即将推出的 552 户 Nava Grove 是否值得一看？关于 Pinetree Hill 直接竞品你需要知道的事

并非每天都会看到两个新盘在彼此比邻的地段相继推出。紧挨着 Pinetree Hill 的 Nava Grove（对某些人而言或许“靠得有点太近”），选择在一年中新盘扎堆的繁忙时段登场。

考虑到 Pinetree Hill 是该片区 14 年来首个大型新盘，一些人可能觉得开盘成绩相对平淡（开盘时共售出其 520 套中的近 29 per cent）。不过项目此后已稳住阵脚，销售保持健康动能，截至撰稿时售出超过 70 per cent。

因此，尽管可以说 Pinetree Hill 在此“享受”了先发优势，后来者同样自有其利好。开发商显然从中汲取了经验以优化 Nava Grove，而 Pinetree Hill 的营销也为该片区带来了更高关注度。

对于仍在思考 Ulu Pandan 是否适合自住的读者，以下是本次新盘的一些关键信息：

Nava Grove 地块

Clementi 一向口碑卓著，自然每逢有新盘便格外吸睛。Nava Grove 的与众不同之处在于其“绿色”属性尤为突出，可眺望 Ulu Pandan 与 Clementi Forest 的景观。

Nava Grove 源自政府售地（GLS），即 Pine Grove Parcel B。One 7th November 2023，MCL Land 与 Sinarmas Land 以 $1,223 psf 的中标价（总价 $692.388 million）夺标。随后两家最接近的竞标者分别为 UOL 与 Wing Tai，报价为 $988 与 $834 psf。不可否认，这些报价相对保守，但其中自有缘由。

（据我们所知，这是 Sinarmas Land 在新加坡的首个住宅开发项目，而 MCL Land 目前已相当成熟。）

竞标很可能受到了邻近竞品 Pinetree Hill（目前仍在销售中）的影响。作为对比，Pinetree Hill 目前均价约 $2,500+ psf，因此预期 Nava Grove 的定价将与之相近或略高。据我们了解，开盘价或将低于 Pinetree Hill，但幅度及具体受惠户型仍未明朗。

两者的一项关键差异在于，Nava Grove 需遵循新的 GFA 协调规则，即空调机位不计入开发商可计费的 Strata 面积。

另一个值得关注的是前 HUDC 屋苑 Pine Grove，其占据了相邻的大型地块。这个建于 1984 年的老盘早已私有化，但因体量庞大，至今仍难以推进 en-bloc 集体出售。若未来成功 en-bloc，可能会在此带来相当规模的居住替代供应。 

撇开这些不谈，项目所处位置——靠近 Ulu Pandan 与 Clementi Road 的交汇——对重视绿色空间的买家颇具吸引力。Nava Grove 靠近 Clementi 与 Dover Forest，并位于 Mount Sinai 私宅区内。临近 Ulu Pandan Park Connector 与 Rail Corridor，自然爱好者及喜爱户外活动的家庭大概率会青睐于此。

Nava Grove 的用地面积约 270,000 平方英尺，共规划 552 户。另一个有趣之处在于，开发商选择整体垫高地势（对他们而言这通常是一笔不小的成本！） 

Nava Grove 的基地相对 Ulu Pandan Road 抬高约 3 至 6 层，而二楼单位再额外抬高 4 层；因此二楼单位等效高度约为 7 至 10 层。这样的抬高既有助于获得更佳视野，也能降低道路噪音。

周边配套 

Nava Grove 步行至最近的 MRT 站并不算近，不过步行至 Dover MRT 约 15 分钟左右。附近的 Pandan Valley 公寓外设有巴士站，有如 156 等线路，可直达 Clementi Interchange（EWL, CRL）。Clementi MRT 亦与 Clementi Mall 相连，这是服务该区最大的购物中心；因此尽管无法步行直达，整体配套仍可圈可点。商场周边也十分成熟，咖啡店、便利店及各类邻里设施一应俱全。

