几乎所有事物都在被AI重塑，甚至——有人声称——连分析师和房地产经纪人的工作也不例外。但几行代码究竟能否比得上人的直觉，尤其是在像新加坡房地产市场这样充满不确定性的领域？我们请ChatGPT对楼市作出预测，并与人类观点交叉检验。为增加趣味性，我们会在年末再回头检视，看看在准确度上究竟是谁“赢”了：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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ChatGPT 的预测是什么？
它是这样说的：
在经历了疫情驱动的繁荣与随后的一系列降温措施后，预计新加坡房地产市场在 2025 将呈现相对稳定，逐步回归常态。虽然不太可能出现显著的价格飙升，但买方需求、政府政策与更广泛的经济环境中的细微变化，将塑造来年的市场走向。
1. 价格涨幅将放缓
在连续数年的强劲增长之后，住宅物业价格在 2025 年可能仅录得更为温和的涨幅。分析师预计为个位数增长，价格或将在 3% 与 5% 之间上升。2023 年实施的降温措施（如对外国人与二套购房者提高的额外买方印花税（ABSD）），叠加较高的利率水平，预计将抑制投机性需求。
我们的看法：ChatGPT 在这里选择了稳妥的表述，基本复述了新闻中分析师的观点。对于OCR 的大众市场项目，这大概率是成立的。然而，我们认为它忽略了几点。
其一是更高 ABSD 税率对 CCR 物业的影响。上一次美中贸易战时，中国买家转向了新加坡的豪宅市场。诚然，如今对新加坡物业征收的 60 per cent ABSD 显著提高，情况已有所不同。但也要看到，中国国内的房地产开发领域正深陷困境，而这一次贸易战的范围与烈度更大。即便有更高的 ABSD，相关因素仍可能足以吸引外国买家。此外，也要注意到某些国籍——如美国人——并不需要支付更高的 ABSD，他们与新加坡人适用同一税率。
2. 转售市场将维持活跃
受限的土地供应与开发商更为谨慎的情绪，或令新盘推售量维持温和；但转售市场应会持续保持良好活跃度。转售物业，尤其是更大面积户型，正日益受到家庭买家的青睐：可即刻入住，且相较新盘更具性价比。配套与交通已相对成熟的成熟社区，预期将跑赢新发展区域。
我们的看法：没错，当前对转售单位的需求很高，尤其是较旧且面积更大的单位。但这并未充分考虑“可售存量”的不足。任何一位当下的经纪都会告诉你，问题不在于为转售公寓找到买家——而在于找到卖方。
由于置换物业（不论新盘或转售）的成本很高，目前很少有人愿意出售自己的物业。即便卖价高，他们也不得不高价买进。这已经波及到集体出售（en-bloc）领域，越来越多的业主开始拒绝集体出售，因为难以找到合适的置换房。
更高的 ABSD 税率也是一个因素。对于幸运地拥有多套物业的新加坡人而言，他们真的愿意卖出第二套或第三套吗？毕竟，若要置换该物业，如今意味着要承担显著更高的 ABSD 税率。这进一步增加了业主持有的动力，进一步限制了转售市场的供应。
因此，尽管我们不否认许多买家会偏好较大的转售单位（尤其考虑到新盘的价格），但我们对“成交量健康”并不确定。愿意出售现有住房的人似乎在减少。
3. HDB 升级客将驱动需求
大量即将达到最低居住年限（MOP）的 HDB 组屋，将持续为私人公寓带来需求。随着许多屋主以创纪录价格出售 HDB 组屋，市场对大众型公寓的兴趣有望延续，尤其是在中央区以外（OCR）。随着 HDB 升级客寻求更可负担的家庭居住选择，这一细分市场的韧性将持续。
我们的看法：这大概是事实，尽管并非什么大胆判断：这些年我们一直在看到同样的趋势。自大约 2019 年起，按我们的估计，买家主力就一直是 HDB 升级客。
这也是为何如今一居室与两居室在转售增值上可能并不理想：多数 HDB 升级客以家庭为单位，通常至少会选择三居室。
