Emerald of Katong 公寓评测：第 15 区具竞争力的入场价与高效户型

项目：	Emerald of Katong
区域：	15
地址：	51 – 63 Jalan Tembusu
产权年限：	99年
单位数量：	846
停车位数量：	682个
用地面积：	~221,436 平方英尺
开发商：	Sim Lian JV (Katong) Pte Ltd
TOP：	预计 30 June 2029

对于新加坡楼市而言，11 月可谓热闹非凡，本周末便有six new launches this weekend，其中就包括 Emerald of Katong。虽然在如此激烈的环境中开盘恐怕不是任何开发商的首选（从Chuan Park与 Collective at One Sophia 提前销售日期即可见一斑），但过去数月里，Emerald of Katong 可以说一直位列买家的“心愿清单”前列。

之所以备受关注，原因有几方面。首先、也是最直观的一点，是其体量：项目共 846 套，已接近我们所称的“大型项目”。如此规模不仅自带热度，也更便于中介推广，因为大型盘往往更容易形成自然传播。

值得一提的是，Sim Lian 对该地块的中标价仅以 0.1%（约 $800,000）的微弱差距力压 CDL 与 Frasers，可见“胜负只在毫厘”。作为毗邻 Tembusu Grand 的开发商，CDL 错失该地块尤为可惜——若能囊括在手，便可在片区定价上拥有更强的掌控力。

相较之下，Sim Lian 的最终地价为 $1,069 psf ppr，较 CDL 为 Tembusu Grand 所付价格低 17.9%，这为买家提供了一个潜在更具吸引力的入场点（后文将详述）。此外，Emerald of Katong 也是第一个遵循全新区内 GFA harmonisation 指引的第 15 区新盘，这意味着户型更为高效——因为你只需为单位中可居住的净使用面积付费。

市场上亦有声音认为第 15 区在过去一年多的多次推盘后出现某种程度的供应偏多（如Grand Dunman、Tembusu Grand 与 The Continuum），但事实是多数货量已被市场消化。伴随 Tembusu Grand 销售达 85%（以撰文时点计），对于错过上述项目优质户型的买家而言，Emerald of Katong 正是一个理想的补位机会。

话虽如此，除去周边这些新盘外，Emerald of Katong 也有另一位强劲对手：Chuan Park 的 916 户项目。如今青睐大型社区的买家需要权衡取舍——地点、价格、户型与设施是关键。而最终胜负手，可能在于更细微的差别——如单位面积、设施配置及整体密度。

事不宜迟，让我们直接进入 Insider Tour！

Emerald of Katong 深度导览 

新加坡有不少项目名称各具特色，我想有些人会觉得 Emerald of Katong 也是其中之一。但如果你熟悉他们之前的项目（Treasure at Tampines）及其成功，就能理解为何 Sim Lian 想延续这种命名风格。因而，将本项目命名为 Emerald of Katong 也就顺理成章——它被定位为他们在东部的又一颗“宝石”。

不论你是否喜欢，这个名字确实朗朗上口，也颇具辨识度。

示范单位设在项目现场，方便潜在买家亲身感受周边环境，并且感受东部的生活方式，这也是本项目的核心卖点之一。

Emerald of Katong 坐落在一块近方形的用地上，占地面积为 221,436 平方英尺，并不算大，尤其是在你了解到这里将容纳 846 套单位之后。按每户 261 平方英尺的公共用地面积计算，它是周边密度较高的项目之一。作个对比，隔壁的 Tembusu Grand 为 330 平方英尺，而Chuan Park（同属大型新盘类别的竞争者）则为每户 437 平方英尺。

先说说整体环境，因为有些方面使其颇为独特：其一，紧邻一座规划中的公园；其二，面向一家护理院。

值得注意的是，这座即将到来的公园将与 Emerald of Katong 同步建设，也就是说由 Sim Lian 负责兴建这座公共公园，但完工后将移交 NParks 进行长期维护。

这种安排与我们在Meyer House与Blossoms by The Park看到的情况颇为相似，住区可直接、无缝地通达街道层面的绿地。

据 Sim Lian 介绍，公园旨在唤起对传统土生华人宅院花园，以及昔日散落于东海岸的大型滨海洋房的怀旧情怀。公园将以民族植物学为主题，展示东南亚地区用于庇荫、食用、药用及建材等、具有文化意义的多样植物。

公园内还设有游乐场与花园，等于为居民创造了一处向外延展的公共活动空间。为便捷出入，此处亦将设置一个侧门。

这是一项令人欢迎的配置；否则，Emerald of Katong 将直接面向 Tanjong Katong Road，更易受车流噪音影响。如今有了这片绿地，再加上邻里的护理院，形成了天然的缓冲带，并在视觉上拓展了空间感。

Emerald of Katong 周边还有一处颇为少见的景致：沿 Jalan Tembusu 一排黑白洋房——即便在像 Tanjong Katong 这样的低密度社区也不多见。此类物业自带独特的历史韵味，曾是英籍官员的官邸，至今仍唤起人们对新加坡殖民时期的回忆。

如今，这些住宅已向公众开放出租，为片区增添了别处难以复制的格调与个性。

在进入配套设施参观前，先谈谈 Emerald of Katong 的外立面设计。

Sim Lian 再次携手 M.A.N Architects，此前双方曾合作The Botany @ Dairy Farm以及 Hillion Mall 的 A&A 工程。从某种程度上，你可以在本案中看到 The Botany 的设计思路延续，不过两者在建筑表现力上都谈不上格外抢眼。

整体符合当下新盘的现代审美，但也称不上回头率极高的设计。话虽如此，预期关注 Emerald of Katong 的买家多半并非以立面为首要考量。其风格足够现代、利落，具备大众化吸引力，我认为大多数买家会对此满意。

除立面之外，另一个值得一提的设计点在于，Emerald of Katong 并未设立顶层复式（penthouse）单位；取而代之的是在最顶层住户之上加设一道构架，以更有效地隔热、消散日晒，回应住在顶层常见的热负荷顾虑。

与其提供常见于顶层单位的挑高客厅（double-volume），本案选择让更大、更高端的户型在起居区享有 2.9m 的层高，而较小户型为 2.8m。

接下来看看 Emerald of Katong 的出入口设计——在大体量项目中，这往往容易被忽视，而高户数也意味着更大的车行、人流组织需求。

主车道设于 Jalan Tembusu，一旁配有有顶迎宾庭院。步行抵达者的主行人侧门也设置在此。全盘共设 5 个侧门，分布考虑周到，方便从不同方位出入。

对于如此大规模的项目仅设一处主要车行出入口，部分人或许会感到担忧。虽不算理想，但这一做法在近年的大型新盘中已并不罕见，包括 Chuan Park 在内皆如此。需要指出的是，Jalan Tembusu 目前仍是一条路幅较窄、相对安静的道路——待 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 建成后，这一情况势必改变。

两大项目均依赖同一条狭窄道路，若无未来的道路拓宽，能否承载预期车流，的确值得关注。

Emerald of Katong 的迎宾庭院与多数新项目相仿，谈不上特别出挑，但应有尽有。绿化与水景共同营造仪式感，使空间更具亲和力。

较为贴心的是设有空调迎宾候车厅。对于不自驾、依赖私召车的住户而言十分实用。多数公寓常见户外等候区，而室内冷气候车厅在炎热天气更为舒适，也为住户与访客增添便利。

停车配额方面，Emerald of Katong 采用地下车库，提供 682 个车位，其中设有 7 个电动车充电车位与 5 个无障碍车位。车位比低于理想的 1:1，约为 80%，与 Tembusu Grand 的 81% 接近。虽然本案在户型配比上较 Tembusu Grand 略偏向大户型，但考虑到距 MRT 较近且小户型数量可观，我认为车位比并非大问题。

