JadeScape 公寓评测：智能家居与完善设施

项目：	Jadescape
区域：	20
地址：	Shunfu Road
地契：	99年地契
单位数量：	1206
占地面积：	397,823
开发商：	Qingjian Realty (Marymount) Pte. Ltd.
TOP:	2022

若说除金钱之外推动世界运转的另一股力量，那就是科技。 

如果你在此之前读过不少 JadeScape 的评测，你大概已经知道，它的一大核心卖点便是（升级版）“智能家居科技”。 

电梯大堂的人脸识别、访客二维码通行，再加上一款私人公寓维护应用（以及其他众多高科技功能），有人会说其开发商 Qingjian Realty 已经比当下行业的“智能家居科技”标准更进一步了。

不过，使该公寓从竞品中脱颖而出的，远不止这些。 

优越的地段、针对特定客群的户内配备，以及宽阔的园区（更别提琳琅满目的设施），都让这个 2022 TOP 项目成为许多潜在业主热议的话题。

尽管它早在 2018 年 9 月推出、并获得了压倒性的反响（当时 480 个首发单位中有 300 个被抢购一空）；本次更新的评测将进一步阐述其在当今市场下的定价水平，助你做出理性而明智的置业决定。 

如果你早已被颇具吸引力的 JadeScape 所吸引，或只是想了解该公寓当前的价格／实景状态，那么这篇评测正适合你！

JadeScape 深度探访

在正式开始深度探访前先聊个有趣的花絮——JadeScape 是我们在 Stacked 收到最多读者点名要评测的公寓。也许是因为它的中心区位，也可能源于其“不走寻常路”的营销方式——但不可否认的是，对于正在寻找新盘的买家来说，它已占据了相当高的关注度。

好或坏，见仁见智，JadeScape 采用了当下流行的利落玻璃与直线条设计。深色玻璃、灰色调与木质点缀的组合，让我颇有似曾相识之感——与我造访Leedon Green时的印象颇为相近。

就我个人而言，我挺喜欢这个设计。若不是楼栋数量透露出其大众市场的定位，你很容易会把它当作更高端的公寓项目。

侧立面的深铜色点缀也带来了鲜明的辨识度，尤其远观时更为明显。尽管深色更容易吸热，但好处在于耐久性——我认为相较我们过去常见的以白色为主调的公寓，这样的色调更能经得起时间考验。

Qingjian 在 JadeScape 通过设置这个到访广场，显然是想提升项目的高端感。虽然最终成品还需落成后再评，但第一印象——我必须说，挺令人满意的。如果他们想要的是一种精致与恢弘的氛围，我觉得这里基本做到了。

毫无疑问，JadeScape 的地块相当可观——准确来说是 397,823 平方英尺。这里规划了 1,206 个住宅单位与 6 个商业单位。若与同类“巨无霸”如Parc Esta与Parc Clematis相比，JadeScape 在单位密度上处于中间水平。要与体量庞大的 Parc Clematis（633,644 平方英尺）较量并不容易，即便它的单位更多（1,468）。

有人认为公寓设施是“越多越好”，但我并不完全认同。从设施清单可以看出，Qingjian 试图在园区内尽可能塞入更多设施。目之所及皆是水景与景观，在我看来略显繁复。

这并没有绝对的对错，更像是个人偏好。有时“少即是多”——更大尺度的开阔空间，反而能更好地呈现地块的尺度。很多开发商都有类似问题，因为许多设施往往很少被使用。长远来看，这会增加维护成本与保养工作。

JadeScape 较为亮眼的一点在于其泳池配置。这个是修长而开阔的 50 米无边际泳池——让我想起了Sims Urban Oasis的那一座。

不同之处在于第二个泳池的设计——与第一个截然不同。

你可以把它看作是两个 L 形连接而成的一条长形无边际泳池。我喜欢这种供住户选择的多样性——这也是大型社区的一大吸引力。话虽如此，这里的泳池仍难以与Parc Clematis那座超大环礁式泳池相提并论。

不同于Parc Esta仅配备一座网球场的“抠门”，JadeScape 提供了两座网球场。

JadeScape 的另一大亮点是空中花园露台——一个环绕景观、挑高设计的休憩空间。不过，该设施仅位于 10 号与 12 号楼的 13 层。这两栋还拥有全盘仅有的 2 个 4,000+ 平方英尺顶层单位，足以说明它们是整个项目中的“王牌”楼栋。JadeScape 的楼栋本身并不算高，但由于这两栋面向地势较低的 Thomson Garden Estate 有地住宅区，视野相当开阔无遮挡。

