针对开发商的 ABSD 变化，折射出当下的时代信号。
当我们在 Covid 之后开始看到房价一路狂飙时，很多人都有一种“not this again”的既视感，市场观察者大多会回想起 2009 to 2013，或 2017 的集体出售热潮（en-bloc fever）。上两次房价暴涨时，最常被归咎的对象包括：
- 开发商过于乐观，且
- 外籍买家推高价格
于是我们看到了连串应对措施，从新的降温措施到更高的 Land Betterment Charges（LBC，土地增值费）。但随着后疫情阶段接近尾声，业内与监管层似乎遗漏了什么的感觉也愈发明显。
外籍买家已被征收史上最高的 ABSD 税率，税率翻倍至 60 per cent；我们也看到价格在受影响最深的区域有所回落。但房价依然居高不下。
随后，原本预期的“second round”的集体出售热潮并未出现；开发商不但谈不上亢奋，反而是数十年来最为谨慎与保守的时候。政府大概是在滨海湾一幅 white site（白地块）招标时真正警觉了起来——这类过去炙手可热的地块，这次仅收到 one 份报价；且报价之低以致 URA 予以拒绝并未出售。
显然，如今的情况已经不同；高房价已难以简单归咎于外籍买家（即便是涉洗钱的那些），或是开发商自负。事实上，有中介提到，如今愿意出售房屋的新加坡人很少（以当下价格，他们就算卖了 $800,000 的 4-room 住房，又能买什么？一个 two-bedder，连 second 厕所都成了被价格挤出的“奢侈品”？算了吧）。
ABSD 退税追缴的变化，或许预示着风向已变
这并不是很大的改变，但这是我们首次看到政府在该项规定上有所松动。
在旧规则下，开发商需在 five years 内完工并售出每一套单位；否则将丧失 ABSD 的退税资格，其金额相当于土地价的 40 per cent。若能在 five years 内完工并全部售罄，开发商可获得最高 35 per cent 的 ABSD 退税。
至于涉及多少单位，政府并不在意：一个 1,000 单位的项目与一个 50 单位的项目，时限相同。
如今，在 Budget 2024 与滨海地块招标之后，出现了新的宽待：若开发商能在 five years 内完工，并售出至少 90 per cent 的单位，便可获得部分 ABSD 退税。可退税的具体比例将随剩余未售单位数量而定。
除了提供一丝纾缓之外，这也可能（只是可能）带来以下影响：
- 开发商或许会更敢于规划更大、总价较高的户型——这些往往是最后才售出的
- 清仓甩卖（例如为赶 ABSD 截止期而打包、整批处置尾盘）或会稍微减少；或根据开发商的成本测算，力度会有所减轻
取决于接下来楼市与土地竞标的走向，我们或许在不久的将来会看到更多宽待。开发商长期以来呼吁的改变之一，是将 ABSD 退税与项目剩余单位总量挂钩；又或者，不再是一刀切的 5-year 时限，而应按项目所涉单位数进行比例化设定。
话说回来，市场上也有人会为现行 ABSD 规则叫好；大概是寄望在“靴子”压在开发商脖子上时，他们也会更愿意把新盘定价放低一些。
与此同时，其他房产动态：
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每周销售汇总 (12 February – 18 February)
Top 5 最昂贵新盘成交（按项目）
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | TENURE |
| TERRA HILL | $5,388,430 | 1894 | $2,844 | FH |
| KLIMT CAIRNHILL | $5,230,000 | 1496 | $3,496 | FH |
| THE RESERVE RESIDENCES | $3,919,463 | 1625 | $2,411 | 99 yrs (2021) |
| PINETREE HILL | $3,646,000 | 1464 | $2,491 | 99 yrs (2022) |
| GRAND DUNMAN | $3,630,000 | 1432 | $2,536 | 99 yrs (2022) |
Top 5 最便宜新盘成交（按项目）
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | TENURE |
| THE LANDMARK | $1,472,640 | 517 | $2,850 | 99 yrs (2020) |
| THE MYST | $1,542,000 | 678 | $2,274 | 99 yrs |
| GRANGE 1866 | $1,584,000 | 527 | $3,003 | FH |
| IRWELL HILL RESIDENCES | $1,647,000 | 624 | $2,638 | 99 yrs (2020) |
| PINETREE HILL | $1,927,000 | 797 | $2,419 | 99 yrs (2022) |
Top 5 二手转售最贵
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | TENURE |
| ARDMORE PARK | $12,900,000 | 2885 | $4,472 | FH |
| CAIRNHILL PLAZA | $5,400,000 | 2852 | $1,893 | FH |
| THE SEAFRONT ON MEYER | $4,828,000 | 2088 | $2,312 | FH |
| CAPE ROYALE | $4,410,000 | 1905 | $2,315 | 99 yrs (2008) |
| CARIBBEAN AT KEPPEL BAY | $3,600,000 | 2099 | $1,715 | 99 yrs (1999) |
Top 5 二手转售最便宜
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | TENURE |
| PRESTIGE HEIGHTS | $620,000 | 344 | $1,823 | FH |
| CARDIFF RESIDENCE | $668,000 | 398 | $1,607 | 99 yrs (2011) |
| HIGH PARK RESIDENCES | $683,500 | 441 | $1,631 | 99 yrs (2014) |
| THE PROMENADE@PELIKAT | $685,000 | 484 | $1,486 | FH |
| LA FIESTA | $690,000 | 452 | $1,626 | 99 yrs (2012) |
Top 5 最大获利
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | RETURNS | HOLDING PERIOD |
| ARDMORE PARK | $12,900,000 | 2885 | $4,472 | $7,066,041 | 28 Years |
| HILLCREST ARCADIA | $2,980,000 | 2325 | $1,282 | $1,830,000 | 28 Years |
| PARK EAST | $2,700,000 | 1755 | $1,539 | $1,815,000 | 21 Years |
| THE SEA VIEW | $3,500,000 | 1410 | $2,482 | $1,700,000 | 16 Years |
| BISHAN PARK CONDOMINIUM | $2,080,000 | 1539 | $1,351 | $1,455,000 | 17 Years |
Top 5 最大亏损
| PROJECT NAME | PRICE S$ | AREA (SQFT) | $PSF | RETURNS | HOLDING PERIOD |
| THE LINE @ TANJONG RHU | $1,020,000 | 570 | $1,788 | -$300,000 | 10 Year |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $3,550,000 | 1776 | $1,999 | -$150,000 | 13 Years |
| VISIONCREST | $2,860,000 | 1227 | $2,331 | -$110,000 | 17 Years |
| SKIES MILTONIA | $1,270,000 | 1076 | $1,180 | -$80,000 | 11 Years |
| THE ROCHESTER RESIDENCES | $1,288,000 | 1023 | $1,260 | -$78,268 | 16 Years |
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