从另一个角度看，地下车库相较 Tembusu Grand 的多层停车楼，确属升级配置——据闻后者也曾让部分买家有所犹疑。

我还比较认可的一点是，Emerald of Katong 相较街道抬高约 3–4 米，做法类似 Parc Esta 的景观处理。抬高式布局的优势明显，尤其对于 Tanjong Katong 这类人车流量较大的地段，可额外提升私密性。

若对无障碍通行有所顾虑，建筑师已考虑在其中一处侧门设置缓坡，便于从 Jalan Tembusu 出入。

在 Emerald of Katong 的核心区域，设有迎宾亭，就在车行落客点旁，动线便利。

这里着重打造良好的第一印象，整片区域围绕舒适的抵达体验而布置。除迎宾亭外，旁边即是 Serenity 与 Garden 功能室，宾客无需横穿园区即可抵达；周边还配置社交草坪与花园草坪等开放空间。

整体布局偏向开放草地与户外休憩点，不仅令景观更显通透，也为居民日常使用与放松提供实用场所。形态与功能兼顾，可谓明智之举。

在迎宾区附近，还有一处颇具辨识度的配套——The Emerald Club，会所旨在为住户带来一丝专属感。这栋两层附楼营造了俱乐部式氛围，设有满足不同兴趣与活动的空间。

一层设有多间空调室内空间：会议室、协作室、游戏室与阅读室，周到地为居民提供聚会、办公或放松的场所。

二层配有 The Emerald Room、设备齐全的健身房、儿童活动室，以及更衣区。

其中，空调儿童活动室在近年项目中愈发受欢迎。对于有孩家庭而言尤为实用——无论天气如何，孩子都有凉爽舒适的玩乐空间。我认为这是大家庭会欣赏的配置，也是大体量社区的吸引力之一。

较为贴心的是，健身房与 The Emerald Room 均作抬高处理，可俯瞰相连公园，锻炼时亦能享受一片绿意视野。

接下来进入设施的核心区。

Emerald of Katong 的亮点之一，是全盘共设 9 处泳池，分别分布在 Active、Wellness 与 Adventure 三大分区（稍后会详细介绍）。

如此丰富的水体配置，即便部分尺寸较小，也往往只在大体量项目中才能见到。若你重视配套，泳池的多样性会给人留下深刻印象。

整体格局让我联想到 Parc Esta：楼栋沿周边排布，形成开阔的中央景观走廊。我参观 Parc Esta 时就感受到，这种设计让项目的开阔感远超其高户数的先入印象——Emerald of Katong 预计也能带来类似体验。

此处两排住宅的楼间距约为 41–44 米，表现不俗。

靠近健身房的是 Active Zone，设有 50m 标准泳道池，两侧配备日光躺椅。泳池水深 1.2m（不同于常见 1.8m 的竞泳深度），更适合初学的孩子使用。

除泳道池外，还设有漂浮平台、镜面水景与开放草坪，进一步增强场地的开阔感。

穿过 Active Zone，来到更偏养生取向的 Wellness Zone，营造接近水疗的体验。此处设有多种小型水景/池体，包括 Relaxation Pool、Dip Pool、Healing Cove、Spa Cove、Vitality Pool 与 Aqua Gym Pool。水深介于 0.1m–0.8m，适合轻松泡水放松，家长也可能带着孩子在此浅玩。

Wellness Zone 还配有休憩亭与养生亭，以及多组日光躺椅——这是大体量项目扩展康体配套时常见的组合。

在 Adventure Zone 的尽端，是更偏儿童友好与运动取向的设施，位于 53 与 55 号楼之间——提醒一下，这几叠的噪音或将相对更高！

Adventure Zone 内设 Beach Splash Pool 与 Splash Cove，水中配有游乐设施及喷水装置，供孩子玩乐。与部分其他新盘相比，Emerald of Katong 在儿童友好设施上更具亮点。

此外还有 Tropical Wading Pool 与 Beach Lookout Play Zone，可视作幼童的主要游乐区。

Adventure Zone 还包含 Seaside Lawn 等开放草坪空间。

从这里也能看出，Emerald of Katong 的景观与植栽层次相当多样，观感不错。

我想面对内园配套的单位，望出去这些错落的绿地与水面会相当宜人，更能营造度假氛围。

在 Adventure Zone 的尽端设有 Beach Club，内含四个功能区：Tropical Cabana、Beach Club 本体，以及两处美食亭——Tropical Gourmet Pavilion 与 Sunrise Pavilion。

该区略高于街道标高，可一览无遮 Jalan Tembusu 旁的黑白洋房景致。

还值得一提的是，The Emerald Club 与 Beach Club 均可作延伸的活动场地。至此，Emerald of Katong 的功能室总数达到 4 间，配置相当扎实。

Adventure Zone 的尾端为网球场。

尽管仅有一片网球场或显得略为有限，但以当今此等规模的项目而言已属常态。即便是体量更大的Grand Dunman、Chuan Park与Parc Esta也仅配一片，因此基本符合新一代大型项目的预期。

最后，再看看 Lifestyle Zone 的配套。

坦白说，Lifestyle Zone 更像是一组开放草坪空间，而非功能性设施。其内有 Spice Garden Courtyard、观星草坪与花园秋千——不算特别，但胜在惬意放松。

Lifestyle Zone 的最后一段亦延续相同主题——以开放空间为主，包括 Foliage Alcove、Fern Garden Courtyard 与 Tranquil Lawn。

景观手法上，与 Parc Esta 颇为相似。有人或许会认为这些严格来说并非“设施”，此说并不为过。但坦白讲，我相信多数人会更偏好这类开放、宜居的氛围，而不是为了数量而堆砌配套，尤其对于密度已然不低的项目而言。

总体而言，Emerald of Katong 提供了大型社区应有的一揽子扎实配套。

放眼当下市场，Emerald of Katong 在配套与具竞争力的定价之间取得了不错的平衡（稍后将详述），因而具备相当吸引力。

接下来，我们来看 2-bedroom 户型。

Emerald of Katong 2卧室＋书房 Type B4S (64 sqm/689 sq ft) 评测 

对于关注 2 卧室户型的买家，Emerald of Katong 提供的数量相当可观，其中 288 套占整体配比的 34%。其中，145 套为 2 卧室 Premium 户型，143 套为 2 卧室＋书房 户型。

2 卧室 Premium 户型有两种面积——624 和 646 平方英尺。主要差别在于玄关的位置与尺寸。

另一方面，2 卧室＋书房 户型提供三种不同布局，面积从 678 至 700 平方英尺，可按偏好灵活选择。所有 2 卧室＋书房 户型均为哑铃式布局，旨在最大化效率。

示范单位为 689 平方英尺版本，配有独立厨房（但无法封闭）。书房凹位的位置也具有灵活性，便于根据需求定制空间。

对于熟悉 Sim Lian 以往项目的读者，这个布局会很眼熟，与 The Botany @ Dairy Farm 的 2 卧室＋书房 户型颇为相似。

卧室层高为 2.8m；用料方面，公共区域为瓷砖，卧室采用复合木地板——这是当今大多数新项目的常见配置。

本项目一个有趣之处在于，它是 District 15 首个遵循 GFA harmonisation 指南的项目，这意味着空调机位不计入单位的总布局面积。

入户门打开即是玄关，厨房位于右侧。若不将厨房纳入视线，玄关会显得偏长。鉴于本户型较为紧凑，有人可能会觉得这部分空间本可作更高效利用，这种看法并不无道理。

不过，玄关可用来放置鞋柜或搁架的空间并不多，这点略显遗憾。

厨房仅一侧设有一条较长的台面。若有需要可尝试封闭，但需注意此处无窗，烹饪油烟不易快速散去。

不同于 The Botany @ Dairy Farm 两侧皆有台面的设计，Sim Lian 此处选择了更开放的布局，冰箱放在厨房尽头。熟悉 Sim Lian 项目的读者会知道，展场常以这种镜面冰箱代替实物（实际交付为 Samsung）。