不同于 Parc Esta 仅配备一座网球场的“抠门”，JadeScape 提供了两座网球场。

Reuben Dhanaraj

JadeScape 3卧室豪华型评测

以 1,012 平方英尺的面积计算，JadeScape 的这套 3 卧室单位与其他同类项目相比大致处于平均水平。整体而言，格局相当高效，只有玄关与走廊这类常见的零碎面积造成些许浪费。

不过，考虑到该户型面向家庭买家，缺少一个像样的杂务/晾晒区可能会让寻求合适家庭住房的人感到遗憾。

根据不同单位，3 卧室豪华型设有一个玄关，入户后需向左或向右转才能进入其余空间。

踏入室内，第一印象是格局相当直接明了。装潢干净简约，不过在接下来的讲解中我会点出几处小细节。

客厅与餐厅铺设大理石地面，层高为 2.9 米，表现不算差。

先看餐厅——面积确实不大。虽然上一张照片看起来还不错，但在实际使用中你可能会觉得空间偏受限。比如若按示范同样的摆放方式，餐桌受尽端墙面所限，宽度会受拘。除非能找到尺寸“刚刚好”的餐桌，否则要么定制，要么就得接受两侧会略微突出。

另外，从这个角度也能看出，一旦满座 6 人用餐，要通往厨房、打开冰箱或使用烤箱都会变得不太方便。

由于冰箱和烤箱被安置在外侧，厨房内部获得了更多可用空间。就大小而言其实并不差。我喜欢虽然是封闭式布局，但借助窗户与玻璃隔断，既通透明亮也显得更开阔。其长度可观，台面与收纳空间亦相当充足。

厨房采用常见的瓷砖，与阳台相同。

视你的烹饪习惯而定，久而久之你可能会嫌冰箱和烤箱放在外侧不太顺手。我也不太喜欢烤箱的这个位置，因为油烟与气味会更容易扩散到全屋——这其实抵消了封闭式厨房的意义。

比较有意思的是，水槽旁配备了一台上掀式洗碗机，位置相当顺手。不过由于要容纳洗碗机，水槽本身略显偏小。它的布置颇为巧妙——不必再弯腰蹲下把餐具塞进传统洗碗机。甚至还能在这里清洗水果和蔬菜——据称会更为洁净。

多数人或许对这个品牌 Fotile 并不熟悉，但它源自中国。2016 年他们率先推出这种洗碗机形态，上市后其洗碗机市场份额达到 41.4%——信息供参考。

其余厨房电器来自 SMEG，这个品牌多数新加坡人应当不陌生。

客厅的表现确实比餐厅更好。横向宽度尚可，但纵深上沙发尺寸可能会受到一定限制。

对于更看重室内可用面积的人来说，会高兴地发现阳台被控制在较小的比例。即便如此，依然能摆放舒适的户外座椅。

3 间卧室均位于走廊尽头。

由于客餐厅较小，带来的一个好处是普通卧室稍显宽敞。窗户几乎做到近乎落地，因此引入更多采光，也让空间更显通透。

公用浴室的面积出乎意料地宽裕，但也要注意它需要同时服务两间普通卧室，以及来访的客人。

这里地面同样采用与外部一致的大理石饰面，这是好事。大部分卫浴五金来自 Hansgrohe，洗手盆来自瑞士品牌 Laufen。

第二间普通卧室与第一间大小相同。

一个优点是，衣柜一直做到 2.9 米层高的上沿，因此多出一些储物空间。很多人没有意识到，随着单位面积缩小，可用收纳也在不断被压缩。尤其当这里的储物间被用作女佣房/书房时，哪怕多出一点空间也很有帮助。

主卧室面积中规中矩，前方可摆下一张小型梳妆台。与其余卧室一样，地面采用工程木地板。

床两侧的过道空间也还充足。除此之外，房间并无太多可圈可点之处。与多数新项目一样，收纳空间往往是住户需要长期面对的问题。

主浴室的面积确实比公用浴室更大，但同样没有太多亮点。这里没有顶喷花洒或双洗手台——只是面积更宽。

JadeScape 1 卧室评测

面积为 527 平方英尺，JadeScape 的 1 卧室单位明显比平均值更大。格局不错，整体空间利用高效——几乎看不到浪费。

我对许多带玄关的 1 卧室单位一向有点介意——在本就有限的面积里占据一块空间，实在可惜。这里让我欣慰的是，入户即连通厨房。

与更大的户型不同，这里的 1 卧室采用瓷砖铺地。

除非是豪宅项目，否则几乎不可能在 1 卧室里看到封闭式厨房。尽管如此，如果你常做饭，会欣赏这里厨房的尺度。它很长——台面与收纳都不错；宽度也足够，即使有人在下厨，其他人也能在入户通道处自由通行。（1 卧室同样配有上掀式洗碗机，因此这一点值得点赞。）

