楼层高度是开发商定价的主要因素之一。几乎不言自明，就新盘而言，楼层越高价格通常越贵。即便出现楼层折扣，也正是基于这一前提；否则“所有楼层同价”也谈不上是个吸引人的促销。

但即便你为高楼层支付了不小的溢价，这在日后转售时还会延续吗？还是说在二手市场里，高楼层的优势会被削弱，后续买家会更关注户型、面积、装修等其他基本面？

本文将观察不同地区、不同户型面积及项目屋龄下，楼层溢价的表现，以及这些溢价能否在不同交易类型中，实质转化为更好的转售结果。

为此，我们选取了2024年1月到2025年11月的二手（resale）与转售（sub sale）交易，仅比较真正“同类可比”的单位。以下数据揭示了你在高楼层付出的溢价，能否在转售时帮到你：

我们的方法论

本次分析仅聚焦二手（resale）与转售（sub sale）交易，目的在于检验楼层溢价在次级市场是否仍然成立。

我们选取了2024年1月到2025年11月的交易，仅比较可直接对标的单位。也就是说，需在同一项目、同一Stack，且户型、面积、朝向一致。这样尽可能将楼层高度作为主要变量进行隔离。

同时，我们剔除了成交量过少、难以得出有意义结论的项目。

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先来看不同地区之间高楼层溢价的差异

尽管高楼层几乎总是更贵，但溢价幅度并不一致。有些地区每高一层，价格就会出现明显跳涨；另一些地区差异则很小：

地区每层平均价格增幅
1$7,850
2$9,823
3$5,889
4$23,473
5$5,726
7$8,469
8$4,887
9$13,643
10$11,299
11$3,876
12$3,413
13$1,188
14$8,059
15$11,894
16$8,507
17$14,915
18$12,665
19$7,242
20$6,176
21$2,576
22$6,542
23$5,209
25$450
26-$2,220
27$8,738
28$5,013
Do Higher Floor Premiums Actually Hold Up in the Resale Market? 1

高楼层溢价并不统一，差距很大：从第4区每层接近$23,500，到第25区仅几百美元，甚至在第26区出现了负值。也就是说，高楼层带来的价格影响在不同地段差异显著。

同时也存在一个总体趋势：越靠近市中心、或越具豪宅属性的地区，每层的价格跳涨通常越大。比如第9、10、15区，都是成熟的豪宅公寓区，因此楼层的价格跳涨尤其明显。

话虽如此，出现负值或接近零的溢价，也说明楼层高度并非处处同等重要。以第26区为例，低楼层甚至可能卖得更贵。这些地区的买家或许更注重价格敏感度，以及更务实的家庭型买家，更看重其他基本面（如装修品质）。

另外需补充的是，在成交量很低的地区，个别离群值可能会扭曲均值。这是我们数据集难以完全避免的现实。

作为一个整体快照，不同户型的每层价格跳涨如下：

户型1卧室2卧室3卧室4卧室
每层平均价格增幅$3,288$6,910$9,398$12,608

因此，一个非常粗略的经验法则是：户型越小，楼层高度对定价的影响越小。这背后有合理原因。

紧凑型单位更常被用作租赁资产，租客通常不会过分在意诸如楼层高度等“享受型”要素。房东也会尽量压低持有成本以最大化租金回报。因此，愿意为高楼层的一房或两房大手笔加价的房东并不多。此类单位确实有小众受众，但多半是终身单身者、情侣或自住的退休者。

至于三房、四房等家庭型户型，更常见于自住购买。既然家庭打算长期居住，他们更愿意为更好的景观与更安静的居住环境支付溢价。

接着看按地区与户型拆分的每层价格跳涨差异

地区1卧室2卧室3卧室4卧室
1$2,082$14,435$12,322-$15,079
2$4,689$16,094$10,000
3$3,265$3,567$11,136$9,954
4-$1,376$14,502$20,652$51,044
5$4,052$6,277$7,875-$235
7$7,792$10,320$2,867
8$4,169$3,939$3,506$19,485
9$9,493$9,879$9,629$41,191
10-$430$16,283$17,997-$10,057
11$2,027$160$5,098$17,055
12$653$4,263$8,647-$27,764
13$2,546$3,524-$4,243$8,148
14$2,781$8,266$9,957$19,608
15$9,719$10,529$16,037-$22,172
16$1,146$4,929$8,420$53,749
17$2,324$15,613$18,966$17,405
18$4,391$8,804$14,579$22,917
19$1,155$4,552$8,346$13,129
20-$895$2,334$10,157$21,906
21$15,685-$346$1,650$16,523
22$5,700$5,941$6,060$10,496
23$3,653$5,329$6,071$1,074
25$15,667$4,285$3,058-$23,055
26$10,407-$3,547-$76,667
27$3,036$5,735$9,528$10,587
28$2,545$4,721$5,590$14,335

