户型更大却更高PSF？你需要了解的2024年新加坡楼市怪象

除了一些顶层公寓或非常特别的尊享户型外，经验法则通常是“户型越小 = psf价格越高”。例如，像 Piccadilly Grand 这类公寓，在推出时一卧户型的定价接近 $2,200 psf，而最大的五卧户型则略低于 $1,900 psf。 

相反，Sentosa Cove 一些最大的洋房其 psf 价格可能低至 $1,200，不过由于面积巨大，总价可能高达 $15 million 或更多。因此，过去一年左右我们看到一个趋势颇为反常：更大的户型似乎呈现更高的 psf 价格，有时甚至超过小户型。发生了什么？我们来仔细看看：

整体趋势一览

首先，我们希望从数据中找出可供借鉴的线索，看看是否有某种新趋势正在形成；其次，我们会尝试辨析这一趋势大致从何时开始，因为这也可能为背后原因提供线索。为此，基于以下面积分组，我们先来看价格走势的总体情况：

• 500 平方英尺及以下（鞋盒户型）
• 850 平方英尺及以下 
• 1,200 平方英尺及以下
• 1,800 平方英尺及以下
• 大于 1,800 平方英尺

按此划分，自 1995 年以来私人非有地住宅（不含 EC）的 psf 价格如下：

下表显示了相较于 500 平方英尺及以下鞋盒户型的百分比溢价或折价：

与鞋盒户型相比，850 平方英尺与 1,800 平方英尺这两个分组的折价幅度最大。但更重要的是，自 2022 年起，500 与 850 平方英尺分组由折价转为溢价；这些小面积户型的趋势明显向上。

接下来，我们专门看看新盘，价格在那里是如何演变的：

以及相应的溢价/折价：

整体走势大体相似，但不同之处在于，溢价最高来自最大户型（1,800+ 平方英尺）。这与 500 至 1,800 平方英尺分组不同，后者仍可见到折价。 

这一“怪象”或与最大面积的户型（如顶层公寓或其他特殊单位）采用不同定价模型有关。比如，开发商会将额外的豪华配置（挑高等）纳入定价，因此顶层公寓可能既更大、psf 价格也更高。

或许这一趋势并非普遍存在，而是只在某些区域出现；因此我们也需要核实。

不同面积段的市场表现会因区域而显著不同。比如，有些房东认为，鞋盒单位只会在 CCR 表现较好，而不会在 OCR 表现出色，因为 CCR 的单身外籍租客占比更高。 

我们此刻并不打算证明或否定这一观点——重点在于，不同区域对户型大小的权重不同。所以我们按此拆解，先从 CCR 开始：

以及相应的溢价/折价：

与总体概览相呼应，1,800+ 平方英尺的最大户型相较小面积户型呈现溢价。

接下来看看 RCR：

结果再次印证了总体趋势。相较鞋盒户型，1,800+ 平方英尺的最大户型存在溢价（或至少折价最小）。还值得注意的是，这一趋势相当新近，在 1988 to 2006 之间完全不是如此。

最后，来看对普通自住者最为重要的区域——OCR：

在这里我们终于看到与总体观察的不同。OCR 对这一趋势的反应似乎更慢，这里的单位依然维持着“户型更大 = psf 更低”的预期。 

不过对资深市场观察者而言，这并不意外。OCR 是多数大众市场公寓的集中地，这里的购房趋势或许更多与可负担性相关。 

这表明“大户型 psf 更高”的现象可能具有区域性 

虽然没有绝对客观的方法来准确解释原因，但根据我们在一线的观察，可能的原因包括：

• CCR 与 RCR 的高端或奢华买家占比更高，开发商也顺势迎合。这些区域的最大户型不只因为“大”而具吸引力，还会搭配其他卖点（例如营造阁楼感的挑高、私家电梯与屋顶露台等）。核心区域的买家更愿意支付溢价，而 OCR 买家则更趋务实。

• 这也可能纯粹关乎声望。沿 Orchard Road 拥有一个小型一卧，可能让人觉得你只是勉强住得起；而在 Orchard 拥有一套超大的五卧，则更能彰显真金白银的购买力。确实有人乐于“秀一把”。 

• 也有人会认为，如今即便是 OCR 的公寓，对 HDB 升级购屋者而言也只是“勉强可负担”。而且多数升级者是需要更大空间的家庭（多数至少希望三卧），这天然对边缘区域大户型的价格形成约束。

尽管如此，请注意今年起 OCR 的新盘已显露出潜在变化迹象。1,800+ 平方英尺户型的折价已从去年的 17.1 per cent 降至近期的 3.5 per cent；虽与 RCR、CCR 仍有差距，但这里的大户型似乎也在变得更贵。我们也看到这一趋势在一些新盘中出现逆转，例如 Sora，3 卧户型的 psf 定价高于 1 卧户型。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。