2025 年转售最多组屋的 HDB 城镇——尽管并非最便宜

如果说 2025 年主导 HDB 市场的一条头条，那就是百万组屋的稳步增多。曾经看似离群的现象已愈发普遍。如今，迈入 2026 年之初，市场也来到一个十字路口。可预见的未来，SERS 的项目储备基本告一段落，长期支撑老旧组屋的“希望红利”也随之消散。

值得注意的是，转售活动并未在各区均匀放缓，而是更为集中。即便价格高企，买家仍在成交——但并非在所有地方、也不是以同样的速度。

基于此，我们更细致地回看 2025 年 HDB 转售活动真正集中的去向。哪些城镇的成交量最高？其平均价格又如何比较？这些答案为我们在迈入 2026 年时理解买方行为提供了一个有用的基准。

成交最多的 HDB 城镇，以及我们的观察

盛港与淡滨尼几乎并列榜首，分别录得 1,643 与 1,642 宗转售交易。它们是 2025 年迄今最“活跃”的两个城镇；紧随其后的是兀兰与义顺。 

对于盛港、兀兰、义顺、裕廊西与榜鹅而言，成交量高主要得益于价格较低，再加上许多楼栋仍处于 99 年租期的前 20 年内，这对大多数买家更具吸引力。不过，我们认为兀兰可能很快会成为例外，随着 RTS 连接及其他规划升级的推进，其“便宜”标签或将走到尽头。 

至于淡滨尼，从这样总体的视角并不容易定论，因为淡滨尼范围很广。Tampines West，以及较新的 Tampines North，与设有 Tampines One、Tampines Mall 的知名枢纽区，特征差异很大。

至于中央区与马林百列，交易量最少并不意外。位于这些稀缺地段的屋主并不愿意放手；在马林百列要找到转售组屋一向不易，尤其是较大的 5 房单位。 

现在按户型来看价格与成交量

先从 3 房组屋开始：

3 房组屋

宏茂桥的 3 房组屋成交量目前最高，原因不难理解：作为成熟城镇，它的价格仍处于中等区间（平均 $454,829）。有趣的是，这一水平低于部分非成熟区，如盛港、三巴旺与榜鹅——整体看来颇具性价比。 

同样地，勿洛作为成熟社区，价格也相对克制（但需注意，勿洛范围很大，部分地段的便捷性明显不及其他）。 

尽管如此，宏茂桥与勿洛都有可追溯至 1980 年代的老楼栋，这在便利度不变的情况下，仍会压低平均价格（约 $445,000 至 $455,000）。这类楼栋对年长买家而言，是不错的换屋选择。 

另一端，裕廊西、裕廊东、芽笼与兀兰依旧是 3 房组屋中更为可负担的区域，平均价格约在 $400,000 至 $440,000 区间。这些社区为 2025 年进入转售市场提供了最低的入场门槛之一。 

4 房组屋

这一细分最为重要，4 房组屋是我国公共住房的中坚。

盛港与淡滨尼在这一细分中占据主导，分别有 808 与 770 宗交易。根据一线反馈，这些城镇拥有相当规模、相对较新的 4 房组屋簇；虽然并非最便宜，但总体位于舒适的中段价位。不过需要注意，淡滨尼许多 4 房组屋的成交，未必来自价格更高的市镇中心，而可能位于社区外围（例如靠近四美或勿洛边界的地带）。 

义顺与兀兰依旧是更具预算友好的替代选择，平均价格约 $565,000 至 $567,000。基于前文原因——即即将到来的 RTS 连接与 Woodlands Northshore——对于着眼长期的买家而言，兀兰或许正是不错的切入点。 

在价格更高的一端，更靠中的组屋依然维持高价，我们也看到许多地方正逐步逼近“百万”成为常态/均价。女皇镇目前最接近，4 房组屋平均价为 $968,000，大巴窑则紧随其后（$916,000）。庆幸的是，对部分买家而言，红山、金文泰与加冷/黄埔的平均价格仍低于 $900,000……至少目前如此。 

5 房组屋

可负担性似乎是这里的关键。除淡滨尼外，成交量最高的城镇在 5 房组屋上几乎都属于中低价位。盛港、兀兰、裕廊西、蔡厝港与三巴旺的 5 房单位多在 $700,000+ 以内成交或附近徘徊，对追求更佳价格—空间比的家庭而言颇为理想。 

与此同时，成熟社区几乎自成一界：价格高、成交量低。大巴窑、红山、碧山与金文泰 5 房单位的平均价格如今皆在 $1 million+，而加冷/黄埔也几乎加入该行列，平均价达 $998,000。 

不过，随着SERS 的终结，情况或将出现变化。例如大巴窑或红山的老旧 HDB 项目，随着“希望红利”消散，其价格未来可能停滞，甚至出现回落。

行政型与多代同堂组屋

这类单位较为少见，因此成交量普遍偏低。尤其是 3Gen 组屋，只能售予同样为扩大家庭的买家，交易对手受限会压低成交量，并可能影响定价。因此，不宜过快将这些数据视作全面代表性。 

尽管如此，从可见的数据来看，实龙岗、勿洛与义顺的平均价已在或接近百万水平。更靠中的成熟社区，如碧山、大巴窑、女皇镇与武吉知马，已然跨过该门槛。

2026 年一个重要考量是持续的去中心化。 

随着更多商业枢纽、MRT 站与商场在中心区之外落地，OCR 边缘城镇的吸引力稳步上升。买家不再像十年前那样，在“中心便利”与“社区折衷”之间二选一的时刻即将到来。 

越来越多的新社区在联通性与便利度上可与更靠中的组屋匹敌；叠加更新的租期与更低的成本，它们或许比更“prime”的单位更划算。 

再叠加 SERS 的终结，HDB 市场或处在拐点。年轻买家可能需要重新审视“必须位于成熟城镇”（这一分类 HDB 也已弃用）的旧观念，或对部分社区过于“ulu”的成见。可以说，像榜鹅或义顺等地如今应已摆脱过往名声，而兀兰很快也会如此。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。