新加坡持有时间最长公寓背后的惊人真相——以及为什么住户20年后仍拒绝出售

我曾以为，没人愿意卖的公寓一定很神——某种隐秘的乐土，即便遇到最大的集体出售（en‑bloc）报价，也只会换来拒绝和几句福建粗口，因为这个地方实在太不可替代。 可因为我自找失望，就请了Stacked的数据团队翻了30年的数据，本以为能挖出新加坡所有的“隐藏宝石”。结果更复杂，也稍微让人沮丧：

查找“最黏”的公寓 

我所谓的“最黏”，最初指两点：（1）平均持有期最长；（2）按售出户数与总户数之比来看的成交活跃度。这个比例越低，就越“黏”。先看数据：

持有期最长的公寓往往就是——存在时间最长的那些。这不意外。所以你会看到名单上多是老项目，像是一份70年代、80年代项目名称的点名册。

还值得说明：我们只看有提交买卖契约（caveat）的交易。通常这是在有按揭贷款时才会发生。要是有人全款买入、且从未提交任何东西？这里就不会出现他们的记录。是的，也有可能某处真有“黏”到一个单位都没卖过的公寓——讽刺的是，反而进不了这份名单。

另一个局限是，我们的数据自1995年起算。有人在70、80年代买入至今未卖，一直等着集体出售（Orchard Towers，我说的就是你）。这些也会被遗漏。

撇开这些说明，上面就是业主平均至少持有10年的公寓前列。 

遗憾的是，其中不少项目并不算出众或宜居。以 Valley Mansion 为例：它的确面积大，地段也在 Orchard 附近很优越，但评价里说它看起来“很旧”，需要“一次好好粉刷”，没有电梯，还饱受车流噪音困扰。  称不上“豪宅级”居住体验。

再看 Geylang Mansion：坐落在芽笼较“硬核”地带的一栋仅 14‑户的永久地契小楼。人们有时说它是“租金便宜货”，但更坦白的说法是“位于红灯区范围内”。 

通读名单，有两点尤为明显：

第一，许多是老旧的步行公寓或普通公寓，基本没有配套设施。它们往往比一般公寓单位更宽敞，但也仅此而已——没有会所、泳池之类的设施（个别仍可能有安保）。 

第二，许多（虽非全部）具备“房子寒碜、地段绝佳”的特征。Botanic Gardens View，例如，确实就正对着植物园与 Napier MRT 站；即便楼龄明显偏大，那一带的地价大概率依然值一大笔。 

这指向三种可能：其一，很多业主大概在等集体出售（en‑bloc）。其二，即便自住，也多半是出于“空间”的考量：这些老单位普遍面积很大，而如今卖掉所得，很难买到同等面积的更新的公寓。

其三，很多业主可能已在别处居住，乐于持续收租补贴生活直到最后。所以他们无论如何也不太想卖。 

不过，好吧，如果我们只从实施 SSD 之后开始看呢？

或许我一开始不够公平。毕竟，这些老项目里有些早在我们还用传呼机时就已存在了。它们记录下数十年的持有期也就不奇怪。

为公平起见，我只看2011年1月4日卖方印花税（SSD）生效后售出的公寓。这样有两点好处：

1. 排除了因“年岁大”而自然具有更长持有期的老项目。

2. 也剔除了那些纯粹“倒卖”，根本没打算自住的短炒者。

得到的名单确实“新鲜”了一些，但仍然离“梦想之家”清单还差得远。以下是在 SSD 之后仍录得较高平均持有期的项目：

说实话，差别并不大。许多项目仍是在 2000 年之前建成的，而且几乎清一色是小型精品项目，本来就几乎没有什么成交。

事实上，这里每个项目的户数都少于 100。也合理：当你只有 12 个邻居时，数字看起来“很黏”并不难。

于是换个角度：与其只看持有多久，不如看成交量相对于总户数的比例。

在这里，当我们翻看自 1995 年以来完整、未过滤的交易清单时，又出现了一些名字。

在此，Wing Fong Building 与 Guillemard Apartment 格外显眼——尤其考虑到它们都属于 100 户以上的体量，几乎没有成交更显“忠诚”。 

