我们分析了2、3与4房的双钥匙公寓单位——一个清晰的规律浮现

近期，双钥匙单位一直是值得关注的一类产品。此前我们在2025年的新盘市场中留意到，双钥匙单位的去化似乎较为缓慢。不过要概括性解释原因并不容易：双钥匙单位的户型与面积差异很大，更何况成交量本就偏低。基于此，在年末之际我们再次检视双钥匙单位，尤其聚焦于转售项目。让我们看看今年双钥匙单位的表现是否出现了有意义的变化。

双钥匙两房单位与常规两房单位的表现

以下分析覆盖自2014年及以后购入、并于2024年至2025年6月之间售出的两房单位（含双钥匙与常规）：

2房双钥匙单位

2房双钥匙 vs 常规单位

比较中的一个问题在于，双钥匙单位较常规单位更为稀缺，因而成交量更低。上表多数项目仅出现一两宗双钥匙成交。因此，读者应持保留态度解读这些结果，但它仍可提供对双钥匙需求可能走向的一个阶段性观察。

就现有样本而言，共有11个项目的双钥匙成交超过5宗。其中6个项目中常规两房的ROI更高，而余下5个项目则由双钥匙单位胜出。

整体来看，常规两房在转售表现上倾向更强，但6比5的胜负差距并不足以下定论。

仅看ROI并未完全体现双钥匙的优势。

由于双钥匙布局更易出租（实质上是两个独立的开间），其合计租金有时会高于常规两房。由于这是租赁层面的收益，因此并不会在ROI中直接反映。

此外，需注意双钥匙单位在税务上被视为单一单位，可避免触发ABSD。与其再购置一套整单位用于出租，不少业主通过出租双钥匙的副钥匙空间，便能显著节省成本。

现在来看三房双钥匙，与其常规对应户型的比较

3房双钥匙单位

3房双钥匙 vs 常规单位

在三房层面，常规户型同样倾向优于双钥匙。不过，亦有部分项目的双钥匙表现不俗。与两房的分析相同，这里并未计入租赁因素。

顺带一提，三房双钥匙的ROI分布区间（-8%至46%）明显宽于常规单位（20%至50%），显示双钥匙三房的波动性更高。

再来看4房双钥匙单位

4房双钥匙单位

4房双钥匙 vs 常规单位

与两房、三房相似，常规四房的平均ROI持续高于同类双钥匙。在双钥匙成交超过5宗的项目中——如 High Park Residences、Forestville、La Fiesta、Vue 8 Residence——无一例外均由常规单位胜出。

差距亦相当可观。在 High Park Residences 中，常规四房的平均ROI大约高出42个百分点；而 Vue 8 Residence 与 Twin Fountains 的差距则分别为23与22个百分点。

这并非意外，较大的双钥匙属相对小众产品。为回避四房的高总价，房东通常更青睐小面积单位；因此，大四房双钥匙多为其他用途所购，例如在保持私密性的前提下实现跨代同住。

结论：

受限于样本规模，目前仍难以下绝对结论。但从我们年末的更新来看，常规单位当下仍相对更稳健；同时，2房的双钥匙与常规之间的ROI差距最小。

合理的解释是，双钥匙更适用于更为紧凑的户型；这并不意外，毕竟其设计初衷即面向出租。房东往往偏好总价更低的小户型；相较1房，双钥匙还能让互不相关的室友各自保持私密性，租赁竞争力更强。

截至2025年末，4房双钥匙仍是相对吃力的板块。在所有成交量具代表性的项目（High Park Residences、La Fiesta、Forestville、Vue 8 Residence、Twin Fountains）中，常规四房的ROI均显著更高。

这也与近来的趋势相吻合——买方更关注总价更可承受的产品。我们在新盘市场亦见到类似现象：部分项目的四房双钥匙去化较慢，因而有开发商已着手将其调整为常规四房。简而言之，若出租是你计划中的重要一环，双钥匙可考虑；若主要追求转售增值，则未必合适。此外，选择更小的单位，往往更有利于未来的退出策略。

但请记住，以上基于迄今较少的成交样本；在动态市场中，趋势亦可能迅速变化。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。