其余电器（电磁炉、抽油烟机、烤箱、冰箱与洗衣机）均来自 SMEG。

同样以 1 卧室而言，分配给客餐厅的空间相当可观。看起来出奇地宽敞，部分原因也在于这里“聪明”的家具选择。

你在选择餐桌时仍需谨慎，但整体上比市面上一些竞品要更友好。

虽然画面中的客厅显得颇为宽裕，但别忘了这里并未放置真正的沙发——也没有电视柜。同时，主卧与客厅之间取消了隔墙，视觉上也会更显开阔。

与其他户型一样，这里的阳台也控制在较小比例。你可以选择安装可折叠的屏风，使之几乎成为客厅空间的延伸。

这里的浴室设有两道入口——可从主卧与客厅两侧进入。若你经常会招待朋友，这样的动线尤为理想。

浴室面积充裕，这方面无可挑剔。但需注意这里没有窗户，通风可能是个问题。若能在马桶上方增加收纳柜，而非装饰性装置，会更为理想。

主卧室面积同样中规中矩，除了床之外很难再容纳太多家具。可惜的是，窗户尺寸因外侧的空调机位而受到影响。

虽然这里的衣柜做到顶，但这基本上是这套 1 卧室单位里唯一的内置收纳位置。

JadeScape 2卧室豪华型评测

JadeScape 的 2卧室豪华型户型面积为 764 平方英尺，尺寸相当体面。

与上面的 1卧室相似，2卧室豪华型的入口直接通向厨房——完全没有浪费走道空间。

厨房尺寸不错——操作台很长，因此具备充足的收纳与备餐、摆放设备的空间。宽度也尚可，两个人在此同时操作应当也能从容。与 1卧室户型一样，主要区域采用瓷质砖。

此处的室内设计带有浓厚的日式 MUJI 风格。因此餐区一侧采用了长凳座位以节省空间。虽然视觉上尚可，但需要指出餐桌偏窄——若换成更宽的餐桌，势必会侵占过道空间。

客厅面积较为得体，进深与开间都不错。若选择合适的家具，实用舒适。

正如你大概已猜到的，这里的阳台面积被控制在较小的范围。若选择居住在一层，则会配有小门，可直接通往项目的公共区域。

左侧还提供了额外的收纳空间，这一点值得肯定。

本 2卧室豪华型的普通卧室偏小（从摆放的是单人床而非大床即可看出）。外侧为空调机位，因此这里也无法做到落地窗。

公共浴室面积中规中矩——但布局略显别扭，并不常见。地面为瓷质砖，卫浴配件来自 Hansgrohe（水龙头）与 Laufen（洗手盆）。

主卧室略偏小，且窗户并未做到整面延伸（由于未装窗帘，这一点更为明显）。与其余卧室相同，地面为复合木地板。

对多数人而言，收纳始终是个挑战；至少这里的衣柜做到顶，利用了垂直空间。

主浴室相当宽敞，但并无特别之处，仅为 Hansgrohe 与 Laufen 的标准卫浴配置。

JadeScape 4卧室豪华型评测

面积为 1,421 平方英尺，JadeScape 的 4卧室豪华型在同类中属中等尺度。整体布局较为高效，与先前所见的 3卧室豪华型十分相似——只是多了一间卧室、更大的主卧，以及一个家务阳台。

鉴于这是 4卧室且更为高端的户型，设置玄关更为合理——也为家庭带来额外的私密性。

迈入室内，映入眼帘的是十分熟悉的景象——与 3卧室豪华型并无太大差别，只是略显宽绰。

此处地面通铺大理石，卧室、厨房与阳台除外。

先前在 3卧室豪华型中提到的问题在这里明显减弱——活动空间稍多一些。不过，就动线而言我仍谈不上喜欢。

诚然，这样处理为厨房留出了更多余量——但取放冰箱食材仍需频繁往返。若经常下厨，显然并不理想。

尽管一边在餐桌就座、一边让烤箱里的鸡慢慢出炉听起来很美好，现实是油烟与气味会在屋内弥漫——随后就需要频繁通风。

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厨房与 3卧室同样的布局，进深较长，因此台面与收纳都足够。还设有玻璃窗式隔断，可与客餐厅相互借景。

