我是一位年薪 $100k 的单亲妈妈：我该等着买 BTO，还是购买转售 HDB？

你好，

我关注 stackedhomes 已有一段时间，你们的文章信息量足、内容有趣且发人深省！

能否就我的住房计划提供一些建议或不同的观点？

我今年 44 岁，是一位有一个 13 岁孩子的单亲妈妈，包含花红在内的年薪为 100k。目前我们与父母同住，因为我在 14 个月前处置了一套私宅，正处于为期 15 个月的冷却期。

我的 CPF 普通账户约有 $460k，现金储蓄约 30k，因为我是在 8-9 年前离婚后才重返全职工作。

由于我很快就可以购买转售组屋，我在考虑以下选项：

1. 再等待 15 个月（共 30 个月）再去申请 BTO。
2. 在中心地带购买一套转售组屋，先出租 4 年，等孩子上高等教育时我们再搬入该转售组屋。
3. 根据以上两种情形，继续与父母同住（无论是否先买房）。

非常感谢你的建议，因为我不确定从财务角度是否能做出明智的决定。

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信，我们很高兴听到我们的内容对你有所帮助。

在选择购买 BTO 还是转售组屋时，需要考虑多个因素。除了等待时间不同外，潜在收益也可能有差异。鉴于你有时间且有替代居住安排，这两种选择对你而言都可行。 

在探讨具体路径前，我们先评估你的负担能力。

负担能力

*以上假设为采用 HDB 贷款

在接近 $932,000 的预算下，你完全可以买到中部地区的 BTO 或转售 4 房式组屋。

为更清晰地判断哪种选择更有财务意义，我们将分别估算各自的成本与潜在收益。 

可能路径

选项 1. 购买 BTO 

根据你的描述，在未来 4 年内，直到孩子进入高等教育阶段之前，并无迫切需要搬离父母家。许多人把能申购 BTO 视为新加坡人的一项优势，这种看法并非没有根据，因为其回报相对更有保障。考虑到你在等待期间无需承担租金（这本可累计成一笔不小的开支），选择 BTO 是可行之选。

然而，潜在的不足在于是否能成功选到单位存在不确定性，因为排队顺序取决于抽签，带有运气成分。此外，可选地点也受限于当期推盘的位置。

另外，若你偏好中部地区的单位，其大概率属于黄金地段公共房屋（PLH）类别。这将受制于诸如 10 年 Minimum Occupation Period (MOP)、出售时的补贴回收，以及即便在 MOP 之后也不得整套出租等条件。

接下来，我们来看相关成本。为便于计算，我们以 10 年为周期，从现在起算，并假设你首次申购即成功，购置价格为 $650,000。鉴于你的 CPF 资金充裕，我们将把现金储蓄保留为应急金。

由于你还需再等 15 个月才能购置，并在 3 – 4 年后的第二次贷款评估时，贷款年限会被缩短。假设施工需 4 年，届时你 50 岁，贷款年限将降至 15 年。按 10 年时间线计算，你将持有该 HDB 5 年。

产生的成本

在一份较早的分析中，我们研究了BTO 的获利情况。根据 2012 年推出的 BTO 数据，成熟市镇的 4 房式单位平均涨幅为 65.87%，非成熟市镇为 71.56%（以在 MOP 后 2 年内出售的单位计算）。 

为保守起见，我们以 50% 涨幅作简单推算。需注意，这些数据仅作粗略参考，实际数值可能不同，尤其考虑到你会在更晚时间购置。

若购买 BTO 的总收益：$325,000 – $47,637 = $277,363

补充一点，若你愿意出租一间卧室，潜在收益会更高。假设把普通房以 $900/月出租，5 年期间在扣除中介费后将额外获得 $51,084。 

选项 2. 购买转售组屋并出租

请注意，若选择转售组屋，在 MOP 期间不允许整套出租。规定要求你在此期间自住，仅可出租空余卧室。

若你此前未购买过受补贴房产，可能符合 CPF 购屋补助资格。但由于我们不清楚你是否曾购买过受补贴房，因此在计算中不计入补助。使用补助购买转售组屋可显著降低购置价，补助本质上相当于一开始就锁定的收益。

同样，我们以 10 年为周期，并以 2023 年 Q3 Bukit Merah 4 房式组屋的中位数价格 $860,000 作为购房价。

产生的成本

我们假设你以每间 $900 的价格出租 2 间卧室，为期 4 年。 

接下来，我们以过去 10 年所有 HDB 的平均涨幅做一个简单预测。

潜在增值

若购买转售组屋的总收益：$218,525 – $57,046 = $161,479 

选项 3. 不采取行动

若你选择不购买、继续与父母同住，来看一下你的 CPF 资金可能获得的利息。

由于你的 CPF 资金规模较大，即便按 2.5% 计，10 年内的利息收入也相当可观。 

选项对比

虽然通过 CPF 利息被动增值也是一种选择，但购置房产能带来更强的安全感，并在你决定搬离父母家时提供替代方案。若选择不自住，将单位出租也可帮助支付按月还款。

上述测算显示，BTO 与转售组屋在潜在收益上差距明显。BTO 的等待期较长，导致持有期较短，支出更低，同时升值空间更高。

不过，若你希望在中部地区购置单位，则更可能面对额外限制，这些限制可能会或可能不会影响你的未来规划。此外，今后 BTO 将实施 Standard、Plus 与 Prime 分类，即便是不在中部、但连通性/配套良好的单位也会受到影响。Plus 与 Prime 单位自带一系列限制，例如更长的 MOP 以及出售时的补贴回收，需谨慎权衡。

地点亦取决于当期推盘，未必符合你的偏好，且首次申购能否中签也存在不确定性。

选择转售组屋则可更早搬入，且不受新 PLH 单位的相关限制。不过，由于持有期更长，且在整个 MOP 期间仅能出租空余卧室，即便有租金收入，所产生的成本仍更高。 

最后，若你购买转售组屋并在 4 年内出租卧室，我们来看看这段时间的每月现金流。 

在贷款额 $420,400、21 年期限、利率 3% 的情况下，每月还款约 $2,251。连同市镇理事会服务与保养费及物业税，每月合计约 $2,390。以你 44 岁、月收入 $8,300、CPF OA 每月供款约 $1,323 计，若以 $900/间出租 2 间卧室，可获得每月约 $733 的额外现金流。4 年合计为 $35,184；若改为购买 BTO，这部分则构成机会成本。

尽管这看起来不小，但 BTO 的潜在收益足以覆盖这笔金额。BTO 的入手价更低，利息支出也更少。

综合以上因素，选择预购组屋 Build-To-Order（BTO）似乎更为稳健；同时也无需处理租客相关事宜。不过，最终决定仍取决于你对 BTO 所带来不确定性与约束的接受程度，尤其是黄金地段公共房屋（PLH）单位。若你能接受除施工期外还需 10 年 MOP，那么购买 PLH 可能是明智之举。未来你也可考虑换小单位，从而释放部分资本，为退休金提供助力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。