与多数 2 房型一样，这里不配备燃气炉灶；取而代之的是 Miele 的 2 区感应炉，搭配 Miele 抽油烟机与嵌入式烤箱（若不熟悉，Miele 属于高端品牌，业主通常会满意）。其他家电方面，烤箱旁配有一体式洗烘机。

离开厨房，过道直接连通客餐厅主空间。

就空间与布局而言，可以理解为何有人会觉得用餐区略显不足。即便采用卡座以提升利用率，并配合小巧家具，要摆下一套像样的餐桌椅仍显得有些局促。

我对其位置安排也并非完全认同。紧邻从玄关通往厨房的动线，多少有些不够自然——选配与摆放家具时需格外留意尺寸与位置。

来看起居区。尽管面宽不算宽阔，但仍可容纳一张小型沙发、茶几，甚至电视柜。

整体而言，客、餐、厨一体空间约 26 sqm。体量确实偏紧凑，但方正的布局有助于保持效率与实用性。

阳台面积同样较为精炼，为 5 sqm——既能提供一定的户外空间，又不至于占用过多室内可用面积。

虽小，但仍足以摆放少量户外座椅或做个小花园。现实中，此类紧凑户型的阳台往往更具功能性而非装饰性，常兼作晾晒衣物之用。需要注意的是，阳台未设给水点，清洁时会稍显不便。

接下来看看卧室与浴室。

餐区旁即是公共浴室——对访客方便，也便于公共卧室住户出入。面积为 4 sqm，以该户型而言尺寸尚可。

材质方面，采用带浅灰底色的瓷砖；卫浴配件选用 Hansgrohe 的花洒与龙头，面盆与壁挂式坐便器由 Laufen 提供。

需要留意的是，未设采光通风窗，通风完全依赖机械通风。

来看书房凹位，面积 4 sqm，作为独立小空间已算得体。其位于公共卧室外侧，可与卧室打通以形成更大的空间，或改造为步入式衣帽间，按需而定。

这是一项不错的可选空间，尽管未必适合所有人。遗憾之处在于此处没有窗户。

公共卧室为 9 sqm，相较当下不少新项目算是宽裕。以 Chuan Park 的 2 房型为参照，其公共卧室仅 8.3 sqm。可见此房间可从容摆下一张 Queen 尺寸床，如图所示。

但需注意，窗外即为空调机位，因此本房间不设落地窗。

公共卧室配备标准的双扇推拉衣柜，做到了顶以尽量提升收纳。需强调的是，公共卧室的衣柜不配套内置照明。

最后来到主卧。面积 11 sqm，就市场标准而言确实偏小，但仍可容纳一张 King 尺寸床与两张小型床头柜，活动空间并未过度受限。

较为可取的是，主卧配有落地窗，自然采光充足，使空间更显通透开阔。

对面为常见的新盘配置——到顶的双扇衣柜。从这一角度也更容易理解，为什么有人会觉得主卧偏紧凑。

另需注意，内置 LED 灯仅配于主卧衣柜。

主浴面积为 5 sqm，与当下多数项目相当。用料与公共浴室相仿，但配有顶喷花洒，增添一丝高级感。

配件方面延续高规格：花洒与龙头为 Hansgrohe，壁挂式坐便器与面盆来自 Laufen。 与公共浴室相同，未设窗户，依赖机械通风。

Emerald of Katong 3 卧室 Flexi 户型 Type C5F (92 sqm/990 sq ft) 评测 

在 Emerald of Katong，第二大户型占比为 3 卧室系列，约占整体的 33%，共 244 套。细分为：标准 3 卧室 101 套，3 卧室 + 书房 139 套，以及 3 卧室 Flexi 42 套，面积介于 883 至 1,023 平方英尺。

需要强调的一点是 3 卧室 + 书房 与 3 卧室 Flexi 的区别：Flexi 户型的书房墙体可拆，而 3 卧室 + 书房的布局则不行。因此，如果你更看重可变的空间布局，这会是更合适的选择。

示范单位为 3 卧室 Flexi 户型，展示了可拆书房区域，带来更高的灵活性。

这里的层高为 2.8 米——略低于常见的 2.85 米，但符合近期趋势（我们在 Chuan Park 和 Norwood Grand 上也看到相近层高，通常在 2.7 米左右）。地面材质方面，公共区域为瓷砖，卧室为工程木地板，与多数新盘相当。

另一个重点是，Emerald of Katong 是第 15 区首个遵循 GFA 协调指引 的项目，因此从纸面数据看，户型面积可能会略显更小，因为空调机位不计入总面积。

入户后是一个相对较长的玄关，有利有弊。为更好利用此处空间，Sim Lian 在这里设置了一个储物间——实用性不错，可收纳大件行李、手持吸尘器，或设置鞋架与各类杂物。

这种储物设计与 The Continuum 的做法类似，为玄关区域增添了功能性。

储物间旁还设有 DB box（配电箱）。连同储物间，这一带仅占 1 sqm，效率颇高。相比如 Tembusu Grand 所配备的全尺寸家用防空室（home shelter），很多人或许会更青睐这种精简的一体式储物柜，尤其在小面积户型中，更有利于把空间留给起居区。

与 2 卧室户型一样，这里的厨房也靠近入口处。面积约 7 sqm（不含工作阳台），为顺直的走廊式布局，通向工作阳台。

这种设计的优点是拥有较长的一段台面，方便备餐与摆放电器，同时也带来更多抽屉与吊柜/地柜的储物空间——这一点想必会得到买家的认可。

此外还加入了一块小玻璃视窗（此处未展示！），可打开与客厅的视线联系，也能让更多自然光进入厨房。由于窗户位于最里端，若没有这块玻璃，厨房可能稍显昏暗，因此这一点颇为加分。

与 2 卧室不同，3 卧及以上户型配备燃气灶——对热爱烹饪的人来说是一大优点。

标准配备包括抽油烟机、3 炉头燃气灶与嵌入式烤箱——三者均来自 Miele（高端品牌），另配 Samsung 冰箱。 

在后方，你会看到工作阳台，面积 2 sqm，紧凑但实用。配有 1 sqm 的 WC 与一扇窗，便于自然通风和晾晒衣物。

此处配备 Samsung 洗烘一体机。整体而言，对于面积不足 1,000 平方英尺的紧凑型 3 卧户型而言，这样的工作阳台已算得体。

餐区正对厨房，这是新盘中较常见的安排。在不拆除书房墙体的情况下，这里可摆下一套 6 人餐桌椅，但会略微占用过道空间。

如图所示，设计团队将书房打开并与餐区连通，空间感更通透。若你喜欢这种做法，需要注意只有 Flexi 布局才能实现，因为只有该类型配有可拆墙体。

书房面积为 5 sqm，与客餐厅相连后，整体空间感会更显宽敞。面积足以容纳两张居家办公桌及若干搁架作额外收纳。

但若保持原始布局而不拆墙，由于没有窗户与自然采光，空间可能偏暗。无论是扩展公共区域，还是保留一间独立书房，这种可塑性本身就是一大亮点。

客厅为实用的近方正布局。并未选择一些人偏好的大面宽，而是转而采用更修长、略窄的空间。连同餐区及通往卧室的走廊，整体起居空间约 30 sqm。

家具摆放方面，可舒适容纳 3–4 人位沙发与茶几，但若再放一整排电视柜就有些勉强了（此处或许更适合用投影仪！）。一如既往，选择体量较小的家具更理想，以免空间显得过于局促。