可以看到一些一致的趋势。小面积单位的每层价格跳涨依然较小。不过，一个显著之处在于：面积越大的单位，波动性往往越高。 四房在部分地区呈现很强的正向溢价，而在另一些地区则大幅为负。

这可能与四房属于总价更高的单位、成交相对稀少有关；自然令其价格更为波动。

无论原因如何，这一模式表明：随着户型面积增大，楼层溢价在金额上会变大，但也更难预测。因此，四房等大户型买家应意识到，楼层高度对未来价格的指引性更不稳定。

再看屋龄对每层价格跳涨的影响。

在这部分分析中，我们只观察99年地契项目，因为屋龄因素对这类项目影响最为明显。

租约起始年份租约起始于2015年及以后租约起始于2005年至2014年租约起始于1995年至2004年租约起始于1985年至1994年租约起始于1975年至1984年租约起始于1974年及更早
当前屋龄屋龄10年及以下屋龄11至20年屋龄21 - 30年屋龄31至40年屋龄41 - 50年屋龄51年以上
每层平均价格增幅$7,792$7,826$8,251$12,198$10,719-$5,695

较新的项目呈现更小且更一致的楼层溢价。租约自2015年起、乃至2005–2014年这一批次的项目，其每层平均价格跳涨集中在相近区间。

一个可能的原因是，与老旧物业不同，尚未出现长期累积的装修差异对单价的影响。也就是说，装修较为新近，配套差异不大，买家更容易做到“同类对比”。

但随着项目变老，楼层溢价既变大也更不稳定。注意1985–1994与1975–1984这两批次，每层平均价格跳涨有明显抬升。

这种更大的差异，可能来自装修质量、折旧与老化，甚至项目周边环境变化等因素（例如数十年间，旁边新建了项目，阻挡了视野，也提供了更新的替代品）。

例如，在最老的一组中，每层平均价格跳涨转为负值。也就是说，低楼层平均成交价反而高于高楼层。这表明在非常老的项目中，单位状况可能会盖过楼层高低。

简而言之，楼层溢价在较新的租赁项目中更可能延续，而在更老的项目中延续性更弱。

同样地，我们在考虑屋龄的前提下，按不同地区进一步拆分

地区租约起始于2015年及以后租约起始于2005年至2014年租约起始于1995年至2004年租约起始于1985年至1994年租约起始于1975年至1984年租约起始于1974年及更早
1$10,336$6,632$3,972
2$8,115$29,021$12,154-$2,835
3$4,275$4,602$14,252$8,703
4$30,777-$14,587$18,182
5$2,190$8,444$35,473$19,838
7$106,000$4,509$32,205-$14,275
8$4,635$28,112$10,784
9$12,628$17,272$25,056$3,895$37,980
10$14,035$12,484$5,965$10,833$250,000
11$5,167$2,748$260,000
12$875-$153-$139$10,000
13$3,500-$1,312
14$6,663$11,519-$13,979$5,910
15$18,829-$850-$7,243$51,748$8,856
16$1,653$7,246$18,609$10,050$5,092
17$6,376$8,925
18$11,748$13,045$15,430$13,595
19$10,073$7,202$2,977-$6,324
20$9,495$8,753$5,607-$35,888$757
21$15,994-$1,761-$47,819-$9,751
22$12,305$9,486-$3,253$3,100$22,672
23$3,818$5,936$5,202-$429
25$1,973-$4,182$8,357
26$17,750-$15,370
27$9,726$8,112$1,495$28,093
28$8,479$3,902

