截至 2024 年，房贷利率平均约为 three per cent，许多贷款配套在后续年份（通常在第 fourth year 年或之后）正逐步逼近 four per cent。随着近期转向 基于 SORA 的贷款，许多房主一直在思考，现在是否是寻找更便宜贷款配套的合适时机。作出决定前，您需要了解以下事项：
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关于 SORA 转换配套的说明
我们撰写本文的部分原因，是由于 SORA 转换。SORA 是用于确定房贷利率、取代 SIBOR 的新基准指数。此时，您很可能已经收到来自银行的信函，提供转换配套。
请注意，已无法继续沿用 SIBOR；如果您不采取任何行动，自今年 1st June 起将自动转换。
此外，若您因这次过渡而更换贷款，日后对转换不满意，银行将允许您再进行一次免费的转换；该优惠将持续至今年年底（31st December.
一个重要因素是，如果您使用同一家银行的贷款配套，新贷款限制将不适用。因此，若您是在 10+ 年前、在 LTV 比率下调或 TDSR 框架等变化之前取得房贷，银行无需重新计算您的贷款以确保您符合资格。若您无论如何都需要再融资，现在进行会更省事。
（但如果您完全转贷到另一家银行，他们仍需根据新的限制核查您的资格）。
2024 年再融资的关键考量
还需注意的其他事项包括：
1. 更高的利率与地板利率
更高的利率是主要担忧，我们已在此前的文章中讨论。鉴于房贷利率走高，在 SORA 转换可用期间，现在锁定固定利率或较低利差的配套，可能更为理想。
另一个因素是用于计算 TDSR 的地板利率。目前为 four per cent，且通常设定高于实际房贷利率，以确保借款人在利率上升时仍能承受还款。不过，一些较早年份取得贷款的借款人可能享有（1）较低的 3.5 per cent 地板利率，以及（2）更高的 TDSR 上限，允许每月还款占月收入的上限达 60 per cent（如今已降至 55 per cent）。
未来在利率与房价上升的情况下，地板利率可能进一步上调，降温措施甚至可能进一步降低 TDSR 上限。我们也需要考虑 TDSR 计算中其他贷款的因素，如车贷与助学贷款：若这些贷款因利率上升而提高月供，也会影响您满足 TDSR 上限的能力。
因此，与其几年后再说，不如趁现在仍符合要求时办理再融资，可能更为容易。
2. 在再融资后出售物业时，更难获得罚金豁免
过去这不是问题，但如今许多再融资配套在锁定期内（通常 1 至 2 年）若在再融资后出售物业，并不包含罚金豁免。
罚金通常为未清贷款余额的 1.5 per cent，但这在不同银行之间可能有所差异。
因此，若您有出售物业的打算，请将罚金计入预算，或测算在不再融资情况下的成本与时间表。再融资时或可就该罚金豁免进行协商，但如常所言，最终结果仍取决于各家银行。
3. 定存利率亦可能上调，影响牌告利率贷款
随着美联储等央行加息，定期存款利率往往同步上行。我们在去年就看到过，例如部分定存账户利率一度接近 four per cent。
这令那些以定存利率为锚定的牌告利率（board rate）借款人感到担忧。在此类配套中，利率并非挂钩 SORA 等指数，而是挂钩放贷银行的定存产品。理论上，这会抑制银行上调贷款利率的动机，因为银行若上调您的房贷利率，也需要上调其负债端（支付更多定存利息）。
在过去低利率环境中这是一种不错的理论；但鉴于加息在即或仍在进行中，借款人最好花时间将手头的牌告利率与市面上的浮动利率配套做一番比较。我们记得上一次引发大量投诉是在 December 2022，当时随着利率走高，DBS 上调了定存利率。
您可以在这里看到该行（FHR 贷款）对定存挂钩房贷的影响。涨幅不小。
因此，在 2024 年的高利率环境下，基于定存的牌告利率未必是最初许多人以为的“避风港”。
4. 您当前贷款是多久前办理的
如果您在利率低谷期（例如 2020 年新冠疫情冲击、利率大幅下行时）办理了房贷，或许就不必急于再融资。很可能当下市场上很难找到能与您现有配套匹配的产品。
即便是 SORA 转换，您或许也更适合保持不动、先不做任何调整（仍会转换为 SORA，但您的利差可能低得多）。如不确定，请咨询按揭经纪。
5. 在利率上行时，选择更长的利率重定价周期可能更有利
“利率周期”是指您的利率为了与相关指数对齐而被重设的间隔。例如，one-month SORA（1M SORA）会每月重设您的利率，而 3M SORA 则会每季度重设一次。
当利率处于上行阶段时，通常建议再融资到重定价周期更长的产品。举例而言，假设利率每月都在上升，那么与其按当下利率计息，不如继续沿用上一季度的利率更为有利。
反之亦然（当利率走低时，您会希望每月都进行重设）。因此，若您在利率下行阶段选择了当前的贷款配套，未来一两年或 three 年内，您可能需要考虑做出调整。
6. 2024 年的楼市是否改变了您的换房计划
如果您仍计划在几年后升级置业，那么坚持选择浮动利率产品的较低利率或许更明智。反正您很快就会出售，因此在此期间尽量降低利息支出即可。
（固定利率房贷通常比浮动利率对应产品更昂贵）
相反，若高企的私宅价格让您打消了念头，您可能就要反其道而行之。如果您意识到会长期自住，那么可以考虑再融资到固定利率配套，以获得更可预测的月供；或者选择在“fourth year and thereafter”利率更低的配套，鉴于您如今的持有期更长。
一般而言，我们建议纯自住型业主优先选择可预测的固定利率，而非为追求短期看起来更低的利率（这更适合持有期较短的投资者）。虽然这可能意味着多付一些利息，但至少能确保您的房贷利率不会突然飙升。
总体来看，当前房贷市场颇为复杂：我们无法确定利率会否因宏观经济走弱而回落，或美联储是否会为应对通胀问题而维持——甚至提高——利率。对于房主而言，现在是采取稳健策略的好时机；鉴于在今年年底（若您仍留在同一家银行）您还有一次免费的转换机会，选择更为保守的方案或许值得一试。如仍有疑问，请联系按揭经纪做贷款比较，或通过 Stacked 与我们联络。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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