随着更多近期推出的公寓逐步接近完工，供应增加，关于何时出售新盘公寓以实现最佳收益这一话题引发了广泛关注。
讨论点很直接：是否应在公寓取得 TOP 之前出售？较早出售可更快变现利润，并为其他潜在交易腾出名额。此外，若你持有的是超大型项目中的单位，提前出售时面临的竞争也可能较少。
另一方面，等到项目完成再出售亦有其好处。届时可能会有准备即时入住的买家带来更高的需求；若公寓最终表现超出预期，价格也可能更高。不过，施工品质问题也可能在此时暴露，进而对售价产生负面影响。
那么，提早出售是否真的更赚钱？出售时点又如何影响回报？我们分析了多组公寓交易数据来找出答案：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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用于比较的项目
为便于比较，我们选取了自 2018 年起推出的私人非有地项目。我们也确保这些项目同时存在“新售至转售”（New Sale to Resale）与“新售至 Sub Sale”（New Sale to Sub Sale）的交易以便对照：
| 项目 | 新售至转售（成交量） | 新售至 Sub Sale（成交量） | 总成交量 |
| AMBER 45 | 10 | 1 | 11 |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | 37 | 2 | 39 |
| BUKIT 828 | 1 | 1 | 2 |
| DAINTREE RESIDENCE | 8 | 16 | 24 |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | 2 | 13 | 15 |
| JADESCAPE | 45 | 80 | 125 |
| JUI RESIDENCES | 7 | 2 | 9 |
| KOPAR AT NEWTON | 1 | 15 | 16 |
| MARGARET VILLE | 31 | 4 | 35 |
| MAYFAIR GARDENS | 13 | 14 | 27 |
| MIDWOOD | 6 | 6 | 12 |
| NYON | 3 | 1 | 4 |
| OLLOI | 1 | 1 | 2 |
| PARC ESTA | 56 | 169 | 225 |
| PARK COLONIAL | 52 | 56 | 108 |
| REZI 24 | 1 | 4 | 5 |
| STIRLING RESIDENCES | 107 | 84 | 191 |
| THE ANTARES | 2 | 2 | 4 |
| THE GARDEN RESIDENCES | 69 | 4 | 73 |
| THE JOVELL | 4 | 10 | 14 |
| THE TAPESTRY | 97 | 19 | 116 |
| THE VERANDAH RESIDENCES | 4 | 10 | 14 |
| TREASURE AT TAMPINES | 61 | 275 | 336 |
| TWIN VEW | 43 | 45 | 88 |
| VERDALE | 1 | 1 | 2 |
| WHISTLER GRAND | 48 | 57 | 105 |
| 总交易笔数 | 674 | 928 | 1602 |
整体回报一览
| 项目 | 新售至转售 | 新售至 Sub Sale | 总体 | 哪个更好？ | 差异 |
| AMBER 45 | +15.1% | +6.1% | +14.3% | TOP 后出售 | +9.0% |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | +14.7% | +13.7% | +14.6% | TOP 后出售 | +0.9% |
| BUKIT 828 | +8.9% | -4.6% | +2.1% | TOP 后出售 | +13.6% |
| DAINTREE RESIDENCE | +21.6% | +22.2% | +22.0% | TOP 前出售 | -0.5% |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | +17.8% | +8.4% | +9.7% | TOP 后出售 | +9.4% |
| JADESCAPE | +25.8% | +22.0% | +23.4% | TOP 后出售 | +3.8% |
| JUI RESIDENCES | +9.3% | +11.5% | +9.8% | TOP 前出售 | -2.2% |
| KOPAR AT NEWTON | +11.6% | +12.7% | +12.6% | TOP 前出售 | -1.1% |
| MARGARET VILLE | +17.1% | +11.1% | +16.4% | TOP 后出售 | +6.0% |
| MAYFAIR GARDENS | +10.3% | +9.8% | +10.0% | TOP 后出售 | +0.5% |
| MIDWOOD | +18.4% | +20.9% | +19.7% | TOP 前出售 | -2.5% |
| NYON | +16.3% | +13.2% | +15.5% | TOP 后出售 | +3.1% |
| OLLOI | +24.0% | +17.5% | +20.7% | TOP 后出售 | +6.5% |
| PARC ESTA | +29.1% | +22.7% | +24.3% | TOP 后出售 | +6.4% |
| PARK COLONIAL | +20.8% | +15.7% | +18.1% | TOP 后出售 | +5.1% |
| REZI 24 | +4.3% | +7.3% | +6.7% | TOP 前出售 | -2.9% |
| STIRLING RESIDENCES | +24.2% | +20.1% | +22.4% | TOP 后出售 | +4.1% |
| THE ANTARES | +19.2% | +12.9% | +16.1% | TOP 后出售 | +6.3% |
| THE GARDEN RESIDENCES | +13.5% | +8.2% | +13.2% | TOP 后出售 | +5.3% |