家电方面，同样配备 Fotile 水槽洗碗机，其余常规设备由 SMEG 提供。地面为常规瓷质砖。

所幸这里也有窗户，可提供充足通风。

至少这里配有家务阳台，设有储物/工人房与小型卫浴。虽然进深较长，但宽度偏窄，晾晒衣物时仍需些许挪动腾挪。

客厅空间不差。谈不上特别宽敞，但搭配合适的家具，对大多数人而言已足够。

这里开始与此前在 JadeScape 所见有所不同：本户型配备了更大的阳台。它既长（一直延伸至第一间普通卧室），宽度也不错。一个好处是可将餐桌搬到阳台，从而为客厅释放更多面积。当然，并非人人都偏好多在户外用餐，但拥有这种灵活性总是好的。

所有卧室都集中于户型的一侧。

在本户型的所有卧室中，这间最小——但它直接连通阳台，算是一大优点。未必人人都需要把它用作卧室，也完全可以改作书房/办公室——在当下居家办公（WFH）趋势下尤其实用。

另外两间普通卧室尺寸完全相同。面积不算差，尤其是在摆放单人床的前提下。

如前所述，采用单人床能显著释放空间，于是还能容纳一个小型学习/书写角落。

或许出乎意料的是，仅设 1 间公共浴室——供 3 间卧室（及访客）共用。尽管空间颇大，但在使用高峰时单卫的确会带来一定调配难题。

此处浴室地面同样采用大理石，卫浴配件与洗手盆亦与前述户型一致，分别为 Hansgrohe 与 Laufen。

主卧一向享有“优待”，而这一间的表现确实不错：面积可观、尺度舒朗，并具备数个亮点。

其一，配有“步入式”衣柜，严格来说更像是 L 形衣柜。无论如何，收纳容量明显增加。

主浴室同样相当宽敞，但可惜优点大致止于此；并无额外升级配置（例如双台盆，或顶喷花洒等）。

主卧本身空间极佳，活动余量充足，还能摆下一张梳妆台，甚至一张小沙发。

JadeScape 5卧室套房评测

终于，JadeScape 公寓中最出类拔萃的户型（除去那2套超大顶层公寓）——5卧室套房。

面积为2,099平方英尺，这个5卧室户型无疑在其他户型之上拔尖。最好的是？其平面布局出色，能够满足大多数家庭的需求——并带来若干奢华细节。

正如带有“suite”之名所应有的配置，这个5卧室户型配备了私家电梯直达——这通常是高端项目才享有的待遇。

电梯门一开即是玄关，既提升私密性，也能摆放玄关柜或鞋柜等收纳。

步入其中，映入眼帘的是开阔的客餐厅。对家庭而言，拥有足够宽敞的公共聚集空间无疑是首要考量——因此这一点格外加分。

客厅面积相当出色。轻松容纳一张大沙发，外加数张单人沙发亦不成问题。

出人意料的是，阳台相较于整体面积并不算大。不过，若想在户外小酌用餐，面积依然绰绰有余。

餐厅适合摆放长餐桌，轻松容纳10人位。

餐区旁即为干厨房，配备水槽、操作台与收纳空间。虽个人更偏好中岛布局，但这一方案也相当不错。

作为高端户型，相较标准单位会多出一些精致配置。比如，除冰箱与烤箱外，还额外配备SMEG的嵌入式咖啡机与酒柜。

如你所料，地面为大理石铺装。

湿厨房就在后方，靠近第二入口一侧。

面积绝对足够，数人并排下厨依然从容。长台面提供充裕的设备摆放空间，收纳柜也绰绰有余。

后方设有一间小浴室与一个杂务区，可作额外储物或帮佣房使用。窗下的区域被划为yard，但空间很小，几乎可以忽略。

后方的杂物间空间其实不小，也可改作帮佣房。走廊旁另设一间储物室，基本能满足大多数人的收纳需求。

回到起居区域，次主卧位于右侧——紧邻户内主入口之后。

我很喜欢这样的卧室布局：将次主卧与其余卧室适当分开，居住安排更具灵活性。这也更适合多代同堂——年长父母或已婚子女居住其间，私密性更佳。

此处空间同样宽裕，即便放置一张queen尺寸的床，活动空间仍然充足。

还可预留一张小型梳妆台的位置，或进一步增加收纳。

当然，次主卧自带浴室。面积不错，无可挑剔。卫浴配件为常见的Hansgrohe与Laufen，淋浴龙头来自Axor。

鉴于这一侧共有4间卧室，走廊较长也在意料之中。

首先，左侧是一间储物室。如今收纳空间常被忽视，能在此提供充足选择，十分可贵。

第一间普通卧室面积中规中矩，地面采用常见的复合木地板。

第二间普通卧室情况相同：面积、收纳与衣柜配置一致。

最后一间普通卧室相对较小。其外侧还有AC ledge，因此这里仅为半高窗。

视普通卧室的使用情况而定，这一点对部分人或许是硬性否决项——此处3间卧室共用同一间浴室。

最后，也是这个5卧室户型的真正亮点：主卧。

布局与4卧室户型相似，而这绝非坏事。

就面积而言相当出众，床周围活动空间充裕。

主浴室入口前设有L形衣柜。虽称不上真正的步入式衣帽间，但收纳能力已相当出色。

主浴室各项配置齐全。面积出色，配有浴缸、淋浴间以及双台盆。

至于配件，5卧室套房有所不同：浴缸龙头来自Axor，而淋浴及其挂件则由Hansgrohe提供。

而浴缸与台盆来自Laufen。

JadeScape 地段评测

坐落于Shunfu与Marymount Road东端交汇处，待建的JadeScape公寓正对Boonview、Seasons View与Marymount View——没把它命名为“Jadeview”，确实让人既惊讶也松了口气。

话虽如此，受益于周边大量低层landed社区，大多数住户都能享有开阔无遮挡的四周景观，且楼层越高视野越广。 

同时，距离Marymount MRT、Thomson CC及多所重点院校均近在咫尺。 