对比来看：Emerald of Katong 的 3 卧室 Flexi 户型起居面宽为 3.1m，略宽于 Tembusu Grand 的 3m 面宽。

6 sqm 的阳台尺寸尚可——既能享受一定户外空间，又不至于过多挤占可居住面积。虽然也可将餐桌移至此处，但更合适的可能是一套紧凑的 4 人位，且摆放后空间会略显局促。

接下来，我们看看卧室与浴室。

两间公用卧室均为 9 sqm，且由于位置得当，都配有落地窗，引入自然采光。

与多数新盘类似，每间房都可轻松摆下一张 Queen 尺寸床（如图），连同床头柜与标准的 2 扇移门衣柜。

为凸显空间利用，设计师将此房间布置为儿童房，配单人床。

在现有家具之外，还可放下一张小型书桌，对年幼孩子或青少年而言相当实用。

这是公用浴室，面积 4 sqm，服务于卧室 2 与 3，同时也供访客使用。

尽管较一般公用浴室略小，但标准配套一应俱全。花洒与龙头来自 Hansgrohe，面盆与壁挂式 WC 来自 Laufen。*我也很欣赏这里额外设置了淋浴置物台，实用性强，无需再用拥挤的挂篮。

需要注意的是，尽管浴室面向空调机位，但开发商在上方设置了半窗，以改善自然通风。虽不及常规窗户的效果，但已相当可取。

主卧为 13 sqm，谈不上宽敞，但仍可容纳常见的家具配置。此处摆放了 King 尺寸床、小型床头柜、紧凑梳妆台，以及标准的双移门衣柜。

坦白说，这间主卧与我们先前看过的 2 卧室主卧差异不大，后者面积更为紧凑，为 11 sqm。 

最后看看主浴，面积 5 sqm。整体延续了与公用浴室相同的灰色基调，但更大优势是配有整扇窗户，自然通风更佳。

另一个明显的不同之处是配备了顶喷雨淋花洒，增添一丝奢享感。

卫浴配套包括 Hansgrohe 花洒与洗手盆龙头、Laufen 面盆与 WC。与公用浴室一样，这里也设有淋浴置物台，可为洗浴用品提供额外收纳空间。

Emerald of Katong 4卧室 Premium 户型 D3P（117 平方米/1,259 平方英尺）评测 

Emerald of Katong 的4卧室户型占整体户型组合的 18.7%，共 158 套。它们分为三种类型：4-Bedroom + Study、4-Bedroom Premium 和 4-Bedroom Luxe + Study，面积介于 1,152 至 1,302 平方英尺。

作为对比，Tembusu Grand 并没有入门级的4卧室户型——其4卧室产品从更大的 1,432 平方英尺起步。因此，Emerald of Katong 面积更小、总价更可亲的4卧室户型，凭借较低的入门价很可能更受欢迎。尽管如此，Tembusu Grand 的4卧室也被迅速吸纳，突显了该区域对4卧室户型的强劲需求。

Emerald of Katong 的示范单位展示的是4卧室 Premium 布局，面积为 1,259 平方英尺。该布局有两种变体，主要差异在于玄关的尺寸以及储物间的大小。

标准配置为公共区域铺设瓷砖，卧室采用复合木地板。不过，4卧室 Luxe 户型及以上，公共区域将升级为大理石地面，材质规格更胜一筹。

4卧室 Premium 的另一个优点是层高更高，为 2.9m；相比之下，1 至 4卧室 + Study 的标准层高为 2.8m。（作一对比，Chuan Park 的4卧室层高为 2.715m）。

这一版的4卧室 Premium 布局采用较小的玄关，更适合重视空间效率的业主。玄关右侧通向储物间与 DB 区域，提供额外收纳；左侧则是厨房。此布局也在起居与公共动线之间提供了更好的私密性。

这个额外的储物间面积虽仅 2 平方米，但紧凑而实用，我认为是本户型的一大亮点，尤其考虑到这里还设有家用防空室——稍后会详述。

由于本户型配有家用防空室（我们稍后会展开），对于有住家帮佣的家庭而言，额外的收纳与空间有助于为帮佣提供更舒适的起居安排。或者，鉴于其靠近厨房的位置，家用防空室也可兼作食品储藏间。

接下来看看厨房：干厨靠近客厅，且可封闭的湿厨与工作阳台隐藏在后方。

就我个人而言，我很喜欢这样的设置。接待宾客时，干厨非常理想——既有专属区域处理食物与饮品，同时还能与客厅的亲友互动。

它也便于收纳常用餐具，并为烹饪、备菜，甚至卸放采买回来的杂货，提供额外的台面空间。

冰箱也被方便地安置在此处，我认为十分合理。你可以先在干厨完成食材前期处理，再进入湿厨烹饪。本项目配备的冰箱为 Samsung 标配。 

这里的湿厨面积为 8 平方米（不含工作阳台），位置靠近入户玄关，和2卧与3卧户型的布局相似。

它仅比3卧室 Flexi 的厨房（7 平方米）稍宽裕一些，对4卧室 Premium 来说略显遗憾。与3卧室 Flexi 厨房类似，这里采用当下多数新盘常见的走廊式布局。其优势在于配有窗户，必要时可以封闭成独立空间。

我之前提到过，我喜欢这种布局，因为它能提供更多台面空间，做菜、洗涤，甚至摆放所需的小家电都会更从容。同时也带来更多收纳空间，这一点对买家始终是加分项。

为串联湿厨与干厨，这里设置了玻璃隔板。它能引入自然采光，这一点很重要，否则厨房容易显得偏暗。

本户型配备燃气炉头，适合喜欢明火烹饪的住户。作为标准配置，抽油烟机、3炉眼燃气灶与嵌入式烤箱均来自 Miele. 

至于工作阳台，位于厨房尽头靠窗处，方便喜欢自然晾晒衣物的住户。此处虽没有单独设计的水槽，但厨房水槽正好设在这里，同时还有 WC，取水相当便利。 

有意思的是，这里的工作阳台仅有 1 平方米，不过仍然预留了洗烘一体机的摆放位，设备来自 Samsung. 

如前所述，除了储物间之外，本户型还提供家用防空室，这对与帮佣同住的家庭十分友好。其面积为 4 平方米，可放下一张单人床，或改作食品储藏的层架，能根据需要灵活利用。

WC 位置靠近工作阳台与家用防空室。对于有住家帮佣的家庭，这样的动线很实用，也提供了相对私密的清洁区，兼顾功能与私隐。

现在，我们继续参观公共区域。

餐区正对干厨，动线顺畅，便于备餐与上菜。

不过，我对这套餐饮布置并不完全买账。虽然紧凑但可容纳 8 人，然而卡座与餐桌在摆上稍多菜肴时会显得有些局促。

若想要更“像样”的餐厅布置，你的餐桌组合可能需要侵占客厅空间（从而影响通往走廊的动线），或者干脆移到阳台上。

(请注意，图中玻璃柜体属于 ID 设计的一部分，不过你也可以借鉴这种做法，利用台面下方的空间。)