| THE JOVELL | +22.7% | +16.9% | +18.5% | TOP 后出售 | +5.9% |
| THE TAPESTRY | +16.6% | +11.6% | +15.8% | TOP 后出售 | +5.0% |
| THE VERANDAH RESIDENCES | +13.3% | +10.2% | +11.1% | TOP 后出售 | +3.1% |
| TREASURE AT TAMPINES | +23.5% | +21.8% | +22.1% | TOP 后出售 | +1.7% |
| TWIN VEW | +22.6% | +17.0% | +19.8% | TOP 后出售 | +5.6% |
| VERDALE | +12.8% | +13.9% | +13.3% | TOP 前出售 | -1.1% |
| WHISTLER GRAND | +30.7% | +24.6% | +27.4% | TOP 后出售 | +6.1% |
| 平均 | +21.3% | +19.9% | +20.5% | TOP 后出售 |
总体来看，“新售至转售”的交易略胜一筹，这意味着在 TOP 之后出售或许更好。不过坦率说，差距并不大。在 6 个在 TOP 前出售（即新售至 Sub Sale）表现更好的项目中，有 3 个仅有 1 笔“新售至转售”交易，Jui Residences 也只有 2 笔——这使得结论难以十分准确。Midwood 是其中较为突出的案例，若等到 TOP 后再卖，差距为 2.5%。
然而，我们需要考虑到新冠疫情之后价格显著上涨
由于疫情刚结束后的住房短缺，房价攀升至新高。基于此，我们本就预期“新售至转售”的单位表现会更好；它们在市场上的时间更长，应当获得了更多升值。
以下是各类交易的持有期：
| 项目 | 新售至转售 | 新售至 Sub Sale | 总体 |
| AMBER 45 | 4.4 年 | 3.2 年 | 4.3 年 |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | 4.0 年 | 3.1 年 | 3.9 年 |
| BUKIT 828 | 4.0 年 | 1.6 年 | 2.8 年 |
| DAINTREE RESIDENCE | 3.7 年 | 3.3 年 | 3.4 年 |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | 3.6 年 | 3.6 年 | 3.6 年 |
| JADESCAPE | 4.1 年 | 3.7 年 | 3.8 年 |
| JUI RESIDENCES | 4.6 年 | 3.4 年 | 4.3 年 |
| KOPAR AT NEWTON | 4.0 年 | 3.6 年 | 3.6 年 |
| MARGARET VILLE | 4.4 年 | 3.5 年 | 4.3 年 |
| MAYFAIR GARDENS | 4.6 年 | 4.1 年 | 4.3 年 |
| MIDWOOD | 3.2 年 | 3.1 年 | 3.1 年 |
| NYON | 3.9 年 | 3.5 年 | 3.8 年 |
| OLLOI | 3.9 年 | 2.2 年 | 3.1 年 |
| PARC ESTA | 4.3 年 | 3.7 年 | 3.8 年 |
| PARK COLONIAL | 4.9 年 | 3.7 年 | 4.3 年 |
| REZI 24 | 3.5 年 | 4.0 年 | 3.9 年 |
| STIRLING RESIDENCES | 4.3 年 | 3.6 年 | 4.0 年 |
| THE ANTARES | 3.7 年 | 3.9 年 | 3.8 年 |
| THE GARDEN RESIDENCES | 4.1 年 | 3.4 年 | 4.0 年 |
| THE JOVELL | 4.2 年 | 3.5 年 | 3.7 年 |
| THE TAPESTRY | 4.6 年 | 3.3 年 | 4.4 年 |
| THE VERANDAH RESIDENCES | 5.7 年 | 4.7 年 | 5.0 年 |
| TREASURE AT TAMPINES | 3.8 年 | 3.7 年 | 3.7 年 |
| TWIN VEW | 4.9 年 | 3.4 年 | 4.2 年 |
| VERDALE | 3.6 年 | 3.4 年 | 3.5 年 |
| WHISTLER GRAND | 4.1 年 | 3.5 年 | 3.8 年 |
| 平均 | 4.3 年 | 3.7 年 | 3.9 年 |
请注意，Midwood 的“新售至 Sub Sale”与“新售至转售”两者的平均持有期差异并不大。因此，持有期对该公寓似乎并未产生影响。
总体而言，若等到 TOP 之后再出售，结果约高出 1.4%。这主要来自约 8 个月的持有期差异。
总体来看，如此短周期的择时并不会带来明显影响
基于诸如卖方印花税（SSD），以及难以稳定找到 Sub Sale 买家的因素，更稳健的策略仍然是：在具备足够持有能力时买入，并有能力穿越市场下行周期。
（SSD 规定，若在购入后的第一年内出售单位，将按售价征收 12% 的税；之后两年分别降为 8% 与 4%，这也解释了大多数 Sub Sale 往往出现在第 4 年、即超过 SSD 期限之后）。
最终，取舍通常取决于具体项目。对于供应量较少、前景看好的豪华新盘公寓（至少从外部可见情况判断），等待可能更有利。该细分市场的买家往往带有情绪化购买倾向，若眼见为实并喜欢，可能愿意支付溢价。
对于大众市场新盘，则更依赖时机。如果你较早入场、而许多买家在后期才购买，那么在大量挂牌进入市场之前出售或许更明智。即便后续有机会以更高价格成交，在这一情境下所需承担的风险也未必值得。
最后一点需要考虑：私宅价格正开始以更慢的速度上涨。要突破 $2,200 每平方英尺已显得困难，这将影响 Sub Sale 交易。因此，今日买家仍应做好必要时更长持有的准备：你可能需要在 TOP 之后远超预期的时间里才出售。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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