公共交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预估步行时间）
‘Marymount Stn’	54, 74, 74e, 410, 410G, 851, 852	190m，步行2分钟
‘Blk 314’	410, 410W	150m，步行2分钟
‘Shunfu Est’	52, 130, 132, 162, 162M, 163, 165, 166, 167, 855, 980	550m，步行7分钟

最近的MRT： Marymount MRT – 350m, 4-min walk

家门口步行4分钟即达MRT，利弊兼具。 

其一，通达便利（前提是步行路径笔直且无需跨越天桥等障碍），但你也可能需要面对临近轨道带来的噪音。

所幸，Marymount MRT由一系列构成Circle line的地下轨道贯通，因此噪音影响不如East-West line等来得明显。 

此外，Marymount MRT位置相对居中，也是一大优势。 

距Bishan MRT仅1站，至Orchard MRT约13分钟（6站 + 1次换乘）。

通勤CBD的住户，至Raffles Place MRT约20分钟（10站 + 1次换乘）。    

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰时段驾车时间）
CBD (Raffles Place)	12.2km, 18-min drive
Orchard Road	9.4km, 14-min drive
Suntec City	11.2km, 18-min drive
Changi Airport	20km, 20-min drive
Tuas Port (By 2040)	40.1km, 40-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	8.4km, 14-min drive
Mediapolis (and surroundings)	10.3km, 14-min drive
Mapletree Business City	11.7km, 20-min drive
Tuas Checkpoint	29.9km, 30-min drive
Woodlands Checkpoint	19.3km, 22-min drive
Jurong Cluster (JCube)	15.3km, 22-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	12.2km, 18-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	15.3km, 22-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.2km, 20-min drive

*请注意，驾车时间以高峰时段计算

就近出入口：2 个出入口，一个沿 Shunfu Road，另一个沿 Marymount Road。

总结：道路连接相对完善。往西行驶者，首先会接入 Lornie Highway。居民亦可利用附近的 PIE、CTE 以及 Upper Thomson Road 的连接路段。不过需留意，附近的 Lornie 和 Braddell 两条路在高峰时段常有拥堵，尽量在这些时段避免。非高峰时段，通过 CTE 约 15 分钟可达 CBD (Raffles Place)。 

杂货/超市

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
FairPrice Finest – Thomson Plaza	1.2km, 15-min walk OR 1.2km, 5-min drive
FairPrice – Bishan St. 24	1.2km, 15-min walk OR 1.9km, 5-min drive
Sheng Siong – Upper Thomson Road	650m, 7-min walk OR 650m, 3-min drive

学校

教育阶段	院校数量
幼儿园（步行 1km 范围内）	5
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	7
国际学校（3km 车程）	2
初级学院（5km 车程）	3
大学（5km 车程）	4
理工学院（10km 车程）	1

其他要点

• 周边即时配套

每位住户/投资者在选择项目时，一个关键点便是其周边配套。

诚然，单提到 Shunfu Road 也许还不足以令人眼前一亮。但若你前往公寓的实际位置，会发现这里不仅仅是住宅区，沿路走到 Shunfu Mart Hawker Centre 更有极为多样的餐饮选择。 

往左一拐，便是 Upper Thomson Road 上的 Sheng Siong，以及街道两旁众多商店与服务。 

娱乐选择看似不多，但若你偏爱放松的休闲活动，备受喜爱的 Bishan Park 仅约 4 分钟车程。 

此外，公寓楼高可达 23 层，居于西北向单位的住户应能享受开阔视野，既可远眺相对低矮的城市天际线，也可尽览 Central Catchment Reserve 一带的大片绿意（亦非常适合徒步与户外活动）。 

