2024年房屋贷款利率平均约为3%，而许多贷款配套在后续年份（通常是第4年及之后）会逐步逼近4%。随着近期转换为基于 SORA 的贷款，许多屋主在思考现在是否是寻找更便宜贷款配套的合适时机。在作出决定前，以下是你需要了解的事项：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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关于 SORA 转换配套的说明
我们撰写本文的部分原因，正是因为 SORA 转换。SORA 是用于确定房贷利率、取代 SIBOR 的新基准指数。目前，你很可能已经收到银行发来的转换配套的通知信。
请注意，没有继续沿用 SIBOR 的选项；如果你不采取任何行动，今年6月1日起将自动转换。
此外，若你因本次过渡而更换贷款，日后对该转换不满意，银行将允许你再进行一次免费的更换；该优惠持续至今年年底（12月31日。
一个重要因素是，只要你采用同一家银行的贷款配套，新贷款限制将不适用。因此，如果你是在10年以上前、即 LTV 比率下调或 TDSR 框架等变动之前取得房贷，银行无需重新计算你的贷款资格。若你无论如何都需要再融资，现在进行会更省事。
（但如果你完全转到另一家银行，他们仍需根据新限制审查你的资格。）
2024年再融资的关键考量
还需注意的其他事项包括：
1. 更高的利率与地板利率
更高的利率是主要担忧，我们先前在这篇文章中已有讨论。鉴于房贷利率上升，在 SORA 转换尚可利用之际，现在锁定固定利率或较低利率的配套可能更为理想。
不过，这里还有一个因素是用于计算 TDSR 的地板利率。目前为4%，且通常高于实际房贷利率，以确保借款人在利率上升时仍能应对。然而，一些较早年份取得贷款的借款人可能当时（1）采用了较低的3.5%地板利率，以及（2）较高的 TDSR 上限，允许每月还款额占其月收入的最高60%（如今已降至55%）。
未来，鉴于利率与房价上行，地板利率可能进一步上调，降温措施也可能继续下调 TDSR 上限。我们还需考虑 TDSR 会计入其他贷款，例如车贷与助学贷：因此，若这些贷款因利率上升而月供增加，也会影响你满足 TDSR 限制的能力。
因此，与其几年后再看，不如趁现在仍符合要求时进行再融资，可能更为容易。
2. 再融资后出售房产获豁免的情况更少见
这在过去并非问题，但如今许多再融资配套在锁定期内（通常为1至2年）若再融资后出售房产，并不包含相关违约金的豁免条款。
违约金通常为未偿还贷款金额的1.5%，但不同银行有所差异。
因此，若你有出售房产的打算，请把违约金计入成本，或测算在不再融资情况下的费用与时间表。你也可能在再融资时就此费用豁免进行协商，但一如既往，能否争取到取决于各银行的政策与实际情况。
3. 定期存款利率或将上升，影响本行挂牌利率贷款
随着包括美联储在内的央行上调利率，定期存款利率往往同步走高。举例来说，我们在去年就见到这种情况，部分定存账户利率一度接近4%。
这让那些利率与定期存款利率挂钩的本行挂牌利率（board rate）借款人感到担忧。在这类配套中，房贷利率并非锚定如 SORA 之类的指数，而是锚定放贷银行的定存产品。理论上，这会抑制银行把利率抬得过高，因为若要上调你的房贷利率，银行也需相应提高自身负债（支付更多定存利息）。
这一理论在过去的低利率环境中尚且“美好”；但在加息背景下，借款人最好花时间把现有的本行挂牌利率与市场上的浮动利率配套进行比较。我们记得上一轮较为集中的投诉发生在2022年12月，当时伴随利率上行，DBS 上调了定期存款利率。
你可以在这里查看该行以定存为基础的房贷（FHR 贷款）受到的影响。涨幅不小。
因此，在2024年更高的利率环境下，基于定存的本行挂牌利率未必如部分人最初所想，是个“避风港”。
4. 你当前贷款取得的时间有多久
如果你是在利率低谷期拿到房贷，例如2020年新冠疫情爆发、利率大幅下行之时，那么也许可以不必着急再融资。很可能当下市场上鲜有能与现有配套匹敌的选择。
即便是 SORA 转换，你也可能更适合维持现状、不做任何操作（仍会转换为 SORA，但你的利差可能低得多）。若拿不准，可咨询房贷经纪。
5. 在利率上行时，更长的重定价周期或更有利
所谓重定价周期，是指你的利率根据相关指数进行调整的间隔。例如，1M SORA 会每月调整你的利率，而 3M SORA 则会按季度（每3个月）调整。
当利率处于上行阶段，一般建议再融资到重定价周期更长的配套。举例来说，若假设利率每月都在上升，你更希望继续支付上一季度的同等利率，而非当下更高的利率。
反之亦然（当利率下行时，你希望更频繁地每月调整）。因此，若你取得当前配套时利率正处于下降周期，你也许需要考虑在接下来一到三年内作出调整。
6. 2024年的楼市是否改变了你的升级置换计划
如果你仍计划在几年内进行升级置换，那么坚持选择浮动利率产品的较低利率可能更明智。反正你很快就会出售，因此当下的目标是尽量减少利息支出。
（固定利率房贷往往比浮动利率更昂贵。）
相反，若高企的私宅价格让你打消了念头，那也许应当反其道而行之。若你意识到自己将会长期自住，那么可以考虑再融资到固定利率配套，以获得更可预测的月供；或者选择在“第4年及其后”利率更低的配套，契合你如今更长的持有期。
一般而言，我们建议纯自住的屋主以可预测的固定利率为先，而非追求短期看起来更低的利率（这更适合持有期较短的投资者）。尽管这可能意味着多付一些利息，但至少可以确保你的房贷利率不会突然飙升。
总的来说，目前房贷市场颇为复杂：我们无法确定利率会否因宏观经济走弱而下行，抑或美联储会为了应对通胀问题而维持——甚至上调——利率。对屋主而言，此时更应稳健行事；鉴于若你选择留在同一家银行，今年年底还有一次免费的更换机会，选择更为保守的方案或许值得一试。如有疑问，可联系房贷经纪进行配套比较，或通过 Stacked 与我们联系。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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