不过，线下打听后发现，这与其说是品质所致，不如说是租赁驱动。Wing Fong Building 在网上也能看到一些不太友善的评价，中介告诉我，主要还是因为租得出去：即便地段不算体面、楼况有些旧，租客仍源源不断。归根结底，它离市中心依然方便（按我的估算与那张超速罚单，大概开车 6 分钟到 Suntec City）。 

Guillemard Apartment 也类似：因为便利，空置率低，步行可达 Mountbatten MRT 站；但肉眼可见地老化，且缺乏设施。 

所以，再次印证：业主不是乐于长期收租的房东，就是在等待集体出售（en‑bloc）的一夜暴富。须知这种期待也并非没道理，例如 Guillemard Apartment 的地段就相当“甜”。 

为什么不把最老的公寓剔除，然后在最新的项目里找持有期最长的？

因为我总要花点时间才能想到这种合理的主意。不过谢谢提醒，我们就这么做。

我们的数据始终容易被吱呀作响的步行楼与“80年代遗迹”拉偏。于是再过滤一次：只看 2010 至 2015 年竣工的公寓。

为何选这个区间？早于 2010 的，如今基本已可称为“老”；晚于 2015 的，上市时间又太短，尚不足以看清趋势。这样，我们关注的是至少有十年楼龄、但仍足够现代、没人会只为土地与集体出售（en‑bloc）去买的项目。

观察这批较新的公寓（2010–2015），并没有显而易见的规律解释为何有些更“黏”。既有精品小盘，也有大盘，甚至若干豪宅项目，均展现出相对较低的销售活跃度与相当可观的持有期。

但也可能是这样：有些人留下，并非因为他们热爱，而是因为他们走不起。

要更看清这一点，我们不妨看看转售交易中实际“亏损”的比例。毕竟，没有什么比被负资产困住更能诠释“黏性”的了。

你会发现，这里出现了两个截然相反的极端。

一端是Goodwood Residence、Cyan 与 Grand Duchess at St Patrick’s 之类的项目，转售对转售的交易里无一笔亏损。这相当亮眼，也大概解释了为何鲜少业主急于放手。

还有一些项目“留下来的理由”非常明确。像Leedon Residence、Goodwood Residence 与 Cyan 这类优质开发，靠近好学校，又位于备受青睐的第 9 邮区，给了屋主极少的出售诱因。这些多半不是被困；他们只是愿意留下。

另一端，则有像Belle Vue Residences、OUE Twin Peaks 与 Marina Bay Suites 等，亏损比例惊人。Marina Bay Suites 尤其“出色”：100% 的转售交易记录为亏损。OUE Twin Peaks 也不遑多让，达 93%。

于是，我们看到的是两种截然不同的“黏性”。这里有一半公寓的亏损率低于 10%，这说明了真实的业主满意度与信心。 

但随后，约 37% 的项目亏损率高于新加坡约 20% 的平均值。对这批而言，我怀疑有些业主干脆是被困住了：不愿将亏损兑现，于是选择死扛，因为那比承认失败来得“舒服”。

无论哪种，他们都不卖，但原因却大相径庭。

附注：某种意义上，也可以说有些公寓成交不多，原因很简单……它们并不那么受欢迎。挂牌可能很多，但买家不够把它们“清掉”。你会在 CCR 里看到这种情况，如 Altez 或 Marina Bay Suites：租金回报率尚可，足以持有；但若业主找不到愿意出高价以避免亏损的买家，他们往往就继续收租、慢慢等。另一些如 Jardin，则存在我在其他文章中讨论过的问题。

结语：

这番梳理真正让我明白：没人卖，并不代表这座公寓是“隐秘天堂”。

有时，人们之所以坚持不卖，确实是因为好住，我猜像 Leedon Residence 或 Goodwood Residence 即属此类。学校、尺度与声望兼具，让它们难以被替代。

但更多时候，有些人留守只是为那张集体出售（en‑bloc）的支票。 

或者，他们之所以不卖，是因为一卖就是巨亏，于是宁愿继续收租，也不愿通过出售把亏损“锁定”。所以，是的，“黏性”有时意味着忠诚，但也可能仅仅意味着被困住。

如今我算是明白了。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。