客厅拥有 5m 的宽面，与3卧室 Flexi 布局的 3.1m 相比提升明显。

这让你可以轻松放下三人，甚至四人座沙发、茶几与电视柜，而不显逼仄。作为参照，客餐厅与干厨、通往卧室的走廊合计为 41 平方米——以当下标准来看相当宽裕。

更宽的面宽也在沙发背后形成了一块额外空间，如图所示。对于喜欢明确功能分区的住户，这里可以改造成学习角或儿童玩耍区。

这也展示了客厅可用空间之充裕；想要划出独立一角的屋主，无需牺牲房间或敲墙即可实现。话虽如此，也需指出本户型多数墙体为结构墙，无法拆除，多少有点可惜。

就我个人偏好而言，我更愿意把这块额外空间用来容纳一套更大的餐桌椅，毕竟餐区略显紧凑，而客厅尚有富余。也许通过对家具的适当挪动与规划，能比样板间呈现的效果更理想。

阳台拥有 5m 的面宽与 8m 的进深，对于这一户型规模来说，户外与可居住面积的比例拿捏得当。尽管阳台宽度为 1.52m，略偏窄，但摆放小型户外家具仍然可行。不过，若计划把餐桌搬到户外，就需要更留意家具的尺寸。

不过，阳台未预留水点是个减分项——打理起来会更麻烦。我甚至听朋友说过，只为清理阳台而提桶运水。 

4卧室 Premium 户型中的三间公共卧室均为 9 平方米，这与3卧与2卧单位相同。

房间可轻松容纳一张 Queen 尺寸床与一组标准双扇移门衣柜。落地窗的设计也不错，引入自然采光，让空间更显通透。

公共浴室位于 Bedroom 4 对面，供三间公共卧室与来客共用。其面积为 4 平方米，整体延续了单位的灰调主题，且配有窗户以实现自然通风，可谓一大优点。

标准配件方面，花洒与龙头来自 Hansgrohe，挂墙式 WC 与台盆由 Laufen 提供。浴室设有淋浴置物台，相比常见的置物篮，能提供更多收纳空间以放置洗浴用品。

这间公共卧室同样为 9 平方米，以儿童使用为设计出发点，可见其在标准双扇衣柜对面摆放了一张单人床。虽然整体布局在视觉上合理，但需注意这里展示的床比标准单人床略短。

因此，对于孩子来说，这样的布局是合理的，因为能留出更多活动与玩耍的空间。

最后一间公共卧室配备了一张 Queen 尺寸床，尽管带有内置的 ID 置物搁架与标准双扇衣柜，活动空间仍然充足。

面积为 9 平方米，与其余公共卧室一致，并同样享有落地窗带来的采光优势。

结束4卧室的参观，我们来看看主卧。其面积达 16 平方米，较3卧户型中的 13 平方米明显更大，从这个角度更能体会到额外的空间感。

即便摆下一张 King 尺寸床、两张床头柜与一处梳妆区，房间仍显宽敞通透——落地窗也进一步强化了这种感受。

在睡眠区与主卫之间，是步入式衣帽间，左右两侧均设有双扇衣柜，可实现“his-and-hers”分区。相较2卧与3卧单位仅配双扇衣柜的配置，这里已算是升级；在目前的使用面积下，应当没有太多可挑剔之处。

最后看看主卫。其面积为 5 平方米，比公共浴室略大，且拥有更宽的开间，进一步增强了空间感。配备的自然通风窗是加分项，永远不会错。这里的一大亮点是雨淋花洒，这通常只在主卫配备，略添一丝奢华感。

标准配件方面，花洒与龙头来自 Hansgrohe，台盆与 WC 则为 Laufen。

Emerald of Katong 5卧室 Luxe Type E3L（145 平方米/1,561 平方英尺）评测

这里的五卧室户型相当稀缺，只占整体户型组合的 4.3%，仅有 36 套。为提升灵活性，Sim Lian 提供了三种平面布局，面积介于 1,475 至 1,561 平方英尺，满足不同买家的偏好。

有趣的是，Tembusu Grand 目前剩余的尾盘也以五卧室为主，这或许解释了 Sim Lian 在本项目上更为保守的取向。作比较，Tembusu Grand 最小的五卧室起步为 1,711 平方英尺——比 Emerald of Katong 的入门五卧室多出 236 平方英尺。差距不小，而 Emerald of Katong 的入门面积更接近 Tembusu Grand 的四卧室（1,432 平方英尺），因此在那边被五卧室价格挡在门外的买家，可能会觉得这里更易入手。

三种五卧室的布局差异明显：Type E1L 不配备私家电梯，而 Type E2L 与 E3L 则配备，如果看重额外私密性，这是加分点。E2L 与 E3L 的主要区别在于出入动线：Type E2L 面向公共电梯前室，而 Type E3L 则设有完全独立的私家电梯前室。为了呈现最高规格，示范单位采用 Type E3L，既有私家电梯也有独立前室，面积为 1,561 平方英尺。

其他配置方面，公共区域铺设大理石地面，相比常见的瓷砖更为耐用，属于不错的升级。当然，大理石要保持光泽也需要更细致的保养。另外，层高为略高的 2.9m，较其他单位常见的 2.8m 略高一筹。

与 Chuan Park 对比，其五卧室面积相近为 1,550 平方英尺，另有更大的顶层公寓版本为 1,840 平方英尺。不过，Chuan Park 采用的是瓷砖而非大理石，层高也略低至 2.715m（且缺少私家电梯）。因此，若追求更高规格产品，Emerald of Katong 在这一点上更胜一筹。

最后一点值得一提的是，Emerald of Katong 遵循 GFA 统一指南，从与 Chuan Park 的对比中，也能看出其平面效率更佳。

参观从私家电梯前厅开始，面积 6 平方米（含配电箱），开场气势已见分明。这里可加一张玄关桌或做些搁架，放置鞋履与日常物品。

通常带私家电梯前厅的单位会有双入口设计，次入口多设在厨房旁，方便收发与服务动线。本户型的次入口就在前厅一侧，私密性的专属感会稍打些折扣。

若更看重私密与安全，也可在此处按个人偏好增设额外的门或隔断。

入户后即可一览主要公共空间——宽敞的客厅、阳台与餐区（此处未入镜）。Emerald of Katong 的高配单位一大优势是更宽的面宽，达 5.5m，让整体空间更具气场。 

这种额外的横向尺度在客厅里尤为明显，对空间感的提升很大。

室内设计师这里摆放了双面座位的沙发组合，可舒适容纳五到六人，在展示空间尺度上很直观，尽管现实中不一定会有人这样布置。

也有充足空间容纳几张小茶几，甚至在两端做些搁架。我想不少人会更愿意加一组电视柜，或干脆做投影配置。

客厅右侧为餐区，紧邻干厨房。话虽如此，若想要 8 人或以上的舒适用餐体验，势必要侵占部分客厅空间。

更宽的阳台面宽能显著增强开阔与通透感，这里也不例外。此阳台长度略超出客厅，为 5.6m，但进深相对较窄为 1.76m，总面积为 11 平方米。

以这样的尺度，也可以把餐桌移到户外，但需要挑选与阳台宽度匹配的家具，布局才更顺手。

较大户型（尤其是旧盘）常见的槽点在于阳台占比过高，有时可达建筑面积的 10-15%。本户型阳台占比约 8%，以这一面积段而言已相当高效。

唯一的小遗憾是缺少给水点，打理清洁会略麻烦。

接下来看看干厨房区域，正对最初设定的餐区。

这里的干厨房较四卧室参观时看到的进一步升级。 

除了中岛外，还配有额外的敞开式搁架、更充裕的操作台面、酒柜，以及内置烤箱和蒸箱。值得注意的是，只有 4 卧室 Luxe 及以上的单位才配备内置烤箱与蒸箱。

收纳与台面空间也明显更充裕。电器方面，内置烤箱与蒸箱选用 Miele，酒柜来自 Vintec。

整体来看，客厅、餐区、干厨房及通往卧室的走道合计 Strata 面积为 41 平方米，以当下标准而言相当宽裕。

湿厨房与我们在 3 与 4 卧室户型中看到的相同，为较为精炼的“走廊式”设计，直通工作阳台——这是当下新盘常见的布局。

虽然是常见布局，但两侧连续的台面提供了充足的空间，足以容纳电器、备餐与清洗。

两侧墙面也都有柜体，收纳能力扎实；冰箱设在湿厨房前端，便于从干厨房取用。冰箱为 Samsung 标配。

我尤其喜欢燃气灶紧邻窗户的设置，通风更佳——如果你习惯大火爆炒或明火烹饪，会非常合适。

本户型厨房（不含工作阳台）面积为 9 平方米，以此面积段而言相当可观。 

这里采用 5 眼燃气灶与抽油烟机，均为 Miele，相比四卧室单位的 3 眼配置是一次不错的升级。 

完整的 5 眼灶台为同时烹制多道菜带来更高灵活性。

厨房尽头有一条狭长走道，通往 WC、工作阳台与家用防护室。工作阳台为 5 平方米——明显大于四卧室的 1 平方米。我也喜欢这里的 L 形转角，能很好地遮蔽凌乱物品，并为住家帮手提供更多私密性。