• 周边社区

如果你拿出地图，会很快发现，只要开车（或至少愿意乘坐短途公共交通），其实可轻松抵达多个配套成熟、选择多元且体量可观的成熟社区。 

向近东侧，你会到达 Bishan 区，这里有著名的 J8 商场和其他丰富配套；而在紧邻的西侧，则是 Upper Thomson Road——众所周知，这里林立着充满特色的店屋，既有各式美食，也有品类繁多的商品。Ang Mo Kio 与 Toa Payoh 区域距离公寓也相对较近。   

• 新鲜度

或许这是对 JadeScape 而言最重要的一点。 

如果你查看 Masterplan，会发现 JadeScape 方圆相当一段距离内几乎没有全新的新盘，或许除外的是位于 Upper Thomson Road 的新近落成的 183 Longhaus。

即便如此，它也仅提供 40 套专属单位，且仅剩 1 套未售。 

自然地，这将使 JadeScape 在完工后成为邻里的全新明珠；而未来若周边有新盘推出，也将有助于抬升这里 1206 个单位的价格与需求。 

JadeScape 开发用地评测

Jadescape 的配套设施

礼宾服务	儿童游乐场	草坪
多功能室	健身房	按摩浴池
电梯大堂	24 小时安保	游泳池
网球场	小剧院	卡拉 OK 房
游戏室	儿童泳池	烧烤炉
花园	宠物角	足底按摩步道
桑拿房	虚拟高尔夫	慢跑道

首先映入眼帘的是住宅项目与其外部环境之间的绿化隔离带。 

其宽度约 7.5m 至 25m 以上。鉴于大多数优质单位如今应当已被认购，这一点尤为重要——剩下的或许是此前因担心外部干扰而未被充分考察的低楼层“机会型”单位。 

若你正首次认真考虑这些低楼层单位，请务必观察 Shunfu Road 与 Marymount Road 的整体车流情况，并结合你的生活作息（例如：最糟糕的时段你是否在家）。同时也要考虑高峰时段的交通噪音水平——这是否是你能长期接受的？

其次，JadeScape 体量庞大，这一点从数据中已可见一斑：占地 390,000+ 平方英尺，提供 1206 个单位。 

如此广阔的空间自然会配备诸多设施——不过在这里，“不少”更像是“很多”。 

我最初的顾虑在于这些设施的长期维护。不过，考虑到业主人数众多、管理费分摊面广，我相信累积的资金足以在多年内持续覆盖多家保养与维护承包商的费用。

此外，开发商承诺推出的专属公寓移动应用（hiLife）也将内置报修系统，原则上可基于住户/租客的反馈实现更及时高效的现场维修。  

最后，在 10 与 12 号楼的第 #13 层设置两处空中花园，是开发商的明智之举。 

其一，可拥抱来自西北方向的优质景观；其二，可在一定程度上缓解高峰时段的人流拥挤。话虽如此，12 层与 14 层的住户/租户仍需留意高峰时段可能出现的噪音干扰，尽管开发商应会采取相应措施以降低噪音外溢。 

最佳 Stack

我们来看看在 JadeScape 中我们挑选的最佳 stacks。其实这里的选择相当直接，多数更优的 stacks 来自 2 栋优选楼（10、12）。

就个人而言，我会选择 46、41、42、43、40、35、36 和 33。

这些 NE 朝向的单位可俯瞰 Thomson Garden Estate 有地住宅区，高楼层的视野基本无遮挡——此外 25m 的退距也相当可观。

更不用说，NE 朝向单位不会遭遇午后西晒。

需注意的是，列表中仅有 stack 43 为 SW 朝向，但你需要选择高楼层以避免正对面的 HDB。

你也可以考虑 27、28 和 34——但需留意来自 Marymount Road 的潜在道路交通噪音。

最少午后阳光的最佳 Stacks

Stacks 3-7, 12-16, 21-24, 29-32, 37-39, 43,45, 56-60 几乎全年都承受最强的午后阳光直射。

这些 stacks 的单位沿长边在每年大约 11 月至 1 月期间承受最多的日晒。

年中时，其余 stacks 可能也会受到一定程度的间接午后阳光。

户型分布

户型	单位数量	单位面积（sqft）
1 卧室	236	527 sqft
2 卧室	90	646 sqft
2 卧室 Deluxe	269	764 sqft
2 卧室 Premium	44	775 sqft
3 卧室	86	904 sqft
3 卧室 Deluxe	137	1,001 – 1,044 sqft
3 卧室 Premium	42	1,130 – 1,152 sqft
4 卧室	114	1,249 sqft
4 卧室 Deluxe	67	1,421 sqft
4 卧室 Suite	80	1,647 sqft
5 卧室 Suite	39	2,088 sqft
6 卧室顶层公寓	2	4,198 sqft