需注意 Clementi MRT 距离 Dover 仅 1 站，并与 Singapore Polytechnic 相连。就读 NUS 的话，车程预估约 7 分钟。 

Dover 亦有一个商业节点的规划，若能落地，Nava Grove 的住户将受益。这意味着 Dover Forest 一带将有更多商铺、餐饮等，不过目前仍停留在纸面阶段。 

Nava Grove 也可通达 Ulu Pandan Park Connector，连接至 Ghim Moh、Holland Grove 与 Bukit Batok。若选择骑行，前往 Rail Corridor 的距离也相当可接受。此处的主要吸引力在于绿意盎然，与之相对的取舍是即时便利性的降低。

Pei Tong Primary 与 School of Science and Technology 看似均在 1 公里范围内，而 Henry Park Primary、Nan Hua 及 Clementi Primary/Secondary 也在附近。与 Pinetree Hill 的部分楼栋不同，目前尚无法完全确定 Henry Park 是否会落入 1 公里范围内。

户型与单位配置详情

据悉，超过 90% 的单位将为南北朝向，尽量避免西晒。80% 的单位可望向三座泳池之一或周边绿意。

Nava Grove 不设一卧单位，大多数户型为家庭尺度；这对不喜欢租客比例较高的买家或许更具吸引力。值得注意的是，四卧中有 23 套为双钥匙选项；这对希望保持一定私密性的大家庭不失为一大亮点。项目亦提供私家电梯，但仅限于最大的一些四卧与五卧户型。更有意思的是，这里每一套单位都配备了储物间（对小户型尤为受用）。

需注意：共 552 户，但仅 442 个车位，这一点与 Pinetree Hill 的情况相似。就目前的销售数据来看，尽管项目距离 MRT 站并不近，这似乎并未让买家过于担心。

已知配套设施

顺应片区“绿色”优势，园林景观将保留部分原生树木；据悉泳池将采用更自由有机的形态。设施包含三座泳池——其中一座为 50 米潟湖式泳池——以及可供漂浮的“漂流河道”。其他设施包括常见的网球场、多功能球场、宠物草坪与森林步道。

约 20 per cent 的用地用于住宅建筑，其余慷慨的 80 per cent 让位于公共空间。景观亦将呼应邻近的 Clementi Forest，使两者在视觉上更为融合。 

随着更多信息公布，我们将带来更详尽的解析。

Nava Grove 初步观点

从近期销售数据来看，Nava Grove 所在位置的需求正在上升。相邻的 Pinetree Hill 是该片区近 14 年来的首个新盘；周边项目（如 Pandan Valley 与 Pine Grove HUDC 屋苑）可追溯至 70 年代或 80 年代，因此现有转售房与新盘之间在楼龄上存在显著差距。 

这在一定程度上缓解了 Nava Grove 与 Pinetree Hill 之间的竞品压力。二者虽可互为替代，但同样都是唯一的新选择；且皆为约 500+ 户的中等体量，不至于以过量供应淹没片区。

未来确实存在竞争过度的隐忧，例如若前 HUDC 屋苑或 Pandan Valley 成功 en-bloc，或道路对面 Master Plan 中的大型住宅地块启动。这些均属超大体量地块，可容纳大量新屋。不过我们认为短期内不太可能发生，原因在于开发商对大体量地块相当谨慎（而现有业主也可能对当今置换成本却步）。

该区也很适合不希望频繁搬家的家庭：附近有小学、中学，周边亦有理工学院及 NUS。基本可以满足孩子从小学到高等教育的就学需求，而无须为此迁居。 

话虽如此，若家庭不太热衷户外活动——且不喜欢转乘巴士——这里的绿地可能会让人觉得更显偏僻而非惬意。偏好城市便利的家庭或会更青睐靠近 Clementi Mall 的选项。除此之外，最终可能要在 Pinetree Hill 与本项目之间就户型与设施做更细致的比较。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。