为什么有些新盘公寓卖得比其他更好

如今体量更大的公寓项目往往卖得更好

新闻报道罗列了各种理由，解释为何 Lentor Mansion 能卖出75 per cent of its units，尽管 The Arcady at Boon Keng 或 Hillhaven 等项目的销售放缓（两者均仅售出约 1/3 的单位）。至于我们业内人士，对这种话题的“固有”反应通常是：就价格、地段、户型等滔滔不绝地解释一番。 

但还有一个常被忽视的原因，而且我认为更简单：请举手，有多少人听说过Lentor Mansion？那 The Arcady 或 Hillhaven 呢？当然我看不到你们的手，但我敢打赌，大多数人都看过某种 Lentor Mansion 的广告，知道它是什么；而另外两个，听起来倒更像是某个小众的欧洲手袋品牌之类。

而这可能归结为体量问题：Lentor Mansion 是这里更大型的项目，因此获得了更多营销资源。明确一点，我并不是说这（至少按单位数量计的）规模更大就是项目表现更好的唯一原因——还有更大的地块面积、更多设施、通常更低的维护成本等因素。但除此之外，大型项目往往会得到开发商更为进取的市场推广。 

开发商不仅输不起，更现实的是需要去化的单位更多。无论是 20 个单位还是 1,000+ 个单位，开发商面对的都是相同的 5 年时限（尽管其ABSD 规则有所放宽）。因此，预算更大的大型公寓项目，自然会在平面/公交广告上投入更多，购买更多线上广告，邀请更多媒体探访，打造更好的示范单位展厅，等等。 

这种规模足以大幅提升项目的市场认知度，进而也更便于房产经纪向其客户推荐。相比一个需要从头完整介绍的项目，当潜在买家对该项目已有所耳闻时，沟通就容易得多。 

与之相对，体量较小或“精品”公寓项目：当只有 50 个或更少单位时，开发商往往更多地把主动权交给房产经纪。他们依赖经纪的博客、个人人脉、伪“官网”以及路演活动。而一旦销售不畅，抱怨的则是经纪不够给力。 

问题在于，经纪首先是各自为战的个体——这样一来，就像业余的拔河队，没人能做到同一时间齐心发力，甚至有的人还可能用力的方向都不一致。

此外，中介公司也渴望“大单”。新盘是其营收的重要来源之一，他们也希望通过投入更多来争取开发商的持续合作。因此，你会看到这些项目在中介端的权重更高：为经纪准备的营销物料与销售资料包更加齐全、投入更大。我们见过的案例中，营销幻灯片可达上百页；而在较小型的项目上，此类资料往往难以取得。 

叠加大型项目自身的天然优势，这也许就解释了为何体量更大的项目往往在开盘当天表现更佳，或去化速度更快。再考虑到某家房产门户网站的成本水涨船高，以及买家愈发谨慎，这套打法我们很可能会更常见——因为消费者在购买上也变得更为挑剔。 

与此同时，“棺材房”似乎并非香港独有

据称，一些房东已经开始将杂物间对外出租给租客。看看那些空间的大小，我不禁觉得这本质上就是在利用弱势——除了极度绝望或贫困的人，没人会自愿住在那里（顺带一提，那些给家政帮佣提供的狭小“房间”同样令人不齿）。 

这类杂物间通常出现在较早期的 HDB 第1代行政组屋或复式组屋中。另一些则来自在 1989 至早期 ‘00s 期间参与升级改造计划的组屋。这些房间通常约 50 至 55 平方英尺，大致相当于一个小型办公隔间的面积。 

需要明确的是，确实违法将杂物间出租给租客。问题在于，谁会去举报呢？ 

被迫租住这些空间的人往往别无选择；即便投诉，他们与房东一样要付出代价。房东或许会被罚款，但他们则可能又要流落街头，找不到可负担的栖身之所。在这种博弈里，谁是“赢家”不言自明。某种意义上，正是这类租客群体的处境，纵容了此类现象的发生。 

遏制此类行为的最佳方式，并不只是对房东以罚款和威吓相向（该罚的当然不能免），而是提供更多租房选择，或对租金水平进行更有效的调控。只要能负担得起更好的选择，人们就不会被迫接受一个杂物间。 

其他房产新闻……

• 你知道也有面积超过 1,700 平方英尺的 HDB 组屋吗？那差不多相当于把 31 个杂物间拼在一起？这里可以找到一些。 
• 觉得它们的标价太高？这里教你在 2024 年哪里能找到最便宜且最大的组屋，起步价更为合理，从 $690,000 开始。 
• 在Cuscaden Reserve重新推出后，出现了大幅降价。这是否意味着如今是个巨大“捡漏”？呃，事情更为微妙。 
• 圆形阳台（通常配以圆形户型）：如果你觉得这很酷，且钟情于那种老派“飞碟”风，不妨看看这些拥有圆形阳台的罕见公寓。

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