如你所见，可选单位类型非常丰富，甚至还有难得一见的 5 卧室与 6 卧室顶层公寓。 

若你在空间与预算之间寻求平衡，2–4 卧室中的多种变体可提供更多选择。

为了进一步提升多样性，开发商 Qingjian Realty 最初在 1 卧室单位中引入了 63 种“金标准”版本，以满足老年人/残障人士的居住需求。 

这些单位会在浴室配备防滑地砖与扶手，并进行多项改造，以确保此类住户的安全与舒适。 

遗憾的是，由于几乎没有相关需求，Qingjian 最终取消了这一设想——尽管若市场存在，此举本会非常不错。  

除这项贴心考量外，所有单位将配备节能空调系统，可将压缩机产生的热量回收用于热水器；另有可进行超声波果蔬清洗的智能洗碗机。

如需了解更多户型细节、平面图与供应情况，欢迎发送电邮至 stories@stackedhomes.com

JadeScape 每月管理费

类型	每月管理费
1 卧室（Type A）	$233
2 卧室（Type B1, B2, B3）	$280
3 卧室（Type C1, C2）	$280
3 卧室（Type C3）	$326
4 卧室（Type D1, D2）	$326
4、5 卧室 Premium	$373
顶层公寓	$559

JadeScape 价格

价格拆解（首套房）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
价格	$898,535	$1,275,116	$1,641,464	$2,317,651	$3,190,480
25% 首付款	$224,634	$318,779	$410,366	$579,413	$797,620
附加费用
买方印花税	$21,556	$35,605	$50,259	$77,306	$112,219
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300
盖印费	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257	$3,305,999
初始投资额	$249,490	$357,684	$463,925	$660,019	$913,139
投资回报
预计租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974	$7,347
租金回报率	3.08%	2.79%	2.51%	2.49%	2.67%

价格（第二套房）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
不含 ABSD 的成本	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257	$3,305,999
加：ABSD (12%)	$107,824	$153,014	$196,976	$278,118	$382,858
含 ABSD 的总价	$1,031,215	$1,467,035	$1,891,998	$2,676,375	$3,688,857
初始投资额	$357,314	$510,698	$660,900	$938,137	$1,295,997
投资回报
预计租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974	$7,347
租金回报率	2.76%	2.50%	2.25%	2.23%	2.39%

价格评述

关于 JadeScape 所在地块最初收购的一些背景。早在 2016 年中，Qingjian Realty 以 $638 million 成交价收购了原 Shunfu Ville 的 en bloc（集体出售），仅比其最初保留价低 $50 million。 

需注意，这笔交易发生在 17/18’ 年 en bloc（集体出售）狂潮之前不久，当时仍处于 2013 年 降温措施 后房地产市场停滞的尾声。 

这意味着 Qingjian Realty 无需像真正的 en bloc 热潮期间的许多买家那样，为追高动能/竞争而额外加价。换言之，这是一笔相当划算的收购。

这也意味着他们能比大多数开发商更早进入随之而来的“新盘阶段”。再加上其独特且几乎无同区竞争的地段优势，使得 Qingjian Realty 得以在保证全盘可观利润的同时，给予合理定价。 

不言而喻，凭借扎实的营销与创新的独特卖点（USPs），去化表现非常强劲，开盘即售出 480 个单位中的 300 个。截至目前（自推出 1.5 年），已售出 75% 的单位。  

那么，以当下来看，JadeScape 与其他同样位于 近 MRT 站 的 99年地契（大型）城市边缘项目 相比表现如何？

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	距离 MRT	总单位数
JadeScape	99年地契	2023	$1,715	350m，步行 4 分钟	1,206
Stirling Residences	99年地契	2022	$1,914	450m，步行 5 分钟	1,259
Park Colonial	99年地契	2022	$1,939	350m，步行 4 分钟	805

如你所见，与 Stirling Residences 和 Park Colonial. 相比，JadeScape 的定价（按 psf 计算）相当合理。

诚然，它与 Stirling Residence 相比，距离 CBD 并不那么近，但 JadeScape 仍可便捷通达前文提到的新加坡多处成熟社区，更不用说毗邻位置相当中心的 Marymount MRT（1-stop 到 Bishan（North-East line），以及 1-stop 到 Caldecott（Thomson-East line））。  