不过，这里没有窗户是个小缺点，晾晒衣物会稍显不便。你可能需要借助燃气灶旁的窗户，或移到阳台，才能获得足够的通风。

家用防护室面积为 4 平方米，WC 则为紧凑的 1 平方米，满足基本功能所需。

现在我们转到卧室与浴室部分。 

Emerald of Katong 的所有五卧室单位均配备三间浴室，这是个很实用的配置——对人口较多或多代同堂的家庭尤为友好。这里展示的第三浴室，主要服务访客与普通卧室的住户。

面积 4 平方米，尺度舒适，与户内其他浴室一致的冷灰系主题。配有窗户，实现自然通风——一项始终受欢迎的加分点。

配件方面，淋浴与面盆龙头为 Miele，壁挂式坐厕与面盆来自 Laufen。

与第三浴室相对的是公共卧室 5，与本户型其他普通卧室一样，面积为 9 平方米。所有房间也都配置了落地窗。

此处示范把房间作为起居休闲区。即便配有标配的双扇衣柜，仍有足够空间摆放桌几、搁架与座椅，尺度感不差。 

卧室 4 同为 9 平方米，按单人起居设计。即使放下一张单人床、一张小书桌与床侧搁架，活动空间仍然充裕。这里也配有标配的双扇衣柜。

卧室 4 对面是第二浴室，采用 Jack-and-Jill 设计，可从 Junior Master Bedroom 与公共走道两侧进入。此布局实用，既服务 Junior Master Bedroom，也服务卧室 3 与 4。

面积同为 4 平方米，与其他公共浴室相仿，但配有顶喷花洒，提升了档次。同时设有窗户，带来自然通风，空间更清新。

标准配备为 Hansgrohe 淋浴与面盆龙头，壁挂式坐厕与面盆来自 Laufen。

Junior Master Bedroom（户型图上标注为卧室 2）同为 9 平方米，尺度与舒适度不俗：即使放下大床、紧凑梳妆台与标配双扇衣柜也不显局促。落地窗一如既往地有助于放大空间感。 

卧室 3 也是 9 平方米，放置一张大床、床头柜与标配双扇衣柜也能从容应对。

最后，以主卧为本次五卧室参观的收尾。 

宽裕的 19 平方米，开发商明显把重点放在主卧上，似乎是以牺牲部分其他普通房的尺度为代价。此取舍是优是劣见仁见智，但不可否认，开阔的主卧是本户型的一大亮点。

即使摆下特大床与独立会客/休闲区，依旧有充足动线。落地窗进一步放大了空间感，使房间更显通透。

卧室另一侧设有梳妆区——我相信这是不少人会欣赏的配置，早晨整理仪容更为从容。

靠近主卫的位置是步入式衣帽间，我们接着看看。 

与本户型其他主卧与普通卧室采用的不透光衣柜不同，五卧室主卧以玻璃平开门与内置 LED 灯带来更强的精致感与高级感。

但对有些人而言，可能仍需额外的搁架或收纳方案；此时，梳妆区也许是一个不错的替代空间。

最后看看主卫，面积为 5 平方米，较 4 平方米的公共浴室略大一些。

这里没有全尺寸窗户略显可惜，但 Sim Lian 在坐厕上方设置了半窗，自然通风上算是不错的折中。

主卫也配有双台盆。不过考虑到空间，我对此选择持保留态度——最右侧的台盆因背后是坐厕，显得略为局促。

标准配套中包含顶喷花洒，增添一分奢华感。淋浴与面盆龙头来自 Hansgrohe，面盆与壁挂式坐厕来自 Laufen。 

Emerald of Katong 地段评测 

在 Thomson-East Coast Line 开通之前，15 区的公共交通并不算强项，大多数居民主要依赖巴士。 

如今，Emerald of Katong 距离 Tanjong Katong MRT Station (TEL) 步行不到 7 分钟，4 站可达 Marina Bay，6 站至 Maxwell，10 站至 Orchard。对于偏好乘坐巴士的住户，得益于 ECP 高速公路，进城线路同样直观便捷。

自驾同样便捷，可快速驶入 ECP 前往市区及新加坡各地。但需注意 Jalan Tembusu 与 Tanjong Katong Road 路幅较窄，随着 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 相继落成，交通流量或将上升，尤其在高峰时段。

日常所需获取便利，邻近 Tanjong Katong Road 与 East Coast Road，两侧店屋林立，餐饮选择多样，并有美容服务、健身房与咖啡馆等配套。  

若愿意短途驾车，i12 Katong、Parkway Parade 以及 PLQ Mall 商圈等购物中心亦在不远处。若想体验更接地气的本地风味，Old Airport Road Food Centre 也仅需短程车程可达。

尽管 1-km 范围内的小学选择较为有限——目前包括 Tanjong Katong Primary School 与 Haig Girls’ School。愿意稍远通勤的则可考虑 Kong Hwa School、Geylang Methodist Primary、Tao Nan School 与 CHIJ (Katong) Primary。周边受欢迎的中学包括 Tanjong Katong Secondary School、Tanjong Katong Girls’ School、Chung Cheng High (Main) 以及 Dunman High School。

值得一提的是，Emerald of Katong 位于有地住宅聚落之中，周边多为低层住宅，包括 Jalan Tembusu 一带的 Black and White Bungalows。

最近的 MRT： Tanjong Katong MRT Station, 550m, 步行 6/7 分钟  

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Bef Katong PO ID: 92169	10, 31, 32, 40, 43, 43e, 134, 135, 197, 853M	350m, 步行 4 分钟
Opp One AmberID: 92091	10, 10e, 12, 14, 14e, 32, 40	500m, 步行 7 分钟
Aft Katong PO ID: 92161	10, 31, 32, 40, 43, 43e, 134, 135, 197, 401, 853M	550m, 步行 8 分钟
One Amber ID: 92099	10, 10e, 12, 14, 14A, 14e, 32, 36, 36B, 40, 48, 196	550m, 步行 8 分钟

学校 

学校	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Tanjong Katong Primary School	190m, 步行 3 分钟
Haig Girls’ School	1.1km, 步行 15 分钟
CHIJ (Katong) Primary	1.8km, 驾车 7 分钟
Tao Nan School	1.9km, 驾车 6 分钟
Kong Hwa School	2.1km, 驾车 6 分钟
Geylang Methodist School (Primary)	3km, 驾车 11 分钟
Tanjong Katong Secondary School	400m, 步行 5 分钟
Tanjong Katong Girls’ School	700m, 步行 10 分钟
Chung Cheng High School (Main)	1.3km, 驾车 4 分钟
Broadrick Secondary School	1.9km, 驾车 5 分钟
Dunman High School	2.3km, 驾车 6 分钟
St. Patrick’s School	2.2km, 驾车 7 分钟
Geylang Methodist School (Secondary)	3.1km, 驾车 11 分钟
CHIJ Katong Convent	4.6km, 驾车 8 分钟
Victoria Junior College	4km, 驾车 7 分钟
Canadian International School (Tanjong Katong Campus)	500m, 步行 7 分钟