不存在一个在所有屋龄段都表现一致的单一地区。不过，总体模式强化了我们之前的观察：

较新的项目在各区中呈现更小且更稳定的楼层溢价；而极端或不稳的数值更多集中在较老的屋龄段。

总体而言，买家为高楼层支付的溢价既不小、也不统一。它随着地区而大幅变化，因户型与楼层而异，并且在项目进入二手市场后可能被重新定价。

在此基础上，让我们回到关键问题：开盘时的溢价，真的会转化为更强的转售表现吗？

为更细致地观察，我们选取若干具体项目，对比不同楼层的盈利情况。

我们聚焦于2018至2020年推出的项目。这个时间段既能让开盘定价大致可比，也确保有足够的转售数据得出合理结论。

在本次分析中，我们将8层以下视为“低楼层”，高于此则视为“高楼层”。我们知道这并不完美，对于高楼项目可能偏保守；但这与多数新盘的定价分层较为一致。

同此前一样，我们仅比较同一Stack、面积与朝向一致的单位。成交量过低、代表性不足的项目也会被排除。

来看从新售到转售和二手交易的回报（按楼层）

项目高楼层单位的平均回报低楼层单位的平均回报平均回报差异
THE LANDMARK6.76%-1.81%8.58%
THE TRE VER23.37%18.59%4.79%
PARK COLONIAL28.95%24.32%4.63%
NORMANTON PARK14.83%10.22%4.61%
AFFINITY AT SERANGOON19.69%16.92%2.77%
PENROSE33.84%31.98%1.86%
AVENUE SOUTH RESIDENCE9.91%8.64%1.27%
KOPAR AT NEWTON11.68%10.61%1.07%
THE M6.11%5.30%0.81%
TREASURE AT TAMPINES29.62%29.15%0.47%
MARGARET VILLE21.22%21.48%-0.26%
PARC ESTA34.05%34.46%-0.41%
JADESCAPE31.36%31.82%-0.46%
KI RESIDENCES AT BROOKVALE22.81%23.27%-0.47%
THE GARDEN RESIDENCES15.75%16.38%-0.63%
RIVERFRONT RESIDENCES30.58%31.41%-0.83%
THE TAPESTRY22.37%23.32%-0.94%
STIRLING RESIDENCES28.26%29.21%-0.96%
ONE PEARL BANK7.13%8.65%-1.52%
PARC CLEMATIS29.32%31.44%-2.12%
ONE-NORTH EDEN18.72%21.09%-2.37%
CLAVON25.28%28.37%-3.09%
THE AVENIR2.25%8.94%-6.69%
TWIN VEW30.85%39.73%-8.88%
WHISTLER GRAND29.64%41.28%-11.64%

首先，需要区分绝对价格与盈利能力。高楼层单位可以以更高的价格成交，但如果其入场价显著更高，回报率仍可能更弱。

在25个项目中，低楼层单位在超过一半（15个）项目里录得更高的平均回报。差距也不总是很小；Whistler Grand、Twin VEW、The Avenir 等项目，低楼层更是明显占优。

一个可能原因更多与初始定价有关，而非后续表现。低楼层通常在开盘时定价更低，这使其更容易录得更高的百分比涨幅；相较之下，高楼层因起初带有溢价。

我们也看到，当两套除楼层外完全一致的单位存在较大的价格差时，即便最终转售价更低，较便宜的那套在下行保护方面表现更好。

同样地，在二手交易中，买家往往更关注可负担性与单位状况，而非楼层高度。不过，这并不意味着高楼层总是表现不佳。比如 The Landmark、The Tre Ver、Park Colonial 与 Normanton Park 等项目，高楼层单位的平均回报更高；可见楼层在某些项目的具体语境中仍然重要。

尽管如此，从上面的数据看，更高楼层所付的额外溢价，并不一定能可靠地转化为转售收益。

为更好理解这一关系，我们再看具体的单笔交易。当我们将回报与楼层作图时，可以观察到离散情况，以及在逐户层面，高楼层是否会带来更好的结果，而不是只看项目层面的平均数。

