HDB转售价格自2019年以来首次下跌——这是更大转变的开始吗？

据我记忆，HDB转售平均价格上一次出现季度下跌，还是Flappy Bird几乎装在每一部手机上，而人们一本正经地说Instagram因为Vine而“凉了”的时候。

已经是多么久以前的事了。

那是在2013至2018年之间——买家面临零高于估价现金（COV）几乎成常态，一些分析师甚至用“停滞不前”来形容HDB市场。 

直到2026年，我们才看到这种市场动态的些许回响。自2019年以来，HDB转售价格首次在季度基础上出现下滑。当然，这次幅度很小——Q1 2026仅下跌0.1%——但关键在于，我们已经连续五个季度出现放缓或零增长。

其中一个最大的原因，是大量即将达到Minimum Occupation Period（MOP）的组屋正要入市。今年预计约13,400套单位将进入转售市场，约为2025年的两倍，而在2027与2028年，还会有更大批量的可转售单位到来。

在一些社区，数量尤为可观。我在去年6月提到过Punggol North Shore这一例子，而最近我们在Tampines也看到了影响的显现。Pinery Residences与Rivelle Tampines在推售时均实现逾90%的销售率。我相信一个重要因素是该区的HDB升级置业需求：仅Tampines在2026年就有约2,100至2,200套组屋达到MOP，使其成为当年转售供应的主要贡献者之一（与Punggol与Queenstown齐名）。 

无论如何，大多数市场分析师仍预计HDB转售价在2026年按全年计算会继续上涨，但节奏将明显放缓至最高约5%（此前有些预测高达7%）。 

除了更多MOP满年的新单位供应外，我也在想，我们是否开始看到Plus与Prime两类组屋分类初步发挥影响。

需要说明的是，现在仍言之尚早，目前并无定论。但随着Plus与Prime组屋的推出，购屋者无需依赖转售市场，也能获得更多位置更为中心的项目选择（无论是靠近市中心，还是邻里核心区）。

当然，Plus与Prime组屋也有一些限制——例如10年MOP——但这些更影响以投资为导向的买家，而非自住者。实践中，这些限制并未构成主要阻碍：Plus与Prime项目几乎总是供不应求，显示买家愿意接受更严格的限制。 

不过，尽管新公共房屋的供应问题眼下似乎已告一段落，一些买家在融资方面可能仍将面临压力。

并非每个人都能为其单位获得HDB优惠贷款。出于各种原因，有些买家不得不使用银行贷款。而不同于几十年来每年2.6%利率的HDB贷款，私人住房贷款则会波动。 

*HDB贷款利率实际上并非“固定”为2.6%。该利率以现行CPF利率上浮0.1%为锚。但由于CPF利率数十年未变，常被当作固定利率看待。 

正如OrangeTee Group首席研究与策略负责人Christine Sun在所引报告中指出的，更高的能源成本可能推升通胀，并延缓降息进程（这与中东局势相关）。

问题不在于利率会再次大幅上行，而在于若冲突持续，利率下行的速度可能不如许多买家原本预期的那么快。

这也应引起目前持有HDB贷款、但正考虑转向私人银行贷款者的注意。 

近几年，我们曾见到与SORA挂钩的部分贷款利率低于HDB的2.6%贷款利率。对一些屋主而言，这可能引发是否应改用银行贷款的考量；更低的利率意味着更低的月供。

鉴于宏观环境生变，也许正该重新审视一点：你可以将HDB贷款再融资为银行贷款，但反向则不可行。在低利率环境下，这样的转换颇具吸引力。但若利率可能在更长时间内维持较高水平，现在或许更该与房贷经纪进行一次更深入的讨论。

阅读我们的特约文章：Singapore Mortgage Rates Dropped 61% In A Year. Is There Still Room To Fall? 了解上季度新加坡房贷市场的更多情况。

接下来，是本周读者提问：

“仅仅为了在同一项目里买更大的户型而卖掉我现在的单位，会不会很傻？”

如果你厌恶MCST，或因为某些原因对这个地方无法忍受，那么答案是肯定的。不过，既然你还在考虑这么做，我会假设你还是喜欢住在这里的。 

基于此，在某些情形下这是有道理的。 

最大优势在于你对将要获得的东西了然于心。邻里情况当然仍需核实，但除此之外，你已清楚自身需求。相比购买全新项目，这样的选择能减少大量不确定性。

若孩子就读于附近学校，或你的工作地点在附近，这样的调整就更有意义。

不过，也有一个容易被忽视的成本需要留意。 

当你在同一项目内卖出并再买入时，你无法从不同区域或细分市场的价差中获益；你是在同一价格周期与微观市场中进行升级。比如，若你的公寓价格上涨了10%，你现有单位或能以更高价格售出，但你要升级的更大户型很可能也上涨了相近的幅度。

在其他项目中，区域、楼龄或户型的差异可能带来不同定价，或许对你有利。但在同一项目内，价格往往同涨同落，几乎没有跑赢空间。

这就意味着“很傻”吗？并非如此。

如果目标是获得更大空间、同时尽量减少生活干扰，这样做是合理的。若纯粹以投资为导向，一旦把各项成本算清，数字可能就不那么动人了。 

从更主观的角度讲，为一次也许并不算“很大”的搬迁而支付买方印花税、律师过户费与中介佣金，你会不会觉得情感上不那么“值”？这完全取决于个人感受；但如果你只是上下换了几层，或只是换到另一栋楼，付出这些费用可能会让人少了些满足感。 

若需更具体的建议，欢迎把更多细节写信给我们；一旦了解涉及的具体单位，我们可做更深入的评估。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。