购物商场 

目的地	距公寓距离 (& 预计驾车时间)
Katong Shopping Centre	350m, 步行 5 分钟
Katong V	650m, 步行 10 分钟
Katong Square	850m, 步行 12 分钟
Parkway Parade	1km, 驾车 3 分钟
Katong Point	1km, 驾车 4 分钟
KINEX	1.1km, 驾车 4 分钟
I12 Katong	1.4km, 驾车 5 分钟
PLQ Mall	1.9km, 驾车 7 分钟
Singapore Post Centre	2.6km, 驾车 9 分钟
Paya Lebar Square	3km, 驾车 10 分钟

私人交通 

主要目的地	距公寓距离 (高峰时段最快 [0830] 行车时间)
Paya Lebar Quarter/Airbase (By 2030)	1.8km, 驾车 4 分钟
Suntec City	5.6km, 驾车 8 分钟
CBD (Raffles Place)	8.7km, 驾车 14 分钟
Orchard Road	10.1km, 驾车 14 分钟
Changi Airport	12.1km, 驾车 10 分钟
Harbourfront Cluster (VivoCity)	12.3km, 驾车 14 分钟
Mapletree Business City	15.4km, 驾车 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	17.1km, 驾车 22 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.5km, 驾车 18 分钟
Jurong Cluster	29km, 驾车 30 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	29km, 驾车 30 分钟
Woodlands Checkpoint	29.3km, 驾车 28 分钟
Tuas Checkpoint	35.7km, 驾车 35 分钟
Tuas Port (By 2040)	46.1km, 驾车 50 分钟

临近道路出入口: 驶入 Jalan Tembusu。左转进入 Tanjong Katong Road，约 3 – 4 分钟即达 ECP。

Emerald of Katong 公寓开发商评测 

Sim Lian Group 或许并非新加坡历史最悠久的开发商，但其项目版图扎实，多有耳熟能详之作。

其发展始于 1976 年的 Sim Lian Construction（建造与施工公司），并于 2000 年扩展为今日的 Sim Lian Group。公司曾在新交所上市至 2016 年，随后私有化退市。

2001 年，专注地产开发的 Sim Lian Land 成立。他们亦是新加坡首家参与 HDB 的 Design, Build & Sell Scheme (DBSS) 的私营开发商，以 The Premiere at Tampines 切入住宅市场。

目前，其本地项目涵盖共管公寓、EC、DBSS 以及综合体，代表作包括 The Tampines Trilliant、Hillion Mall and Residences 与 The Botany @ Dairy Farm。

鉴于 Emerald of Katong 亦属体量可观的开发，Sim Lian 在大型项目上的经验（如至今新加坡规模最大的 Treasure at Tampines，2,203 套，已售罄）显示其具备执行大体量项目的能力。另一代表作 A Treasure Trove 拥有 882 套，亦进一步印证其在市场中的口碑。

除新加坡外，Sim Lian 也在马来西亚与澳大利亚有项目布局，影响力延伸至区域层面。

建筑师笔记

成立于 2017 年的 M.A.N Architects 虽属新晋，但已在商业与住宅领域快速累积起强劲作品。其在新盘领域的表现颇为亮眼，主要聚焦于精品体量项目。

其近期接近 TOP 的开发包括 The Commodore、The Arden 与 Sophia Regency。他们亦与 Sim Lian 合作过 The Botany @ Dairy Farm，以及 Vision Exchange 与 Hillion Mall 的 A&A 工程。

Emerald of Katong 则是其迄今为止规模最大的项目，作品版图进一步扩展。

户型构成 

户型	户型面积（sq ft）	单位数量
1 卧 + 书房	484	82	9.7%
2 卧 优选	624 / 646	145	34%
2 卧 + 书房	678 / 689 / 700	143
3 卧	883 / 904	101	33.3%
3 卧 + 书房	969 / 990 / 1,023	139
3 卧 灵活	990	42
4 卧 + 书房	1,152	38	18.7%
4 卧 优选	1,259 / 1,270	84
4 卧 臻享 + 书房	1,302	36
5 卧 臻享	1,475 / 1,485 / 1,561	36	4.3%
合计		846

Emerald of Katong 共提供 846 套，户型覆盖 1 至 5 卧。

整体上以 2 卧为主，占比 34%，面积介于 624 至 700 平方英尺；其后为 3 卧，占比 33%。对于已在市场观察一段时间的买家，你会注意到其户型配比与 Tembusu Grand 颇为相似。 

整体而言，约 44% 的单位属于小户型，其余 56% 为 3 卧及以上——显示出在投资与自住需求之间的平衡。 

不同于 Tembusu Grand 的是，Emerald of Katong 在各户型类别内提供更广的面积梯度，给予买家在可负担性上的更大灵活性；相比之下，Tembusu Grand 的户型面积阶跃更大。

鉴于 Chuan Park 与 Emerald of Katong 几乎同期推出，且为主要竞品之一，二者颇值得对比。值得注意的是，Chuan Park 不设 1 卧单位，且户型面积更大（例如其 2 卧起步为 700 平方英尺），主要因为其不受修订后的 GFA 协调指引约束，即空调板（AC ledges）计入单位面积。  

Emerald of Katong 公寓 Stack 分析 

Emerald of Katong 总平面图

下午西晒 

Emerald of Katong 最佳楼叠 

坦白说，开阔的无遮挡景观并非 Emerald of Katong 的核心卖点——这在被低层有地住宅环绕的 Tanjong Katong 区位中或许有些出人意料。人们自然而然会期待开发商充分利用景观优势，类似 Chuan Park 那样对 Serangoon Gardens 有地住宅景观的精心取舍。但 Sim Lian 选择了另一条路径，更着重于用足地块的 GFA。从该地块可规划逾 800 户的潜力来看，这一取向相当务实。

地块本身近似方正，面积 221,436 平方英尺，6 座住宅塔楼呈两排布置。楼高介于 18 至 21 层之间，使得整体密度感较强，折算每户平均占地 261.7 平方英尺。虽看似偏高，但与东部多项大型项目相仿，如 Grand Dunman（每户 261 sq ft）、Parc Esta（269 sq ft）与 Treasure at Tampines（295 sq ft）。作对比，Tembusu Grand 更为从容，每户 330 平方英尺；Chuan Park 则达 437 平方英尺。

Emerald of Katong 的景观与园林策略与 Parc Esta 有几分神似——在较高密度下仍实现了较为考究的动线与布局。这部分归功于 2.85m 至 4.8m 的整体抬高平台，令住户在与地面活动区之间获得更多私密性。同时，Sim Lian 维持了塔楼间约 40m 的退距，围绕公用空间形成了更舒展的流线——使体感密度低于数字所呈现的水平。 

关于景观，外朝向的 51、53 与 63 号楼叠可隔着至少 47m 的距离眺望 Haig Court 与 Tembusu Grand，视野并非极度开阔。另需注意的是，63 栋一侧面向护理院，可能为部分买家所介意。与此同时，55、57 与 59 栋朝向的是一块目前空置、但已划作未来住宅用地的地段。