Do Higher Floor Premiums Actually Hold Up in the Resale Market? 2

我们也来比较一下开盘阶段的每层平均价格跳涨，与之后转售和二手交易中的表现。

这有助于判断二手市场是否认可开发商在开盘时收取的溢价，抑或这些溢价只是开盘阶段的营销，难以延续。

项目新售交易的每层平均价格跳涨2024与2025年完成的转售/二手交易的每层平均价格跳涨*差异
THE LANDMARK$15,151-$70,000$85,151
TWIN VEW$6,440-$57,936$64,376
RIVERFRONT RESIDENCES$3,564-$31,250$34,814
JADESCAPE$6,823-$26,780$33,603
PARK COLONIAL$5,031-$27,676$32,707
STIRLING RESIDENCES$6,273-$25,021$31,293
PARC ESTA$4,348-$22,879$27,227
MARGARET VILLE$5,193-$14,998$20,191
THE TRE VER$5,441-$13,134$18,575
WHISTLER GRAND$6,423-$10,346$16,769
THE TAPESTRY$3,766-$9,009$12,775
PARC CLEMATIS$3,054-$9,375$12,429
ONE-NORTH EDEN$15,932$6,632$9,299
TREASURE AT TAMPINES$5,896-$667$6,563
AFFINITY AT SERANGOON$3,890-$485$4,375
THE GARDEN RESIDENCES$8,261$4,182$4,079
KOPAR AT NEWTON$17,033$13,506$3,527
CLAVON$5,444$5,135$309
KI RESIDENCES AT BROOKVALE$10,478$10,211$267
NORMANTON PARK$2,388$3,805-$1,417
PENROSE$4,501$7,252-$2,751
AVENUE SOUTH RESIDENCE$8,260$12,055-$3,795
ONE PEARL BANK$8,109$13,806-$5,697
THE AVENIR$11,406$24,918-$13,512
THE M$28,834$45,062-$16,228
平均$6,439-$9,428-

高楼层单位的绝对成交价依然更高，但每层的增量价差并不总是稳定；在某些情况下，低楼层反而更贵。

迄今为止，这强烈表明楼层溢价在开盘时“前置”。开发商几乎总会在一开始就为高楼层收取更高价格，但当单位进入二手市场后，这部分溢价往往会被侵蚀。

但如果不是在开盘时买高楼层，而是作为二手或转售去买，会怎样？

上面部分项目过新，缺乏足够样本可用。如果沿用同一数据集中的项目，只有以下4个满足该条件：

项目高楼层单位的平均回报低楼层单位的平均回报平均回报差异
RIVERFRONT RESIDENCES13.28%19.14%-5.86%
STIRLING RESIDENCES19.04%12.22%6.82%
THE TRE VER14.78%6.46%8.32%
PARK COLONIAL23.39%12.10%11.29%
Do Higher Floor Premiums Actually Hold Up in the Resale Market? 3

仅就这4个项目而言，高楼层在转售或二手交易中似乎回报更好。但样本量非常有限：

项目已售高楼层单位数量已售低楼层单位数量
RIVERFRONT RESIDENCES23
STIRLING RESIDENCES42
THE TRE VER11
PARK COLONIAL21

由于样本量难以代表整体，意义有限。于是我们再看2015至2017年推出的一些项目：

项目高楼层单位的平均回报低楼层单位的平均回报平均回报差异
FOREST WOODS47.87%37.76%10.11%
PARC RIVIERA34.50%29.05%5.44%
THE ALPS RESIDENCES41.58%39.82%1.76%
SEASIDE RESIDENCES31.58%29.96%1.61%
PRINCIPAL GARDEN31.41%30.07%1.34%
THOMSON IMPRESSIONS39.97%41.00%-1.03%
NORTH PARK RESIDENCES32.48%33.63%-1.15%
THE CLEMENT CANOPY40.47%41.99%-1.52%
BOTANIQUE AT BARTLEY51.91%54.27%-2.37%
GRANDEUR PARK RESIDENCES30.79%33.55%-2.76%
PARC BOTANNIA23.63%26.42%-2.79%
MARTIN MODERN15.21%18.61%-3.40%
SIMS URBAN OASIS33.97%37.94%-3.97%
THE POIZ RESIDENCES40.51%45.71%-5.20%
KINGSFORD WATERBAY16.29%22.08%-5.79%
HIGH PARK RESIDENCES64.42%73.65%-9.22%
GEM RESIDENCES30.40%39.78%-9.39%
注：为确保可比性，我们剔除了仅在低楼层或高楼层有成交记录的项目。
Do Higher Floor Premiums Actually Hold Up in the Resale Market? 4

在这17个项目中，低楼层单位在其中12个项目取得更高的平均回报。这进一步印证了我们先前的结论：多数情况下，低楼层受益于更低的开盘入场价，使其回报能够追上甚至超过高楼层。

