，这种铺法安装难度很高，必须做到极致精准，否则缝隙问题会非常棘手。

如此大而通透的一体化空间，最大的好处是可按喜好自定义动静分区。常常宴客？那就给餐区更多面积。偏爱整日慵懒小憩？那就放置大型 L 形沙发，甚至加入日床或贵妃躺椅来呼应空间。

另一项亮点是这里的落地窗。它不仅可将园林景致尽收眼底，也能引入充沛采光，让空间更明亮、更显宽阔。顺着整面墙看过去，几乎有 80% 的长度由玻璃窗（与阳台）占据，这当然功不可没。

阳台采用可整齐收纳的推拉玻璃门，使室内外无缝衔接。推起来颇有分量，带来扎实的质感。

更妙的是，这里标配 2 层遮阳装置：一层为外侧百叶帘，另一层则可在开启空调时尽量减少冷气外泄。这意味着即便在炎热天气，您也能兼顾阳台使用与观景体验。

阳台长度与客厅等同，尺寸一点也不小。就我个人而言，考虑到开发商已配置的诸多实用功能，若能再大一些会更好用。

此时您也许在想卧室都在哪（如果还没偷看户型图的话）。我不确定这是否有意设计，但所有卧室都无缝隐藏在客餐厅右侧。

前往第一间普通卧室前，会先经过一个类似小前厅的空间，起初您可能会以为它属于卧室。

实际上，这是通往卧室与客用盥洗室（稍后会展示）的前厅。

这里很有特色的是，墙面做了一个小凹位，门开启后可严丝合缝地嵌入其中，仿佛量身定制。我知道本文已多次使用“无缝”一词，但的确最贴切。

这里是另一张实景效果图。

他们甚至在后方“塞”下了一个小柜子，这里不太容易看清，但请相信我 – 这里确有一处别致的收纳。

这是来客到访时可使用的客用盥洗室。

这间卧室体量十足，即便放置特大床也绰绰有余。稍显可惜的是这里没有落地窗，因为外侧为空调外机平台。

与当下多数新盘相比，这里的收纳空间也更为充裕，这一点始终值得肯定。

如您所料，这里的每间卧室都带套卫。这个浴室纵深较长，但横向较窄，因此体感上未必如预期那般宽敞。

当然，配有顶喷花洒，卫浴五金来自 Axor。需要注意的是，浴室所在位置导致这里没有窗户，自然通风始终是最佳，但此处无法实现，略显可惜。

第二间普通卧室（居中那一间）尺寸相近。示范单位中这里以日床陈设为例。

需注意外侧同样是 RC ledge，因此这里也没有落地窗。

当然，若卧室数量无须如此之多，也可将其改作书房/居家办公室。

公共浴室同样采用 Axor 五金，不过依然没有窗户，无法实现自然通风。

最后一间普通卧室体量基本一致，只是衣柜与浴室的朝向布局不同。

最后，这第三间普通卧室同样带套卫。再次强调，缺乏窗户通风可能是多数人主要的顾虑。

从第三间卧室出来，映入眼帘的是名为“Library Bar”的空间，亦可当作干式厨房使用（尽管其初衷并非如此）。

这里以一整块不规则形的大理石为台面，成为这条形空间的视觉焦点。我也很喜欢这里的圆形水槽与古铜色龙头，触感与观感都颇为高端。

尽管出自 Yabu Pushelberg 之手，我仍觉得“Library Bar”的概念略显噱头。但若您确有陈列级展品需要展示，我想这里会是最合适的地点。

在见识了几间普通卧室的尺度后，人们自然而然会对主卧抱有更高期待。所幸，它基本没有让人失望。

进入房间后，这里预留了一处可作小型书房的空间（还能望景）。

这里同样可通过推拉玻璃门通往阳台；若主卧能拥有一处独立私享阳台，就更是锦上添花了。

尽管如此，主卧空间之宽裕依然无可置疑。

即使是特大床，放在其中也显得不那么“占位”。不言自明，您在房内活动与回旋的空间绰绰有余。

主卧尽端为步入式衣帽间。

尺寸出众，收纳容量对大多数人而言相当可观。

主浴面积不小，但或许因采用深色系，相较于本户型其他空间，并未营造出更为宫殿式的气势。

整体观感无疑高端，设有双人台盆，卫浴五金来自 Axor。

在这个价位，浴缸几乎是买家的基本期待，这里也确实配备到了。我的小小挑剔在于尺寸偏小，身高出众者恐怕难言舒适。

最后需要指出的是，与前面几间一致，这里浴室本身并无窗户。不过，您可以使用步入式衣帽间区域的那扇窗。

来到厨房，这里设有独立洗衣区，配备 Miele 洗衣机与烘干机；同时搭载 Steigen 的升降晾衣系统，并带有特殊的太阳能加热装置。我本人虽未亲身使用过，但有熟识人士对此极力推荐。