内朝向单位预计会有一定溢价，因为其可俯瞰更具吸引力的公共区域与园景。

一个虽小但贴心的细节——Emerald of Katong 采用地下停车场，回家动线更为顺畅；相较之下，Tembusu Grand 采用多层停车楼。噪音方面，Jalan Tembusu 目前仍属静街，但待 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 于 2029 年全面投入使用后，情况可能有所变化。

最后，尽管密度较高，Sim Lian 仍将每层单位数控制在 4 至 8 户，并为每层配置至少 2 部电梯。

Emerald of Katong 价格分析评测 

大型项目因其价格更具亲和力往往能吸引买家，Emerald of Katong 也不例外。外界预期它可能成为第15区更易进入的门槛之一，尤其是在具竞争力的定价备受关注的当下。

当然，今天的买家需要权衡多个因素：本周末同时登场的另外 5 个项目相比如何、第15区的转售市场状况，以及新加坡其他大型项目的过往表现。我们稍后会更深入解读 Emerald of Katong 的价格，但先快速浏览一下 Tanjong Katong 区域的 $PSF 数据。

以下是 Emerald of Katong 与邻近项目的比较。

Emerald of Katong 周边转售项目

项目	单位数	$PSF	TOP	产权年限	价格差距
Emerald of Katong	846	$2,380	2028	99 年	–
Amber Park	592	$2,876	2023	永久产权	+20.8%
The Continuum	816	$2,830	2026	永久产权	+18.9%
Aalto	196	$2,632	2010	永久产权	+10.6%
Grand Dunman	1,008	$2,618	2027	99 年	+10%
The Sea View	546	$2,528	2008	永久产权	+6.2%
Tembusu Grand	638	$2,476	2025	99 年	+4.03%
One Amber	562	$2,200	2010	永久产权	-7.6%
The Esta	400	$2,194	2008	永久产权	-7.8%
The Shore Residences	408	$2,065	2014	103 年	-13.2%
Haig Court	360	$2,017	2004	永久产权	-15.3%

第15区可细分为若干板块 – 如 Amber、Meyer 和 Tanjong Katong – 在产权年限、单位面积与平均 $PSF 定价方面各有其走势。

Emerald of Katong 位于 Tanjong Katong 区域，其 $PSF 处于所在小范围的平均水平，同时提供了社区内相对更紧凑的户型。 

它也是第15区唯一在新的 GFA 协调指引下推出的项目。整体而言，它提供了颇具吸引力的入场价格，尤其适合希望在 Tanjong Katong 板块落脚的买家。 

大型项目（超过 800 套） 

项目	单位数	$PSF	TOP	产权年限	至 MRT 车站距离	价格差距
Emerald of Katong	846	$2,380	2028	99 年	500m	–
The Continuum	816	$2,830	2026	永久产权	750m	+18.9%
Grand Dunman	1,008	$2,618	2027	99 年	200m	+10%
Avenue South Residences	1,074	$2,266	2023	99 年	1.12km	-4.8%
Parc Esta	1,399	$2,232	2022	99 年	<100m	-6.2%
Chuan Park	916	估计 $2,142*	2028	99 年	<100m	-10%
Parc Clementis	1,468	$2,057	2023	99 年	634m	-13.6%
Normanton Park	1,862	$1,813	2023	99 年	1.2km	-23.8%
The Florence Residences	1,410	$1,768	2023	99 年	883m	-25.7%
Treasure at Tampines	2,203	$1,699	2023	99 年	670m	-28.6%
North Park Residences	920	$1,668	2018	99 年	200m	-29.9%
Affinity At Serangoon	1,052	$1,613	2023	99 年	1.51km	-32.2%
Watertown	992	$1,501	2017	99 年	220m	-36.9%
Riverfront Residences	1,472	$1,481	2023	99 年	808m	-37.8%
Parc Oasis	950	$1,022	1994	99 年	240m	-57.1%

与我们对 Chuan Park 的评测相似，很有必要更广泛地看看大型项目在全岛的表现。尽管地段是 $PSF 差异的重要驱动因素，但了解这些体量更大的项目的表现，能够提供有用的背景参照。

当下买家很可能在 Emerald of Katong 与 Chuan Park 之间权衡，因为两者都有大型项目的吸引力。Chuan Park 或许凭借更低的起始 $PSF（尽管把协调前后的项目直接比较并不完全公平）以及更靠近 MRT 站而略占上风，但这里有个独特之处：Chuan Park 的 $PSF 会随着更大户型而上升，这意味着选择更大空间的买家总体支出更高。

对于看重第15区生活方式魅力、多元配套与贴近市区的买家而言——Emerald of Katong 具备其独特优势。

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Emerald of Katong 升值潜力分析 

1. Katong Plaza 成交，以及 Katong Shopping Centre 与 Roxy Square 正在推进出售 

为东部重新注入活力的思路下，数块较老的商业地段被挂牌出售。最新消息是 Katong Plaza 已售予 Fragrance Group，成交价 $180 million，并有望改划为酒店用途。 

在此交易之后，Katong Shopping Centre 也重新启动了集体出售。 

根据 URA 总体规划，Katong Shopping Centre 已被改划为商业与住宅混合用途，法定总容积率为 3.0，可重建为地标性的综合开发项目。 

另一方面，Roxy Square 目前被指定为商业、住宅与酒店用途。然而，整个地块也可能被改划为商住用途，为全新的高层综合体铺路。

这意味着成熟的第15区将迎来显著的焕新，不仅局限于住宅，也将涵盖商业与酒店开发。

2. 紧邻 Emerald of Katong 的拟建住宅项目 

在 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 推出之后，仍有两幅空置地块尚未公布规划。其中一幅紧邻 Emerald of Katong，另一幅位于 Tanjong Katong Girls’ School 与 Tembusu Grand 之间。根据 URA 总体规划，两者均被划定为住宅用地。

以 3.5 与 2.8 的容积率来看，Tanjong Katong 社区预计还有更多新项目将陆续到来。

3. 期待 Long Island 转型 

该转型计划于 2023 年宣布，Long Island 转型的重点是填海约 800 公顷土地，主要用于海岸防护与防洪管理。

项目完成后，Long Island 预计将新增约 20 公里的海岸与水库公园，并可能引入多达 60,000 套私宅与公宅的组合。尽管工程已经展开，但近期尚未见到进展更新。

这为东部带来重大的转型契机，尽管 Long Island 的全面落地预期需时十至二十年。

我们的看法 

Emerald of Katong 是一个相当全面的新盘，具备现代公寓买家所看重的要素。就地段而言，它与 MRT 站的距离尚可，且所处的经典社区因生活方式优势而拥有广泛吸引力。 

就产品本身而言，开发商的把握也大体到位。Emerald of Katong 的立面设计稳妥、审美接受度广；我认为其配套与楼栋布局执行得不错。虽然地块规模不足以打造特别“抢眼”的大型设施，但多样的泳池与面向儿童的设施，足以打消部分对大型项目有所顾虑的买家。 

尽管第15区有数个可相互竞争的新盘，但大多数单位已去化过半——即便是最近的邻居 Tembusu Grand，Emerald of Katong 依然颇具竞争力；它拥有地下车库这一更为“高配”的特征，以及更为丰富的设施组合。此外，各卧房类型还提供更广的户型选择，能够更好地匹配不同预算与需求。更重要的是，凭借具竞争力的 $PSF 与高效、紧凑的户型设计——得益于新的 GFA 协调指引与较低的地价——它提供了相当有吸引力的入场点。 

即便在 6 个同期新盘之中，它也颇为突出：兼具大型项目的体量、较亲民的入场价与尚可的 MRT 可达性，是第15区竞争格局中的一项颇具吸引力的选择。

唯一的问题是：你能否抽到理想的号，以及价格会如何分阶段上调？

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。