高楼层单位往往仍以更高的绝对价格成交，但开发商收取的溢价并未在其转售回报中得到持续体现。

我们也来比较一下开盘阶段的每层平均价格跳涨，与之后转售和二手交易中的表现。

项目新售交易的每层平均价格跳涨2024与2025年完成的转售/二手交易的每层平均价格跳涨*差异
GEM RESIDENCES$5,596-$11,591$17,187
FOREST WOODS-$2,487-$19,391$16,904
THE CLEMENT CANOPY$3,341-$10,928$14,269
BOTANIQUE AT BARTLEY$3,485-$3,339$6,824
THE ALPS RESIDENCES$2,657-$1,186$3,843
PRINCIPAL GARDEN$4,840$2,517$2,323
PARC RIVIERA$3,730$1,612$2,118
QUEENS PEAK$9,472$7,411$2,061
MARTIN MODERN$13,573$11,963$1,611
NORTH PARK RESIDENCES$5,314$3,882$1,432
HIGH PARK RESIDENCES$3,873$3,209$664
SIMS URBAN OASIS$4,720$4,412$307
THOMSON IMPRESSIONS$4,332$4,504-$172
THE POIZ RESIDENCES$4,474$4,782-$308
PARC BOTANNIA$4,410$5,109-$699
GRANDEUR PARK RESIDENCES$3,441$4,372-$931
KINGSFORD WATERBAY$1,759$3,711-$1,952
SEASIDE RESIDENCES$14,718$23,935-$9,217
CITY SUITES$7,084$24,833-$17,750
ARTRA$11,300$49,637-$38,337
平均$5,307$3,756-

在这里，少数项目在转售与二手交易中呈现出负的每层平均价格跳涨。

这也可能是时点效应。在新盘销售期，开发商通常会“低开高走”，随着去化逐步上调价格。

在某些情况下，更高楼层的单位可能更早被买走——当时整体价格仍较低（要么因为其更受欢迎，要么因为买家知道再等下去可能买不起顶层）。

相反，买家可能是在价格已被开发商上调后，才捡起剩余的低楼层单位。这会造成一种“低楼层更贵”的表象，但其实更多反映的是随时间推移的加价，而非对低楼层的真实偏好。

接着看从转售到二手、以及二手到二手的交易

项目高楼层单位的平均回报低楼层单位的平均回报平均回报差异
THE CLEMENT CANOPY21.37%12.12%9.25%
PARC RIVIERA19.65%13.23%6.42%
SIMS URBAN OASIS20.25%16.29%3.95%
THE POIZ RESIDENCES21.24%17.90%3.34%
PARC BOTANNIA14.50%11.27%3.24%
BOTANIQUE AT BARTLEY27.90%26.71%1.18%
THE ALPS RESIDENCES16.61%16.74%-0.13%
HIGH PARK RESIDENCES24.65%26.46%-1.81%
FOREST WOODS15.67%17.52%-1.85%
PRINCIPAL GARDEN12.94%16.30%-3.36%
NORTH PARK RESIDENCES9.51%13.56%-4.05%
THOMSON IMPRESSIONS9.52%13.91%-4.38%
KINGSFORD WATERBAY13.81%20.31%-6.50%
SEASIDE RESIDENCES0.75%16.25%-15.50%
Do Higher Floor Premiums Actually Hold Up in the Resale Market? 5

在所分析的14个项目中，低楼层单位在其中8个项目录得更高的平均回报，包括 Seaside Residences、Kingsford Waterbay 与 North Park Residences 等。

再次印证，较低的入场价持续利好低楼层买家——即便在开盘之后的交易中亦然。但这并非普适，也有若干项目中高楼层表现更佳，例如 The Clement Canopy、Parc Riviera、Sims Urban Oasis 与 The Poiz Residences。

无论如何，关键信息是：一旦完全进入次级市场，这种关系更难预测。相较“新售再转售”，溢价能否延续，在次级市场里更不可靠。

结论

虽然高楼层在开盘阶段几乎总能拿到明确溢价，但根据我们手头的数据，这些溢价通常难以稳定地转化为转售收益。

尽管高楼层在转售与次级转手中的绝对成交价更高，但其百分比涨幅往往低于低楼层。原因可能有很多，但最可能的仍是：低楼层起初定价更低，因而上涨空间更大。

我们还发现的另一个规律是：单位越大、项目越旧，楼层溢价的可预测性越差。

当然，这并不意味着高楼层必然表现不佳。在某些项目中（多半具备优越景观或鲜明定位），高楼层的确能够跑赢。然而，证据表明，为“高度”支付额外溢价，更应是一种生活方式取向，而非主要出于财务考量。

对于“纯投资者”而言，关键着眼点确实在入场价而非楼层高低。低楼层凭借更低的开盘价格，具备明显优势：既有升值空间，又能降低资金占用。

一位我们采访的经纪人提出的有趣建议：

建议要么买得足够低，要么买得足够高。若买得足够低，你往往能以最低的入场价入手（而且如果目标是出租，大多数租客不会为更好的景观付出明显溢价）。

若买得足够高，你能与其他单位形成真正的差异。拥有最好的无遮挡景观，或身处项目内更具声望的位置，仍有助于后续议价。这只是一个观点，但不失为值得思考的角度。

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