为什么有些新盘公寓比其他卖得更好

如今规模较大的公寓项目往往更畅销

新闻报道给出了诸多理由，解释为何 Lentor Mansion 能售出 75 per cent of its units，尽管像 The Arcady at Boon Keng 或 Hillhaven 等项目的销售较慢（两者都只卖出 about a third of their units）。我们业内对此类情况往往有“标准答案”：即围绕价格、地段、户型等给你冗长的解读。 

但还有一个常被低估的原因，我认为其实更简单：请大家举手，有谁听说过 Lentor Mansion？又有谁听说过 The Arcady 或 Hillhaven？好吧我其实看不见你们，但我敢说多数人都见过某种 Lentor Mansion 的广告并知道它是什么，而另外两个听起来倒更像什么欧洲小众手袋品牌之类的。

这很可能归结为体量问题：Lentor Mansion 是这里体量更大的项目，因此获得了更多营销资源。明确一点，我并不是说这唯一的原因是大盘（至少在单位数量上）表现更好——还包括更大的用地空间、更多的配套、通常更低的维护成本等因素。但除此之外，体量更大的项目往往会得到开发商更强势的推广。 

开发商既输不起，也确实有更多单位需要去化。无论是 20 套还是 1,000+ 套，开发商都在相同的 five-year time limit 下运作（尽管他们的 ABSD rule 已有所放宽）。因此，预算更大之下，大型公寓的开发商势必会在平面/巴士广告上投入更多、购买更多线上广告、邀请更多媒体探访、为更好的 showroom 投资等。 

他们有足够的规模去真正提升项目的知名度，这反过来也让房产经纪更容易向其客户推进。相比之下，当潜在买家对某个项目多少耳闻时，要比对一个需要从零介绍的项目容易得多。 

与之相对的是规模更小或精品型公寓：当只有 50 套或更少时，开发商往往把更多工作交给经纪人。他们依赖经纪人的博客、个人网络、所谓“官方”的假网站，以及各类路演。而一旦销售不理想，便把怨气归咎于经纪人不够给力。 

问题在于，经纪人首先是以个人为单位在行动——这样做就像一支业余拔河队，没有人在同一时间用力。有些人甚至可能还没朝着同一个方向用力。

此外，代理公司也想要打一场“大胜仗”。新项目是他们收入的大头，他们愿意加大投入，也希望与开发商建立持续合作。因此，你会看到这些项目在代理公司层面被赋予更高优先级——为经纪人准备的营销物料与销售包更加齐全。我们见过一些例子，其营销投影片可以达到 100s，相比之下，小型项目往往难以拿到此类资料。 

再叠加大型项目所具备的天然优势，这或许就能解释为何大盘往往在开盘当天表现更佳，或去化更快。鉴于某房产门户的成本越来越高，加之买家愈发谨慎，当消费者对购买更为挑剔时，我们肯定会更常看到这种打法。 

与此同时，“棺材房”似乎并非香港独有

据称，一些房东已经开始将 utility rooms 出租给租客。看看那样的面积，我不禁觉得这从定义上就是在占人便宜——除了最走投无路或极度贫困的人，没人会自愿住在那里（顺带一提，我也认为给家庭佣工提供的那些微型“房间”同样是一种耻辱）。 

这类 utility rooms 通常出现在年代较久的第一代行政式单位或复式单位中。另一些则来自在 1989 到 early ‘00s 期间参与升级计划的组屋。这些房间通常约 50 to 55 sq. ft.，大致相当于一个小型办公室隔间的大小。 

需要明确的是，把 utility rooms 出租给租客是违法的。问题在于，谁来举报？ 

被迫租住这类空间的人往往别无选择；而如果他们投诉，可能和房东一样要付出代价。房东或许会被罚款，但他们则会重返街头，找不到负担得起的住处。胜负在这种情况下其实很明显。所以，从某种扭曲的意义上说，正是这类租客群体的处境，才让这种事情得以发生。 

防止此类情况的最佳方式，不只是对房东罚款和威胁（当然该有的惩罚也不应停止），而是提供更多的租赁选择，或对租金水平进行更好的调控。只要能负担得起更好的选择，人们就不会轻易接受住进一间 utility room。 

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