我不会在此对这些项目的各类单位做逐一价格对比，因为我认为这可能过于小众。话虽如此，若你希望进行特定对比（无论是以上项目或其他），欢迎发送需求至 stories@stackedhomes.com，我会尽快回复你！

那么，JadeScape 周边项目的详情与价格如何？

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
JadeScape	99年地契	2023	$1,715
Seasons View	99年地契	2000	$1,061
Boonview	永久地契	2003	$1,303
Marymount View	永久地契	1992	$1,353
Tresalveo	永久地契	2012	$1,410
Thomson V Two	永久地契	2012	$1,304
Thomson V One	99年地契	2007	$1,334

若你对该片区感兴趣，并考虑更实惠的替代方案，上述即为可供优先参考的选项。 

有趣的是，比 JadeScape 更靠近 MRT 的住宅项目其实只有其前方的 HDB 组屋。再考虑到其项目新颖度与配套配置，新盘公寓 在 psf 价格上名列前茅也就不足为奇。 

另请留意，此处同时存在永久地契与 99年地契 的物业类型组合。 

最后，我将 JadeScape 西侧（Thomson 一带）的邻近项目也纳入统计。尽管它们可能拥有更近便的生活配套（如商店/餐饮等），但与其他项目相比，距 MRT 车站仍更远——至少在今年稍后 Upper Thomson MRT 站作为 Thomson East Line 的一部分开通之前是如此。 

升值分析

值得重点关注的是，Marymount 与 Upper Thomson Road 一带尚有多幅住宅用地尚未推出。 

这些区域的后续开发，自然有助于推升 JadeScape 的单位价格。

如果翻阅 Master Plan 2019，你会发现上述地块的容积率更低（更不用说地块面积了），即便它们与 Marymount MRT 的距离略近一些。 

由于未来可建的“总单位数”更少，开发商为覆盖地价与利润空间，可能需要更高的定价，从而推动该片区价格进一步上行。

与此同时，这里的潜在需求或将增加——尚未计入短中期的经济不确定性因素。  

就目前来看，潜在租赁需求同样可观——主要基于 2 个因素。其一，靠近中心型 MRT 车站；其二，与现有及潜在竞品相比（前文已通过容积率/地块规模说明），本项目在新颖度与配套提供方面更具优势。  

诚然，项目体量不小，房东之间会存在一定竞争，但我认为其租金回报率将与全国平均水平相当，或略高，约为 2.9%+。

我们的看法

若你只关注新盘 公寓，与众多其他项目（其中一些甚至缺乏周边配套/MRT 车站）相比，JadeScape 以其地段而言定价颇为合理。

尽管如此，附近也有其他较老的选择，价格低约 $400 psf。其中部分还是永久地契项目，相比之下，JadeScape 为 99年地契（如你在价格评述清单所见）。 

随着 JadeScape 的入市，以及 Upper Thomson 与 Marymount Road 一带可能出现的新增土地交易，周边旧项目的单位价格也可能随之上涨。

就个人而言，我认为 JadeScape 的产品力相当扎实——无论是户型设计、公共设施，还是智能家居能力。然而，由于它与大量同期新盘一同推出，面临的竞争也不小。此外，其周边确有数个价格更低的替代方案。

归根结底，请结合你的预算与居住需求/偏好做出判断。为了项目的地段便捷性、新颖度以及额外设施配置，你是否愿意支付溢价？如有任何问题，欢迎联系 stories@stackedhomes.com

开发商备注：

Qingjian Realty 为 Qingjian Group 的新加坡子公司——后者是一家在中国内地成立近 60 年的房地产企业。

其房地产板块于 1999 年开启新加坡业务，最初涉足 HDB 分包工程；2004 年成为主承包商，随后于 2008 年以 DBSS 开发商身份进入市场，并在 2011 年开发 Punggol EC 项目。 

不幸的是，这两段时期恰逢本地经济低迷——导致项目初期去化不佳。再加之外资中资开发商在本地市场的陌生感，以及涉及 RiverParc Residence（Punggol EC）的一些工程事件，公司在新加坡作为地产开发商的早期岁月颇为艰难。

然而，多年来公司不断壮大，凭借韧性与决心，不仅扛过重重挑战，并在激烈竞争中脱颖而出，屡获本地与区域重要奖项。 

凭借智能家居落地而闻名，并因开拓新市场的决心而备受赞誉，Qingjian Realty 可被视为一家具有前瞻思维的开发商，善于把握成功且契合需求的创新，使其当前的新盘项目在同侪中脱颖而出。  

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.