由此看来，也可以说在一定程度上弥补了这里缺少传统晾晒阳台的不足。 ]

这里还贴心配置了一个坐厕与小水槽。

右侧设有一间防空避难室，十有八九会被用作女佣房。

我想很少人会对这间厨房有所抱怨。它纵深充足且宽敞，台面与收纳空间绰绰有余；厨房电器为 Miele，并配有一台大型嵌入式冰箱（左侧带两个把手的那一台）。

这里也设有次入口，通常用于各类上门配送。

我唯一的抱怨是水槽，至少也该配备双槽设计。

价格评述（旧）

最接近可作对比的公寓为：

• The Makena
• The Meyerise 
• Meyer Park 
• Meyer Mansion

项目	单位数	PSF	TOP	租期起始
The Makena	504	$1,544	1998	永久产权
The Meyerise	239	$2,087	2014	永久产权
Meyer Park	60	$1,418	1985	永久产权
Meyer Mansion	200	$2,679	在建中	永久产权

（价格依据 Square Foot Research）

坦白说，把 Meyer House 与其周边项目作比较有点让人头疼。尽管它们都是永久产权，但由于 Meyer House 属于精品项目，实际并不好直接类比；唯一在体量上较为接近的邻居——Meyer Park——于 1985 年落成，年代差距巨大。The Makena 同样更为老旧，且并未定位为豪华产品。

因此，我建议以 Meyer Mansion 或 MeyeRise 作为对比参照。不过我将着重于 Meyer Mansion，因为它是另一处最新推出的项目。

Meyer Mansion 也 定位为 豪华物业；其亦配备诸如私人电梯等高端配置（不过并非如 Meyer House 般为户户专属）。Meyer Mansion 距此仅 290 米，但其户型组合更广，包括一卧与两卧单位（这也导致平均 psf 价格更高），且总户数为 200。

（我们在 Stacked 上有 Meyer Mansion 的完整评测 ）。

根据 99.co 的数据，2020 年 Meyer Mansion 的四卧单位（约 1,722 平方英尺）典型总价约在 $4.6 million 区间。Meyer House 一套更大的单位（1,873 平方英尺，按 Meyer House 标准属三卧，且于去年 2 月成交）的总价仅为 $4.4 million。

（撰稿时 Meyer House 尚无其他三卧成交记录。） 

在这两个豪华项目之间，Meyer House 或许在性价比上略占优势；原因无他，主要是户型更大，因此每平方英尺价格更低。不过，这一差距并不明显，而且目前仅基于一笔三卧成交记录。 

话虽如此，Meyer Mansion 楼体更高，整体上拥有更佳的海景与周边视野；尽管两者均受益于所处的低密度区域。 

总体而言，我认为家庭买家会更偏好 Meyer House，因为其更宽敞且紧邻区域内的游乐场；而投资者则可能更关注 Meyer Mansion，因其包含一卧与两卧单位。 

最后需注意，这是一款非常小众的产品，主要原因在于其所处的价格带。我认为多数新加坡人会更倾向选择有地住宅。因此，其目标客群更可能是：享受公寓居住的省心体验、但愿意为更大空间付费的买家，或希望购买有地住宅却无法购买的外国人。

不过，正如我在 15 Holland Hill 所提到的，在这个层级，要回答是否物有所值会困难得多。Meyer House 所提供的私密与专属感：归家即见绿意满盈的静谧居所、不必与他人同乘电梯（对较为内敛的人尤其受用）、以及奢阔的起居空间——这些无形的享受很难用价格衡量。对于那类追求大空间、却更偏好公寓式生活环境的细分买家，Meyer House 的确切中需求。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?

The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.

Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?

The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.

Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?

District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.

How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?

Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.

What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?

Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.