这也意味着可以重点考虑被 HDB 聚落包围的项目，因为未来买家很可能来自周边（升级客往往会选择靠近原居住地的选项）。这与过去的一种偏好形成了反转：过去你周围越少 HDB 楼块，越被视为理想。
4. 外国买盘将维持低迷
2023 年推行的高额 ABSD 明显压制了外国对新加坡住宅市场的兴趣。除非政策出现调整，否则外国买盘预计将维持低迷，并主要聚焦于核心中央区（CCR）的高端物业。然而，新加坡安全稳健的投资形象，仍可能吸引寻求长期资本保值的超高净值人士（UHNWIs）。
我们的看法：正如我们在第 1 点提到的，ChatGPT 可能低估了特朗普政府带来的需求推力。贸易战往往会扰乱企业与整体股市，促使资金转向更安全、更稳健的资产。诚然，60 per cent 的 ABSD 是迄今最强有力的阻遏因素；但这是否足以劝退那些寻求安全性的最富裕买家，仍有待观察。
5. 租赁市场趋于稳定
在 2021 至 2023 年间经历了异常强劲的租金增长后，预计 2025 年租赁市场将趋于稳定。新住宅项目陆续落成，以及外籍人士的回流回到更为温和的节奏，将促成更为平衡的市场环境。房东可能面临更激烈的竞争，尤其是在新盘集中落成的区域。
我们的看法：2025 年大众租赁单位与 CCR（以及部分较高端的 RCR）租赁单位之间，可能出现明显分化。
在 OCR，近年诸多 1,000+ 户、超大型项目如Normanton Park、Treasure at Tampines、Florence Residences、Affinity at Serangoon 等相继落成，可能使租赁市场走软。新冠疫情后期的供应紧缩似乎已基本缓解。
然而在 CCR，回调幅度可能更大。经济不稳往往令企业趋于谨慎：这通常意味着减少高薪外籍人员，或缩减住房津贴。这可能促使高端租户外溢至 RCR，甚至在部分情况下转至 OCR。
因此，即便供应大增，我们仍认为在租赁表现上，OCR 可能会优于 CCR。
6. 政府政策将继续积极作为
新加坡政府很可能继续通过积极的房地产政策，以确保可负担性与市场稳定。政府也可能通过政府售地（GLS）计划释放更多土地供应，以满足住房需求。此外，在更具吸引力的地段推出更多 BTO 项目，并结合修订后的资格标准，有助于缓解私人市场的上行压力。
我们的看法：政府并非“积极”，而是在新加坡房地产市场中发挥着直接而强劲的“主动”作用。MND、HDB、URA、BCA、SLA 以及其他这“一长串字母”的政府机构，对楼市的影响远超任何一家大型开发商。
近期外界对 HDB 可负担性高度关注；或许我们尚未见到更多降温措施的唯一原因，是政府正等待 Plus 和 Prime 组屋的成效显现。若这些分类在更长期能够帮助平抑价格，或许就无需更激进的政策。
但正如 ChatGPT 所言，我们毫不怀疑政府将继续大力度干预房地产市场。
结论：谨慎乐观的一年
2025 年的新加坡房地产市场很可能以谨慎乐观为基调：价格温和上行、租赁环境趋稳、买方偏好持续演变。尽管全球经济环境与利率走势等外部因素仍是关键变量，但凭借坚实的基本面与健全的监管框架，市场在来年有望实现可持续、稳健的表现。
我们的看法：来年很可能更为波动，尽管我们同意现行监管框架已为此做好准备。诸如债务偿付比率与更严格的贷款与估值比率（LTV）等政策安排，已使市场在利率波动下更有韧性；这也意味着多数业主的资本状况更稳健。即便经济转差，我们也不认为会出现大量银行法拍。
不过，若利率出现大幅下调（特朗普政府倾向于向美国联邦储备局施压以促成此事，这并非不可能），房价或再度被推高。再考虑到新加坡大多数租户为外籍人士，经济波动将使租赁市场更具挑战；对于“租赁环境稳定”这一点，我们会更为审慎。
有一点我们同意：即便前路更为颠簸，房价更可能是涨幅放缓，而非持平甚至下跌。寄望价格实际下跌的买家或许过于乐观：转售市场正受高置换成本所限，而开发商下调新盘公寓售价的空间也十分有限。
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