如今购买行政公寓是否比HDB组屋更划算？从价格差距看端倪

EC计划是“夹心阶层住房”方案中最成功、最长寿的解决方案；其表现也远胜诸如DBSS等尝试。到了2024年，百万组屋愈发常见，买家常会疑惑：与其为一套日渐老化的组屋支付高价，是否不如选择配套设施齐全的EC更划算？本周，我们就来看看两者之间的价格差距：

关于EC的几个要点

Executive Condominiums（EC）由私人开发商兴建与销售，但在最初的5年内设有资格与持有期限制。它们具备私宅常见的全套设施，如健身房、泳池、烧烤台等。满10年后，EC可如同私人房产一般买卖（包括可出售给外籍人士与实体，或参与集体出售）。 

对于EC，5年MOP仅适用于首批买家，后续转手不再适用。所有EC都是99年租赁公寓。

另一项关键差异在于，购买EC不能使用HDB贷款，只能使用银行贷款——因此，相较普通HDB组屋，EC对利率上升更为敏感。不过，在完全私有化之前，EC仍然受抵押贷款偿付比率（MSR）约束。这意味着买家需同时满足MSR与总债务偿付比率（TDSR）。 

与私人公寓相比，EC在户型面积上往往更标准化。除少数例外，多数EC距离MRT站较远；不过一些较新的社区，如Canberra与Tengah，已出现靠近地铁站的EC项目。

目前，EC均位于外围中央区（Outside of Central Region，OCR），RCR（Rest of Central Region）仅有Bishan Loft一例。核心中央区（Core Central Region，CCR）没有EC，未来大概率也不会有。 

如今EC价格与HDB组屋相比如何？

若以总价与区域来观察，大致如下：

按市场分区统计的HDB平均价格

按市场分区统计的EC平均价格

(注意：CCR没有EC，而RCR仅有Bishan Loft)

来看看各区域中，EC相较组屋的价格溢价：

由于多数EC位于城市边缘地带，多数买家最终会在OCR中比较组屋与EC。 

然而，OCR正是价差最大的区域。溢价已从2013年（上一轮房市高峰）的1.97，扩大至2023年的2.29。鉴于EC需求看似仍将强劲，短期内溢价或将继续走高。 

（这至少部分归因于疫情后私宅价格高企，促使部分买家转向更可负担的EC市场）。 

再来看RCR中的特殊个案——Bishan Loft

以下为多年来碧山（Bishan）组屋的平均价格

接下来，与Bishan Loft对比的价格差

需注意，Bishan Loft属于较早期的EC，楼龄24年；已完全私有化。不过从租赁年限看，碧山的组屋平均楼龄也不小（见上），约34年——在一定程度上使比较更为均衡。

总体而言，Bishan Loft的均价约为同区HDB平均价格的2.5倍。 

总体可见，就与HDB的价差而言，EC与私宅的走势相当接近（也就是说，它们显著更贵，即便被称为夹心阶层房）。成交价往往比完全私有公寓略低，但幅度并不足以让一般新加坡人觉得便宜。 

作为首套房，能负担EC的仍属少数；但如你所知，HDB升级族通常会发现，相较完全私宅，跨入EC要来得容易些。

EC与最昂贵的中央区组屋相比如何？

这更多是定性层面的比较：关键在于买家是否更看重中心地段与周边配套，而非公寓式设施。尽管如此，我们仍尽量聚焦于价格面：

中央区HDB

EC平均价格

若仅从价格角度看，中央区昂贵转售组屋与EC之间的差距并不大。以近期EC项目Altura为例，约980 sq. ft.的单位价格达约$1.4 million。这与Outram最昂贵的HDB项目之一The Pinnacle @ Duxton部分单位的价格相当。 

这也正如我们所说，体现了定性取舍：若你最看重的是便捷抵达CBD，或拥有众多周边商场，那么中央区的转售组屋显然更适合你，而非EC。 

在上述比较中，Altura位于Bukit Batok West，目前附近暂无MRT站；而Pinnacle @ Duxton步行即可到达Outram Park MRT（共有3条地铁线，距离Tanjong Pagar仅1站）。若价格几乎相近，为何不选Pinnacle？ 

反过来，若你更看重泳池、24/7安保，或对长期资本增值有不同判断，那么当一套HDB的定价已逼近公寓，显得“不合理”的或许就是这套组屋了！

那更新的HDB与更新的EC相比又如何？

对租约贬值较为敏感的买家，比较更可能发生在较新的HDB与较新的EC之间。你会选择一套新推出的EC，还是一套刚达MOP的HDB？ 

来看数据：

近期达MOP的HDB价格

新推出的Executive Condominium（新售）

一个有趣的发现：在过去10年里，年轻HDB与新EC之间的价格差一直在稳步扩大。

早在2014年，EC的价格是年轻转售组屋的1.78倍；到了2023年，约为2.5x更高。如前所述，EC确实比完全私有公寓更便宜一些，但差距并不足以让首购族或其他对价格敏感的买家轻松承受。对于没有可增值售出的既有房产的买家而言，EC的可负担性可能与一般私宅并无二致。 

而对想要较新房、但预算有限的买家而言，年轻转售组屋或许仍是更可行的选择。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。